TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [J] [B]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Valérie ROSANO

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/05689 – N° Portalis 352J-W-B7J-DADM3

N° MINUTE :

7/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 10 novembre 2025

DEMANDERESSE

Madame [Y] [H]

demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Valérie ROSANO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire A727

DÉFENDEUR

Monsieur [J] [B]

demeurant [Adresse 2]

[Adresse 5]

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge des contentieux de la protection

assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 16 septembre 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 10 novembre 2025 par Mathilde CLERC, Juge, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 10 novembre 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/05689 – N° Portalis 352J-W-B7J-DADM3

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat du 18 mars 1997, M. [U] [H], aux droits duquel vient Mme [Y] [H], a consenti un bail d’habitation à M. [J] [B] sur des locaux situés au [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 2960 francs, d’une taxe “Droit de bail” de 65 francs ainsi qu’une provision sur charges de 300 francs .

Par acte de commissaire de justice du 2 mai 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2223,64 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

Par assignation du 2 juin 2025, Mme [Y] [H] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail, ordonner l’expulsion du locataire, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

−

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 758,82 majoré des charges et éventuelles taxes, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,12 297,34 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au mois de mai 2025 inclus avec intérêts au taux legal à compter du 2 mai 2024,2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 3 juin 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été appelée à l’audience du 16 septembre 2025.

Invité, par courriel du 16 octobre 2025, à communiquer en délibéré une version complète du contrat de bail contenant notamment la clause résolutoire dont elle entend se prévaloir, le conseil de la partie demanderesse n’a pas transmis le document demandé.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 16 septembre 2025, Mme [Y] [H] maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 10 septembre 2025, s’élève désormais à 15 280,62 euros.

Mme [Y] [H] ne sollicite ni délais de paiement au bénéfice de M. [J] [B], ni suspension des effets de la clause résolutoire, considérant qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [J] [B] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Il n’a pas été fait état de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Mme [Y] [H] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et impartissant au locataire un délai de six semaines pour régler la somme en principal de 2223,64 euros lui a été signifié le 2 mai 2024.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion ou de la dernière reconduction du bail.

En l’espèce, le bail a été conclu pour une durée de 3 années, a produit ses effets au 20 mars 1997, et s’est reconduit tacitement par périodes de 3 ans, la dernière fois le 20 mars 2024, soit postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023.

Ce sont donc les nouvelles dispositions qui trouvaient à s’appliquer.

Ainsi, si bien qu’invitée à le faire en délibéré, la demanderesse n’a pas transmis l’intégralité du contrat de bail, et notamment pas la page contenant la clause résolutoire dont elle entendait se prévaloir, dès lors que les nouvelles dispositions prévoient que “tout contrat de bail” contient une clause résolutoire, il convient de considérer que le contrat de bail reconduit postérieurement au 29 juillet 2023 en contient une.

Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2223,64 euros n’a pas été réglée par le locataire dans le délai de six semaines suivant la signification du commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 14 juin 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à M. [J] [B] ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Mme [Y] [H] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la provision au titre de l’arriéré de loyers et d’indemnités d’occupation

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, Mme [Y] [H] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 10 septembre 2025, M. [J] [B] lui devait la somme de 15 280,62 euros.

Il convient toutefois de constater que ce décompte contient une somme non justifiée, correspondant à la TOM 2024, d’un montant de 250,50 euros, qu’il convient donc de déduire du montant total de la créance.

M. [J] [B] sera en conséquence condamné à payer la somme de 15 030,12 euros à la bailleresse, à titre de provision sur son arriéré de loyers et d’indemnités d’occupation arrêté au 10 septembre 2025, avec intérêts au taux legal sur la somme de 2223,64 euros à compter du 2 mai 2024, sur la somme de 9823,20 euros à compter de l’assignation, et de la présente ordonnance pour le surplus.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 761,44 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 15 juin 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Mme [Y] [H] ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

M. [J] [B], qui succombe à la cause en partie, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

L’équité commande de faire droit à hauteur de 1000 euros à la demande de Mme [Y] [H] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 2 mai 2024 n’a pas été réglée dans le délai de six semaines,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 18 mars 1997 entre M. [U] [H], aux droits duquel vient Mme [Y] [H], d’une part, et M. [J] [B], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] est résilié depuis le 14 juin 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [J] [B], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [J] [B] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [J] [B] à payer à Mme [Y] [H] la somme de 15 030,12 euros (quinze mille trente euros et douze centimes) à titre de provision sur l’arriéré de loyers et d’indemnités d’occupation arrêté au 10 septembre 2025, avec intérêts au taux legal sur la somme de 2223,64 euros à compter du 2 mai 2024, sur la somme de 9823,20 euros à compter de l’assignation, et de la présente ordonnance pour le surplus,

CONDAMNE M. [J] [B] au paiement à titre de provision à Mme [Y] [H] d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 761,44 euros par mois, à compter du 11 septembre 2025,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 15 juin 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE M. [J] [B] à payer à Mme [Y] [H] la somme de 1000 euros (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [J] [B] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 2 mai 2024 et celui de l’assignation du 2 juin 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 10 novembre 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge