TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M [P] [D]

Mme [C] [D]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Elisabeth WEILLER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/02919 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7NDK

N° MINUTE :

6

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 07 octobre 2025

DEMANDERESSE

S.A. IMMOBILIERE 3F, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Elisabeth WEILLER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0128

DÉFENDEURS

Monsieur [P] [D], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

Madame [C] [D], demeurant [Adresse 2]

représentée par M [P] [D], muni d’un pouvoir spécial

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Eric TRICOU, Juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 07 juillet 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 07 octobre 2025 par Eric TRICOU, Juge, assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 07 octobre 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/02919 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7NDK

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 30 juin 2016, la S.A D’HLM IMMOBILIERE 3F a consenti un bail d’habitation à M. [P] [D] et Mme [C] [D] sur des locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 7] avec parking R118P-1354, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 448,54 euros.

Par actes de commissaire de justice du 4 novembre 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 1.772,45 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La caisse d’allocations familiales a été informée de la situation de M. [P] [D] et Mme [C] [D] le 30 octobre 2024.

Par assignations du 6 mars 2025, la S.A D’HLM IMMOBILIERE 3F a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [P] [D] et Mme [C] [D] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

— Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer majoré de 50% et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  1.924,07 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 25 février 2025,

—  350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 11 mars 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 7 juillet 2025, la société SA [Adresse 5], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle réactualise la dette à la somme de 2.197,46 euros au 30 juin 2025 et considère qu’il n’y a pas eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Cependant, elle ne peut vérifier en l’état si les acomptes qui auraient été versés par les locataires le 2 juillet sont comptabilisés dans le dossier.

Une note en délibéré à été autorisée afin que la demanderesse produise au tribunal avant le 21 juillet, un décompte actualisé au plus près de la date d’audience.

M. [P] [D] et Mme [C] [D], qui est régulièrement représentée par son époux, exposent qu’ils souhaitent se maintenir dans les lieux, qu’ils ont versé à la SA D’HLM IMMOBILIERE 3F la somme de 1.700 euros le 1er juillet et 400 euros le 04 juillet si bien que le loyer courant avant l’audience est intégralement payé et que l’arriéré est soldé. En tout état de cause, en tant que de besoin, il souhaite apurer un éventuel reliquat restant dû sur 4 mois.

M. [P] [D] et Mme [C] [D] sollicitent dans cette hypothèse, la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La SA [Adresse 5] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la caisse d’allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Il est admis que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal accordé aux locataires pour s’acquitter de leur dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, ali-néa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet, n’ont pas pour effet de modi-fier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (Avis de la Cour de cassation, 3e chambre civile du 13 juin 2024).

En l’espèce, le bail conclu le 30 juin 2016 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 04 no-vembre 2024 pour la somme en principal de 1.772,45 euros. Ce comman-dement pose la mention sans ambigüité et sur sa première page, que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement, le lo-cataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de sollici-ter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compé-tente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du Code civil.

Il est ainsi régulier en forme.

S’il est posé par erreur que le délai mentionné dans le commandement est de six semaines et non de deux mois, au profit du locataire pour apurer sa dette locative, il sera relevé que le locataire n’avait pas réglé la dette loca-tive dans le délai compris entre six semaines et deux mois. Bien que le bailleur soit à l’origine d’une application dans le temps de la loi qui contre-vient aux principes précités, il n’existe pas de vice pouvant entraîner la nul-lité du commandement. Il sera simplement substitué le délai de deux mois au délai de six semaines, mentionné dans le commandement.

Le commandement correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 5 janvier 2025.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort de la note en délibérée autorisée et reçue au greffe le 21 juillet 2025 que la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est réputée satisfaite.

Par ailleurs, cette note fait apparaître que l’arriéré locatif arrêté au 02 juillet 2025 s’élève à 497,46 euros et les éléments du dossier, notamment le diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 autorisent à penser que les revenus du foyer de M. [P] [D] et Mme [C] [D] leur permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 124 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler leur dette.

Dans ces conditions, il convient de leur accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de M. [P] [D] et Mme [C] [D] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la S.A D’HLM IMMOBILIERE 3F verse aux débats une note en délibéré autorisée qui fait apparaître que l’arriéré locatif arrêté au 02 juillet 2025 s’élève à 497,46 euros. Ce décompte démontre ainsi qu’à la date du 2 juillet 2025, M. [P] [D] et Mme [C] [D] lui devaient la somme de 497,46 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [P] [D] et Mme [C] [D] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [P] [D] et Mme [C] [D] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

Cette indemnité sera égale au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi sans qu’il y ait lieu de majorer de 50% le loyer à défaut de fondement légal ou contractuel soutenu à l’audience.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 5 janvier 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SA [Adresse 5] ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [P] [D] et Mme [C] [D], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de la SA D’HLM IMMOBILIERE 3F concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 04 novembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 30 juin 2016 entre la SA [Adresse 5], d’une part, et M. [P] [D] et Mme [C] [D], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] – à [Localité 7] avec parking R118P-1354 est résilié depuis le 5 janvier 2025,

CONDAMNE solidairement M. [P] [D] et Mme [C] [D] à payer à la SA D’HLM IMMOBILIERE 3F la somme de 497,46 euros (quatre cent quatre-vingt-dix-sept euros et quarante-six centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 2 juillet 2025,

AUTORISE M. [P] [D] et Mme [C] [D] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 4 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 124 euros (cent vingt-quatre euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [P] [D] et Mme [C] [D],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

— le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 5 janvier 2025,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [P] [D] et Mme [C] [D] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— M. [P] [D] et Mme [C] [D] seront solidairement condamnés à verser à la SA [Adresse 5] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DEBOUTE la SA D’HLM IMMOBILIERE 3F pour le surplus,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE solidairement M. [P] [D] et Mme [C] [D] à payer à la SA [Adresse 5] la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [P] [D] et Mme [C] [D] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 4 novembre 2024 et celui desassignations du 6 mars 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 7 octobre 2025, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge