TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1]

Expéditions exécutoires

M^e Jacqueline BENICHOU

M^e Marilina DE ARAUJO

+ 1copie dossier

délivrées le:

■

5ème chambre 2ème section

N° RG 19/10883

N° Portalis 352J-W-B7D-CQWPU

N° MINUTE :

Assignation du :

16 Septembre 2019

JUGEMENT

rendu le 18 Janvier 2024

DEMANDEURS

Monsieur [G] [V] [D], né le 1 er novembre 1956 à [Localité 4] (MAROC), de nationalité française, demeurant [Adresse 1].

Madame [W] [E] [O] épouse [D], née [O] le 1 er novembre 1960 à [Localité 6], de nationalité française, demeurant [Adresse 1].

représentés par M^e Jacqueline BENICHOU, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, avocat plaidant, vestiaire #NA224

DÉFENDERESSE

NEXITY LAMY SAS à associé unique au capital de 219 388000,000 €,immatriculée au RCS de PARIS sous le n° 487 530 099 02584, dont le siège social est situé[Adresse 2], prise en la personne de son président domicilié en cette qualité audit siège.

représentée par M^e Marilina DE ARAUJO, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E963

Décision du 18 Janvier 2024

5ème chambre 2ème section

N° RG 19/10883 – N° Portalis 352J-W-B7D-CQWPU

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Antoine de MAUPEOU, Premier Vice-Président adjoint

Christine BOILLOT, Vice-Présidente

Antoinette LE GALL, Vice-présidente

assistés de Catherine BOURGEOIS, Greffier,

DÉBATS

A l’audience du 07 Décembre 2023 tenue en audience publique devant Christine BOILLOT, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile. Avis a été donné aux conseils des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 18 janvier 2024.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

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Monsieur et Madame [V] et [W] [D] sont propriétaires d’une maison à usage d’habitation, située domaine [Adresse 5], à [Localité 3] acquis le 28 février 2005.

Ils ont confié un mandat de gérance à la société SAGIDA, aux droits de laquelle vient la société par actions simplifiée (SAS) NEXITY LAMY, dont l’établissement secondaire est l’agence NEXITY POISSY CENTRE, par acte sous-seing privé du 10 février 2005. Les époux ont signé le même jour en annexe du mandant un document intitulé « prise en charge des loyers impayés et détériorations immobilières Réservé aux locaux à usage d’habitation et professionnel » et « prise en charge des loyers en cas d’absence de locataire Réservé aux locaux à usage d’habitation et professionnel ».

Le 1er septembre 2009, la maison a été louée aux consorts [B] et [M], moyennant le versement d’un loyer mensuel de 1.340 € provision sur charges incluses.

En l’absence de règlement des loyers dus par les consorts [B]-[M], un commandement de payer leur a été notifié, le 23 mars 2012, pour la somme de 2.740,12 €.

Par courrier du 18 juin 2013, les époux [D] ont mis en demeure la société NEXITY LAMY de mettre en œuvre l’assurance souscrite à compter du 10 février 2005.

Par exploit d’huissier du 26 août 2013, les locataires [B]-[M] ont été assignés en référé devant le tribunal d’instance de Poissy, en vue de leur expulsion et de leur condamnation à l’arriéré locatif.

Par ordonnance de référé rendue le 4 mars 2014, l’expulsion des consorts [B] et [M] a été ordonnée par le tribunal d’instance de Poissy, ainsi que leur condamnation solidaire à payer, à titre provisionnel, aux époux [D], en deniers ou quittances, la somme de 7 247,91 € pour loyers et charges impayés, mois de janvier 2014 inclus, ainsi qu’une indemnité d’occupation provisionnelle de 1.415,72 € par mois, dûment indexée, jusqu’à la libération effective des lieux. L’ordonnance constatait en effet que la clause résolutoire insérée au bail était acquise.

Le 19 août 2014, la SCP BRUNELLE GRAS HOURTAL, huissier instrumentaire, a dressé un état des lieux de sortie, après avoir procédé à la reprise des lieux, et récupéré les clés de la maison. Il les a envoyées à la société NEXITY LAMY.

Divers échanges sont intervenus entre les parties entre le 23 octobre et le 25 novembre 2014.

Monsieur et Madame [D] ont reproché à la société SAGIDA devenue NEXITY LAMY des manquements à ses obligations de diligence, d’information et de conseil, notamment en mettant en œuvre tardivement la procédure à l’encontre des locataires, et en ne déclarant pas le sinistre aux assurances qu’ils avaient souscrites. Ils l’ont mise en demeure de justifier de la déclaration de sinistre et des diligences accomplies par courrier du 25 novembre 2014.

Une nouvelle mise en demeure de justifier de la déclaration de sinistre et des diligences accomplies a été envoyée à la société NEXITY LAMY par les époux [D], par courrier du 20 janvier 2015.

La société NEXITY LAMY a résilié le mandat de gestion par courriel du 1er décembre 2015, en l’absence de réponse des consorts [D] sur la remise en location du bien, et procédé la destruction des clés du logement à l’issue d’un délai de 6 mois.

Le 30 janvier 2019, Monsieur [D] a signifié une sommation à la société NEXITY LAMY afin qu’elle restitue les clés du logement et l’indemnise du montant des loyers impayés, en vertu de l’assurance souscrite, et du trouble de jouissance persistant du fait de la non-restitution des clés.

Le 8 février 2019, la société NEXITY LAMY a rappelé à Monsieur [D] que, conformément à son courriel du 1er décembre 2015, le mandat de gestion était résilié et les clés détruites depuis plusieurs années.

Le 15 juillet 2019, les consorts [D] ont sollicité la nomination d’un huissier pour constater les conditions d’occupation du logement.

Par ordonnance du 24 juillet 2019, le tribunal d’instance de Poissy a désigné Maître [Y], huissier de justice, en vue de constater les conditions d’occupation du logement.

Le 3 septembre 2019, la SCP MERCADAL PORTE a dressé un procès-verbal de constat aux termes duquel Madame [Z] [J] déclarait occuper les lieux depuis environ un an.

Les consorts [D] lui ont donc signifié une sommation de quitter les lieux et de restituer les clés, le 16 septembre 2019.

Par exploit du 16 septembre 2019, Monsieur et Madame [D] ont assigné la société NEXITY LAMY devant le tribunal de grande instance devenu tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir réparation du préjudice allégué du fait de carences et de fautes qu’elle aurait commises dans l’exercice de son mandat de gestion : c’est la présente instance.

Puis, le 20 septembre 2019, ils ont assigné en référé expulsion Madame [Z] [J]. Et par une ordonnance en date du 19 novembre 2019, le tribunal d’instance de Poissy a ordonné l’expulsion de Madame [Z] en la condamnant à régler une somme de 1300€, à titre d’indemnité d’occupation mensuelle, à compter du 1er septembre 2019. Le 16 décembre 2019, un commandement de quitter les lieux lui a été signifié et la force publique a été requise le 21 février 2020. Un procès-verbal d’état des lieux a été dressé à la demande des époux [D] le 15 avril 2021.

Monsieur et Madame [D], dans leurs dernières conclusions du 25 mars 2022, demandent au tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, et au visa des articles 1991 et suivants du code civil, de :

débouter la société NEXITY LAMY de l’ensemble de ses demandes; dire qu’elle a commis des fautes dans l’exécution de son mandat ; la condamner à leur payer la somme de, 179 734,77 € de dommages et intérêts, tous préjudices confondus ; 10.000 €, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions récapitulatives, transmises par RPVA le 8 juin 2022, la société NEXITY LAMY demande au tribunal judiciaire de Paris, au visa de l’article 122 du code de procédure civile, et des articles 1231-1, 1992 et 2224 du code civil,

A titre principal de déclarer les époux [D] irrecevables en toutes leurs demandes pour cause de prescription ;

A titre subsidiaire, les débouter de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

En tout état de cause, les condamner in solidum au paiement de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître de ARAUJO.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour un exposé plus complet de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 juin 2022. L’affaire a été renvoyée à l’audience à juge-rapporteur du 9 mars 2023, puis à celle du 26 octobre 2023, enfin, à celle du 7 décembre 2023 à raison de la vacance du cabinet.

MOTIFS DE LA DECISION

•Sur la recevabilité et sur la prescription.

En l’espèce, dans la mesure où l’assignation renvoie à un exploit du 16 septembre 2019, il revient bien à la formation de jugement du tribunal de juger de sa recevabilité et de son éventuelle prescription, en application de l’article 789 du code de procédure civile alors en vigueur.

Pour les consorts [D], la date du point de départ de la prescription est celle à compter de laquelle la mission du mandataire s’est achevée, par la résiliation non contestée du mandat de gérance, soit le 1er décembre 2015. Or, ils avancent avoir agi avant le 1er décembre 2020, et être dès lors parfaitement recevables à agir, précisant que certaines fautes ont incontestablement été perpétrées après le 1er septembre 2014, puisqu’elles résultent de l’information sur la non-prise en charge du préjudice, de l’information sur la reprise des lieux, de l’information sur la destruction des clefs et la non-restitution du crédit du compte.

Les époux [D], mandants, arguent n’avoir été informés de la date de reprise des lieux que par courrier du 12 novembre 2014. Ayant agi avant le 12 novembre 2019, ils considèrent qu’aucune prescription ne saurait leur être opposée. Ils contestent également avoir été informés du point de départ de la prescription en novembre 2013, la société NEXITY LAMY ne rapportant pas la preuve du virement de 2.572,72€ leur ayant été prétendument versé.

Subsidiairement, ils considèrent que plusieurs dates peuvent être prises en compte comme point de départ du délai de prescription : ils soutiennent n’avoir été informés de l’absence de prise en charge des loyers impayés par l’assurance souscrite que par courrier du 23 octobre 2014 et n’avoir de surcroît été informés de la reprise des lieux que par courrier du 12 novembre 2014.

La société NEXITY LAMY mandataire, invoque l’irrecevabilité des demandes formulées par les époux pour cause de prescription en envisageant comme point de départ du délai de prescription pour toutes les demandes le 19 août 2014 ;

s’agissant d’abord de la demande de 12.608,62 € au titre de loyers prétendument non reversés par la société NEXITY LAMY d’août à novembre 2013, elle reproche aux demandeurs de faire preuve de mauvaise foi en affirmant n’avoir pas reçu lesdits virements. Elle invoque, au soutien de ses prétentions, les échanges intervenus entre les parties en juin 2013, qui démontrent que les époux [D] avaient connaissance des sommes payées par les locataires et considère que cette demande est prescrite depuis novembre 2018 l’action n’ayant été introduite qu’en septembre 2019 ;s’agissant ensuite des demandes à hauteur de 18.007,37€, correspondant au montant de la dette locative arrêtée au mois d’août 2014, et de 1.624 €, en compensation des frais d’huissier, la société défenderesse considère que le point de départ de la prescription se situe à la date de la reprise des lieux, soit le 19 août 2014, de sorte que là encore, la créance était prescrite lorsque l’action a été introduite en septembre 2019 s’agissant enfin, de toutes les autres demandes, la société NEXITY LAMY considère que le 19 août 2014 constitue la date à laquelle les demandeurs auraient dû avoir connaissance de leur droit à agir tiré de l’absence de remise des clés, et que cette date est le point de départ de la prescription pour les autres demandes, de sorte que la demande est en toutes hypothèses prescrite.

Sur ce

L’article 2224 du code civil prévoit que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

En l’espèce, selon les consorts [D], la date du point de départ de la prescription est celle à compter de laquelle la mission du mandataire s’est achevée soit le 1er décembre 2015. Or, ils avancent avoir agi avant le 1er décembre 2020 et être dès lors parfaitement recevables à agir, précisant que certaines fautes ont incontestablement été perpétrées après le 1er septembre 2014, puisqu’elles résultent de l’information sur la non-prise en charge du préjudice, de l’information sur la reprise des lieux, de l’information sur la destruction des clefs et la non-restitution du crédit du compte.

Cependant, l’existence de la relation contractuelle issue d’un mandat n’est pas de nature à empêcher les époux [D] d’agir et à retarder le point de départ du délai de prescription, alors que le mandant peut agir en responsabilité contre son mandataire en cours de mandat, en vue de faire sanctionner l’inexécution par celui-ci de ses obligations s’il a connaissance des manquements commis par ce dernier, en cours de mandat, sans nécessairement mettre fin au mandat, et en particulier, si le mandant se plaint du non reversement des loyers qui lui est régulièrement dû, déduction faite des frais de gestion prélevés par le mandataire. S’agissant des loyers, créance périodique, et de leur reversement, mois après par mois, par le mandataire au propriétaire, déduction faite des frais de gestion, il appartient au propriétaire à chaque échéance mensuelle de s’assurer du reversement des loyers perçus en son nom, sur le locataire, la prescription s’écoulant au fur et à mesure des diverses échéances contractuelles de loyer. Il en résulte que la créance de loyer, pour loyers non reversés d’août à novembre 2013 invoquée par les demandeurs est incontestablement prescrite, l’assignation ayant été délivrée le 16 septembre 2019 soit plus de cinq après.

L’ordonnance de référé du 4 mars 2014 se réfère au commandement de payer, notifié aux locataires du 23 mars 2012 qui visait déjà la clause résolutoire et qui actait déjà des impayés remontant à 2011, de sorte que la situation était connue des bailleurs.

Le bailleur, titulaire du droit d’action contre son mandataire connaissait donc les faits lui permettant de réclamer le paiement de cette créance directement contre son locataire débiteur principal, d’abord, et d’agir ensuite en responsabilité contre son mandataire pour non recouvrement des loyers et perte de chance de les percevoir. Il ne revient pas à cet égard au mandataire, contrairement à ce qu’affirment les demandeurs d’informer ses mandants du point de départ de la prescription relative aux loyers non reversés.

Les demandeurs ne sauraient davantage invoquer l’absence de décompte régulier sur cette période, alors qu’ils ne s’en sont pas préoccupés auparavant, l’action en réparation issue d’une telle faute étant, là encore, incontestablement prescrite, et alors que sont produits à la présente procédure divers compte rendus de gérance remontant à 2012 et que le commandement de payer comportait nécessairement un tel décompte, de sorte que le moyen manque en fait.

Au demeurant, les échanges intervenus entre les parties, en juin 2013, et produits par la défenderesse, démontrent que les époux [D] avaient connaissance des sommes payées par les locataires et les décomptes propriétaires des époux [D] produits par la société NEXITY font état de paiements intervenus entre août 2013 et novembre 2013 au bénéfice des demandeurs.

S’agissant de la créance de recouvrement de la dette locative postérieure à cette date par les locataires expulsés, les demandeurs ne sauraient se prévaloir, comme point de départ du délai de prescription, du courrier du 23 octobre 2014, émanant de NEXITY, et annonçant aux propriétaires la non prise en charge de la dette par l’assureur, dans la mesure où la créance locative est une créance à l’égard du locataire, fixée à la date de fin du bail actée par l’ordonnance du 4 mars 2014. Et s’agissant des indemnités d’occupation subséquentes, si le locataire ne quitte pas les lieux d’emblée, ces échéances sont exigibles à la date où il quitte effectivement les lieux, rend les clefs, et où est fait l’état des lieux de sortie, leur montant étant fixé, là encore, par l’ordonnance du 4 mars 2014.

La créance invoquée est donc également prescrite, dans la mesure où la résiliation du bail est actée par l’ordonnance du 4 mars 2014, que les époux [D] ne peuvent prétendre ignorer, dans la mesure où ils sont demandeurs à cette procédure en référé, à laquelle les locataires seuls n’ont pas comparu, de sorte que l’ordonnance réputée contradictoire, leur a été signifiée à l’adresse qui y est mentionnée et qu’ils ne la contestent pas. A l’occasion de cette procédure en référé, ils invoquaient la résiliation du bail et l’expulsion du locataire qu’ils ont effectivement obtenues l’une et l’autre, ladite ordonnance fixant même le montant de l’indemnité d’occupation.

Au demeurant, dans le courrier produit du 23 juillet 2019, le conseil des demandeurs concède que ses clients ont eu un extrait partiel du constat du 19 août 2014, qui est un acte par lequel l’huissier a dressé un état des lieux de sortie, après avoir procédé à la reprise des lieux et récupéré les clés de la maison, et dont ils ne peuvent, dès lors, feindre d’ignorer la teneur, dans le cadre de la présente instance.

Or, la créance locative à hauteur de 18.007,37€, correspondant au montant de la dette locative arrêtée au mois d’août 2014, comprenant les indemnités d’occupation dues après la résiliation du bail consacrée par ladite ordonnance de référé, que le mandataire devait lui reverser, qui est alors fixée, au moment de l’état des lieux de sortie, et de la reprise des clefs. En effet, l’ordonnance du 4 mars 2014 a précisé l’étendue de la dette locative et le montant de l’indemnité d’occupation par mois. Ainsi le bailleur, titulaire du droit d’action contre son mandataire, connaissait donc les faits lui permettant de réclamer le paiement de cette créance, d’abord contre le locataire débiteur principal, avant d’envisager d’agir en responsabilité contre son mandataire en vue d’obtenir compensation de la perte de chance de percevoir ces loyers, ou de la faute liée au non reversement de ces loyers, à supposer ces sommes effectivement perçues par le mandataire, ce qui n’est nullement établi.

Et si les demandeurs invoquent aujourd’hui ne pas avoir eu de décompte locatif ils ne justifient pas s’en être inquiétés avant ledit courrier du 23 juillet 2019. Et compte tenu de la dette de loyer fixée à l’ordonnance du 4 mars 2014 à leur bénéfice, qu’ils ne nient pas avoir en leur possession, et du montant de l’indemnité d’occupation qu’elle fixe par mois, les époux étaient en mesure d’agir directement contre leur locataire, ce dont ils ne justifient nullement, de procéder à ce calcul et de demander le remboursement corrélatif au mandataire des sommes perçues à supposer qu’ils les aient effectivement perçues, ce qui n’est pas établi.

Ainsi, la créance invoquée est également prescrite, en application de l’article 2224 du code civil précité.

Les demandes portant sur les arriérés de loyers et sur la créance locative sont donc irrecevables comme prescrites, la créance de loyer invocable par le bailleur contre le locataire étant elle-même prescrite.

Cette créance étant prescrite la demande relative de mise en œuvre des garanties perte de loyers au titre des annexes du mandat qui y sont rattachés l’est également. En effet la demande à l’égard du débiteur principal est prescrite et le mandataire garant n’est que le débiteur accessoire.

Au demeurant, les demandeurs ne justifient pas avoir agi en exécution de cette garantie avant la présente assignation, alors que la créance principale était prescrite, et alors qu’ils étaient en mesure de le faire auparavant, puisque dans un courrier du 28 octobre 2014 les époux [D] annonçaient qu’ils allaient agir en justice contre leur mandataire, en faisant état de cette garantie loyers impayés, ce qu’ils n’ont pas fait contre le locataire, ni contre le mandant, alors que les impayés sont anciens et que la dette à l’égard du locataire et du garant est connue depuis l’expulsion effective du locataire.

Les demandes relatives à la mise en œuvre de la garantie « prise en charge des loyers impayés et détériorations immobilières Réservé aux locaux à usage d’habitation et professionnel » sont donc également irrecevables.

S’agissant des autres demandes, notamment celles relatives à la non-restitution des clefs qui aurait permis à des tiers de s’immiscer sur place et d’occuper les lieux, aux frais engagés pour reprendre possession des lieux squattés et aux pertes locatives subséquentes, ainsi qu’aux frais liés à la dégradation du bien par les squatters et au paiement de la taxe logement vacant, elles ne sont en revanche pas prescrites.

En effet, le mandataire ne nie pas avoir gardé les clefs en sa possession la fin du mandat et même dans les 6 mois qui ont suivi la fin de ce mandat, au terme desquels il s’est livré, comme annoncé dans son courrier du 1er décembre 2015, à la destruction de ces clefs, ce que les demandeurs ne contestent pas.

N’est pas non plus prescrite la demande relative à l’absence de compte de gérance transmis aux propriétaires, le mandataire devant rendre compte de sa gestion en fin de mandat, ni celle relative à la non-restitution du solde créditeur du compte propriétaire, à hauteur de 5.188,58 €, le délai ne pouvant commencer de courir qu’à la fin du mandat, soit le 1er décembre 2015. Il reviendra donc au tribunal d’examiné le bien-fondé.

Au jour de l’assignation n’était pas non plus prescrite l’action pour faute du mandant du fait de la non souscription de l’assurance perte de loyers en cas d’absence de locataire, qui est, à suivre les requérants, à l’origine de pertes locatives effectives pour les loyers non-perçus, compte tenu de la non-remise en location, et du paiement de la taxe logement vacant, alors qu’une telle garantie avait été souscrite et a donné lieu à des prélèvements qui apparaissent au titre des compte-rendu, sauf à partir d’avril 2014 où ils n’apparaissent plus. Les demandeurs reprochent, à ce titre, à leur mandataire, de n’avoir pas été informés de cette non souscription d’assurance ou de son non-renouvellement, alors qu’ils pouvaient légitimement se croire couverts depuis 2005. Les requérants relèvent que, même pour la période de 2005 à 2012, si ont été prélevées des sommes au titre de la garantie perte de loyers, le mandataire ne justifie pas avoir souscrit une assurance à ce titre.

Ces autres demandes sont donc recevables.

• Sur le fond

Les époux demandeurs considèrent que la responsabilité contractuelle de la société NEXITY LAMY mandataire est engagée. Les demandeurs énumèrent les différentes fautes commises par la défenderesse : à savoir, au-delà de l’absence de reversement des loyers encaissés d’août à novembre 2013 et de la créance de loyers et d’indemnités d’occupation jugées prescrites, l’absence de souscription des assurances loyers logement vacant, faute de justificatif en ce sens, produit par NEXITY LAMY, les détériorations immobilières et la vacance locative, ainsi que l’absence de restitution des clés après reprise des lieux loués.

Ils énumèrent les préjudices qu’ils auraient subis de ce fait, et demandent des dommages et intérêts,

— au titre du solde créditeur du compte propriétaire (5.188,58 €),

— des loyers impayés non assurés (18.007,37 €),

— des frais exposés pour reprendre possession des lieux squattés (1.869,35 €),

— de la vacance locative et perte des loyers (103.350 €),

— des frais d’huissier non réglés (1.624,65 €),

— des dégradations du bien (32.345,20 €),

— ainsi qu’au titre de la taxe des logements vacants (4.741 €).

La société NEXITY LAMY oppose ne pas être responsable et n’avoir commis aucune faute et demande de débouter les requérants de leurs demandes, compte tenu de leur mauvaise foi et de l’absence de lien de causalité démontrée entre les fautes qui lui sont reprochées et les préjudices invoqués par les demandeurs.

Elle relève notamment que le décompte locataire produit aux débats par les époux [D] ne justifierait pas des sommes qui leur auraient été reversées.

Elle avance que l’assureur n’a pas pris en charge le sinistre, ce qui justifie qu’ils n’aient reçu aucune indemnisation.

Elle conteste en outre l’intention des consorts [D] de récupérer les clés, et leur prétendue attente de cette restitution pendant près de cinq ans.

Sur ce

La responsabilité d’un administrateur de biens envers son mandant est de nature contractuelle et s’apprécie dans les termes des articles 1991 et suivants du code civil.

Il est de principe que l’administrateur de biens est tenu d’une obligation de diligence et de vigilance qui est une obligation de moyens qui s’apprécie en fonction des circonstances de la cause, et en particulier de la volonté, de la situation et des connaissances de parties.

Et, il revient au demandeur d’établir que les conditions de la responsabilité sont réunies à savoir, l’existence d’un manquement aux obligations nées du contrat, du lien de causalité et des préjudices qui en découlent.

Il résulte des annexes produites du mandat de gestion du 10 février 2005, signées par Monsieur [D] et par le mandataire, qui était à l’époque la société SAGIDA, aux droits de qui vient aujourd’hui la société NEXITY, que sont prévues deux garanties dans les termes suivants, s’agissant de la 1ère annexe intitulée « Prise en charge des loyers impayés et détériorations immobilières Réservé aux locaux à usage d’habitation et professionnel » :

« MANDAT DE GERANCE PRINCIPAL N°: 704 Date : 10/02/2005

PROTECTION DES REVENUS ANNEXE AU MANDAT DEGÉRANCE N° : 705 Date : 10/02/2005

PRISE EN CHARGE DES LOYERS IMPAYÉS ET DÉTÉRIORATIONS IMMOBILIÈRES, Réservé aux locaux à usage d’habitation et professionnel

Il est précisé que les garanties de paiement accordées par l’administrateur de biens dans les conditions ci-dessous définies, ne peuvent être confondues avec la garantie financière légale (loi du 2 janvier 1970 et décret du 20 juillet 1972). (…)

IL A ÉTÉ FAIT ET CONVENU CE QUI SUIT :

1- OBJET

Par la présente convention, le MANDATAIRE s’engage à prendre en charge les pertes pécuniaires définies en 1 et 2 après épuisement du dépôt de garantie qui s’imputera dans l’ordre suivant:

1/ En premier lieu sur les réparations locatives et autres frais dus par le locataire et non pris en charge par la présente convention.

2/ Le solde éventuel sur les détériorations immobilières

3/ En dernier lieu sur les loyers impayés.

IMPORTANT :

Dans l’hypothèse où le bail ne prévoit pas de dépôt de garantie, l’équivalent de 2 mois de loyer sera déduit de la prise en charge prévue dans le cadre des DÉTÉRIORATIONS IMMOBILIÈRES. Cette disposition ne s’appliquera pas si le bail prévoit un paiement d’avance des loyers, bimestriellement ou trimestriellement.

1/ LE MANDATAIRE PREND EN CHARGE:

→ Les LOYERS, CHARGES ET TAXES émis et NON-PAYES par le locataire, légalement mis à la charge de ce dernier par la loi ou le bail ainsi que les pertes pécuniaires découlant des usages locaux ou de toute réglementation nouvelle.

→ Les FRAIS DE CONTENTIEUX nécessaires au recouvrement des sommes impayées ci-dessus et, notamment: frais d’huissier, frais de procédure d’expulsion, honoraires d’avocat…

Le mandataire prend en charge les pertes pécuniaires ci-dessus à concurrence d’un plafond maximum de 61.000 € par impayé et par locataire.

LE MANDATAIRE NE PREND PAS EN CHARGE LES PERTES PÉCUNIAIRES :

oRELATIVES A DES LOCATIONS SAISONNIÈRES.

oRELATIVES À DES LOCAUX A USAGE COMMERCIAL, ARTISANAL, INDUSTRIEL OU AGRICOLE.

oCONSECUTIVES A UNE GREVE GÉNÉRALISÉE SUR UNE COMMUNE, UN DÉPARTEMENT OU SUR L’ENSEMBLE DU TERRITOIRE NATIONAL PAR DÉCISION D’UNE ORGANISATION REPRÉSENTATIVE RECONNUE.

oRELATIVES A LA LOCATION D’IMMEUBLES FAISANT L’OBJET D’UN ARRETE DE PERIL OU D’INSALUBRITÉ

oRELATIVES A DES DOMMAGES ET INTERETS OU AMENDES MIS A LA CHARGE DU MANDANT

RELATIVES À UN LOCATAIRE AYANT LA QUALITE DE CONJOINT, D’ASCENDANT, DE DESCENDANT, CONCUBIN OU PASÉ DU PROPRIETAIRE ».

Il s’agit là d’un engagement plafonné directement pris en charge par le mandataire dans les seules hypothèses visées et donc d’une garantie et non d’une assurance souscrite auprès d’une compagnie tierce.

Au titre de la seconde annexe toujours, entre les parties au mandat de gestion du 10 février 2005, intitulée « Prise en charge des loyers en cas d’absence de locataire Réservé aux locaux à usage d’habitation et professionnel », il est stipulé une autre garantie du même type directement assumée par le mandataire, mais plafonnée et limitée, qui ne constitue pas davantage une assurance, aux termes de laquelle :

« MANDAT DE GERANCE PRINCIPAL N°: 704 Date : 10/02/2005

PROTECTION DES REVENUS ANNEXE AU MANDAT DEGÉRANCE N° : 706 Date : 10/02/2005

PRISE EN CHARGE DES LOYERS IMPAYÉS ET DÉTÉRIORATIONS IMMOBILIÈRES, Réservé aux locaux à usage d’habitation et professionnel

Il est précisé que les garanties de paiement accordées par l’administrateur de biens dans les conditions ci-dessous définies, ne peuvent être confondues avec la garantie financière légale (loi du 2 janvier 1970 et décret du 20 juillet 1972). (…)

« IL A ÉTÉ FAIT ET CONVENU CE QUI SUIT :

1- OBJET

Par la présente convention, le MANDATAIRE s’engage à prendre en charge les pertes pécuniaires

LE MANDATAIRE PREND EN CHARGE:

→ Les pertes pécuniaires résultant de la non-relocation décomptée à partir de la fin du mois suivant le préavis légal, pour une période maximum de 3 mois.

• L’engagement financier ne pourra excéder 80 % du dernier quittancement ou indemnité d’occupation, cette dernière ne pouvant être supérieure au montant du dernier loyer, charges incluses.

• Dans l’hypothèse où l’annexe au mandat a été souscrite dans les 6 mois précédant la fin du préavis légal, la garantie débutera 1 mois après la fin du préavis légal et sera limitée aux 2 mois suivants.

LE MANDATAIRE NE PREND PAS EN CHARGE LES PERTES PÉCUNIAIRES :

oRESULTANT DE DEGRADATIONS DU LOGEMENT OU DE L’IMMEUBLE, LORSQUE CELLES-CI NECESSITENT UNE REMISE EN ETAT COMPLÈTE AFIN DE PERMETTRE LA RELOCATION.

oRÉSULTANT D’INCENDIE ET DÉGÂTS DES EAUX, ET TOUS AUTRES EVENEMENTS GARANTIS PAR UN CONTRAT D’ASSURANCE MULTIRISQUE HABITATION.

oRESULTANT DE L’ÉTAT DU LOGEMENT SI CELUI-CI N’EST PAS EN BON ÉTAT D’USAGE ET DE RÉPARATION OU QUE LES ÉLÉMENTS

oD’ÉQUIPEMENT NE SONT PAS EN BON ETAT DE FONCTIONNEMENT.

oRELATIVES À DES IMMEUBLES AYANT FAIT L’OBJET D’UN ARRÊTÉ DE PÉRIL OU D’INSALUBRITÉ.

oRÉSULTANT D’UNE MODIFICATION IMPORTANTE DE L’ENVIRONNEMENT POSTÉRIEURE A L’ENTRÉE DANS LES LIEUX DU PRECÉDENT LOCATAIRE ET QUI POURRAIT NUIRE A LA RELOCATION.

oRELATIVES À UN LOT POUR LEQUEL LE LOCATAIRE A DÉJA TRANSMIS SON PRÉAVIS OU QUITTÉ LES LIEUX.

oRESULTANT DE L’OCCUPATION DES LIEUX PAR DES SQUATTERS.

oRELATIVES A DES LOCAUX VACANTS AU MOMENT DE LA SIGNATURE DE L’ANNEXE AU MANDAT.

oRELATIVES AUX RÉSIDENCES ÉTUDIANTES

oRELATIVES À DES LOCAUX MEUBLES.

oRÉSULTANT D’UNE NON RELOCATION CONSÉCUTIVE A UNE AUGMENTATION DE LOYER NON JUSTIFIÉE ».

Décision du 18 Janvier 2024

5ème chambre 2ème section

N° RG 19/10883 – N° Portalis 352J-W-B7D-CQWPU

— Sur la responsabilité contractuelle de la société NEXITY

En l’espèce, le tribunal relève que l’occupation des lieux par des occupants sans droit ni titre n’est établie à la procédure qu’à compter de septembre 2019. Il n’est donc pas établi qu’elle remonte à la période au cours de laquelle la société NEXITY était encore investie d’un mandat sur ledit bien immobilier et possédait encore les clefs. La destruction de celle-ci comme la résiliation du mandat au 1er décembre 2015 ne sont pas contestées.

L’ordonnance d’expulsion du 19 novembre 2019 par le tribunal de Poissy, fait en effet état d’une occupation sans droit ni titre au 3 septembre 2019, soit à une date où le mandat a pris fin et où les clefs détenues par NEXITY ont été détruites. Ladite ordonnance relève qu'« il n’existe aucune preuve d’une occupation sans droit ni titre avant le 3 septembre 2019 ». Ainsi les demandeurs ne rapportent pas la preuve d’un squat à la fin du mandat de gestion.

En aucun cas le squat survenu en 2019, qui a donné lieu à la procédure de référé, et les dégradations liées à ce squat ne sauraient être imputés à faute à la société NEXITY, alors que le mandat avait pris fin. Il en résulte que les demandeurs ne sont pas en mesure d’établir un manquement du mandataire auquel le rattacher en cours de mandat. Ainsi, il n’est pas établi – alors que la preuve en incombe aux demandeurs en application des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile – que le mandataire ait laissé par sa faute des squatters se rendre sur les lieux en cours de mandat, faute dont il devrait incontestablement répondre, en vertu du mandat, si celui-ci avait été en cours.

Il n’est au demeurant pas même établi que les impétrants se soient rendus sur place grâce aux clefs détenues par le mandataire, alors que c’est précisément la non-restitution des clefs qui est reprochée à la société NEXITY à l’appui de la demande des époux [D]. Ainsi, le manquement invoqué ne serait, en toute hypothèse, pas en lien causal avec les préjudices allégués par le demandeur, tenant à la dégradation des lieux par les squatteurs, (32.345,20 €), d’une part, et aux frais exposés pour reprendre possession des lieux squattés (1.869,35 €), d’autre part.

La demande de ce chef sera donc rejetée.

La vacance des lieux ne saurait davantage être imputée à faute au mandataire qui justifie avoir adressé un courrier recommandé le 10 juillet 2014 leur demandant de se positionner sur la relocation du bien, et un courriel le 1er décembre 2015 adressé à Madame [D] qu’ils ne contestent pas avoir reçus, pour demander aux époux s’ils souhaitaient relouer le local. Le mandataire n’a pas obtenu de réponse à ce sujet, alors que Madame [D] a échangé par mail à plusieurs reprises avec le mandataire, comme le révèlent les pièces produites, ce qui a justifié la résolution non contestée du mandat le 1er décembre 2015.

Le bailleur n’établit pas davantage avoir engagé les frais de remise en état des lieux après août 2014, une fois les premiers locataires expulsés et n’établit pas que les lieux étaient susceptibles d’être loués, en dépit de relances du mandataire en ce sens, notamment un courrier du 12 novembre 2014, adressé aux demandeurs, qui fait état de l’envoi de devis demandés pour la remise en état des lieux, après le départ du locataire expulsé en mars 2014, sans que les demandeurs semblent avoir donné suite à ces projets de remise en état, de sorte qu’aucune faute ne saurait être imputée au mandataire qui justifie de diligences en ce sens, et n’est pas démenti sur ce point par les demandeurs.

Les locaux étaient certes vacants, mais les demandeurs ne peuvent, pour autant, prétendre qu’ils auraient été en mesure de relouer au prix indiqué, ni même attester, compte tenu de ce qui précède, de leur intention effective de relouer la maison objet du mandat.

Ainsi, les demandes formées tenant à la vacance locative et aux pertes des loyers, évaluées à 103.350€, ainsi qu’au titre de la taxe des logements vacants (à hauteur de 4.741 €), seront également rejetées faute de lien causal entre le préjudice invoqué et le manquement du mandataire, à supposer qu’il fut établi. En effet, il n’est pas établi que les propriétaires avaient effectivement l’intention de relouer le bien, alors qu’ils n’ont pas répondu aux sollicitations du mandataire sur ce point et qu’ils ne prouvent pas avoir remis les locaux en état depuis 2014. Le mandataire justifie au contraire les avoir interrogés sur ce point sans obtenir de réponse.

Là encore, la demande de ce chef sera rejetée. Faute pour les requérants d’établir que les conditions de l’actions en responsabilité sont réunies.

Quant à l’absence de compte de gérance transmis aux propriétaires, le mandataire devant rendre compte de sa gestion en fin de mandat, elle n’est pas étayée, dans la mesure où des comptes rendus de gérance sont produits par le mandataire qui produit aussi les relevés de compte des propriétaires et du locataire. Un courrier du 12 novembre 2014 produit, adressés aux demandeurs, fait en outre état de devis demandés pour la remise en état des lieux après le départ du locataire expulsé en mars 2014 et de l’envoi du mandat de gérance et de ses annexes comprenant les garanties perte de loyer, de sorte que le moyen manque en fait.

En revanche ces documents laissent apparaître un solde créditeur du compte propriétaire qui ne leur a pas été restitué à hauteur de 5.188,58 €, le compte étant artificiellement soldé dans la présentation du décompte propriétaire, par un débit corrélatif intitulé artificiellement « perte de mandant », en deux temps, pour un montant total de 5.188,58 €, sans que le défendeur puisse démontrer, qu’en vertu du contrat de mandat, ils étaient en droit de prélever une telle somme, et sans justifier davantage de ces frais de fin de mandat, à l’occasion de la présente procédure. Cette créance n’est pas prescrite, le délai ne pouvant commencer de courir qu’à la fin du mandat soit le 1er décembre 2015.

Il sera donc fait droit à cette demande la société NEXITY étant condamnée à verser aux demandeurs la somme de 5.188,58 €.

Reste l’action pour faute du mandant, du fait de la non souscription de l’assurance des loyers pour logement vacant, qui est, à suivre les requérants, à l’origine de pertes locatives effectives selon les demandeurs et du paiement de la taxe logement vacant, alors qu’une telle garantie avait été souscrite et a donné lieu à des prélèvements qui apparaissent au titre des compte-rendu, sauf à partir d’avril 2014, où ils n’apparaissent plus. Les demandeurs reprochent à ce titre à leur mandataire de n’avoir pas été informés de cette non souscription d’assurance ou de son non renouvellement, alors qu’ils pouvaient légitimement se croire couverts depuis 2005, et dans la mesure où ils n’ont été avisés de ce qu’ils n’étaient pas couverts que par le courrier précité du 23 octobre 2014, la prescription n’étant alors acquise qu’au 23 octobre 2019 soit postérieurement à l’assignation en l’espèce. Les demandeurs avancent en outre que même pour la période de 2005 à 2012, si le mandataire a prélevé des sommes au titre de l’assurance, il ne justifie pas l’avoir souscrite.

En l’espèce, il résulte bien des pièces produites qu’ont été souscrites deux garanties plafonnées et limitées qui obligent directement le mandataire à l’égard du mandant et dont les termes ont été rappelés à savoir en annexe du mandat, les documents intitulés « prise en charge des loyers impayés et détériorations immobilières » et « prise en charge des loyers en cas d’absence de locataire ». En revanche, les demandeurs ne sont pas en mesure d’établir que le mandataire se soit engagé à souscrire une assurance auprès d’un assureur, de sorte que leurs demandes à ce titre, qui pourraient fonder une demande au titre du préjudice de perte de chance de recouvrer les loyers – qui n’est pas même allégué ni établi par les demandeurs -, seront rejetées.

S’agissant de la garantie à laquelle s’est engagé le mandant annexée au mandat, elle le lie directement au mandataire dans les termes convenus et a justifié la perception d’honoraires qui apparaissent au relevé de compte propriétaire produit, en date du 22 novembre 2019, sous l’intitulé « Honoraires Assurance GLI » qui sont perçus en 2012.

Et si les garanties en cause prévoient que chacune des parties à la convention « a la possibilité de mettre fin à tout moment à l’exécution des présentes par lettre recommandée avec accusé de réception » et que « la résiliation du mandat de gérance emporte » (…)« résiliation de celle-ci dont elle constitue l’accessoire », le mandataire ne justifie pas avoir résilié cette garantie dans les formes requises par le contrat qui viennent d’être rappelées, de sorte que si n’apparaissent pas les prélèvements « Honoraires Assurance GLI » correspondant selon les termes de l’annexe précitée, à 2% du quittancement ; le mandataire restait donc tenu de cette garantie jusqu’à la résiliation du bail non contestée en décembre 2015 qui y mettait automatiquement fin.

Toutefois, à la suite du départ du locataire une remise en état des locaux s’imposait et n’a pu avoir lieu, de sorte que le local n’était pas, d’août 2014 à décembre 2015, susceptible d’être reloué, en l’absence de réponse des bailleurs sur les devis de remise en état. Et les mandants ne sauraient dès lors prétendre, pour cette période où la garantie leur était acquise, à la garantie de « prise en charge des loyers en cas d’absence de locataire », dans la mesure où ils n’ont pas répondu aux sollicitations du mandataire, relatives à leur intention effective de relouer la maison, ce qui a justifié la résiliation du mandat au 1er décembre 2015.

Il a par ailleurs été rappelé ci-dessus, que les époux [D] ont certes invoqué la garantie impayé dans des courriers du 6 juin 2013 dans un courrier du 18 juin 2013, et dans un courrier du 2 janvier 2014, pour le locataire expulsé par l’ordonnance de mars 2014, mais n’ont pas agi en exécution de cette garantie, accessoire à la créance de loyer, qui est désormais prescrite, alors qu’ils annonçaient dans un courriel du 28 octobre 2014 agir contre leur mandataire, ce qu’ils n’ont pas fait,laissant ainsi, tant la créance principale à l’égard du locataire, leur débiteur principal, que la créance de garantie, se prescrire.

Enfin, s’agissant des frais d’huissier non réglés, à hauteur de 1.624,65 €, les demandeurs ne produisent pas la facture de la SCP BRUNEEL corrélative invoquée de sorte que, là encore, la demande n’est pas justifiée au regard des exigences de l’article 1353 du code civil et 9 code de procédure civile. Si ce montant de facture est évoqué dans le courrier du de la SCP BRUNEEL à l’avocat des demandeurs en date de juillet 2019, ce courrier souligne que la facture a été dressée au nom du mandataire et qu’elle n’a jamais été réglée. Il s’agit donc, en toute hypothèse, vraisemblablement d’une dette de la SCP BRUNEEL à l’égard de la société NEXITY qui est prescrite, et les demandeurs ne justifient nullement que cette somme ait été prélevée de leur décompte propriétaire, ce montant n’apparaissant pas au relevé produit.

Cette demande sera donc aussi rejetée comme non justifiée.

• Sur les demandes accessoires

Le mandataire défendeur, partie perdante, sera condamné aux dépens. Il sera également condamné à verser aux requérants propriétaires de la maison, la somme de 3.000 €, en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est compatible avec la nature de la décision rendue et justifiée en l’espèce, il y a donc lieu d’ordonner cette mesure.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DECLARE IRRECEVABLES les demandes relatives à la créance de 12.608,62 € au titre de loyers prétendument non reversés par la société NEXITY LAMY d’août à novembre 2013, à la créance locative à hauteur de 18.007,37€, correspondant au montant de la dette locative arrêtée au mois d’août 2014 et à la garantie perte de loyers souscrite en annexe du mandat sur ces mêmes sommes;

DECLARE RECEVABLE le surplus des demandes;

CONDAMNE la société NEXITY LAMY à payer à Monsieur et Madame [V] et [W] [D] une somme de

5.188,58 €, en restitution de leur solde créditeur de gérance ;3.000 €, en application de l’article 700 du code de procédure civile ;DEBOUTE Monsieur et Madame [V] et [W] [D] du surplus de leurs demandes ;

DEBOUTE la société NEXITY LAMY de ses plus amples demandes; CONDAMNE la société NEXITY LAMY aux dépens;

ORDONNE l’exécution provisoire.

Fait et jugé à Paris le 18 Janvier 2024

Le GreffierLe Président

Catherine BOURGEOISAntoine de MAUPEOU