TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Expédition exécutoire à:

— Maître Jérôme HOCQUARD

délivrée le:

■

Charges de copropriété

N° RG 23/06236

N° Portalis 352J-W-B7H-CZKBN

N° MINUTE :

Assignation du :

21 Avril 2023

JUGEMENT

rendu le 16 Janvier 2025

DEMANDEUR

Syndicat des coproprietaires du [Adresse 3], représenté par son syndic, le Cabinet MONFORT & BON, S.A.S

[Adresse 5]

[Localité 7]

représenté par Maître Jérôme HOCQUARD de la SELARL ELOCA, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0087

DÉFENDERESSE

S.C.I. ICARE

[Adresse 1]

[Localité 6]

non-représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

Décision du 16 Janvier 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/06236 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZKBN

DÉBATS

A l’audience publique du 09 Octobre 2024

JUGEMENT

— Réputé contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La SCI ICARE est propriétaire du lot de copropriété n° 8 au sein de l’immeuble situé [Adresse 4].

Par exploit d’huissier signifié le 21 avril 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] a fait assigner la SCI ICARE en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience d’orientation du 19 octobre 2023.

Au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ainsi que des articles 1343 du code civil, il demande au tribunal de :

Le recevoir en ses demandes et le déclarer bien fondé,

Condamner la SCI ICARE au paiement des somme suivantes :

—  10.118,91 € au titre des charges de copropriétés et travaux impayés arrêtées au 1er janvier 2023 avec intérêt au taux légal,

—  372 € au titre des frais de suivi de contentieux,

—  48 € au titre des frais de réquisitions hypothécaires nécessaires pour la présente procédure,

Ordonner la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière, en application de l’article 1154 du code civil,

Condamner la SCI ICARE au paiement de la somme de 2.500 € à titre de dommages et intérêts,

Condamner LA SCI ICARE au paiement de la somme de 2.500 € au titre des frais irrépétibles,

Condamner LA SCI ICARE au paiement des entiers dépens.

Compte tenu du défaut de comparution en défense, et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions du demandeur pour l’exposé exhaustif de ses moyens en fait et en droit.

Assigné selon procès-verbal de recherches infructueuses, la SCI ICARE n’a pas constitué avocat. Le jugement sera réputé contradictoire, en application des dispositions de l’alinéa 2 de l’article 473 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 1er février 2024, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 9 octobre 2024. La décision a été mise en délibéré au 16 janvier 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1 – Sur les demandes principales en paiement

A – Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que la SCI ICARE est propriétaire du lots n° 8 de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 2] à Paris 7ème (pièces n° 1, matrice cadastrale).

Décision du 16 Janvier 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/06236 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZKBN

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 16 octobre 2017, 30 octobre 2019, 6 octobre 2020 et du 4 avril 2022 (pièce n° 10 du demandeur) par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2017, 2018, 2019, 2020, 2021, fixé les budgets prévisionnels des années 2018 à 2023 et voté la réalisation de divers travaux ;

— les attestations de non-recours correspondantes (pièce n° 10 du demandeur) ;

— un décompte actualisé, arrêté au 1er janvier 2023, correspondant à l’arriéré de charges et fonds travaux dû du 1er trimestre 2017 au 1er trimestre 2023, mentionnant un règlement de la SCI ICARE d’un montant de 3.118,55 € le 26 mars 2018 et un paiement d’un montant de 2.000 e le 24 mars 2020 (pièces n° 5 et 9 du demandeur), ainsi que les appels de fonds correspondant portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur (pièce n° 5 du demandeur).

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de la SCI ICARE, déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 10.118,91 euros au 1er janvier 2023, charges et fonds travaux du 1er trimestre 2023 inclus.

LA SCI ICARE ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, elle sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.

Les intérêts au taux légal courront à compter de l’assignation en application des articles 1231-6 du code civil et 36 du décret du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

B – Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne produit pas la sommation de payer du 22 septembre 2020 et la mise en demeure du 10 septembre 2021 mentionnées en pièces n° 7 et 8 dans son bordereau de communication de pièces.

En outre, les frais relatifs aux mises en demeure mentionnés dans le décompte (pièce n° 9 du demandeur) et produits sur papier libre (pièce n° 6 du demandeur) ne peuvent être retenus faute pour le syndicat des copropriétaires de verser aux débats ces mises en demeure et la preuve de l’accusé de réception.

En revanche, il justifie des frais de réquisitions hypothécaires pour un montant de 48 € (pièces n° 2 et 3 du demandeur).

En conséquence, la SCI ICARE sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 48 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance et sera déboutée du surplus de sa demande formée à ce titre.

2 – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par la SCI ICARE de ses obligations.

A l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance, il apparaît que la SCI ICARE a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges, son compte apparaissant débiteur à l’égard de la copropriété dès le 1er octobre 2017.

Ce défaut de paiement récurrent de la part du débiteur contraint le syndicat à répartir de manière permanente la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires.

La durée durant laquelle le défendeur s’est soustrait à ses obligations de copropriétaire ainsi que l’importance des sommes dues ont nécessairement entraîné un préjudice pour la copropriété.

Cette situation crée des tensions sur la trésorerie du syndicat et, de manière générale, oblige la copropriété à fonctionner dans des conditions non conformes à son statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre tous les copropriétaires.

En outre, l’absence de toute information de la part du défendeur sur les raisons de son défaut de paiement des charges de copropriété, sur sa situation financière durant l’ensemble de la période d’arrêt des paiements ou encore sur sa situation personnelle, ne permettent pas de considérer la SCI ICARE comme un débiteur de bonne foi.

Il conviendra en conséquence de condamner la SCI ICARE à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000,00 euros en réparation du préjudice financier causé.

3 -Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

4 – Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI ICARE, partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenue aux dépens, la SCI ICARE sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de la particulière ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE LA SCI ICARE à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à Paris 7ème les sommes de :

—  10.118,91 € au titre des charges de copropriété et appels travaux dus au 1er trimestre 2023 inclus, avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation délivrée le 21 avril 2023 ;

—  48 € au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance,

—  1.000 € à titre de dommages et intérêts ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] du surplus de sa demande formée au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts ;

CONDAMNE la SCI ICARE à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI ICARE aux entiers dépens de l’instance ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 8] le 16 Janvier 2025

La Greffière La Présidente