N° RG 19/01003 – N° Portalis DBZT-W-B7D-E5UT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCIENNES

PREMIERE CHAMBRE CIVILE

Affaire n° N° RG 19/01003 – N° Portalis DBZT-W-B7D-E5UT

N° minute : 25/226

Code NAC : 50A

LG/NR/AFB

LE VINGT TROIS OCTOBRE DEUX MIL VINGT CINQ

DEMANDEURS

M. [T] [J] [S] [M]

né le 21 Mars 1983 à [Localité 18], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Julie CAMBIER de la SCP LEMAIRE – MORAS & ASSOCIES, avocats au barreau de VALENCIENNES, avocats plaidant

Mme [F] [U] [Y] épouse [M]

née le 09 Mai 1981 à [Localité 10] (BRÉSIL), demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Julie CAMBIER de la SCP LEMAIRE – MORAS & ASSOCIES, avocats au barreau de VALENCIENNES, avocats plaidant

DÉFENDEURS

SELARL [Z] [V] immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VALENCIENNES sous le numéro 535 397 764, ayant siège social [Adresse 6], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Véronique VITSE-BOEUF de la SELARL ADEKWA, avocats au barreau de LILLE, avocats plaidant, Maître Dominique HENNEUSE, avocat au barreau de VALENCIENNES, avocat postulant

Compagnie QBE INSURANCE (EUROPE) LIMITED, dont le siège social est sis [Adresse 12], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Julien HOUYEZ de la SELARL CAILLE & HOUYEZ, avocats au barreau de LILLE, avocats plaidant

Société AUDIT GESTION ET EXPERTISE DE LA MAISON INDIVIDUELLE, (AGEMI) dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Julien HOUYEZ de la SELARL CAILLE & HOUYEZ, avocats au barreau de LILLE, avocats plaidant

M. [E] [G]

né le 10 Décembre 1980 à [Localité 20], demeurant [Adresse 16]

représenté par M^e Hugo VAN CAUWENBERGE, avocat au barreau d’AVESNES-SUR-HELPE, avocat plaidant

Mme [I] [C] épouse [G]

née le 11 Septembre 1978 à [Localité 13], demeurant [Adresse 8]

représentée par M^e Hugo VAN CAUWENBERGE, avocat au barreau d’AVESNES-SUR-HELPE, avocat plaidant

SA MAISONS BLAVIER FRANCE RCS LILLE MÉTROPOLE 485 313 605 ayant siège social [Adresse 5], prise

en la personne de Maître [P] [A], es qualité de mandataire-liquidateur à la liquidation judiciaire de la société MAISONS BLAVIER FRANCE domicilié [Adresse 15]

représenté par Maître Laurent POUILLY, avocat au barreau de LILLE, avocat plaidant

SARL BELMONTE, Société à Responsabilité Limitée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés d’Arras sous le n° 445 181 480, ayant son siège social [Adresse 4], agissant poursuites et diligences de son gérant domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Maître Jean THEVENOT de la SCP LEFEBVRE & THEVENOT, avocats au barreau de VALENCIENNES, avocats plaidant

SA MAAF ASSURANCES société anonyme immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Niort sous le n° 542 073 580, ayant siège social sis à [Adresse 11], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par Maître Jean THEVENOT de la SCP LEFEBVRE & THEVENOT, avocats au barreau de VALENCIENNES, avocats plaidant

PARTIE INTERVENANTE VOLONTAIRE

Compagnie QBE EUROPE SA/NV, Société anonyme de droit belge, enregistrée à la Crossroads Bank for Enterprises sous le numéro 0690.537.456, dont le siège social est situé [Adresse 9] (BELGIQUE), prise en sa succursale en France, inscrite au RCS de NANTERRE sous le n° 842 689 556, dont l’établissement principal est sis [Adresse 19] à [Localité 14], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par Maître Julien HOUYEZ de la SELARL CAILLE & HOUYEZ, avocats au barreau de LILLE, avocats plaidant

* * *

Jugement contradictoire , les parties étant avisées que le jugement sera prononcé le 19 Juin 2025 prorogé à la date de ce jour, par mise à disposition au greffe, et en premier ressort par Madame Leïla GOUTAS, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Anne Françoise BRASSART, Adjoint administratif faisant fonction de Greffier.

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Débats tenus à l’audience publique du 20 Mars 2025 devant :

— Madame Leïla GOUTAS, Première Vice-Présidente,

— Madame Aurélie LA ROSA, Vice-Présidente,

— Madame Nathalie REGULA, Magistrat à titre temporaire, rédactrice de la présente décision,

assistées de Madame Camille DESENCLOS, Greffier, en présence de Madame Justine DELRIEU, Magistrat stagiaire.

* * *

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [E] [G] et Mme [I] [C], son épouse, ont fait construire un immeuble à usage d’habitation sis à [Localité 17], au [Adresse 3], cadastré Section A, n° [Cadastre 7], d’une surface de 00 ha 07 a 21 ca. Dans ce cadre, ils ont régularisé un contrat de maison individuelle (« CMI ») le 21 novembre 2006 et ont confié la maîtrise d’œuvre à la société Maisons Blavier.

La SARL Belmonte, assurée auprès de la société MAAF Assurances (« MAAF »), était titulaire du lot « gros œuvre » au titre d’un contrat de sous-traitance du CMI.

Le 16 décembre 2008, la réception de l’ouvrage a eu lieu sans réserve.

Suivant jugement du 6 septembre 2010, le tribunal de commerce de Lille a prononcé l’ouverture d’une procédure de liquidation judiciaire à l’encontre de la société Maisons Blavier et désigné Me [P] [A] es qualité de liquidateur.

Par un compromis de vente du 20 octobre 2017, M. [T] [M] et Mme [F] [U] [Y], son épouse, se sont portés acquéreurs du bien immobilier de M. et Mme [G] situé à [Localité 17] au prix de 275 000 euros.

Le 21 décembre 2017, l’acte authentique de vente a été régularisé par devant Me [Z] [V], notaire à [Localité 20].

M. et Mme [M] ont acquis le bien immobilier aux fins d’y établir leur résidence principale.

Le 25 avril 2018, M. et Mme [M] ont constaté des désordres affectant leur immeuble, à savoir un affaissement important du terrain devant la porte de garage, une odeur d’égout dans le garage ainsi que la présence d’humidité sur le mur de la cave.

Dans ce cadre, M. et Mme [M] ont effectué une déclaration de sinistre « Dommages-ouvrage » auprès de la société Audit Gestion et Expertise de la Maison Individuelle (« AGEMI »), laquelle avait reçu délégation de gestion de la part de la compagnie QBE, assureur Dommages-ouvrage.

La société AGEMI a désigné M. [X] [K], expert amiable, aux fins d’organiser une réunion d’expertise amiable.

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M. [K] a déposé son rapport le 20 juin 2018.

Le 26 juin 2018, la société AGEMI a notifié à M. et Mme [M] qu’au regard des conclusions d’expertise amiable, le contrat Dommages Ouvrage ne trouvait pas application et que, s’agissant du dommage relatif à l’affaissement de terrain, elle sollicitait un complément d’expertise aux fins de déterminer la cause du dommage.

Le 26 juillet 2018, M. et Mme [M] ont informé la société AGEMI de l’aggravation des désordres avec, notamment, une impossibilité d’utiliser les toilettes du logement.

Dans ce cadre, la société AGEMI a mandaté le cabinet EURISK aux fins d’expertise suite aux nouveaux désordres déclarés.

Le 27 août 2018, M. [L], expert au sein du cabinet EURISK a déposé son rapport d’expertise.

Le 3 septembre 2018, M. et Mme [M] ont avisé la société AGEMI de nouvelles fuites détectées sur le circuit d’évacuation.

Par courriers en recommandés du 11 septembre 2018, M. et Mme [M] ont informé M. et Mme [G] des problèmes affectant l’immeuble acquis et sollicité particulièrement la liste des personnes ayant participé aux travaux de construction de l’immeuble, cette liste n’ayant pas été communiquée lors de la vente.

Le 18 septembre 2018, M. et Mme [G] ont indiqué à M. et Mme [M] avoir transmis notamment l’attestation de conformité relative à l’assainissement au notaire rédacteur de l’acte de vente.

Le 26 septembre 2018, la société AGEMI a signifié à M. et Mme [M] que la garantie Dommages Ouvrage n’était pas applicable en l’espèce.

Le 2 octobre 2018, M. et Mme [M] ont mandaté un huissier de justice aux fins de procéder aux constatations des désordres.

Les opérations d’expertise judiciaire

Par actes d’huissier des 20, 21 et 22 novembre 2018, M. et Mme [M] ont assigné en référé M. et Mme [G], Me [A] es qualité de liquidateur de la société Maisons Blavier, la société AGEMI, la société MAAF, la société QBE Insurance Europe Limited et la société Belmonte, devant le tribunal de grande instance de Valenciennes, aux fins de voir diligenter une expertise.

Suivant une ordonnance du 29 janvier 2019, le juge des référés a ordonné une expertise et désigné M. [B] [W] pour y procéder avec missions notamment, de dire si les désordres allégués sont de nature à compromettre la solidité de l’ouvrage et de chiffrer le coût et la durée des travaux propres à remédier aux désordres.

Le 16 décembre 2019, l’expert judiciaire a déposé son rapport définitif.

La procédure au fond

Par actes d’huissier des 19, 20, 21, 22 et 25 mars 2019, M. et Mme [M] ont attrait M. [G], Mme [C], Me [P] [A] es qualité de mandataire liquidateur de la société Maisons Blavier France, la SA QBE Insurance Europe Limited en qualité d’assureur Dommages-Ouvrage et en garantie décennale de la société Maisons Blavier France, la société Audit Gestion et Expertise de la Maison Individuelle (« AGEMI »), la SARL Belmonte et la société MAAF Assurances (« MAAF ») en qualité d’assureur de la SARL Belmonte, devant le tribunal de grande instance de Valenciennes aux fins de voir, sur le fondement des dispositions des articles 1641 alinéa 1er, 1648, 1603 et 1792 du code civil :

In limine litis,

Ordonner le sursis à statuer dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise de M. [W], commis par ordonnance en date du 29 janvier 2019 ;

A titre principal,

Dire que l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 17], cadastrée Section A, n° [Cadastre 7] et d’une surface de 00 ha 07 a 21 ca, est affecté d’un défaut caché ;Constater que les vendeurs ont manqué à leur obligation de délivrance conforme ;En conséquence,

Ordonner la résolution de la vente aux torts et griefs de M. et Mme [G] [C] ;Condamner solidairement M. [G] et Mme [C] à la restitution du prix de la vente, soit la somme de 275 000 euros, outre les frais engendrés par la vente, avec intérêts au taux légal à compter du 21 décembre 2017, date de l’acte authentique et qui peuvent être, sauf mémoire, arrêtés à la somme de 20 000 euros ;Condamner solidairement M. [G] et Mme [C] au paiement de la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts complémentaires pour préjudice de jouissance ;

A titre subsidiaire,

Condamner solidairement M. [G] et Mme [C], la société Belmonte et son assureur la MAAF, Me [P] [A] es qualité de liquidateur de la société Maison Blavier et son assureur les sociétés AGEMI et QBE Insurance, au paiement, sauf mémoire, de la somme de 14 710,06 euros au titre des travaux de raccordement ;Condamner solidairement M. [G] et Mme [C], la société Belmonte et son assureur la MAAF, Me [P] [A] es qualité de liquidateur de la société Maison Blavier et son assureur les sociétés AGEMI et QBE Insurance, au paiement, sauf mémoire, de la somme de 20 000 euros au titre des désordres relatifs à l’humidité ;Condamner solidairement M. [G] et Mme [C], la société Belmonte et son assureur la MAAF, Me [P] [A] es qualité de liquidateur de la société Maison Blavier et son assureur les sociétés AGEMI et QBE Insurance, au paiement de la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance ;

A titre plus subsidiaire,

Ordonner la diminution du prix et condamner en conséquence, les époux [G] [C] à payer à M. et Mme [M] la somme de 50 000 euros à ce titre ;Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;Les condamner, sous la même solidarité, ou l’un à défaut de l’autre, au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens de l’instance, qui comprendront le coût de l’expertise, dont distraction au profit de la SCP Lemaire & Moras, Avocats aux offres de droit.

M. [G], Mme [C], Me [P] [A] es qualité de mandataire liquidateur de la société Maisons Blavier France, la SA QBE Insurance Europe Limited, AGEMI, la SARL Belmonte et la MAAF, ont constitué avocat.

Par acte d’huissier du 17 novembre 2020, M. et Mme [M] ont attrait la SELARL [Z] [V], devant le tribunal judiciaire de Valenciennes aux fins de voir, sur le fondement des dispositions de l’article 1112-1 et 1240 du code civil :

Dire que la société [Z] [V] a manqué à son obligation de conseil et d’information es qualité de notaire rédacteur de l’acte lors de la vente de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 17], cadastrée Section A, n°[Cadastre 7] et d’une surface de 00 ha 07 a 21 ca par M. [G] et Mme [C] aux époux [M] ;En conséquence,

Condamner la société [Z] [V] au paiement de 12 747,94 euros à l’égard des époux [M] au titre du manquement à son obligation de conseil et d’information, avec intérêts au taux légal à compter du 21 décembre 2017, intérêts étant eux-mêmes capitalisés ;Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;Condamner la société [Z] [V] au paiement de la somme de 3 000 euros à l’égard des époux [M] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner la société [Z] [V] aux entiers frais et dépens de l’instance.

La SELARL [Z] [V] a constitué avocat.

Par ordonnance du 9 septembre 2021, le juge de la mise en état a ordonné la jonction de l’affaire inscrite sous le n° RG 20/03311 avec celle inscrite sous le n° RG 2019/1003 sous ce dernier numéro.

Aux termes de leurs conclusions actualisées ( conclusions en réponse n°2) signifiées par RPVA en date du 7 mars 2022 auxquelles il est fait référence pour l’exposé et le détail de l’argumentation, M. et Mme [M] sollicitent désormais de voir sur le fondement des dispositions des articles 1641 et suivants, 1792, 1217 et 1231-1 et 1112-1 du code civil :

A titre principal,

Dire que l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 17], cadastrée Section A, n°[Cadastre 7] et d’une surface de 00 ha 07 a 21 ca, est affecté de vices cachés ;Ordonner la réduction du prix de vente aux torts et griefs de M. et Mme [G] [C] ;En conséquence,

Condamner solidairement M. [G] et Mme [C] au paiement de la somme de 18 508,96 euros, se répartissant comme suit : 6 296,63 euros concernant la reprise des réseaux de canalisation au titre de la réduction du prix de vente,6 451,31 euros concernant la reprise de l’enrobé au titre de la réduction du prix de vente,5 151,52 euros (4 675,89 + 475,63) concernant la chaudière au titre de la réduction du prix de vente, subsidiairement sur ce point, au titre de l’action indemnitaire,200 euros concernant les désordres relatifs aux canalisations de la salle de bain,305 euros concernant le remplacement de l’escalier,104,50 euros concernant la création d’un regard grille pour la ventilation du vide sanitaire ;Condamner solidairement M. [G] et Mme [C] au paiement de la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance ;Dire que l’intégralité des sommes dont M. [G] et Mme [C] seront redevables à l’égard des époux [M] produiront intérêts au taux légal à compter du 21 décembre 2017, intérêts eux-mêmes capitalisés ;

A titre subsidiaire,

Condamner solidairement M. [G] et Mme [C] au paiement de la somme de 6 296,63 euros sur le fondement de l’article 1792 du code civil concernant les désordres relatifs aux canalisations excepté celles de la salle de bain, somme à parfaire, avec indexation sur l’indice BT01 du coût de la construction ;Condamner solidairement M. [G] et Mme [C], la société Belmonte et son assureur la MAAF, Me [P] [A] es qualité de liquidateur de la société Maison Blavier et son assureur les sociétés AGEMI et QBE Insurance au paiement de 200 euros sur le fondement de l’article 1792 du code civil concernant les désordres relatifs aux canalisations de la salle de bain, somme à parfaire, avec indexation sur l’indice BT01 du coût de la construction ;Condamner solidairement M. [G] et Mme [C], la société Belmonte et son assureur la MAAF, Me [P] [A] es qualité de liquidateur de la société Maison Blavier et son assureur les sociétés AGEMI et QBE Insurance au paiement de 305 euros sur le fondement de l’article 1792 du code civil concernant le remplacement de l’escalier, au paiement d’une somme de 104,50 euros concernant la création d’un regard grille pour la ventilation du vide sanitaire, sommes à parfaire, avec indexation sur l’indice BT01 du coût de la construction ;Condamner solidairement M. [G] et Mme [C] au paiement de la somme de 6 451,31 euros sur le fondement de l’article 1792 du code civil concernant les désordres relatifs à l’enrobé, somme à parfaire, avec indexation sur l’indice BT01 du coût de la construction ;Condamner solidairement M. [G] et Mme [C] au paiement de la somme de 5 151,52 euros concernant les désordres relatifs à la chaudière, somme à parfaire, avec indexation sur l’indice BT01 du coût de la construction ;Condamner solidairement M. [G] et Mme [C], la société Belmonte et son assureur la MAAF, Me [P] [A] es qualité de liquidateur de la société Maison Blavier et son assureur les sociétés AGEMI et QBE Insurance au paiement de la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance et à une somme supplémentaire de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance complémentaire ;

En tout état de cause,

Condamner solidairement M. [G] et Mme [C] au paiement de la somme de 30 000 euros, à titre de réparation du préjudice relatif au manquement à l’obligation d’information ;Condamner solidairement la société [Z] [V] au paiement avec M. [G] et Mme [C] en faveur des époux [M] de : La somme de 6 296,63 euros au titre des désordres relatifs aux canalisations,La somme de 6 451,31 euros au titre des désordres relatifs à l’enrobé ;Dire que les sommes dont la société [Z] [V] sera redevable solidairement avec M. [G] et Mme [C] à l’égard des époux [M],Soit, produiront intérêts au taux légal à compter du 21 décembre 2017, intérêts étant eux-mêmes capitalisés si l’action en garantie des vices cachés est retenue à l’égard des époux [G],Soit, seront indexées sur l’indice BT01 du coût de la construction si l’action relative à la garantie décennale est retenue à l’égard des époux [G] ;Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;Condamner solidairement M. [G] et Mme [C], la société [Z] [V], la société Belmonte et son assureur la MAAF, Me [P] [A] es qualité de liquidateur de la société Maison Blavier et son assureur les sociétés AGEMI et QBE Insurance, ou l’un à défaut des autres, au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner solidairement M. [G] et Mme [C], la société [Z] [V], la société Belmonte et son assureur la MAAF, Me [P] [A] es qualité de liquidateur de la société Maison Blavier et son assureur les sociétés AGEMI et QBE Insurance, ou l’un à défaut des autres, aux entiers frais et dépens de l’instance, qui comprendront le coût de l’expertise d’un montant de 11 100 euros, outre le coût des deux constats de Me [R] [H], huissier de justice, d’un montant total de 354,40 euros et le coût des délivrances de l’assignation et signification de l’ordonnance de référé de Me [D] [N], huissier de justice, d’un montant total de 905,67 euros, le coût de la délivrance de l’assignation dans la procédure engagée contre le notaire ;

Débouter M. [G] et Mme [C], la société QBE Insurance Europe Limited, la compagnie QBE Europe SA/NV, AGEMI, Me [P] [A] es qualité de liquidateur de la société Maison Blavier, la MAAF, la SARL Belmonte, de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre des époux [M].

M. et Mme [M] font valoir à titre principal que l’immeuble acquis par eux est affecté de vices cachés, apparus postérieurement à la vente.

Sur l’existence de vices cachés

Ils précisent que les vendeurs sont responsables de ces vices, quand bien même ils ne les auraient pas connus. Ils soutiennent sur ce point que le nombre de désordres et les difficultés rencontrées rapidement après l’acquisition justifient que les vendeurs avaient nécessairement connaissance des désordres. Ils exposent que les procès-verbaux de constat d’huissier et le rapport d’expertise judiciaire mettent en lumière les défauts relatifs à l’immeuble.

Ils indiquent que ces défauts diminuent tellement l’usage d’habitation qu’ils n’auraient pas acquis l’immeuble s’ils en avaient eu connaissance. Ils précisent que le désordre relatif aux canalisations est d’une telle importance qu’il ne permet pas d’user de l’habitation dans des conditions satisfaisantes, avec notamment l’impossibilité d’utiliser les toilettes et la nécessité de recourir à des toilettes sèches.

Ils font valoir que compte tenu de l’importance du désordre relatif aux canalisations, les vendeurs en avaient nécessairement connaissance, ce d’autant qu’ils s’en étaient épanchés auprès de leur voisin. Ils soulignent que les vendeurs ne leur ont pas indiqué que les travaux relatifs au réseau d’assainissement n’étaient pas compris dans le contrat de construction de l’immeuble. Ils ajoutent de même que les vendeurs ne leur ont pas communiqué l’identité de celui qui avait réalisé ce réseau malgré leurs demandes. Sur ce point, ils précisent qu’ils n’étaient pas informés, avant la vente, que M. [G] avait réalisé lui-même les travaux d’évacuation. Ils précisent que le rebouchage autour du puisard par les vendeurs témoigne de leur connaissance du désordre avant la vente.

Ils exposent que les attestations produites par les vendeurs ne démontrent pas l’absence de dysfonctionnement du réseau, contrairement aux constatations de l’expert judiciaire.

S’agissant des désordres relatifs à la chaudière, ils font valoir que celle-ci a dysfonctionné quelques jours après la vente et que les échanges avec les vendeurs justifient qu’ils étaient nécessairement informés de ces désordres puisqu’ils leur indiquaient la marche à suivre pour une remise en route du système. Ils précisent que lors de la visite, la chaudière n’était pas accessible.

Concernant le désordre relatif à l’odeur, ils exposent qu’ils ne pouvaient découvrir ce vice que postérieurement à la conclusion de la vente.

S’agissant de l’enrobé, ils précisent que l’affaissement est tel qu’ils sont dans l’impossibilité d’utiliser le garage et de stationner sur cet enrobé. Ils font valoir que l’expert judiciaire, son sapiteur et des témoins ont relevé le rebouchage de parties affaissées avec un matériau de couleur différente, de sorte que les vendeurs avaient inévitablement connaissance du désordre. Ils soulignent que les vendeurs ont refusé de communiquer le nom de la société ayant réalisé l’enrobé.

Ils font valoir que la réalisation par les vendeurs d’un puits de perte, en dehors du contrat de construction, met en lumière la nécessité d’évacuer les eaux stagnantes dans le vide sanitaire. Ils ajoutent que le rapport d’expertise démontre que ce puits de perte ne respecte pas la règlementation en la matière.

Sur les conséquences de l’existence de vices cachés

Ils font valoir qu’ils ont acquis l’immeuble au prix de 275 000 euros en considération de l’absence de tout vice. Ils précisent ainsi que les vices cachés amoindrissant l’usage du bien de façon significative justifient une réduction du prix de vente.

Ils indiquent s’agissant du quantum de cette réduction qu’ils justifient des coûts de réfection des canalisations, de l’enrobé, du remplacement de la chaudière ainsi que le coût des travaux nécessités par la présence d’humidité.

Ils soutiennent par ailleurs que les vendeurs connaissaient les vices affectant l’immeuble. Ils font valoir que ces vices leur causent un préjudice de jouissance.

A titre subsidiaire, ils exposent que la responsabilité des vendeurs est engagée en leur qualité de constructeurs de l’ouvrage au sens des dispositions de l’article 1792-1 du code civil. Ils indiquent que les dommages constatés par l’expert judiciaire rendent l’immeuble impropre à sa destination et relèvent de fait de la garantie décennale. Ils précisent que les désordres relatifs aux canalisations de la salle de bain et à la présence d’humidité n’ayant pas fait l’objet de réserves par les vendeurs, ceux-ci sont débiteurs de la garantie décennale. S’agissant de l’enrobé réalisé hors construction, ils soulignent que l’enrobé constitue un ouvrage relevant de la garantie décennale présentant en l’espèce des désordres tels que son utilisation normale n’est pas permise.

Concernant la chaudière, ils soutiennent que les vendeurs ont engagé leur responsabilité contractuelle du fait du désordre affectant cet élément de chauffe.

Ils font valoir qu’ils subissent un préjudice de jouissance relatif à l’existence des désordres outre un préjudice de même nature relatif aux travaux de réfection qu’ils vont devoir subir.

Ils font ensuite valoir s’agissant des développements des sociétés QBE Europe et AGEMI, que la délégation reçue par cette dernière s’étend à la résolution des préjudices. Ils soulignent que la présence de la fuite dans la salle de bains a une incidence pour l’immeuble. Ils précisent par ailleurs que le remplacement de l’escalier se justifie au vu des conclusions de l’expert.

Ils exposent, concernant les développements des sociétés MAAF et Belmonte que l’intervention de celle-ci ressort du rapport d’expertise amiable et du contrat de sous-traitance produit aux débats. Ils précisent que la responsabilité de la société Belmonte est relative aux désordres affectant les canalisations de la salle de bains et à la présence d’humidité. Ils ajoutent que la condamnation solidaire se justifie, les sommes dues au titre de ces deux désordres n’étant pas modiques pour un particulier.

Sur la demande indemnitaire à l’encontre des vendeurs, au titre du manquement à l’obligation d’information

Ils font valoir que M. et Mme [G] connaissaient des informations dont l’importance était déterminante pour eux. Ils précisent que le témoignage du voisin des vendeurs met en exergue la connaissance par ces derniers des désordres affectant leur immeuble avant la vente. Ils soulignent a contrario qu’en leur qualité d’acquéreurs, ils ne pouvaient avoir connaissance de ces désordres. Ils ajoutent qu’ils n’avaient pas plus connaissance que les travaux d’assainissement étaient exclus du contrat de construction et donc de l’assurance Dommages Ouvrage. Ils indiquent que l’absence de communication de l’identité des personnes intervenues pour la réalisation de l’assainissement et de l’enrobé ne leur a pas permis de mobiliser une assurance éventuelle.

Ils font valoir qu’ils ont ainsi subi une perte de chance de conclure le contrat à un meilleur prix.

Sur la responsabilité du notaire

Ils font valoir que Me [V] a manqué à ses obligations de conseil et d’information. A ce titre, ils indiquent qu’ils n’ont été destinataires de la déclaration d’achèvement des travaux que le jour de la signature de l’acte authentique, au mépris des dispositions du compromis de vente. Ils ajoutent que la notaire n’a pas attiré leur attention sur les conséquences juridiques d’une contestation possible des travaux effectués.

Ils exposent ensuite que le fait que les vendeurs aient effectué eux-mêmes les travaux d’assainissement, en dehors du contrat CMI, n’a pas été porté à leur connaissance dans l’acte de vente. Ils soulignent encore que la liste des entreprises de travaux ne figure pas plus dans l’acte authentique, alors même que le compromis le prévoyait. Ils précisent que faute d’avoir eu connaissance du nom des entreprises ayant effectué l’enrobé et l’assainissement, ils n’ont pas été en mesure d’identifier les éventuels assureurs de ces sociétés. Ils font valoir que le notaire avait l’obligation d’indiquer à l’acte de vente l’assurance Dommage Ouvrage relative aux travaux d’enrobé et d’assainissement et, à tout le moins d’indiquer aux acquéreurs l’absence d’une telle assurance pour ces travaux. Ils font valoir que la réparation de leur préjudice découlant du défaut d’information correspond au coût des travaux de reprise.

Ils indiquent enfin que l’exécution provisoire se justifie par l’ancienneté du litige et la nature des préjudices subis par eux.

Par conclusions n°4 signifiées par RPVA en date du 3 juillet 2023 auxquelles il est renvoyé pour l’exposé et le détail de l’argumentation développée, M. et Mme [G] sollicitent de voir, sur le fondement des dispositions des articles 1641 et suivants, 1792 et 1112-1 du code civil :

A titre principal,

Débouter les époux [M] de leurs demandes de résolution de vente aux torts des demandeurs ;

A titre subsidiaire,

Débouter les époux [M] de leurs demandes, fins et conclusions ;

En tout état de cause,

Condamner les époux [M] au paiement d’une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner les époux [M] à l’intégralité des frais et dépens, y compris les frais d’expertise.

M. et Mme [G] font valoir à titre principal, que l’acte authentique comporte une clause d’exonération de garantie s’agissant des vices cachés applicable.

Ils exposent que les demandeurs n’ont pas fait l’acquisition d’une maison neuve et précisent que les difficultés relatives à la canalisation des toilettes ont été constatées postérieurement à la vente. Ils indiquent que les demandeurs reconnaissent que les désordres sont intervenus après la vente. Ils font valoir qu’ils n’ont rencontré aucun problème inhérent aux canalisations durant l’occupation du logement et qu’il n’est pas justifié que ce défaut était en germe lors de la signature de l’acte de vente. Ils font valoir que les différents témoignages produits par eux mettent en exergue l’absence de difficultés relatives à l’évacuation des toilettes. Ils exposent par ailleurs avoir communiqué l’attestation de bon raccordement aux eaux collectives et avoir indiqué que M. [G] avait réalisé lui-même les travaux d’évacuation extérieure.

S’agissant de la chaudière, ils font valoir que l’expert n’a pas établi de constat sur cet appareil puisque les demandeurs ont changé la chaudière datant de 10 années, sans conserver l’ancienne. Ils précisent que les demandeurs ont préalablement à la vente visité leur bien et eu communication des documents relatifs à l’installation et l’entretien de la chaudière.

Concernant l’existence d’un désordre relatif à l’odeur d’humidité, ils soutiennent qu’ils n’ont eu à subir aucune odeur de ce type lorsqu’ils occupaient la maison et ajoutent que le vendeur immobilier n’a constaté aucune odeur lors des visites du bien. Ils précisent qu’ils n’étaient pas constructeurs de l’immeuble en tout état de cause. Ils font valoir qu’ils contestent les propos de leur voisin ayant établi une attestation pour M. et Mme [M] puisqu’il existait un litige avec lui s’agissant de leur animal.

S’agissant de l’enrobé, ils font valoir que si celui-ci s’est affaissé postérieurement à la vente, il s’agit d’un aléa et non d’un vice caché. Ils précisent qu’ils contestent avoir effectué des reprises d’enrobé.

Ils font ensuite valoir que l’expert judiciaire n’a constaté aucun dysfonctionnement relatif au puits de perte, apparent du fait de son positionnement face à l’habitation.

Ils indiquent ensuite concernant le chiffrage des demandes de M. et Mme [M], que l’expert judiciaire a retenu uniquement la réfection des réseaux ET et EU et l’enrobé. Ils précisent que l’expert a refusé d’évaluer le poste relatif au préjudice de jouissance. Ils soulignent encore que la chaudière était en état de marche.

A titre subsidiaire, ils exposent qu’ils ont réalisé les canalisations et ne contestent pas qu’un changement de tuyaux doit être fait. Ils précisent qu’ils avaient amiablement proposé aux demandeurs de prendre en charge cette réparation. Ils soutiennent en revanche qu’ils n’ont pas à supporter les travaux d’enrobé puisque la difficulté est apparue après la vente. Ils soulignent que ce poste ne fait pas partie de la garantie décennale et que le chiffrage ne permet pas de déterminer les travaux des canalisations d’une part et ceux de l’enrobé d’autre part. Ils ajoutent que le dommage relatif à l’obstruction des canalisations étant postérieur à la vente, ils ne sont pas tenus à le garantir. Ils précisent que les demandeurs disposent en tout état de cause d’une attestation de raccordement conforme au réseau collectif.

S’agissant de la canalisation de la salle de bains, ils font valoir que ce désordre est soumis à la garantie biennale de par sa nature et précisent qu’ils n’ont pas réalisé ces travaux.

Ils font valoir que les désordres relatifs à l’humidité n’ont pas été réservés par eux et que l’origine et la date d’apparition de ces désordres ne sont pas établies.

Ils indiquent pour l’enrobé, que celui-ci ne fait pas partie de la garantie décennale. Ils ajoutent qu’aucune faute commise par eux n’est démontrée sur ce point.

S’agissant de la demande au titre du préjudice de jouissance, ils font valoir que les demandeurs ont pu utiliser des toilettes sèches et précisent que le rapport d’expertise démontre qu’ils ont refusé le changement d’évacuation des vannes proposé par eux.

A titre infiniment subsidiaire, ils exposent que les demandeurs reprennent la même argumentation que celle relative à l’existence de vices cachés et précisent qu’ils ne justifient pas de leur préjudice et de la perte de chance de conclure la vente à un meilleur prix. Ils font valoir qu’ils n’ont pas dissimulé d’informations aux acquéreurs.

Ils indiquent en dernier lieu que l’exécution provisoire doit être écartée s’agissant d’un litige entre particuliers aux conséquences financières certaines.

Par conclusions signifiées par RPVA en date du 3 septembre 2021 et déposées par son Conseil à l’audience, auxquelles il est fait référence pour l’exposé et le détail de l’argumentation, Me [P] [A] es qualité de mandataire liquidateur de la société Maisons Blavier France sollicite de voir :

A titre principal,

Vu les articles L. 622-21 et suivants du code de commerce,

Constater et juger que les demandes de M. et Mme [M] à son égard sont forcloses, sinon irrecevables ;

A titre subsidiaire,

Vu l’article 1792 du code civil,

Constater et juger que les demandes de M. et Mme [M] à son égard sont mal fondées,En conséquence,

Débouter M. et Mme [M] de leurs demandes à son égard ;Condamner solidairement M. et Mme [M], ou toute autre partie succombante, à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner solidairement M. et Mme [M], ou toute autre partie succombante, aux dépens de l’instance ;

A titre infiniment subsidiaire,

Vu les articles 1103, 1217 et 1231-1 du code civil,

Vu l’article L. 124-3 du code des assurances,

Condamner solidairement la compagnie QBE Europe SA/NV, la SARL Belmonte et la MAAF, ou l’une à défaut de l’autre, à le garantir et le relever indemne de toutes condamnations qui pourraient intervenir à son encontre, tant en principal qu’en frais et intérêts, au profit des époux [M] ;Condamner solidairement la compagnie QBE Europe SA/NV, la SARL Belmonte et la MAAF, ou l’une à défaut de l’autre, à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner solidairement la compagnie QBE Europe SA/NV, la SARL Belmonte et la MAAF, ou l’une à défaut de l’autre, aux entiers dépens de l’instance.

Me [A] fait valoir in limine litis que faute de justifier d’une déclaration de créance au passif de la société Maisons Blavier, la créance de M. et Mme [M] est forclose. Il ajoute que l’action en paiement des demandeurs est irrecevable puisque le jugement d’ouverture de la procédure interdit toute action en justice tendant à la condamnation de la société au paiement d’une somme d’argent.

Au fond, il fait valoir que le rapport d’expertise judiciaire ne met pas en lumière une atteinte à la solidité de l’ouvrage ou encore une impropriété à destination résultant de la fuite dans la salle de bains et de l’odeur de moisi, justifiant une action au titre de la responsabilité décennale.

A titre subsidiaire, il expose que l’assureur de la société Maisons Blavier, la société Belmonte et son assureur sont tenus de le garantir, le sous-traitant étant débiteur d’une obligation contractuelle de résultat au profit de l’entreprise générale.

Par conclusions récapitulatives et responsives signifiées par RPVA en date du 28 août 2024 et déposées par leur Conseil à l’audience, auxquelles il est fait référence pour l’exposé et le détail de l’argumentation, la compagnie QBE Insurance Europe Limited, AGEMI et la compagnie QBE Europe SA/NV sollicitent de voir, sur le fondement des dispositions des articles 1792 et suivants, 1240 et 1241 du code civil :

A titre principal,

Mettre hors de cause la compagnie QBE Insurance (Europe) Limited compte tenu du transfert de portefeuille intervenu au profit de la compagnie QBE Europe SA/NV le 1er janvier 2019 ;Prendre acte de l’intervention volontaire de la compagnie QBE Europe SA/NV ;Débouter, en tout état de cause, les époux [M], et toute autre partie, de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de la compagnie QBE Insurance (Europe) Limited, de la compagnie QBE Europe SA/NV et d’AGEMI ;

A titre subsidiaire,

Ramener les demandes des époux [M] au titre de leur préjudice de jouissance à de plus justes proportions ;Condamner la société Belmonte et la MAAF à garantir et relever indemnes AGEMI et la compagnie QBE Insurance (Europe) Limited et la compagnie QBE Europe SA/NV des condamnations susceptibles d’être prononcées à leur encontre en principal, intérêts, frais et dépens ;

En tout état de cause,

Condamner les époux [M], ou à défaut tout succombant, à payer à AGEMI, la compagnie QBE Insurance (Europe) Limited et la compagnie QBE Europe SA/NV une indemnité procédurale de 5 000 euros au visa de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner les époux [M], ou à défaut tout succombant aux entiers frais et dépens, avec droit de recouvrement direct au profit de M^e Julien Houyez, Avocat aux offres de droit, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Les sociétés QBE Insurance Europe Limited, AGEMI et QBE Europe SA/NV font valoir à titre principal, que la société AGEMI doit être mise hors de cause puisque cette société est l’intermédiaire d’assurance gérant les sinistres de la société QBE. Elles précisent que la compagnie QBE Insurance (Europe) Limited doit également être mise hors de cause puisqu’elles justifient que ses activités et engagements ont été transférés à la compagnie QBE Europe SA/NV qui intervient dès lors volontairement à l’instance.

Au fond, elles indiquent que la légère fuite constatée dans la salle de bains par l’expert judiciaire ne présente pas de lien de causalité avec le problème d’écoulement des eaux usées et qu’elle n’engendre par ailleurs aucune impropriété à destination. S’agissant de la demande relative à l’escalier et la création d’un regard grille pour la ventilation du vide-sanitaire, elles font valoir que l’expert judiciaire a constaté que la présence d’eau dans le vide-sanitaire ne présentait pas un caractère anormal et ne causait pas de désordres. Elles font valoir qu’en tout état de cause, ces constatations ne constituent pas une impropriété à destination. Elles soulignent qu’il n’est pas démontré la nécessité de création d’une ventilation. Elles précisent encore que l’expert judiciaire n’a pas conclu à la nécessité de remplacer l’escalier et créer une grille.

Au soutien de voir débouter M. et Mme [M] de leur demande indemnitaire au titre d’un préjudice de jouissance, elles font valoir que l’indemnisation de préjudices matériels consécutifs à un dommage de nature décennale ne relève pas de l’assurance obligatoire. Elles précisent au surplus que la demande indemnitaire apparait surévaluée et sans lien avec les désordres pour lesquels leur responsabilité est recherchée. Elles ajoutent que le trouble de jouissance s’origine des désordres affectant les toilettes et les VRD, désordres non imputables à la société Maisons Blavier et hors champ de la garantie Dommages Ouvrage.

A titre subsidiaire, sur les appels en garantie, elles indiquent que les désordres pour lesquelles leur responsabilité est recherchée sont imputables à des défauts d’exécution de la société Belmonte assurée auprès de la MAAF. Elles précisent qu’elles justifient du contrat de sous-traitance conclu entre la société Maisons Blavier et la société Belmonte et soulignent que le liquidateur judiciaire de la société Maisons Blavier confirme l’intervention de la société sous-traitante au chantier.

Elles font valoir en dernier lieu qu’elles ne sauraient être condamnées à supporter les frais d’expertise judiciaire alors que les opérations d’expertise ont presque toutes porté sur l’affaissement des VRD et l’écoulement des eaux des toilettes, non imputables à l’intervention de leur assurée.

Par conclusions signifiées par RPVA en date du 30 août 2024 déposées par leur Conseil à l’audience, auxquelles il est fait référence pour l’exposé et le détail de l’argumentation, la MAAF et la SARL Belmonte sollicitent de voir :

Débouter les époux [M] et toute autre partie au procès, dont QBE, de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions dirigées contre les concluantes ;

Subsidiairement,

Exclure toute condamnation solidaire puisque l’expertise a révélé que les travaux relevant du gros-œuvre ne concernent que deux désordres des plus minimes, un préjudice de jouissance, des indemnités pour frais irrépétibles et dépens ; le tout devant être mis à la charge exclusive des vendeurs, les époux [G] ;

Reconventionnellement,

Condamner les époux [M] et QBE au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre entiers dépens, dont distraction au profit de la SCP Lefebvre et Thevenot, Avocats aux offres de droit.

La MAAF et la SARL Belmonte font valoir que les demandeurs ne démontrent pas l’intervention de la société Belmonte au chantier de l’immeuble litigieux, intervention qu’elles contestent par ailleurs.

Elles soulignent que le procès-verbal de réception ne fait pas mention de l’intervention de la société Belmonte. Elles exposent qu’en tous les cas les désordres constatés par l’expert judiciaire sont localisés à l’extérieur du bâtiment, donc relatif au lot VRD réservé par M. [G] lui-même.

Au soutien de leur demande relative aux frais irrépétibles, elles soutiennent que M. et Mme [M] ont engagé leur action avec légèreté, faute de s’être assurés de l’intervention effective au chantier de la société Belmonte.

Elles font valoir à titre subsidiaire que l’expertise judiciaire démontre que les travaux de gros-œuvre ne concernent que deux désordres minimes.

S’agissant de la demande en garantie formulée par la société QBE, elles soutiennent que cette dernière ne justifie pas de son intervention au chantier. Elles précisent que la société Maison Blavier a refusé de contracter avec elle.

Par conclusions signifiées par RPVA en date du 21 avril 2022, auxquelles il est fait référence pour le détail des moyens présentés, la SELARL [V] sollicite de voir, sur le fondement des dispositions de l’article 1240 du code civil :

Rejeter toutes prétentions, fins et conclusions de M. et Mme [M], les en débouter ;Les condamner solidairement à lui verser la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Les condamner aux entiers frais et dépens de l’instance.

La SELARL [V] fait valoir que M. et Mme [M] ne démontrent pas qu’elle ait commis une faute en lien avec le préjudice allégué par eux.

Elle indique que l’obligation d’information, de vérification et d’efficacité pesant sur elle est une obligation de moyen. Elle expose qu’elle démontre avoir sollicité la déclaration d’achèvement des travaux et fait mention dans le compromis de vente de l’absence de ce certificat et des conséquences en résultant. Elle fait ainsi valoir qu’elle a rempli son devoir d’information et de conseil au stade de la formation du contrat. Elle précise encore que l’attestation de la ville a été annexée au compromis si bien que les acquéreurs ont régularisé le compromis en toute connaissance de cause.

Elle expose ensuite que l’acte authentique de vente comporte une mention suivant laquelle l’immeuble n’a pas fait l’objet d’une délivrance d’un certificat de conformité des travaux. Elle souligne qu’en tous les cas, l’absence de certification n’a causé aucun préjudice aux acquéreurs de l’immeuble.

S’agissant des travaux d’assainissement et d’enrobé effectués par les vendeurs, elle fait valoir qu’il n’est pas démontré qu’elle disposait de cette information avant la signature de la vente et qu’elle ait eu l’obligation d’attirer l’attention des acquéreurs sur ce point. Elle précise qu’aucun désordre relatif à l’enrobé ou à une odeur d’humidité n’avait été porté à sa connaissance. Elle fait valoir qu’elle disposait de l’attestation de raccordement au réseau collectif.

Elle expose que M. et Mme [M] n’établissent pas de conséquence préjudiciable à un manquement allégué de sa part. Elle indique qu’il n’est pas justifié en effet que les conditions financières de la vente auraient été négociées différemment s’ils avaient été informés de l’absence d’assurance Dommages Ouvrage pour les travaux d’enrobé et d’assainissement. Elle souligne sur ce point que l’assurance décennale prenait fin un an après leur acquisition, qu’aucun désordre n’était visible lors de la visite des lieux, qu’ils bénéficient de la garantie du vendeur et que les travaux d’assainissement ont fait l’objet d’un certificat de conformité. Elle fait encore valoir que M. et Mme [G] n’ayant constaté aucun désordre en occupant les lieux, ils n’auraient pas accepté une baisse de prix équivalent au montant des travaux.

Elle soutient que les demandeurs ne peuvent à la fois obtenir une prise en charge des travaux de réfection sur le fondement des vices cachés et une indemnisation du même montant par le notaire en perte de chance d’avoir pu négocier le prix de vente.

Elle fait valoir en dernier lieu qu’elle n’a pas à supporter les frais d’expertise judiciaire à laquelle elle n’était pas partie et qui a mis en lumière des désordres dont elle n’est pas responsable.

La clôture de la procédure a été ordonnée le 14 novembre 2024 et l’affaire fixée pour être plaidée à l’audience du 20 mars 2025.

L’affaire a été utilement plaidée à cette date.

A l’issue des débats tenus en audience publique, l’affaire a été mise en délibéré le 19 juin 2025, prorogé au 23 octobre 2025, en raison de la complexité du dossier justifiant un plus ample délibéré et la charge de travail des magistrats ayant tenu l’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

SUR LA FIN DE NON-RECEVOIR SOULEVÉE PAR LE LIQUIDATEUR JUDICIAIRE DE LA SOCIÉTÉ MAISONS BLAVIER

A titre liminaire, il convient de relever qu’au regard de la date d’introduction de la présente instance, le tribunal est compétent pour connaître des différentes fins de non-recevoir soulevées par les parties.

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 123 du même code rappelle que les fins de non-recevoir peuvent être proposées en tout état de cause à moins qu’il en soit disposé autrement.

L’article L. 641-3 du code de commerce dispose notamment que le jugement qui ouvre la liquidation judiciaire a les mêmes effets que ceux qui sont prévus en cas de sauvegarde par les premier et troisième alinéas du I et par le III de l’article L. 622-7, par les articles L. 622-21 et L. 622-22, par la première phrase de l’article L. 622-28 et par l’article L. 622-30.

Les créanciers déclarent leurs créances au liquidateur selon les modalités prévues aux articles L. 622-24 à L. 622-27 et L. 622-31 à L. 622-33.

L’article L. 622-21 du même code prévoit encore que le jugement d’ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n’est pas mentionnée à l’article L. 622-17 et tendant, notamment, à la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent.

L’article L. 622-17 du même code précise enfin que les créances nées régulièrement après le jugement d’ouverture pour les besoins du déroulement de la procédure ou de la période d’observation, ou en contrepartie d’une prestation fournie au débiteur pendant cette période, sont payées à leur échéance.

Il résulte de ces textes que tout créance antérieure au jugement d’ouverture doit être déclarée dans les deux mois de la publication du jugement d’ouverture. En ce qui concerne les créances nées postérieurement au jugement d’ouverture qui ne bénéficient pas du privilège de paiement, elles doivent être déclarées aux organes de la procédure dans les deux mois à partir de la première échéance impayée, qu’elle ait été ou non régularisée.

Si la créance de restitution du prix résultant d’une action en nullité nait du jugement qui la prononce, il n’en est pas de même d’une demande de condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent.

En l’espèce, en application des dispositions légales précitées, M. et Mme [M] qui ont fait assigner le liquidateur de la société Maisons Blavier et sollicitent à son encontre le paiement de sommes au titre de réparations de désordres, devaient déclarer leur créance avant d’engager leur action.

En conséquence, faute de communiquer leur déclaration de créances, l’action de M. et Mme [M] à l’encontre de Me [A] es liquidateur de la société Maisons Blavier est irrecevable.

SUR LA DEMANDE D’INTERVENTION VOLONTAIRE DE LA COMPAGNIE QBE EUROPE SA/NV ET SUR LA DEMANDE DE MISE HORS DE CAUSE DE LA COMPAGNIE QBE INSURANCE (EUROPE) LIMITED

Aux termes de l’article 325 du code de procédure civile, l’intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant.

L’article 328 du même code précise que l’intervention volontaire est principale ou accessoire.

En l’espèce, il résulte du rapport d’expertise de M. [K] que l’assureur de la société Maisons Blavier est la société « QBE » sans plus de précisions quant à la dénomination sociale. Le courrier de la société AGEMI aux époux [M] du 26 juin 2018 fait mention que la société AGEMI a reçu une délégation de gestion par l’assureur Dommages Ouvrage, la compagnie « QBE ». Le rapport d’expertise de la société EURISK du 27 août 2018 fait également référence à « QBE ».

M. et Mme [M] ont attrait à la présente procédure la société SA QBE Insurance Europe Limited en qualité d’assureur Dommages-Ouvrage et en garantie décennale de la société Maisons Blavier France.

Il est produit un avis publié au Journal Officiel du 30 novembre 2018 suivant lequel l’entreprise d’assurance QBE Insurance (Europe) Limited a présenté à l’Autorité de contrôle britannique une demande tendant à l’approbation du transfert total de son portefeuille de contrats d’assurance non-vie souscrits en libre établissement et en libre prestation de services correspondant à des risques localisés en France à l’entreprise d’assurance QBE Europe SA/NV. Il est précisé qu’un délai de deux mois à compter de cette publication est imparti aux créanciers de ces entreprises pour formuler leurs observations sur le transfert envisagé.

Il convient dès lors de prendre acte de l’intervention volontaire de la société QBE Europe SA/NV. Toutefois, aucune pièce ne démontre que le transfert de portefeuille soit effectivement intervenu au 1er janvier 2019. L’extrait K-Bis de la société QBE Europe n’en porte aucune mention.

Faute d’en justifier, la demande de mise hors de cause de la société QBE Insurance (Europe) Limited sera rejetée.

SUR LA DEMANDE DE RÉDUCTION DU PRIX

Aux termes de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Lorsqu’une personne vend après achèvement un immeuble qu’elle a construit ou fait construire, l’action en garantie décennale n’est pas exclusive de l’action en garantie des vices cachés de droit commun de l’article 1641 du code civil.

Sur l’existence de vices cachés affectant l’immeuble vendu

L’article 1642 du code civil prévoit que le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

Pour que la garantie des vices cachés soit mise en jeu, la défectuosité de la chose doit être établie. Il faut également que le vice soit d’une gravité suffisante, qu’il ne soit pas apparent et qu’il ne soit pas connu de l’acquéreur. Le vice de la chose doit être antérieur à la vente, c’est-à-dire au transfert de propriété.

Il incombe à l’acheteur de rapporter la preuve du vice caché et de ses différents caractères.

En l’espèce, la chronologie des faits met en lumière que M. et Mme [M] ont constaté plusieurs désordres 4 mois après la signature de l’acte authentique de vente de l’immeuble qui constitue leur résidence principale.

Le 25 avril 2018, M. et Mme [M] ont indiqué avoir constaté un affaissement important du terrain devant la porte de garage, une odeur d’égout dans le garage et la présence d’humidité sur le mur de la cave.

Le 26 juillet 2018, M. et Mme [M] ont déclaré une aggravation des désordres avec une impossibilité d’utiliser les toilettes de l’immeuble.

Il s’évince notamment du rapport d’expertise amiable du 20 juin 2018 les constatations suivantes :

« Affaissement du terrain devant la porte de garage

Au niveau des aménagements extérieurs constitués d’un enrobé, au droit du regard, je note un affaissement de l’enduit. Il en est de même en pignon droit et plus particulièrement au niveau d’une grille de ventilation de la cave. Enfin, j’ai relevé un affaissement sur le seuil de la porte de garage. (…) Il y a un important risque d’affaissement de l’enrobé. Non loin du regard, le vide est de l’ordre de 70 cm.

En ouvrant ce regard, je constate qu’il accueille les eaux vannes de l’habitation (…) J’ai procédé à des tests de mise en eaux. J’ai constaté que les canalisations sont engorgées.

Le dommage semble être directement lié à des ruptures des canalisations d’évacuation des eaux usées et eaux vannes.

Odeur d’égout dans le garage

(…)

Au centre de cette pièce est implantée une attente destinée à recevoir un siphon de sol de type NICOLL. Elle donne directement sur les égouts.

Elle a été bouchée provisoirement à l’aide d’un sac plastique.

Le dommage est directement lié à l’absence de mise en œuvre du siphon de sol. Il devra être posé lors de l’aménagement du sol du garage (lot réservé par le maître de l’ouvrage).

Humidité sur le mur de la cave

Dans la cave implantée en façade avant-pignon droit, je note une trace noirâtre significative d’humidité. Je fais les mêmes constatations en façade arrière de la cave.

Le dommage est directement lié à une défaillance ponctuelle de l’enduit d’imperméabilisation à l’extérieur et plus particulièrement à la jonction dallage / maçonnerie.

Il est à noter que lors de la réunion, j’ai constaté que les maîtres de l’ouvrage initiaux avaient mis en œuvre un produit d’imperméabilisation au sol.

L’humidité dans l’angle formé par la façade avant et le pignon droit peut être accentuée par la rupture de la canalisation extérieure.

Le rapport du cabinet EURISK du 27 août 2018 fait mention que l’expert a constaté « l’impossibilité d’utiliser les toilettes étant donné que ces derniers sont complètement bouchés et obstrués. Le propriétaire nous informe qu’il utilise à l’heure actuelle des sanitaires de camping et qu’il réalise la vidange du réservoir tous les deux à trois jours. »

L’expert a également constaté l’affaissement de l’enrobé entre le puisard et la façade côté garage, la présence de terres au niveau du puisard qui reprend les eaux usées et les eaux vannes.

Il a encore été constaté « quelques malfaçons sur le réseau EU au niveau du raccord de certaines pièces qui sont mises à l’envers. (…) nous pouvons constater un léger problème d’odeur. (…)

S’agissant du puisard d’eaux pluviales, nous pouvons constater qu’il existe une présence de terres dans le fond du puisard.

Nous n’observons pas de réseau d’évacuation qui part de ce puisard pour aller vers le domaine public. (…) Dans le vide sanitaire, nous pouvons constater une présence d’humidité sur les parois de ce dernier. Le même type de désordres est observé dans la cave au droit du puisard où transite le réseau d’eaux pluviales. (…)

Le problème d’infiltration d’eau constaté dans le sous-sol provient du puisard défectueux et de l’absence de raccord de ce dernier vers le domaine public.

Le terrain présente une grande quantité d’eau ramenée par la descente d’eaux pluviales qui ne peut être évacuée.

L’eau s’infiltre à l’intérieur des parties de soubassement de l’immeuble. »

Le procès-verbal de constat d’huissier du 2 octobre 2018 met notamment en lumière :

« des trous d’effondrement » de l’enrobé,« dans ce puisard, dans le fond, je constate la présente de terre, aucune évacuation n’est présente »,« en descendant cette cave, j’ai pu tout de suite relever la présence d’une odeur d’humidité très marquée »,« à la cave, sous la porte, j’ai pu constater une zone d’humidité qui est relevée en angle sur le sol ».L’expert judiciaire a indiqué le constat des désordres suivantes :

« Canalisation de rejet des eaux vannes (WC) bouchée au niveau regard extérieur (canalisation débouchée lors de la dernière réunion d’expertise judiciaire),Canalisation de rejet des eaux vannes (WC) présentant une contrepente et une rupture, elle est donc fuyarde (zone hors emprise du bâti),Inversion du rejet des eaux dans le domaine public, les eaux usées sont envoyées dans le réseau public d’eau de pluie et les eaux de pluie dans le réseau public des eaux usées,Cavités au niveau de l’enrobé devant le garage dues aux fuites des réseaux d’assainissement et à un mauvais compactage des couches de forme avant mise en œuvre de l’enrobé,Canalisation sous évier de salle de bains avec contrepente et légère fuite dans l’emprise du bâti ».Compte-tenu des constatations techniques effectuées par l’ensemble de ces professionnels, il est établi que l’immeuble acquis par M. et Mme [M], acquéreurs profanes, est grevé de vices cachés, antérieurs au transfert de propriété.

La nature même des désordres induit que les vices sont d’une gravité suffisante et qu’ils ne pouvaient pas être connus des acquéreurs, quand bien même ceux-ci avaient effectué une visite des lieux avant l’acquisition.

S’agissant spécifiquement de la chaudière, il n’a pas été établi de constatations puisque l’équipement a été changé par M. et Mme [M] par une chaudière neuve au mois de février 2018. Si le technicien ayant procédé à ce changement a mentionné la présence d’une fuite, cette seule mention est toutefois insuffisante à établir que l’appareil était affecté d’un vice caché.

Sur la connaissance des vices par les vendeurs

Selon l’article 1643 du code civil, le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

Il s’ensuit que le vendeur peut contractuellement s’exonérer de sa responsabilité. Dans ce cas, l’acheteur est privé de tout recours sauf à démontrer que le vendeur a agi de mauvaise foi, c’est-à-dire qu’il a vendu la chose en pleine connaissance du vice qui l’affecte.

En l’espèce, l’acte authentique de vente du 21 décembre 2017 comporte une clause relative à l’état du bien ainsi rédigée :

« L’ACQUEREUR prend le BIEN dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le VENDEUR pour quelque cause que ce soit notamment en raison :

Des vices apparents,Des vices cachés.

S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas :

Si le VENDEUR a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, ou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel,S’il est prouvé par l’ACQUEREUR, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du VENDEUR. »

Les vendeurs de l’immeuble litigieux, M. et Mme [G], n’étant pas des professionnels de l’immobilier ou de la construction, il appartient dès lors à M. et Mme [M] de démontrer que les vices cachés étaient connus des vendeurs.

Les travaux d’assainissement et d’enrobé n’ont pas été réalisés par la société en charge de la construction de l’immeuble. Ce point n’a pas été indiqué à M. et Mme [M] lors de l’acquisition.

Il n’est produit par M. et Mme [G] aucun élément sur la réalisation de ces travaux d’importance qui auraient été effectués directement par eux.

Si M. et Mme [G] produisent plusieurs attestations de leur cercle amical qui témoigne ne pas avoir constaté de problèmes d’odeur ou de toilettes bouchées, il résulte de la nature même de certains désordres que M. et Mme [G] ne pouvaient ignorer les vices.

Ainsi, alors que M. et Mme [G] ont effectué les travaux relatifs à l’assainissement, ils ne pouvaient ignorer la présence de contrepente de la canalisation ou encore l’inversion du rejet des eaux.

De même, s’agissant de l’enrobé, il a été constaté des « retouches » d’enrobé, un rebouchage autour du puisard outre un mauvais compactage des couches de forme avant la mise en œuvre de l’enrobé. M. et Mme [G] reconnaissent qu’ils ont effectué cet enrobé.

Les vices affectant l’immeuble étaient dès lors connus de M. et Mme [G] de sorte qu’ils en sont tenus.

Sur la demande de réduction du prix

L’article 1644 du code civil dispose encore que dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

En l’espèce, M. et Mme [M] sont fondés à obtenir une réduction du prix correspondant au coût des travaux nécessaires à la réparation des vices.

Il convient de se référer au rapport d’expertise judiciaire pour l’évaluation du coût des travaux.

S’agissant de la reprise des canalisations d’eaux vannes défectueuses outre l’inversion des branchements des eaux usées et eaux pluviales sur le domaine public, le coût des travaux est effectué à la somme TTC de 6 296,63 euros.

S’agissant des désordres relatifs à l’enrobé, le coût des travaux est chiffré à la somme de 6 451,31 euros TTC.

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande relative au changement de la chaudière compte tenu de l’absence de démonstration d’un vice caché l’affectant.

S’agissant des désordres relatifs à la canalisation de la salle de bain, il convient de reprendre le coût des travaux fixés par l’expert, soit la somme de 200 euros.

Concernant la présence d’humidité, si l’escalier présente des traces de moisi, il n’est pas démontré la nécessité de procéder à son changement. Un nettoyage de ces traces est toutefois nécessaire. Dès lors, il sera octroyé la somme forfaitaire de 75 euros à ce titre.

S’agissant de l’aération, la création du regard grille est comprise dans le devis relatif à l’enrobé de sorte qu’il n’y a pas lieu de faire droit une nouvelle fois à la somme de 95 euros HT.

Par conséquent, M. et Mme [G] seront solidairement condamnés à payer à M. et Mme [M] la somme totale TTC de 13 022,94 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 21 décembre 2017, date de la signature de l’acte authentique de vente s’agissant d’une action en réduction du prix.

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

M. et Mme [M] ayant formulé une demande au titre de la capitalisation des intérêts, il y a lieu de dire que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière seront eux-mêmes productifs d’intérêt et, ce, au taux de l’intérêt légal.

SUR LA DEMANDE INDEMNITAIRE DE M. ET MME [M] AU TITRE DU

PRÉJUDICE DE JOUISSANCE

Aux termes de l’article 1645 du code civil, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

L’article 9 du code de procédure civile dispose par ailleurs qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, M. et Mme [M] sollicitent une somme de 10 000 euros au titre d’un préjudice de jouissance subi du fait de l’existence des vices cachés.

L’historique des faits met en exergue que quelques mois après leur acquisition, M. et Mme [M] ont souffert de plusieurs désordres décrits précédemment.

Le courrier de M. et Mme [M] du 26 juillet 2018 et les rapports d’expertise amiables justifient que M. et Mme [M] ne pouvaient plus utiliser les toilettes de sorte qu’ils ont installé des toilettes sèches.

Le rapport de la société d’expertise EURISK du 27 août 2018 fait mention notamment de « l’impossibilité d’utiliser les toilettes étant donné que ces derniers sont complètement bouchés et obstrués. Le propriétaire nous informe qu’il utilise à l’heure actuelle des sanitaires de camping et qu’il réalise la vidange du réservoir tous les deux à trois jours. »

M. et Mme [M] justifient avoir subi un trouble de jouissance résultant du problème relatif aux canalisations outre la présence d’effondrements, par endroits, de l’enrobé, situé juste devant leur garage.

S’agissant de la durée de ce trouble, il y a lieu de prendre en considération le fait que M. et Mme [G] ont, dès le 23 décembre 2019, suivant courrier officiel de leur Conseil, proposer une transaction en prenant en charge les frais des travaux d’enrobé, d’assainissement pour la somme préconisée par l’expert de 12 984,44 euros. M. et Mme [M] n’ont pas donné suite à cette proposition.

Par conséquent, il y a lieu de condamner solidairement M. et Mme [G] à payer à M. et Mme [M] une somme qu’il convient de voir fixer à 2 000 euros en réparation du préjudice subi.

SUR LA DEMANDE INDEMNITAIRE DE M. ET MME [M] AU TITRE DU MANQUEMENT DES VENDEURS A LEUR OBLIGATION D’INFORMATION

Aux termes de l’article 1112-1 du code civil, celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

En l’espèce, il n’est pas contesté que M. et Mme [G] n’ont pas indiqué, au stade de la conclusion du contrat de vente, que les travaux d’enrobé et d’assainissement n’avaient pas été réalisés par le constructeur de l’immeuble. Par conséquent, ces travaux sont exclus de l’assiette de l’assurance Dommages Ouvrage. Il n’a pas été communiqué l’identité des éventuelles entreprises intervenues pour ces deux postes de travaux.

L’immeuble acquis ayant été édifié il y a moins de 10 années, M. et Mme [M] pouvaient légitimement penser que ces travaux bénéficiaient d’une garantie décennale. Une telle information avait une importance déterminante pour la conclusion du contrat.

S’agissant du préjudice découlant de ce manquement à l’obligation d’information, M. et Mme [M] considèrent avoir perdu une chance de conclure le contrat de vente à un meilleur prix. M. et Mme [M] ne justifient pas de leur demande chiffrée à hauteur de 30 000 euros.

M. et Mme [M] ont fait l’acquisition de l’immeuble au prix de 275 000 euros. Il n’est communiqué aucune pièce au débat permettant de démontrer que l’immeuble aurait pu être vendu aux demandeurs à un prix moindre si ces derniers avaient été informés qu’une partie des travaux n’était pas assurée au titre de la garantie Dommages Ouvrage.

Faute de démontrer une probabilité suffisante d’acquérir le bien immobilier à moindre prix, il ne sera pas fait droit à la demande indemnitaire de M. et Mme [M].

SUR LA RESPONSABILITÉ DU NOTAIRE

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Les obligations du notaire, qui ne tendent qu’à assurer l’effectivité d’un acte instrumenté par lui et qui ne constituent que le prolongement de sa mission de rédacteur d’acte, relèvent de sa responsabilité délictuelle.

Le notaire ne peut décliner le principe de sa responsabilité en alléguant qu’il n’a fait que donner la forme authentique aux opérations conclues par les parties : il est ainsi tenu d’attirer l’attention des parties à l’acte sur les risques encourus et de les éclairer sur la portée et les risques de leurs engagements, tenant notamment aux circonstances de faits dont il a connaissance.

En l’espèce, Me [V] est la notaire rédactrice du compromis de vente du 20 octobre 2017 et de l’acte de vente du 21 décembre 2017.

Il sera préalablement observé que M. et Mme [M] considèrent que la notaire a manqué à ses obligations de conseil et d’information en ne les rendant destinataires de la déclaration d’achèvement des travaux que le jour de la signature de l’acte authentique, au mépris des dispositions du compromis de vente et en n’attirant pas leur attention sur les conséquences juridiques d’une contestation possible des travaux effectués.

Le compromis de vente comporte une clause spécifique à l’absence de certification de la conformité. Cette clause rappelle notamment que la construction de l’immeuble n’a pas fait l’objet de la délivrance ni d’un certificat de conformité ni d’une attestation de la mairie, certifiant que la conformité des travaux avec le permis n’a pas été contestée.

Cette clause fait état précisément des sanctions pénales, civiles, administratives résultant de l’absence de certificat de conformité ou de la déclaration d’achèvement et de conformité si les travaux effectués ne sont pas conformes aux prescriptions contenues dans le permis de construire. A cet égard, la notaire a respecté son obligation d’information.

Le compromis prévoyait que « le vendeur s’oblige à déposer la déclaration d’achèvement de travaux dès la signature des présentes et à en communiquer une copie dans les plus brefs délais et dès avant la signature de l’acte authentique à l’acquéreur. »

Il résulte des annexes à l’acte authentique de vente que la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux a bien été communiquée aux acquéreurs. Si celle-ci est datée du 21 décembre 2017, soit au jour de la vente, M. et Mme [M] n’établissent pas un manquement commis par le notaire sur ce point, et, à tout le moins un préjudice découlant de la date de communication du document.

M. et Mme [M] considèrent également que la notaire devait porter à leur connaissance le fait que les vendeurs aient effectué eux-mêmes les travaux d’assainissement et d’enrobé, en dehors du CMI.

Toutefois, aucun élément communiqué au débat ne démontre que la notaire était informée qu’une partie des travaux avait été réalisée par les vendeurs eux-mêmes.

La vérification à la charge du notaire prend la forme d’une investigation sur pièces, le notaire n’ayant effectivement pas à se rendre sur le chantier pour vérifier l’état réel de l’immeuble.

S’agissant de l’assainissement, le compromis de vente indique que « l’immeuble est raccordé à un réseau d’assainissement collectif des eaux usées domestiques conformément aux dispositions de l’article L. 1331-1 du code de la santé publique. » M. et Mme [M] communiquent eux-mêmes une attestation de bon raccordement aux réseaux publics de collecte. Dès lors, il n’est pas constaté de manquement du notaire sur ce point.

Concernant la liste des entreprises de travaux, le compromis de vente indique dans une clause relative à l’assurance Dommages Ouvrage que « le vendeur subroge purement et simplement l’acquéreur dans tous les droits et obligations pouvant résulter pour lui de l’existence de cette police, et ce vis-à-vis de tous architectes et entrepreneurs qui ont participé aux travaux soumis à cette assurance et s’oblige à remettre à l’acquéreur, le jour de la vente, la liste des personnes ayant participé à ces travaux. »

Il ne figure pas la liste des personnes ayant participé aux travaux à l’acte authentique, M. et Mme [G] n’ayant pas communiqué cette liste. L’acte authentique de vente ne comporte pas de mention relative au fait que cette liste n’a pas été communiquée, conformément à l’engagement pris par les vendeurs au stade du compromis de vente.

Toutefois, en annexes de l’acte authentique vente, figurent le procès-verbal de réception établi avec le constructeur Maisons Blavier, le rapport de réception de travaux, l’attestation d’assurance Dommages Ouvrage du constructeur. Le notaire ne pouvait pas avoir connaissance, sans que M. et Mme [G] lui déclarent, que les travaux d’enrobé et d’assainissement étaient hors assiette du constructeur.

Si le notaire devait indiquer à l’acte authentique de vente que la liste des personnes ayant participé aux travaux n’était pas communiquée par les vendeurs, il ne résulte pas de cette seule absence d’indication une faute du notaire engendrant un préjudice pour les acquéreurs tiré d’une perte de chance de négocier à la baisse le prix de vente.

Par conséquent, la demande en paiement de M. et Mme [M] à l’encontre de Me [V] sera rejetée.

SUR LES DEMANDES FORMULEES PAR M. ET MME [M] A L’ENCONTRE DE LA SOCIETE BELMONTE, LA MAAF, LES SOCIETES AGEMI ET QBE INSURANCE

Etant fait droit aux demandes principales de M. et Mme [M] sur le fondement des vices cachés à l’encontre des vendeurs, il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes formulées à titre subsidiaire à l’encontre de la société Belmonte, son assureur la MAAF, les sociétés AGEMI et QBE Insurance.

SUR LES DÉPENS ET SUR L’APPLICATION DE L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens.

En application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, M. et Mme [G] qui succombent principalement, seront condamnées in solidum aux dépens de l’instance et de la procédure en référé expertise, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, s’élevant à la somme de 11 100 euros. Ces dépens ne comprennent pas les frais exposés au titre des procès-verbaux de constat d’huissier dont distraction en partie au profit de la SCP LEFEBVRE et THEVENOT, avocats aux offres de droit.

M. et Mme [G] seront par ailleurs condamnés in solidum à payer à M. et Mme [M] la somme de 3 000 euros, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

M. et Mme [G] seront également condamnés à payer in solidum à la société AGEMI, la compagnie QBE Insurance (Europe) Limited et la compagnie QBE Europe SA/NV la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 précité.

S’agissant de la demande au titre des frais irrépétibles de Me [A] es qualité de liquidateur judiciaire de la société Maisons Blavier, M. et Mme [M] n’ayant pas procédé à la déclaration de leur créance, ils doivent seuls supporter les frais irrépétibles exposés par le liquidateur judiciaire à la présente procédure. Dès lors, M. et Mme [M] seront condamnés in solidum à payer à Me [A] es qualité de liquidateur judiciaire de la société Maisons Blavier, une somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

M. et Mme [M] seront également condamnés in solidum à payer à la Selarl [V] la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

M. et Mme [M] seront condamnés in solidum à payer à la société Belmonte et la société MAAF la somme de 1 500 euros au titre des dispositions précitées.

SUR L’EXÉCUTION PROVISOIRE

Au regard des dispositions de l’article 515 ancien du code civil, applicable au présent litige au regard de la date d’introduction de l’instance, il y aura lieu d’ordonner l’exécution provisoire de la présente décision, celle-ci étant compatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par décision contradictoire, rendue en premier ressort, et mise à disposition au greffe,

DÉCLARE l’action de M. [T] [M] et Mme [F] [U] [Y] épouse [M], dirigée à l’encontre de Me [P] [A] es qualité de liquidateur judiciaire de la SOCIETE MAISONS BLANVIER France, irrecevable ;

CONSTATE l’intervention volontaire de la société QBE EUROPE SA/NV ;

REJETTE la demande de mise hors de cause de la société QBE INSURANCE (Europe) LIMITED ;

CONDAMNE solidairement M. [E] [G] et Mme [I] [C] épouse [G], à payer à M. [T] [M] et Mme [F] [U] [Y] épouse [M], la somme TTC de 13 022,94 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 21 décembre 2017 en réduction du prix de vente de l’immeuble ;

DIT que les intérêts échus sur cette somme, dues au moins pour une année entière seront eux-mêmes productifs d’intérêt et, ce, au taux de l’intérêt légal ;

CONDAMNE solidairement M. [E] [G] et Mme [I] [C] épouse [G], à payer à M. [T] [M] et Mme [F] [U] [Y] épouse [M], la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi ;

DÉBOUTE M. [T] [M] et Mme [F] [U] [Y] épouse [M] de leur demande indemnitaire à l’encontre de M. [E] [G] et Mme [I] [C] épouse [G] au titre d’un manquement des vendeurs à leur obligation d’information ;

DÉBOUTE M. [T] [M] et Mme [F] [U] [Y] épouse [M] de leurs demandes formulées à l’encontre de la SELARL [Z] [V] ;

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

CONDAMNE in solidum M. [E] [G] et Mme [I] [C] épouse [G] aux dépens de la présente instance et de la procédure en référé expertise, en ce compris les frais d’expertise judiciaire (11 100 euros), ces dépens ne comprenant pas les coûts des procès-verbaux de constat d’huissier de justice dont distraction en partie au profit de la SCP LEFEBVRE et THEVENOT, avocats aux offres de droit. ;

CONDAMNE in solidum M. [E] [G] et Mme [I] [C] épouse [G], à payer à M. [T] [M] et Mme [F] [U] [Y] épouse [M] la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [E] [G] et Mme [I] [C] épouse [G], à payer à la société AUDIT GESTION ET EXPERTISE DE LA MAISON INDIVIDUELLE, la compagnie QBE INSURANCE (EUROPE) LIMITED et la compagnie QBE EUROPE SA/NV la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [T] [M] et Mme [F] [U] [Y] épouse [M] à payer à la SELARL [Z] [V] la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [T] [M] et Mme [F] [U] [Y] épouse [M] à payer à MAITRE [P] [A] ES QUALITE DE MANDATAIRE LIQUIDATEUR DE LA SOCIETE MAISONS BLAVIER FRANCE la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [T] [M] et Mme [F] [U] [Y] épouse [M] à payer à la société MAAF ASSURANCES et la SARL BELMONTE la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé à Valenciennes, le 23 Octobre 2025.

Le Greffier, Le Président,