TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Expéditions exécutoires à :

— M^e Florian CANDAN

— M^e Bruno [Localité 7]

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 23/13923

N° Portalis 352J-W-B7H-C2I4B

N° MINUTE :

Assignation du :

17 Octobre 2023

JUGEMENT

rendu le 26 Juin 2025

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], réprésenté par son syndic, le Cabinet DUPOUY – FLAMENCOURT, S.A.R.L

[Adresse 1]

[Localité 6]

représenté par M^e Florian CANDAN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1869

DÉFENDEUR

Monsieur [M] [U]

[Adresse 2]

[Localité 6]

représenté par M^e Bruno MATHIEU de la SELAS MATHIEU ET ASSOCIE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R0079

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Caroline ROSIO, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

Décision du 26 Juin 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/13923 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2I4B

DÉBATS

A l’audience publique du 07 Mai 2025

JUGEMENT

— Contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

[M] [U] est propriétaire des lots de copropriété n°340, 341 et 343 d’un immeuble situé au [Adresse 5]).

Par exploit du 22 novembre 2016, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait sommation à [M] [U] de payer des charges de copropriété impayées d’un montant au principal de 7.276,08 euros outre 176,67 euros de frais d’acte d’huissier.

Par exploit de commissaire de justice signifié le 17 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 4] a fait assigner [M] [U] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience du 21 décembre 2023.

Au visa de la loi n°65-557 des articles 10, 10-1, 14-1 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et de l’article 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ainsi que des articles 1103, 1104, 1193, 1231-6, 1231-7, 1344-1 du Code civil, il demande au tribunal de :

— condamner [M] [U] au paiement de la somme de 28.893,29 euros au titre des charges dues au 13 juillet 2023, 3ème trimestre 2023 inclus, avec intérêts de droit à compter du 22 novembre 2016, date de la sommation de payer ;

— condamner [M] [U] au paiement de la somme de 212,67 euros, au titre des frais nécessaires de recouvrement ;

— condamner [M] [U] au paiement de la somme de 3.000 euros, à titre de dommages et intérêts ;

— condamner [M] [U] au paiement des entiers dépens qui pourront être recouvrés par Maître Florian CANDAN, conformément à l’article 696 du code de procédure civil;

— condamner [M] [U] au paiement de la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

— rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.

En application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation pour l’exposé exhaustif des moyens en fait et en droit.

[M] [U] a constitué avocat et n’a pas conclu. La présente décision sera contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 12 septembre 2024 et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 07 mai 2025. La décision a été mise en délibéré au 26 juin 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité « objective » que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un relevé des formalités publiées du 1er janvier 1973 au 28 septembre 2023 au service de la publicité foncière que [M] [U] est propriétaire des lots n°340, 341 et 343 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 4].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales, ordinaires et extraordinaires des 27 juin 2012, 11 septembre 2013, 21 janvier 2015, 27 mai 2015, 29 juin 2015, 13 janvier 2016, 22 juin 2016, 14 septembre 2016, 28 juin 2017, 27 juin 2018, 19 septembre 2018, 26 juin 2019, 03 juillet 2019, 29 décembre 2020, 29 juin 2021, 07 mars 2022, 16 mars 2022, 28 juin 2022, 25 janvier 2023 et celle du 14 juin 2023 par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2011 à 2022, fixé les budgets prévisionnels des années 2013 à 2024 et voté la réalisation de divers travaux ;

— l’attestation d’un recours contre l’assemblée générale du 14 juin 2023 qui a approuvé les comptes des exercices 2013 à 2022 inclus dont la procédure est en cours en mars 2025;

— un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;

— un décompte de créance actualisé au 13 juillet 2023 inclus

Il ressort de ce décompte qu’ont été facturées, outre les charges proprement dites, les sommes suivantes :

34 euros au titre d’un mise en demeure en date du 24 mai 2013,

36 euros au titre d’une relance en date du 20 septembre 2016,

176,67 euros de sommation de payer en date du 21 février 2017.

Soit un total de 246,67 euros représentant des frais de recouvrement. Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de [M] [U], déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 29.105,96 – 246,67 euros soit 28.859,29 euros et non 28.893,29 euros au titre des charges courantes impayées comme le réclame le syndicat des copropriétaires.

[M] [U] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, il sera en conséquence condamné au paiement de la somme de 28.859,29 euros tel que réclamé par le syndicat des copropriétaires au titre des charges courantes et appels de fonds impayés échues au 13 juillet 2023, 3eme trimestre 2023 inclus.

En application de l’article 1231-6 du code civil, au regard de la demande formée par le syndicat des copropriétaires quant aux intérêts, ceux-ci seront dus à compter du 22 novembre 2016 pour la somme de 7.276,08 euros – 246,67 euros de frais de recouvrement, soit 7.029,41 euros et à compter du 17 octobre 2023, date de l’assignation pour le surplus.

Sur les frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 212,76 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Il s’évince de l’examen des pièces versées au débat que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas des « frais de mise en demeure » exposés le 24 mai 2013, ni enfin des frais libellés « frais de relance » exposés le 20 septembre 2016.

Les frais désignés comme « sommation de payer » apparaissent quant à eux constituer des dépens.

Le syndicat des copropriétaires sera par conséquent débouté de sa demande en paiement au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires

L’article 1231-6 du Code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il est de jurisprudence constante que la résistance abusive du défendeur se définit par la contrainte pour le demandeur d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins, supposant ainsi la démonstration d’une attitude fautive du défendeur caractérisée notamment par sa malice, sa mauvaise foi ou une erreur grossière équivalente au dol. Elle ne se traduit pas par une simple résistance au paiement.

En l’espèce, il ressort des pièces communiquées que le défendeur a manqué de longue date à son obligation de paiement des charges de copropriété, le compte apparaissant débiteur depuis 2013. Ces manquements répétés de régler des sommes dues constitue une faute qui compromet la trésorerie de la copropriété et lui cause un préjudice certain.

Il conviendra en conséquence de le condamner à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros en réparation du préjudice financier causé.

Sur les demandes accessoires

[M] [U], qui succombe, supportera les dépens de l’instance en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Et il sera accordé à Maître Florian CANDAN le bénéfice de l’article 699 du Code de procédure civile.

Il apparaît en outre équitable, compte tenu des éléments soumis aux débats, d’allouer au syndicat demandeur une somme de 1.500 euros en applications des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu de déroger à l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE [M] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] les sommes de :

—  28.859,29 euros au titre d’arriérés de charges de copropriété impayées, arrêtées au 13 juillet 2023, 3eme trimestre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 22 novembre 2016 pour la somme de 7.029,41 euros, et à compter du 17 octobre 2023 pour le surplus ;

—  2.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

—  1.500 euros au titre des frais irrépétibles

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] de sa demande en paiement au titre des frais irrépétible ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE [M] [U] aux entiers dépens de l’instance ;

Avec autorisation donnée au conseil du syndicat des copropriétaires de recouvrer directement ceux dont il a fait l’avance sans avoir reçu de provision ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Fait et jugé à [Localité 8] le 26 juin 2025

La Greffière La Présidente