TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 12] [1]

[1]

C. exécutoires

délivrées le:

■

18° chambre

1ère section

N° RG 22/11890

N° Portalis 352J-W-B7G-CXXC7

N° MINUTE : 3

contradictoire

Assignation du :

09 Septembre 2022

JUGEMENT

rendu le 02 Octobre 2025

DEMANDEUR

Monsieur [S] [L]

[Adresse 3]

[Localité 7]

représenté par Maître Jean-Marc ALBERT de l’ASSOCIATION ALBERT ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #D1592

DÉFENDEURS

Monsieur [V] [M]

[Adresse 6]

[Localité 9]

Monsieur [T] [M]

[Adresse 5]

[Localité 8]

Monsieur [U] [M]

[Adresse 2]

[Localité 8]

Tous trois représentés par Maître Alexandre SECK de l’AARPI MSL AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #C0586

Décision du 02 Octobre 2025

18° chambre 1ère section

N° RG 22/11890 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXXC7

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge, statuant en juge unique,

assistée de Madame Manon PLURIEL, Greffière, lors des débats et de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-Greffier, lors de la mise à disposition au greffe,

DÉBATS

A l’audience du 02 Juin 2025, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 2 octobre 2025.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 22 janvier 1979, M. [S] [L] et M. [G] [L] ont acquis le droit au bail portant sur les locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 13], consenti par [K] [M], aux droits de laquelle sont venus M. [V] [M], M. [T] [M] et M. [U] [M] (ci-après « les consorts [M] »). Le bail a été successivement renouvelé et M. [G] [L] a cédé ses parts à M. [S] [L].

Par acte sous seing privé du 25 mai 2011, le bail a été renouvelé au profit de M. [S] [J], pour une durée de neuf ans à compter du 1er juillet 2009, pour une activité de « Cafetier, limonadier, restaurateur, exclusivement », moyennant un loyer annuel de 33.600 euros hors charges et hors taxes, payable mensuellement à terme échu, le dernier jour de chaque mois.

Par acte extrajudiciaire en date du 24 juin 2021, l’indivision [M] a fait délivrer à M. [L] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, portant sur une somme en principal de 40.907 euros au titre d’arriérés de loyers et charges arrêtés au mois de mai 2021.

Le 1er août 2021 un incendie est survenu dans les locaux objets du bail, entrainant la fermeture du restaurant.

Par ordonnance du 10 mai 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, saisi à la demande des consorts [M] a notamment constaté l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 24 juillet 2021, ordonné l’expulsion de M. [L] à défaut de restitution volontaire des locaux, fixé une indemnité d’occupation à titre provisionnel et condamné M. [L] à payer à titre provisionnel la somme de 25.000 euros arrêtée au mois de septembre 2021 inclus.

M. [L] n’était pas présent à cette procédure.

Par actes extrajudiciaires en date 9 septembre 2022, M. [L] a fait assigner les membres de l’indivision [M] devant le tribunal judiciaire de Paris, aux fins principales de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement.

L’ordonnance a été signifiée à M. [L] le 9 juin 2022 et un commandement de quitter les lieux lui a été délivré le 29 juin 2022.

Les parties ont tenté de parvenir à un protocole d’accord transactionnel, sans succès.

Saisi par M. [L] d’une demande principale de délais et d’annulation du commandement de quitter les lieux, et subsidiaire d’homologation d’un protocole d’accord, intervenu selon lui entre les parties, par jugement du 12 janvier 2023, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Paris a notamment débouté M. [L] de sa demande de délais et d’annulation du commandement de quitter les lieux, ainsi que de sa demande d’homologation du protocole d’accord transactionnel. M. [L] a interjeté appel de ce jugement.

Par acte de commissaire de justice du 30 mars 2023, les consorts [M] ont fait procéder à l’expulsion de M. [L].

Par arrêt du 5 octobre 2023, la cour d’appel de [Localité 12] a confirmé le jugement du juge de l’exécution du 12 janvier 2023.

Aux termes de son assignation délivrée le 9 septembre 2022, M. [L] demande au tribunal de :

— suspendre les effets de la clause résolutoire prévue dans l’acte de renouvellement du bail commercial en date du 25 mai 2011 durant les délais de paiement octroyés par le tribunal,

— lui accorder un délai de paiement de deux ans pour s’acquitter des loyers et charges dus à la date du jugement à intervenir,

— déclarer que la décision à intervenir, en suspendant toute mesure d’exécution, suspend toutes les pénalités ou majoration des taux d’intérêts prévus en cas de retard dans le paiement,

— condamner in solidum les consorts [M] aux dépens.

M. [L] fait valoir que l’ordonnance de référé du 10 mai 2022 n’a pas au principal autorité de la chose jugée ; qu’il a été confronté à une succession de difficultés imprévisibles qui ne lui étaient pas imputables telles que des problèmes de santé entrainant plusieurs hospitalisations, la pandémie de Covid-19, un incendie de son local commercial, une escroquerie organisée par une personne se faisant passer pour avocate l’ayant conduit à la payer ; que ces circonstances justifient que lui soient octroyés des délais de paiement et que les effets de la clause résolutoire soient suspendus.

Aux termes de leurs conclusions en réponse, notifiées par RPVA le 19 avril 2024, les consorts [M] demandent au tribunal de :

— debouter M. [L] de toutes ses conclusions, fins et demandes

A titre reconventionnel,

— constater à la date du 24 juillet 2021 la réalisation et les effets de la clause résolutoire prévue dans l’acte de renouvellement du bail commercial en date du 25 mai 2011,

— ordonner l’expulsion du preneur ainsi que celle de toute personne dans les lieux loués avec si besoin est, l’assistance de la force publique et celle d’un serrurier,

— dire que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

— condamner M. [L] au paiement des sommes suivantes :

47 625,87 euros TTC en principal au titre des loyers dus pour la période de juillet 2020 au 24 juillet 2021.

49 613,13 euros TTC au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle égale au montant antérieurement facturé soit 3787 euros TTC due jusqu’au 31 mars 2023, date de son expulsion,

les intérêts légaux sur la somme de 40 907 euros à compter du 24 juin 2021, date du commandement, et à compter du jugement à venir pour le surplus,

— dire que le dépôt de garantie restera acquis au bailleur,

— condamner M. [L] à verser à chacun des membres de l’indivision la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— le condamner aux dépens.

Les consorts [M] rappellent les décisions du juge des référés et du juge de l’exécution et qu’il est d’une bonne administration de la justice que les décisions ne soient pas contradictoires. Ils exposent que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail sont réunies et qu’il convient de la constater et d’ordonner l’expulsion de M. [L]. Ils estiment que M. [L] procède par allégation et ne produit aucun document pour justifier de sa situation financière obérée avant et pendant la crise sanitaire ; qu’il ne justifie pas de son indisponibilité pour solliciter l’étalement des remboursements du prêt garanti par l’Etat à hauteur de 20.000 euros ; qu’il ne justifie pas de l’usage des fonds perçus de l’assurance à la suite de l’incendie de son local commercial, aucune diligence n’ayant été entreprise pour la remise en état. Ils soutiennent avoir fait preuve de patience et d’écoute en maintenant le dialogue avec leur preneur et que la dette n’a cessé de croitre, sans perspective d’amélioration, de sorte que l’absence de délais accordés est justifiée.

La clôture de l’instruction est intervenue par ordonnance du 14 novembre 2024. L’affaire a été plaidée à l’audience du 2 juin 2025 et mise en délibéré au 2 octobre 2025 par mise à disposition au greffe.

*

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la demande d’expulsion

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux et permet au juge de suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire en accordant des délais, la clause résolutoire ne jouant pas si le locataire se libère dans les conditions fixées et ces délais pouvant être accordés de manière rétroactive.

Selon l’article 1315 devenu 1353 du code civil, il appartient au preneur d’établir qu’il s’est acquitté de son loyer entre les mains de son bailleur.

En l’espèce, le bail unissant les parties stipule en son article « PRIX » une clause qui prévoit qu’en cas de défaut de paiement exact à son échéance par le preneur d’un seul terme de loyer, de ses charges, taxes ou de frais de procédure éventuels et un mois après un simple commandement de payer ou d’exécuter contenant mention de la présente clause, resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit et l’expulsion aura lieu immédiatement sur simple ordonnance de référé.

Par acte extrajudiciaire du 24 juin 2021, les consorts [M] ont fait signifier à M. [L] un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur une somme principale de 40.907 euros au titre de loyers et provisions sur charges impayés entre juillet 2020 et mai 2021, selon décompte joint à l’acte.

M. [L] ne justifie ni ne soutient avoir procédé au paiement des sommes visées aux termes du commandement de payer dans le délai d’un mois suivant sa délivrance. Il ne conteste pas davantage le décompte des sommes réclamées.

Dès lors, le non-apurement des causes du commandement du 24 juin 2021 dans le délai d’un mois n’étant pas contesté, il convient de constater que la clause résolutoire du bail est acquise et que le contrat de bail est résilié depuis le 24 juillet 2021 à vingt-quatre heures.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes des dispositions du premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Selon le second alinéa de l’article L. 145-41 du code de commerce, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

A titre liminaire, il sera rappelé que la procédure d’expulsion a déjà été menée à son terme.

En tout état de cause, au regard des pièces versées aux débats, il apparait que les bailleurs sont restés à l’écoute du preneur en recherchant des solutions pour l’apurement de sa dette, y compris en échangeant sur un protocole transactionnel, que le preneur a ainsi bénéficié de larges délais, mais que M. [L] ne produit aucun document sur sa situation financière actuelle de nature à confirmer son incapacité de payer, ni à permettre d’élaborer un plan d’apurement de sa dette.

Il ressort du décompte arrêté au mois de mars 2023 qu’un paiement de 15.000 euros a été réalisé le 21 juillet 2021 et un autre de 13.200 euros le 23 mars 2022, mais que la dette de M. [L] n’a cessé de s’accroitre jusqu’à son expulsion pour atteindre la somme de 97.239 euros en mars 2023.

Au regard du montant de la dette, de la faiblesse des règlements intervenus depuis le commandement de payer, de l’absence de reprise d’activité commerciale de M. [L] depuis l’incendie ayant touché son local commercial et de l’absence de travaux entrepris pour remettre en état le local, la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire n’est pas justifiée et sera rejetée.

Il sera en conséquence fait droit à la demande d’expulsion formée par les consorts [M] dans les termes du présent dispositif. Le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes en paiement

Il résulte de l’article 1315 devenu 1353 du code civil qu’il incombe au preneur d’établir qu’il s’est libéré du paiement du loyer et des accessoires contractuellement dus entre les mains de son bailleur.

Celui qui se maintient sans droit dans des lieux après l’expiration de son titre d’occupation commet une faute quasi-délictuelle qui ouvre droit pour le propriétaire au paiement d’une indemnité d’occupation, en application des dispositions de l’article 1382 ancien du code civil, applicable au présent litige.

En l’espèce, aux termes d’un décompte actualisé au mois de mars 2023, date de l’expulsion effective et de la fin d’occupation des locaux par M. [L], il apparait qu’au 24 juillet 2021, M. [L] restait devoir la somme de 33.539 euros, après règlement d’une somme de 15.000 euros le 21 juillet 2021.

A compter de l’acquisition de la clause résolutoire, les consorts [M] sollicitent la fixation d’une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 3.787 euros charges comprises, égal au montant antérieurement facturé, montant qui apparait justifié.

M. [L] ne conteste pas le décompte produit par la bailleresse.

Ainsi, la dette d’indemnité d’occupation pour la période du 25 juillet 2021 au 30 mars 2023 représente la somme de 76.350,80 euros (3.787 x 20 + 3.787 x 5/31), étant précisé qu’un règlement de 13.200 euros est intervenu le 23 mars 2022, soit un arriéré d’indemnité d’occupation de 63.150,80 euros.

En conséquence, M. [L] sera condamné à payer aux consorts [M] la somme de 96.689,80 euros (33.539 + 63.150,80) au titre des arriérés de loyers, charges et indemnité d’occupation, avec intérêts légaux à compter du présent jugement.

Les consorts [M] demandent à conserver le dépôt de garantie sans développer de moyens au soutient de leur prétention.

Aux termes de l’article « Dépôt de garantie » du bail, il est stipulé que « Le dépôt de garantie sera remboursé au preneur à l’expiration du bail après déduction de toutes sommes pouvant rester dues au propriétaire pour quelque cause que ce soit ».

En conséquence, la somme de 6.200 euros représentant le dépôt de garantie restera acquise aux bailleurs et viendra en déduction des sommes restant dues par M. [L].

Sur les autres demandes

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [L] qui succombe à l’instance sera condamné aux dépens.

Il sera en outre condamné à verser 1.500 euros à chacun des membres de l’indivision [M] en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

*

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Constate l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail portant sur les locaux situés [Adresse 4], à [Adresse 11][Localité 1] [Adresse 10], à la date du 24 juillet 2021 à vingt-quatre heures, par l’effet du commandement de payer du 24 juin 2021 délivré par Messieurs [V] [M], [T] [M] et [U] [M] à M. [S] [L],

Déboute M. [S] [L] de sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire,

Dit que M. [S] [L] devra libérer de sa personne et de ses biens ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux loués dans un délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement,

Faute pour M. [S] [L] de quitter les lieux dans le délai indiqué et celui-ci passé, autorise Messieurs [V] [M], [T] [M] et [U] [M] à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef des lieux précités, au besoin avec l’assistance de la force publique,

Dit que les meubles et objets meublants se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Condamne M. [S] [L] à payer à Messieurs [V] [M], [T] [M] et [U] [M] la somme de 96.689,80 euros au titre des arriérés de loyers, charges et indemnité d’occupation, avec intérêts légaux à compter du présent jugement,

Dit que le dépôt de garantie restera acquis à Messieurs [V] [M], [T] [M] et [U] [M] en déduction des sommes dues par M. [S] [L],

Condamne M. [S] [L] à payer à Messieurs [V] [M], [T] [M] et [U] [M] la somme de 1.500 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [S] [L] aux dépens,

Fait et jugé à [Localité 12] le 02 Octobre 2025.

Le Greffier La Présidente

Christian GUINAND Diana SANTOS CHAVES