TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 15]

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N° RG 25/53623 -

N° Portalis 352J-W-B7J-C75HZ

N° : 7

Assignation du :

23 Mai 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 02 décembre 2025

par Mathilde BALAGUE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier

DEMANDERESSES

S.A.S. COMMERCIAL INVESTMENT GROUP [Localité 15]

[Adresse 8]

[Localité 12]

SCP [T]-ROUSSELET agissant par Maître [B] [T], ès-qualité d’administrateur judiciaire de la société COMMERCIAL INVESTMENT GROUP PARIS

[Adresse 6]

[Localité 9]

S.E.L.A.R.L. 2M ET ASSOCIES agissant par Maître [S] [J] ès qualité d’administrateur judiciaire de la société COMMERCIAL INVESTMENT GROUP [Localité 15]

[Adresse 5]

[Localité 9]

S.C.P. B.T.S.G. agissant par Maître [R] [E], ès-qualité de mandataire judiciaire de la société COMMERCIAL INVESTMENT GROUP [Localité 15]

[Adresse 3]

[Localité 13]

S.E.L.A.F.A. M. J.A. – MANDATAIRES JUDICIAIRES ASSOCIES agissant par Maître [V] [U], ès-qualité de mandataire judiciaire de la société COMMERCIAL INVESTMENT GROUP [Localité 15]

[Adresse 7]

[Localité 10]

représentées par M^e Laurent FREUDL, avocat plaidant au barreau de STRASBOURG, M^e Sofia FERREIRA, avocat postulant au barreau de PARIS – #D1433

DEFENDERESSE

S.A.S. PI FOOD

[Adresse 4]

[Localité 14]

représentée par M^e Salima ROBAI, avocat au barreau de PARIS – #J082

DÉBATS

A l’audience du 29 Octobre 2025, tenue publiquement, présidée par Mathilde BALAGUE, Juge, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 11 juillet 2023, les sociétés COMMERCIAL INVESTMENT GROUP PARIS, SCP [T]-ROUSSELET, SELARL 2M ET ASSOCIES, SCP BTSG et SELAFA MJA – MANDATAIRES JUDICIAIRES ASSOCIES (ci-après le bailleur) ont donné à bail commercial à la société PI FOOD des locaux situés [Adresse 1] à Paris 11ème, pour une durée de neuf ans à compter du 17 juillet 2023, moyennant un loyer en principal de 42 000 € HT HC par an.

Par acte du 31 mars 2025, le bailleur a fait délivrer à la société PI FOOD un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour une somme de 25 904,07 € en principal, au titre de l’arriéré locatif au 09 avril 2025.

Par acte délivré le 23 mai 2025, le bailleur a fait assigner la société PI FOOD devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés aux fins de voir :

A titre principal,

— JUGER que la société PI FOOD demeure redevable au 9 avril 2025 d’ un arriéré de TRENTE HUIT MILLE TROIS CENT QUATRE VINGT TREIZE EUROS ET QUARANTE NEUF CENTIMES (38 393,49 €)

— JUGER que le délai d’UN (1) mois prévu au commandement de payer visant la clause résolutoire de plein droit du bail a couru à compter du 31 mars 2025 pour expirer le 1 er mai 2025

— JUGER que l’application de la clause résolutoire de plein droit du bail commercial est acquise

— JUGER que le bail est résilié à compter de l’expiration du délai d’un mois laissé au preneur afin de se conformer à ses obligations, soit à compter du 1er mai 2025

— CONDAMNER conformément au bail la société PI FOOD et tous occupants de son chef à

évacuer immédiatement et sans délai les locaux loués sis [Adresse 2] à [Localité 11] sous peine d’une astreinte de 1 000,00 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à inter venir

— CONDAMNER conformément au bail commercial, article 18 4°) la société PI FOOD à payer à la société COMMERCIAL INVESTMENT GROUP [Localité 15] une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer mensuel majoré de 20%

— CONDAMNER la société PI FOOD à verser à COMMERCIAL INVESTMENT GROUP [Localité 15] une provision de TRENTE HUIT MILLE TROIS CENT QUATRE VINGT TREIZE EUROS ET QUARANTE NEUF CENTIMES (38 393,49 €) arrêtée au 9 avril 2025

— RESERVER à la société demanderesse le droit de faire un décompte définitif de loyers et de charges au jour de l’audience de plaidoiries

— JUGER conformément au bail que le dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre d’indemnisation forfaitaire et irréductible du seul préjudice résultant de cette résiliation

En tout état de cause,

— CONDAMNER la société défenderesse aux entiers dépens, ainsi qu’à un montant de 3 000,00 € au titre de l’article 700 du CPC ;

— DONNER ACTE à la demanderesse de ce qu’il n’y a pas lieu à dénonciation de la demande aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce au visa des dispositions de l’article L143 -2 du Code de Commerce ;

— RAPPELER l’exécution provisoire de la décision à intervenir, sans caution.

A l’audience du 03 septembre 2025, l’affaire a été renvoyée à la demande des parties.

A l’audience du 29 octobre 2025, le bailleur a, par l’intermédiaire de son conseil, maintenu les prétentions de l’acte introductif d’instance et les moyens qui y sont contenus, hors dette actualisée à la somme de 51 668,70 euros arrêtée au 1er juillet 2025. Il a confirmé avoir sollicité auprès de la société PI FOOD le paiement de la garantie à première demande, ce qu’elle n’a pas fait et avoir ensuite délivré le commandement de payer.

En réponse aux arguments en défense, il réfute le fait que le commandement est nul car imprécis dès lors qu’un décompte figure au sein du commandement. Ensuite, il rappelle que la somme de 21 000 euros correspond à la garantie à première demande n’est pas fictive puisqu’elle est précisée au sein du bail, dans son article 9. Enfin, la société PI FOOD est bien redevable des taxes terrasse sur trottoir et sur les enseignes lumineuses.

Par conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement par son conseil, la société PI FOOD demande au juge des référés de :

— déclarer la société PI FOOD recevable et bien fondée en son opposition au commandement en date du 31 mars 2025

— juger que la société PI FOOD justifie de contestations sérieuses sur :

* la validité du commandement du 31 mars 2025

* l’exigibilité de la somme de 21 000 euros facturée le 21 novembre 2024 au titre de la garantie à première demande

* l’exigibilité des sommes facturées au titre de la taxe sur les terrasses/trottoirs

— juger qu’il n’y a lieu à référé et renvoyer la demanderesse à mieux se pourvoir au fond

— condamner provisionnellement le bailleur à rembourser au locataire toute somme perçue au titre e la taxe sur les terrasses/trottoirs

— condamner la locataire au paiement de la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— la condamner en tous les dépens.

La société PI FOOD soutient avoir toujours réglé ses loyers et charges et que le bailleur a fictivement créé une dette locative en facturant la somme de 21 000 euros au titre de garantie à première demande en novembre 2024, somme visée au commandement de payer. En outre, elle soutient qu’il existe une contestation sérieuse en ce que ce commandement est imprécis, et vise une somme globale de 25 904,07 euros intitulée « loyers et charges impayés selon décompte ».

D’autre part, la société PI FOOD précise que l’article 9 du bail commercial a prévu la mise en place d’une garantie à première demande dans un délai de 4 mois à compter de la signature de l’acte, soit au plus tard le 17 novembre 2023. N’ayant pas été en mesure de fournir une telle garantie, elle a remis un chèque de 21 000 euros au bailleur en substitution, et que le bail s’est poursuivi sans que cette garantie soit exigée. Elle rappelle que le commandement de payer ne vise en aucun cas cette garantie à première demande et ne commande pas à la société PI FOOD d’avoir, dans un délai d’un mois, à produire cette garantie. Enfin, la locataire soutient qu’elle n’est pas redevable des taxes terrasses sur trottoir et des taxes enseignes lumineuses, non listées dans l’annexe 2 du bail.

A titre subsidiaire, si l’acquisition de la clause résolutoire est constatée, elle sollicite de lui accorder des délais.

L’état des privilèges et publications ne mentionne aucun créancier inscrit sur le fonds de commerce.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 02 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du code civil n’est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d’une situation économique catastrophique de celui qui les demande mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

Cependant, la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d’office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Figure en page 25 du bail commercial la clause suivante :

« ARTICLE 18: CLAUSE RESOLUTOIRE – SANCTIONS

1°) A défaut de paiement d’un seul terme ou fraction de terme de loyer et/ou d’indemnités d’occupation ou accessoires (loyer, charges, impôts, de même que tous rappels de loyers issus d’une fixation amiable ou judiciaire et plus généralement toutes sommes dues en vertu du présent Bail) à l’échéance prévue (y compris les frais de commandement et autres frais et honoraires de poursuites), comme à défaut de paiement de tous arriérés dus par suite d’indexation, de révision ou de renouvellement, ou en cas d’inexécution d’une seule des conditions du présent Bail, comme de toute violation de ses obligations par le PRENEUR, qu’elles découlent de la loi ou du présent contrat, un mois après une sommation ou un commandement signifié par voie d’huissier resté infructueux, le présent Bail sera résilié de plein droit si bon semble au BAILLEUR, même dans le cas de paiement ou d’exécution postérieurs à l’expiration du délai du mois.

Les Parties attribuent en tant que de besoin compétence au magistrat des référés pour constater le manquement, le jeu de la présente clause résolutoire et prescrire l’expulsion du PRENEUR. »

La clause résolutoire prévoit donc qu’en « cas d’inexécution d’une seule des conditions du présent bail, comme de toute violation de ses obligations par le PRENEUR, qu’elles découlent de la loi ou du présent contrat, un mois après une sommation ou un commandement signifié par voie d’huissier resté infructueux, le présent Bail sera résilié de plein droit si bon semble au BAILLEUR ».

Or l’article 9 du bail prévoit que :

« ARTICLE 9: GARANTIE BANCAIRE A PREMIERE DEMANDE

Le PRENEUR s’engage à fournir au plus tard dans les quatre (4) mois suivant la signature du Bail et sans qu’il soit besoin d’une mise en demeure préalable, une garantie à première demande émanant d’une banque notoire de la place, rédigée dans les termes du projet joint en annexe (Annexe 5), garantissant le paiement de toutes les sommes susceptibles d’être dues en vertu des présentes à quelque titre que ce soit, à hauteur de six mois de loyers, soit la somme de 21.000 € (VINGT ET UN MILLE EUROS), TVA en sus, hors charges.

Cette garantie devra tenir compte des évolutions du montant du loyer de sorte qu’elle corresponde toujours à six mois de loyers en principal TVA en sus, hors charges.

Le BAILLEUR pourra mettre en jeu la garantie à tout moment, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte de commissaire de justice. Le montant appelé au titre de la garantie devra être réglé au BAILLEUR dans un délai de cinq (5) jours ouvrés à compter de la première présentation de la lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou de la date de signification de l’acte de commissaire de justice.

En cas de mise en jeu de la garantie susmentionnée, une nouvelle garantie de même montant et de même durée devra être remise au BAILLEUR, au plus tard dans le délai de deux mois, sous peine de l’application de la clause résolutoire stipulée au Bail si bon semble au BAILLEUR, de telle sorte que la garantie ainsi offerte se trouve renouvelée. (…)

A défaut de remise de la garantie dans le délai de quatre mois susvisé, le PRENEUR versera au BAILLEUR une somme correspondant au montant de la garantie qui sera conservée par ce dernier jusqu’à la remise de la garantie bancaire. Il est expressément entendu entre les parties que cette somme ne constitue qu’une simple garantie dans l’attente de la remise de la garantie bancaire et ne saurait s’entendre comme un loyer d’avance. A défaut du parfait encaissement de la somme susvisée, le BAILLEUR pourra, si bon lui semble, considérer le présent bail comme caduque de plein droit, et il conservera le montant du dépôt de garantie à titre de premiers dommages et intérêts. »

Le paiement de cette garantie à première demande constitue donc une des obligations du locataire, la société PI FOOD.

Toutefois, le bailleur a fait délivrer à la société PI FOOD un « commandement de payer visant la clause résolutoire en matière commerciale » en lui faisant « commandement de payer les loyers et charges impayés selon décompte » pour une somme de 25 904,07 € en principal, dont 21 000 euros correspond à la garantie à première demande.

Il est rappelé que le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, qui doit se suffire à lui-même, doit être délivré de bonne foi et, par conséquent, être suffisamment précis quant aux manquements reprochés au preneur, ce qui implique notamment l’annexion au commandement d’un décompte détaillé des sommes réclamées, permettant au preneur de les vérifier, étant rappelé que celui-ci ne dispose que d’un délai d’un mois pour s’acquitter des causes du commandement et échapper ainsi à la résiliation de son bail commercial.

La contradiction entre le commandement de payer « des loyers et charges impayés » et l’inclusion du paiement de la garantie à première demande dans le décompte constitue une contestation sérieuse quant à la validité du commandement de payer.

Par conséquent, il n’y a pas lieu à référé sur les demandes du bailleur relatives à l’acquisition de la clause résolutoire et à l’expulsion de la locataire.

Sur la demande de provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Au cas présent, le décompte fournit par le bailleur fait état d’une somme due par la société PI FOOD qui s’élève à 51 668,79 euros.

Si la société PI FOOD soutient que le bailleur ne peut exiger la garantie à première demande, elle ne démontre pas l’avoir réglée. Les seuls échanges de courriels produit ne suffisent pas à le dédouaner de l’exécution de son obligation figurant au bail.

Elle est donc redevable à titre de provision de la somme de 21 000 euros.

Concernant les taxes, la société PI FOOD conteste les suivantes :

1097,87 euros facturée le 22 juillet 2024 (taxe terrasse sur trottoir) 130,24 euros facturée le 02 novembre 2024 (taxe enseignes lumineuses)247,13 euros facturée le 20 novembre 2024 (taxe terrasse sur trottoir) soit un total de 1475,24 euros.

L’alinéa 1er de l’article L145-40-2 du code de commerce précise que « Tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux. »

L’annexe 2 du bail commercial, en sa page 4, ne liste ni la taxe terrasse sur trottoir, ni la taxe enseignes lumineuses et le bailleur ne fournit aucun justificatif relatif à ces taxes.

La somme de 1475,24 euros sera donc écartée.

Au vu du décompte produit par le bailleur, l’obligation de la société PI FOOD au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et garantie à première demande au 1er juillet 2025 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 50 193,55 € (51 668,79 – 1475,24), somme provisionnelle au paiement de laquelle il convient de condamner la société PI FOOD.

La clause du bail relative à la conservation par le bailleur à titre d’indemnité forfaitaire du dépôt de garantie s’analyse comme une clause pénale et comme telle est susceptible d’être modérée par le juge du fond, en raison de son caractère manifestement excessif. Le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil ; par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur les demandes accessoires

La société PI FOOD, défenderesse condamnée au paiement d’une provision, doit supporter la charge des dépens, incluant les frais de commandement et d’assignation.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société PI FOOD ne permet d’écarter la demande des sociétés COMMERCIAL INVESTMENT GROUP PARIS, SCP [T]-ROUSSELET, SELARL 2M ET ASSOCIES, SCP BTSG et SELAFA MJA – MANDATAIRES JUDICIAIRES ASSOCIES formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail et d’expulsion formées par les sociétés COMMERCIAL INVESTMENT GROUP PARIS, SCP [T]-ROUSSELET, SELARL 2M ET ASSOCIES, SCP BTSG et SELAFA MJA – MANDATAIRES JUDICIAIRES ASSOCIES ;

Condamnons par provision la société PI FOOD à payer aux sociétés COMMERCIAL INVESTMENT GROUP PARIS, SCP [T]-ROUSSELET, SELARL 2M ET ASSOCIES, SCP BTSG et SELAFA MJA – MANDATAIRES JUDICIAIRES ASSOCIES pris ensemble la somme de 50 193,55 € à valoir sur les loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés arrêtés au 1er juillet 2025 ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées au titre du dépôt de garantie ;

Condamnons la société PI FOOD aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement, de l’assignation et de signification de la présente ordonnance ;

Condamnons la société PI FOOD à payer aux sociétés COMMERCIAL INVESTMENT GROUP PARIS, SCP [T]-ROUSSELET, SELARL 2M ET ASSOCIES, SCP BTSG et SELAFA MJA – MANDATAIRES JUDICIAIRES ASSOCIES la somme de 1 000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 15] le 02 décembre 2025

Le Greffier, Le Président,

Daouia BOUTLELIS Mathilde BALAGUE