TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [J] [O]

(nom d’usage [E])

Monsieur [U] [W]

(nom d’usage [C])

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Isabelle GABRIEL

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/10116 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6G3W

N° MINUTE :

5/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 01 juillet 2025

DEMANDERESSE

SCI DEMI LUNE

dont le siège social est situé [Adresse 3]

représentée par la SELARL G2 & H en la personne de Maître Isabelle GABRIEL, avocat au barreau de PARIS,vestiaire U004

DÉFENDEURS

Monsieur [J] [O]

(nom d’usage [E])

demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Monsieur [U] [W]

(nom d’usage [C])

demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge des contentieux de la protection

assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 30 avril 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 01 juillet 2025 par Clara SPITZ, Juge, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 01 juillet 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/10116 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6G3W

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 29 août 2019 à effet au 2 septembre 2019, la SCI DEMI LUNE a consenti, pour une durée renouvelable de trois ans, un bail d’habitation à M. [J] [O] (nom d’usage [E]) et M. [U] [W] (nom d’usage [C]) sur des locaux nus situés au [Adresse 1] à Paris (75020), 1er étage gauche, outre une cave n°16 et un parking n°20 au sein du même immeuble, moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 1392 euros et d’une provision pour charges de 152 euros.

Par actes de commissaire de justice du 31 juillet 2024, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 3326,28 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [J] [O] (nom d’usage [E]) et M. [U] [W] (nom d’usage [C]) le 1er août 2024.

Par assignations du 17 octobre 2024, la SCI DEMI LUNE a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [J] [O] (nom d’usage [E]) et M. [U] [W] (nom d’usage [C]), statuer sur le sort des meubles et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter du 1er novembre 2024 et jusqu’à libération des lieux,8406,50 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 2 octobre 2024, terme du mois d’octobre compris,2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et sa dénonciation à la CCAPEX.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 18 octobre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 30 avril 2025, la SCI DEMI LUNE maintient l’intégralité de ses demandes et précise que la dette locative, actualisée au 28 avril 2025, s’élève désormais à 18 665,24 euros. La SCI DEMI LUNE considère qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés à étude, M. [J] [O] (nom d’usage [E]) et M. [U] [W] (nom d’usage [C]) n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Selon l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée (…). -A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience (…).

En l’espèce, la SCI DEMI LUNE justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience et avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer la somme de 3326,28 euros dans un délai de 2 mois, visant les dispositions légales et reproduisant la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 31 juillet 2024.

Or, d’après l’historique des versements, n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai imparti et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 1er octobre 2024.

Si, en application de l’article 24 V et VII, le juge peut suspendre les effets de la clause résolutoire pendant des délais de paiement, c’est à la condition qu’il ait été saisi d’une demande en ce sens et que le versement intégral du loyer courant ait été repris.

Or en l’espèce, M. [J] [O] (nom d’usage [E]) et M. [U] [W] (nom d’usage [C]) ne comparaissent pas et ne forment, par définition, aucune demande aux fins de suspension des effets de la clause résolutoire, à l’instar du bailleur. En tout état de cause, ils n’ont pas repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SCI DEMI LUNE à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative et l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 fait obligation au locataire de régler son loyer au terme échu. Par ailleurs, le maintien dans les lieux au-delà de la résiliation du bail constitue une faute civile de nature quasi-délictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, la SCI DEMI LUNE demande condamnation des défendeurs, dans son acte introductif d’instance, à lui verser une provision 8 406.50 euros au titre de la dette locative arrêtée au 2 octobre 2024, échéance du mois d’octobre 2024 comprise et à lui verser une indemnité d’occupation à compter du mois de novembre 2024.

Cependant le bail a été résilié le 1er octobre 2024, de sorte que l’échéance du mois d’octobre ne pouvait être appelée qu’au titre des indemnités d’occupation. En application de l’article 12 du code de procédure civile, la demande sera donc requalifiée comme telle.

Ainsi, M. [J] [O] (nom d’usage [E]) et M. [U] [W] (nom d’usage [C]) seront condamnés à verser à la SCI DEMI LUNE une indemnité d’occupation mensuelle à titre provisionnel à compter du 1er octobre 2024, date de résiliation du contrat de bail, jusqu’à libération effective du logement matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, payable et révisable dans les mêmes conditions, régularisations de charges comprises, sous réserve qu’elles soient dument justifiées.

La SCI DEMI LUNE verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 28 avril 2025, M. [J] [O] (nom d’usage [E]) et M. [U] [W] (nom d’usage [C]) lui devaient la somme de 18 660,24 euros, soustraction faite des frais bancaires qui ne sont pas contractuellement prévus et dont elle ne démontre pas s’être acquittée.

M. [J] [O] (nom d’usage [E]) et M. [U] [W] (nom d’usage [C]) ne comparaissant pas, n’apportent aucun élément de nature à remettre en cause ce montant.

Le bail contient une clause prévoyant la solidarité entre les preneurs pour toutes les obligations du bail et de ses suites, notamment, des indemnités d’occupation. Par conséquent, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme au bailleur, à titre de provision sur l’arriéré locatif et les indemnités d’occupation échues au 28 avril 2025, échéance d’avril incluse.

3. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

M. [J] [O] (nom d’usage [E]) et M. [U] [W] (nom d’usage [C]), parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût des commandements de payer et de la dénonciation à la CCAPEX.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande de la SCI DEMI LUNE concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 31 juillet 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 29 août 2019 entre la SCI DEMI LUNE, d’une part, et M. [J] [O] (nom d’usage [E]) et M. [U] [W] (nom d’usage [C]), d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à Paris (75020), 1er étage gauche, outre une cave n°16 et un parking n°20 au sein du même immeuble est résilié depuis le 1er octobre 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [J] [O] (nom d’usage [E]) et M. [U] [W] (nom d’usage [C]), sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [J] [O] (nom d’usage [E]) et M. [U] [W] (nom d’usage [C]) de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 5], 1er étage gauche, ainsi que, tous les lieux loués accessoirement au logement, notamment, la cave n°16 et le parking n°20,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE solidairement M. [J] [O] (nom d’usage [E]) et M. [U] [W] (nom d’usage [C]) au paiement à la SCI DEMI LUNE d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, payable et révisable dans les mêmes conditions en ce compris les régularisations de charges sous réserve de production des justificatifs, à compter du 1er octobre 2024 jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE solidairement M. [J] [O] (nom d’usage [E]) et M. [U] [W] (nom d’usage [C]) à payer à la SCI DEMI LUNE la somme de 18 660,24 euros (dix-huit mille six cent soixante euros et vingt-quatre centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif et les indemnités d’occupation échues au 28 avril 2025, terme d’avril inclus,

CONDAMNE in solidum M. [J] [O] (nom d’usage [E]) et M. [U] [W] (nom d’usage [C]) à payer à la SCI DEMI LUNE la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum M. [J] [O] (nom d’usage [E]) et M. [U] [W] (nom d’usage [C]) aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 31 juillet 2024 et de la dénonciation à la CCAPEX,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 1er juillet 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge