Tribunal Judiciaire de STRASBOURG

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SCHILTIGHEIM

[Adresse 1]

[Localité 6]

SCHILTIGHEIM Civil

N° RG 25/04256 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NSLA

Minute n°

copie le 09 septembre 2025

à la Préfecture

copie exécutoire le 09 septembre

2025 à :

— M^e Steeve WEIBEL

— M. [K] [N]

— Mme [L] [N]

pièces retournées

le 09 septembre 2025

M^e Steeve WEIBEL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

09 SEPTEMBRE 2025

DEMANDERESSE :

Société LE FOYER MODERNE DE [Localité 8]

immatriculée au RCS de [Localité 10] sous le n°588 502 997

ayant son siège social [Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par M^e Steeve WEIBEL, avocat au barreau de STRASBOURG, substitué par M^e Fabienne DIEBOLD-STROHL, avocat au barreau de STRASBOURG

DEFENDEURS :

Monsieur [K] [N]

né le 14 Mars 1974 à [Localité 7] (MADAGASCAR)

demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

Madame [L] [N]

née le 23 Août 1980 à [Localité 11] (MADAGASCAR)

demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Romain GRAPTON, Vice-président chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection

Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

DÉBATS :

Audience publique du 19 Août 2025

JUGEMENT

Contradictoire rendu en premier ressort,

Mis à la disposition du public par le greffe, et signé par Romain GRAPTON, Vice-président chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection et par Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

Par acte sous seing privé du 15 mars 2012, la SAEM LE FOYER MODERNE DE [Localité 8] a consenti un bail d’habitation à M. [K] [N] et Mme [L] [M] épouse [N] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 9], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 660,11 euros et d’une provision pour charges de 148,02 euros.

Par actes de commissaire de justice du 23 janvier 2025, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 6907,78 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de surendettement a déclaré le dossier des époux [N] recevable le 1er avril 2025. Des mesures imposées ont été prises le 23 juin 2025. Le premier pallier de 36 mois est constitué de 36 mensualités d’un montant de 243,18€ au bénéfice de la société bailleresse.

Par assignations du 10 avril 2025, la SAEM LE FOYER MODERNE DE SCHILTIGHEIM a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Schiltigheim pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [K] [N] et Mme [L] [M] épouse [N] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à

—  7661,27 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

—  800 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

—  776,04 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A titre subsidiaire, la SAEM LE FOYER MODERNE DE [Localité 8] sollicite la résiliation judiciaire.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 11 avril 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 19 août 2025, la SAEM LE FOYER MODERNE DE [Localité 8] maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 6 août 2025, s’élève désormais à 7 945,72 euros. La SAEM LE FOYER MODERNE DE [Localité 8] considère enfin qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [K] [N] et Mme [L] [M] épouse [N] reconnaissent en effet le montant de la dette locative et demandent à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d’une mensualité d’apurement, en plus du loyer courant.

M. [K] [N] et Mme [L] [M] épouse [N] sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [K] [N] et Mme [L] [M] épouse [N] ont indiqué faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1. Sur la recevabilité de la demande

la SAEM LE FOYER MODERNE DE [Localité 8] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 23 janvier 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 6 907,78 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 24 mars 2025. La commission de surendettement ayant déclaré le dossier des époux [N] recevable le 1er avril 2025, il n’existe aucun obstacle à la résiliation judiciaire.

Cependant, eu égard à la volonté des locataires de s’acquitter de leur dette et à l’accord de la bailleresse et sous réserve du respect des mesures imposées qui prédominent aux délais accordés par le juge des contentieux de la protection, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après. Ce plan d’apurement s’appliquera en cas de caducité des mesures imposées.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la SAEM LE FOYER MODERNE DE [Localité 8] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 6 août 2025, M. [K] [N] et Mme [L] [M] épouse [N] lui devaient la somme de 7 945,72 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [K] [N] et Mme [L] [M] épouse [N] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 23 janvier 2025 sur la somme de 6 907,78 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 753,49 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, sous réserve de l’exécution des mesures imposées par la commission de surendettement, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [K] [N] et Mme [L] [M] épouse [N] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 1092,69 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 24 mars 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SAEM LE FOYER MODERNE DE [Localité 8] ou à son mandataire.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la demanderesse ne démontre ni avoir subi un préjudice indépendant du retard de M. [K] [N] et Mme [L] [M] épouse [N] dans le paiement des sommes dues, ni leur mauvaise foi, laquelle ne se présume pas. Au regard de la situation de surendettement prise en charge par les locataires et déclarée recevable sans contestation, leur mauvaise foi n’est pas établie.

Elle sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la demande d’anatocisme

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

La capitalisation des intérêts est de droit lorsqu’elle est judiciairement demandée (Cass. 3Ème civ. 20 mars 2025 n° 23-16.765).

En l’espèce, la société bailleresse sollicite en Justice la capitalisation des intérêts. Il y a lieu de l’ordonner.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [K] [N] et Mme [L] [M] épouse [N], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 100 euros à la demande de la SAEM LE FOYER MODERNE DE [Localité 8] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de la mise en place d’un plan d’apurement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 23 janvier 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 15 mars 2012 entre la SAEM LE FOYER MODERNE DE [Localité 8], d’une part, et M. [K] [N] et Mme [L] [M] épouse [N], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 9] est résilié depuis le 24 mars 2025 ;

CONDAMNE solidairement M. [K] [N] et Mme [L] [M] épouse [N] à payer à la SAEM LE FOYER MODERNE DE [Localité 8] la somme de 7 945,72 euros (sept mille neuf cent quarante-cinq euros et soixante-douze centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 6 août 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 23 janvier 2025 sur la somme de 6 907,78 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 753,49 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus et dus pour une année entière ;

RAPPELLE qu’un plan de surendettement avec des mesures imposées est actuellement en vigueur et prime jusqu’à son expiration ou sa caducité ;

AUTORISE, sous réserve de l’exécution des mesures imposées, M. [K] [N] et Mme [L] [M] épouse [N] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 33 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 243,18€ (deux cent quarante-trois euros et dix-huit centimes), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais ;

DIT, sous réserve de l’exécution des mesures imposées, que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [K] [N] et Mme [L] [M] épouse [N] ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 24 mars 2025,le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [K] [N] et Mme [L] [M] épouse [N] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,M. [K] [N] et Mme [L] [M] épouse [N] seront solidairement condamnés à verser à la SAEM LE FOYER MODERNE DE [Localité 8] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux ;

DÉBOUTE la SAEM LE FOYER MODERNE DE [Localité 8] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNE solidairement M. [K] [N] et Mme [L] [M] épouse [N] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 23 janvier 2025 et celui des assignations du 10 avril 2025 ;

CONDAMNE solidairement M. [K] [N] et Mme [L] [M] épouse [N] à payer à la SAEM LE FOYER MODERNE DE [Localité 8] la somme de 100 euros (cent euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 09 septembre 2025, et signé par le juge et la greffière susnommés.

Le Greffier Le Juge