TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [U] [W]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître [Localité 4]-[Localité 5] SIMON

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/05896 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAE4H

N° MINUTE : 8

JUGEMENT

rendu le 14 octobre 2025

DEMANDEUR

Association COALLIA,

[Adresse 1]

représenté par Maître François-Luc SIMON de la SELAS SIMON ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS,

DÉFENDEUR

Monsieur [U] [W],

[Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Christine FOLTZER, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 08 juillet 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 14 octobre 2025 par Christine FOLTZER, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 14 octobre 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/05896 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAE4H

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 15 janvier 2013, l’association COALLIA a donné un location un logement à M. [U] [W] sur des locaux situés dans une résidence sociale au [Adresse 3] (Chambre n°1-01115 Etage 01), moyennant le paiement d’une redevance mensuelle de 245,20 euros.

Des redevances étant demeurées impayées, l’association COALLIA a, par lettre recommandée avec accusé de réception du 27 juin 2023, mis en demeure le locataire de payer la somme principale de 2 959,75 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Par assignation du 17 juin 2025, l’association COALLIA a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour, à titre principal, faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du contrat, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [U] [W], statuer sur le sort des meubles et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui de la redevance mensuelle, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,2 375,26 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 27 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure,300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 8 juillet 2025, l’association COALLIA, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 30 juin 2025, s’élève désormais à 2 907,58 euros, terme du mois de juin 2025 inclus. Elle déclare, par ailleurs, accepter le plan d’apurement de cette dette proposé par le défendeur. L’association COALLIA considère enfin qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant, augmenté de 70 euros avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [U] [W], qui comparait en personne, reconnaît en effet le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d’une mensualité d’apurement de 100 euros, en plus du loyer courant. Il précise qu’il avait sollicité un moratoire pour apurer sa dette locative.

Les parties sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d’occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par M. [U] [W] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu’au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du titre d’occupation

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L’article 1225 précise qu’en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

En matière de logement l’association COALLIA plus précisément, en application de l’article L.633-2 du code de la construction et de l’habitation, le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :

— inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;

— cessation totale d’activité de l’établissement ;

— cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré.

L’article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L. 633-2 sous réserve d’un délai de préavis :

a) d’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.

b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement telles qu’elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l’établissement cesse son activité.

Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d’un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire (Ccass Civ 3ème 1 décembre 2016, n° 15-27.795).

En l’espèce, le contrat de résidence conclu le 15 janvier 2013 contient une clause résolutoire et une mise en demeure de payer visant cette clause a été signifié le 27 juin 2023, pour la somme en principal de 2 959,75 euros. Cette mise en demeure délivrée à personne par lettre avec accusé de réception, correspond bien à une dette justifiée à hauteur du montant des redevances échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Il ressort du décompte produit que la somme visée correspondait bien à un montant équivalent à au moins deux mois d’arriéré de redevance et que M. [U] [W] n’a pas réglé l’intégralité de la dette dans le délai d’un mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de résidence étaient réunies à la date du 28 juillet 2023.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

M. [U] [W] est redevable des redevances impayées jusqu’à la date de résiliation du contrat de résidence en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, l’association COALLIA produit un décompte démontrant que M. [U] [W] reste lui devoir la somme de 2 907,58 euros à la date du 30 juin 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des redevances impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date.

Pour la somme au principal, M. [U] [W] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Il sera donc condamné à titre de provision au paiement de la somme de 2 907,58 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la délivrance de la mise en demeure de payer conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

M. [U] [W] sera aussi condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du 30 juin 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des redevances et charges qui auraient été dus si le contrat de résidence s’était poursuivi.

Sur la demande de délais de paiement suspensif des effets de la clause résolutoire

En l’espèce les parties s’accordent pour que les effets de la clause résolutoire soit suspendus, si M. [U] [W] règle, en sus de la redevance et des charges courante, une somme mensuelle de 100 euros. Compte tenu des ressources mensuelles du défendeur, il est établi qu’il sera en capacité de respecter l’échéancier de paiement qu’il propose. Au demeurant le demandeur ne s’y oppose pas. Il convient d’entériner cet accord.

A défaut de respect d’une seule mensualité de l’échéancier de paiement, les effets de la clause résolutoire reprendront leur plein effet et l’association COALLIA pourra, passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, procédé à son expulsion, avec le concours de la force publique.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [U] [W], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 100 euros à la demande de l’association COALLIA concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de la mise en place d’un plan d’apurement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 15 janvier 2013 entre l’association COALLIA, d’une part, et M. [U] [W], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] (Chambre n°1-01115 Etage 01) est résilié depuis le 28 juillet 2023,

CONDAMNE M. [U] [W] à payer à l’association COALLIA la somme de 2 907,58 euros (deux mille neuf cent sept euros et cinquante-huit centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 27 juin 2023,

Décision du 14 octobre 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/05896 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAE4H

AUTORISE M. [U] [W] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 23 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 100 euros (cent euros), la 24ème échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [U] [W],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 28 juillet 2023,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [U] [W] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

M. [U] [W] sera condamné à verser à l’association COALLIA une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE M. [U] [W] à payer à l’association COALLIA la somme de 100 euros (cent euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [U] [W] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 27 juin 2023 et celui de l’assignation du 17 juin 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 14 octobre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge