TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Baptiste BURESI

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Cécile ATTAL

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/08915 – N° Portalis 352J-W-B7I-C55FT

N° MINUTE : 1

JUGEMENT

rendu le 18 juillet 2025

DEMANDERESSE

S.A. CNP ASSURANCES, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Cécile ATTAL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0338

DÉFENDEUR

Monsieur [R] [F], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Baptiste BURESI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #K0030

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne BRON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 22 mai 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 18 juillet 2025 par Anne BRON, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 18 juillet 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/08915 – N° Portalis 352J-W-B7I-C55FT

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 21 avril 2015, la société CNP ASSURANCES a consenti un bail d’habitation à Monsieur [R] [F] sur des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 5].

Par acte de commissaire de justice du 18 juin 2024, la société CNP ASSURANCES a fait délivrer à Monsieur [R] [F] un commandement de payer la somme principale de 4600,63 € au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [R] [F] le 21 juin 2024.

Par assignation du 23 septembre 2024, la société CNP ASSURANCES a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement voir prononcer la résiliation judiciaire du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [R] [F] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi majoré de 10% et des charges, à compter de la résiliation et jusqu’à libération des lieux,

—  7757,04 € au titre de l’arriéré locatif, outre les loyers, charges et indemnités d’occupation dus jusqu’à l’audience,

—  1500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 24 septembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 22 mai 2025, la société CNP ASSURANCES sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance actualisé pour l’arriéré locatif à la somme de 7784,66 €.

Monsieur [R] [F] aux termes de ses conclusions écrites soutenues oralement s’oppose à la demande en paiement d’un arriéré locatif et demande reconventionnellement la condamnation de la société CNP ASSURANCES à lui payer la somme de 2000 € à titre de dommages et intérêts pour la période de juillet 2020 à octobre 2020 (soit une indemnisation de 3500 € au total pour la période de juillet 2020 à janvier 2021) ou la limitation des sommes mises à sa charge à la somme de 818,07 €, et la condamnation de la société CNP ASSURANCES à lui payer la somme de 1500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il forme également dans les motifs de ses conclusions écrites (avant dernière page), auxquelles il s’est référé à l’audience, une demande de délais de paiement.

Le juge renvoie aux conclusions écrites et à l’assignation pour l’exposé détaillé des moyens des parties.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Il est précisé à titre liminaire que la demande de délais de paiement de Monsieur [R] [F] qui ne figure que dans les motifs de ses conclusions et non dans son dispositif saisit néanmoins le juge, dès lors que l’article 768 du code de procédure civile n’est pas applicable à la procédure orale.

1. Sur la demande d’indemnisation d’un trouble de jouissance

Il est rappelé que le manquement éventuel de la société CNP ASSURANCES à ses obligations contractuelles ne dispensait pas Monsieur [R] [F] du respect de ses propres obligations contractuelles et ainsi du paiement du loyer et des charges, et le manquement éventuel du bailleur n’est donc pas de nature à fonder au titre de l’exception d’inexécution les impayés de loyers de Monsieur [R] [F] (trois retenues de 500 € durant trois mois).

Ainsi, l’indemnisation éventuelle d’un trouble de jouissance, demande qu’il appartenait à Monsieur [R] [F] de former judiciairement, ne permet en aucun cas de rejeter la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire si les conditions d’acquisition de cette clause sont réunies.

Le bailleur est obligé en application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat, et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

En l’espèce, Monsieur [R] [F] fait valoir qu’il a subi durant plusieurs mois un bruit d’écoulement d’eau, l’eau résonnant sur les évacuations de chaque balcon et ainsi dans sa chambre. Il justifie en avoir informé la société CNP ASSURANCES en juin 2020. Ce désordre est confirmé par la réalisation par le bailleur de travaux, annoncés en février 2021, et caractérise ainsi un manquement du bailleur à son obligation de garantir au locataire la jouissance paisible du logement.

Toutefois, au regard de la nature du désordre qui n’est pas continu et dont l’ampleur n’est pas justifiée par les pièces versées au débat, il sera alloué à Monsieur [R] [F] en réparation du trouble de jouissance correspondant la somme de 15 € par mois durant 7 mois soit la somme totale de 105 €.

2. Sur la demande de résiliation du bail

2.1. Sur la recevabilité de la demande

La société CNP ASSURANCES justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

2.2. Sur le constat de la résiliation du bail de plein droit

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 18 juin 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 4600,63 € a bien été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement par les deux paiements de 3156,41 € réalisés les 28 juin 2024 et 8 août 2024 qui s’imputent nécessairement sur la dette que Monsieur [R] [F] a le plus intérêt à acquitter soit les causes du commandement de payer.

En conséquence, les causes du commandement de payer ayant été réglées dans le délai imparti, la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est rejetée.

2.3. Sur le prononcé de la résiliation judiciaire

Suivant l’article 1224 du code civil, la résolution résulte notamment, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une décision de justice.

L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de bail de rapporter la preuve du manquement contractuel et de justifier de sa gravité suffisante pour permettre la résiliation du contrat aux torts du locataire et par conséquent son expulsion des lieux.

En l’espèce, il ressort du décompte locatif que l’arriéré locatif dû par Monsieur [R] [F] s’élevait le 1er mai 2025 à 7784,66 €. Les deux derniers paiements justifiés par Monsieur [R] [F] n’étaient pas encore réceptionnés par la société CNP ASSURANCES lors de l’audience et ne peuvent donc être déduits de ce montant. En revanche, l’opposition de Monsieur [R] [F] au paiement de l’arriéré locatif s’analyse comme une demande de compensation avec les dommages et intérêts alloués de sorte que l’arriéré locatif subsistant à sa charge, au paiement duquel il sera condamné, s’élève après compensation avec les dommages et intérêts alloués à 7679,66 €.

Le décompte locatif traduit, outre la retenue infondée pratiquée durant 3 mois par Monsieur [R] [F] de 500 € par mois, plusieurs défauts de paiement du loyer durant plus d’un mois et des retards de paiement du loyer à son échéance.

Toutefois, bien que Monsieur [R] [F] n’a pas procédé au règlement de l’arriéré locatif après la résolution du désordre par le bailleur ni même après la délivrance de l’assignation, les paiements effectués juste avant l’audience sont de nature à diminuer considérablement le montant de la dette locative.

Ainsi, au regard de ces éléments d’appréciation, le défaut de paiement relevé qui caractérise un manquement grave de Monsieur [R] [F] à ses obligations contractuelles ne justifie toutefois pas le prononcé de la résiliation du bail.

En conséquence, la demande de prononcé de la résiliation judiciaire du bail est rejetée et les demandes subséquentes d’expulsion et d’indemnité d’occupation sont dès lors sans objet.

3. Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Monsieur [R] [F] ne justifie pas de sa situation financière et impute ses impayés au seul litige rencontré avec son bailleur au sujet du bruit résonnant dans son appartement. Il n’y a donc pas lieu de faire droit à sa demande de délais de paiement qui est rejetée.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

La solution du litige justifie de mettre les dépens de l’instance à la charge de Monsieur [R] [F], partie perdante à titre principal, ne comprenant pas le coût du commandement de payer, ni le coût des dénonciations à la préfecture et la CCAPEX, les demandes d’acquisition de la clause résolutoire et de résolution judiciaire n’étant pas accueillies. La demande de Monsieur [R] [F] au titre des frais irrépétibles est par conséquent rejetée.

Par ailleurs, l’équité justifie de condamner Monsieur [R] [F] à payer à la société CNP ASSURANCES la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE la société CNP ASSURANCES de ses demandes de constat d’acquisition de la clause résolutoire, et de résiliation judiciaire du bail,

CONDAMNE Monsieur [R] [F] à payer à la société CNP ASSURANCES la somme de 7784,66 € au titre de l’arriéré locatif dû au 1er mai 2025, terme de mai 2025 inclus,

CONDAMNE la société CNP ASSURANCES à payer à Monsieur [R] [F] la somme de 105 € à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE en conséquence Monsieur [R] [F] après compensation à payer à la société CNP ASSURANCES la somme de 7679,66 €,

REJETTE les autres demandes,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE Monsieur [R] [F] à payer à la société CNP ASSURANCES la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE Monsieur [R] [F] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [R] [F] aux dépens de l’instance, comprenant le coût de l’assignation mais non le coût du commandement de payer ni le coût des dénonciations à la préfecture et la CCAPEX.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 18 juillet 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge