Tribunal Judiciaire de Paris, Charges de copropriete, 5 juin 2025, n° 24/06234

TJ Paris 5 juin 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que la S.C.I. 36 CARLYLE est bien propriétaire des lots concernés et qu'elle n'a pas contesté les charges qui lui étaient imputées, justifiant ainsi la demande de paiement.
Accepté
Frais nécessaires au recouvrement des charges
La cour a reconnu que les frais de mise en demeure étaient justifiés et conformes aux dispositions légales, les condamnant au paiement de cette somme.
Rejeté
Préjudice causé par la mauvaise foi du débiteur
La cour a estimé que le syndicat n'a pas prouvé l'existence d'un préjudice distinct de celui lié au retard de paiement, rejetant ainsi la demande de dommages et intérêts.
Accepté
Frais exposés non compris dans les dépens
La cour a condamné la S.C.I. 36 CARLYLE à payer une somme au titre des frais exposés, conformément aux dispositions de l'article 700.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, charges de copropriete, 5 juin 2025, n° 24/06234
Numéro(s) :	24/06234
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	24 septembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Sophie ROJATJean FOIRIEN
Cabinet(s) :	LGJF GABIZON-FOIRIEN
Parties :	Le Syndicat des copropriétaires du [ Adresse 7 ] c/ LA S.C.I. 36 CARLYLE

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e FOIRIEN

Copies certifiées conformes

délivrées le:

à M^e FOIRIEN

■

Charges de copropriété

N° RG 24/06234 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C4ROF

N° MINUTE :

Assignation du :

07 Mai 2024

JUGEMENT

rendu le 05 Juin 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 7], représenté par son syndic, la Société MAVILLE IMMOBILIER, SAS, pris en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 8]

[Localité 9]

Représenté par Maître Jean FOIRIEN de l’AARPI AARPI LGJF GABIZON-FOIRIEN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #U0008

DÉFENDERESSE

LA S.C.I. 36 CARLYLE, pris en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 6]

[Localité 9]

Non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Frédérique MAREC, 1ère Vice-Présidente adjointe

Madame Céline CHAMPAGNE, Juge

Madame Sophie ROJAT, Magistrate à titre temporaire

assistées de Madame Margaux DIMENE, Greffière,

Décision du 05 Juin 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/06234 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4ROF

DÉBATS

À l’audience du 10 Avril 2025 tenue en audience publique devant Madame ROJAT, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La SCI 36 CARLYLE est propriétaire des lots de copropriété 3, 9, 31, 32 et 40 d’un immeuble situé au [Adresse 2] à Paris 16ème, soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Estimant que la SCI 36 CARLYLE n’avait pas payé ses charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble en cause, par l’intermédiare de son syndic en exercice l’a mise en demeure, par lettre recommandée avec accusé de réception présenté le 05 février 2024, d’avoir à régler la somme de 9.921,23 euros, à titre d’arriérés de charges.

Cette première mise en demeure n’ayant pas été suivie d’effet, par acte de commissaire de justice en date du 7 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à Paris 16ème, représenté par son syndic la société MAVILLE IMMOBILIER, a fait citer la SCI 36 CARLYLE en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris.

Il demande au tribunal de :

« – Condamner la SCI 36 CARLYLE à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] 16ème, la somme de 14.632,29 euros correspondant au montant de l’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er avril 2024, sur le fondement des dispositions des articles 1103 et suivants du code civil, 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, et aux intérêts de cette somme à compter de la mise en demeure du 1er février 2024,

— Condamner la SCI 36 CARLYLE à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], la somme de 672,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— Condamner la SCI 36 CARLYLE à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], la somme de 2.000 euros sur le fondement des articles 1231 du code civil,

— Condamner la SCI 36 CARLYLE à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Adresse 10] 16ème, la somme de 1.920 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure civile.

— Condamner la SCI 36 CARLYLE aux entiers dépens,

— Ordonner l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir. »

Régulièrement citée selon les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile, la SCI 36 CARLYLE n’a pas constitué avocat. La décision sera réputée contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 16 janvier 2025 et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries du 10 avril 2025.

La décision a été mise en délibéré au 5 juin 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1 – Sur la demande en paiement des charges

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

Décision du 05 Juin 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/06234 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4ROF

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale et d’un avis de mutation du 14 mars 2023 que la SCI 36 CARLYLE est propriétaire des lots 3, 9, 31, 32 et 40 de l’immeuble en copropriété situé au [Adresse 2] à Paris 16ème.

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— le décompte des charges et travaux arrêté au 1er avril 2024,

— les procès-verbaux d’assemblée générale des 3 mai 2021, 30 mars 2022 et 24 mars 2023 approuvant les comptes arrêtés au 31/12/2021 et au 31/12/2022 et votant les budgets prévisionnels des exercices 2023 et 2024,

— les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots de la défenderesse du 01/04/2023 au 01/04/2024,

— le contrat de syndic à effet au 24 mars 2023 jusqu’au 30 juin 2024.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de la SCI 36 CARLYLE, déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur au 1er avril 2024 incluant les appels de charges et de travaux du 2ème trimestre 2024, de 14.632,29 euros.

En vertu de l’article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice.

En application de l’article 64 du décret du 17 mars 1967, toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet et son décret d’application sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

La SCI 36 CARLYLE sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés avec intérêts de droit à compter du 05 février 2024 sur la somme de 9.921,23 euros et de l’assignation pour le surplus.

2- Sur la demande en paiement des frais

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

Les frais nécessaires visés à l’article précité recouvrent ceux afférents aux diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, préalable obligatoire pour la mise en œuvre de l’article 19-1 de la loi ou pour constituer le point de départ des intérêts.

Décision du 05 Juin 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/06234 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4ROF

À l’inverse, ne relèvent pas des dispositions de l’article 10-1 précité les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les relances postérieures à la délivrance de l’assignation.

Le syndicat des copropriétaires sollicite, en l’espèce, le paiement de la somme de 672,00 euros se décomposant :

-01/02/2024 : frais de mise en demeure : 72,00 €

-06/03/2024 :suivi comptable et suivi recouvrement amiable: 600,00 €

Frais de mise en demeure

Le syndicat justifie bien d’une mise en demeure adressée à la SCI 36 CARLYLE le 05 février 2024 dans les formes prévues par la loi du 10 juillet 1965, soit par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, conformément aux dispositions de l’article 64 du décret du 17 mars 1967.

Le contrat de syndic conclu pour la période allant du 24 mars 2023 jusqu’au 30 juin 2024 fixe à 72 euros TTC le montant contractuellement prévu pour les frais de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception.

La somme de 72 euros sera par conséquent retenue.

Honoraires syndic

S’agissant de frais de « suivi comptable et suivi recouvrement amiable » il ne s’agit pas de frais nécessaires au sens des dispositions précitées, en ce qu’ils font partie de la gestion courante du syndic et ne traduisent donc pas des diligences exceptionnelles, extérieures aux fonctions de base du syndic, au sens du point 9.1 du contrat type annexé au décret n° 67-223 du 17 mars 1967.

Cette prestation pour suivi comptable et suivi contentieux amiable d’un montant de 600 € ne s’analyse pas en une diligence exceptionnelle excédant la gestion courante du syndic et sera rejetée.

Au regard de l’ensemble des éléments précités, il convient de condamner la SCI 36 CARLYLE à la somme de 72 euros et de débouter le syndicat des copropriétaires du surplus de sa demande formée au titre des frais nécessaires relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

3- Sur la demande indemnitaire

Conformément à l’article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Décision du 05 Juin 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/06234 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4ROF

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, le demandeur sollicite la somme de 2.000 euros, exposant que la carence de la débitrice affecte la situation financière de la copropriété.

Il ne rapporte toutefois pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’il aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

4- Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

La SCI 36 CARLYLE succombant, sera condamnée aux dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 modifié par le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il n’y a pas lieu en l’espèce d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCI 36 CARLYLE à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à Paris 16ème la somme 14.632,29 euros, au titre des charges et appels de fonds arrêtés au 1er avril 2024 incluant le 2ème trimestre 2024, avec intérêts de droit à compter du 05 février 2024 sur la somme de 9.921,23 euros et de l’assignation pour le surplus.

CONDAMNE la SCI 36 CARLYLE à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] 16ème la somme de 72 euros au titre des frais visés à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Adresse 10] [Localité 1] de sa demande en paiement de dommages et intérêts,

CONDAMNE la SCI 36 CARLYLE à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à Paris 16ème la somme 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes en paiement du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] [Localité 12],

CONDAMNE la SCI 36 CARLYLE aux dépens.

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,

Fait et jugé à [Localité 11] le 05 Juin 2025.

La Greffière La Présidente