TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 9]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 25/00939

N° Portalis DBX4-W-B7J-T5S7

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 06 Novembre 2025

[D] [R]

C/

[U] [T]

[F] [V] [S] épouse [O]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 06 Novembre 2025

à la SELARL MTBA AVOCATS

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 06 Novembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Vanessa RIEU, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Olga ROUGEOT, Greffier, lors des débats et Norédine HEDDAB ,Greffier, chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 27 Juin 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition au 26 septembre 2025 et prorogée au 06 novembre 2025 conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

M. [D] [R], demeurant [Adresse 5]

représenté par la SELARL MTBA AVOCATS, avocats au barreau de Toulouse

ET

DÉFENDEURS

M. [U] [T], demeurant [Adresse 8]

représenté par Maître Clément ROUGER, avocat au barreau de Toulouse, désigné au titre de l’aide juridictionnelle totale par décision N° C-31555-2025-010881 du Bureau d’Aide Juridictionnelle de Toulouse en date du 12 juin 2025

Mme [F] [V] [S] épouse [O], demeurant [Adresse 4]

comparante, non représentée

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature électronique à effet au 13 juillet 2022, Monsieur [D] [R] a donné à bail à Monsieur [U] [T], un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 3][Adresse 7] à [Localité 11], assorti d’un parking lot n°313, pour un loyer de 669 euros, outre une provision mensuelle de charges d’un montant de 70 euros.

Par acte du 29 juin 2022, également sous signature électronique, Madame [F] [V] [S] épouse [O] s’est portée caution solidaire, afin de payer au bailleur ce que lui doit le locataire en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d’un montant en principal et accessoires de 26.604 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [D] [R] a fait signifier le 11 décembre 2024 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette.

Puis, par acte du 23 décembre 2024, le commandement de payer les loyers, a été dénoncé à Madame [F] [V] [S] épouse [O], en sa qualité de caution.

Le 05 mars 2025, Monsieur [D] [R] a fait assigner Monsieur [U] [T] et le 10 mars 2025 Madame [F] [V] [S] épouse [O] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] statuant en référé à l’audience du 27 juin 2025 en lui demandant de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire entrainant la résiliation du bail, les causes du commandement de payer n’ayant pas été acquittées dans les délais légaux,

— prononcer en conséquence, son expulsion, ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec si besoin est le concours de la force publique,

— les condamner solidairement à lui payer la somme provisionnelle de 1.832,46 euros (mensualité de février 2025 comprise), outre les loyers et charges dues au jour de l’audience, avec intérêts de droits échus et à échoir depuis le 11 décembre 2024 (date du commandement de payer),

— les condamner solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée à titre provisionnel, au montant actuel du loyer et des charges conventionnels jusqu’à libération effective des lieux,

— les condamner solidairement au paiement de la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, et sa dénonce.

L’affaire initialement appelée à l’audience du 23 mai 2025, a été renvoyée et finalement débattue à l’audience du 27 juin 2025.

Lors des débats, Monsieur [D] [R], représenté par son conseil, soutient oralement ses demandes initiales, qu’il maintient, sauf à actualiser sa créance à la somme de 1.975,66 euros hors frais selon un décompte fourni à l’audience.

Monsieur [D] [R] indique qu’un dossier de surendettement a été déclaré recevable le 15 mai 2025 et être opposé à l’octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire sollicités en défense.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation, valant conclusions, pour l’exposé complet des prétentions et des moyens de Monsieur [D] [R].

Monsieur [U] [T], représenté par son conseil, demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé, selon ses dernières conclusions soutenues oralement à l’audience, de :

Débouter Monsieur [D] [R] de l’intégralité de ses demandes,Ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire de son bail d’habitation,Condamner Monsieur [D] [R] à lui payer la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles et au paiement des entiers dépens de l’instance.

Au soutien de ses demandes, Monsieur [T] indique que bien qu’ayant rencontré des difficultés pour régler son loyer, depuis le commandement qui lui a été signifié le 11 décembre 2024 pour un montant de 2.633,74 euros, au 06 janvier 2025, la dette était réduite à la somme de 1.386,88 euros. Il explique avoir depuis régler mensuellement le loyer à la hauteur de ses possibilités, entrainant sur certains mois et avec l’aide au logement versé par la CAF des paiements intégraux du loyer courant, et sur d’autres seulement des paiements partiels. Il expose avoir déposé un dossier de surendettement déclaré recevable par la Commission de surendettement le 15 mai 2025 qui l’a orienté vers un effacement de sa dette locative et soutient être à jour du paiement de son loyer à la date de l’audience.

Il explique enfin faire un service civique actuellement avec sa compagne lui générant un faible revenu de 600 euros chacun, et vouloir à terme partir du logement, trop onéreux.

Il est renvoyé aux conclusions de Monsieur [U] [T], pour l’exposé complet de ses prétentions..

Madame [F] [V] [S] épouse [O], qui comparaît en personne, demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de lui accorder des délais de paiement de 12 mois à hauteur de 170 euros par mois pour solder la dette.

Elle explique être propriétaire de son logement, retraitée et disposer de ressources mensuelles à hauteur de 2.000 euros, sans avoir de charges autres que les charges courantes.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 26 septembre 2025 puis prorogée au 06 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

— Sur la compétence du juge des référés :

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

— Sur la recevabilité de l’action :

Monsieur [D] [R] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par la voie électronique, le 12 décembre 2024, deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 5 mars 2025, de façon volontaire et non obligatoire, selon les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Haute-Garonne par la voie électronique le 06 mars 2025, soit plus de six semaines avant la première audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

— Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de 2 mois pour régulariser la dette.

Un commandement de payer a été signifié le 11 décembre 2024, pour la somme en principal de 2.633,74 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de 2 mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 11 février 2025.

Monsieur [U] [T] fait valoir à l’audience l’existence d’une procédure de surendettement et sollicite le bénéfice des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 pour obtenir la suspension des effets de la résiliation du bail, ce à quoi le bailleur s’oppose.

Selon l’article 24 VI -1° de cette loi, par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire, que la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité et qu’au jour de l’audience le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location, accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

En l’espèce la commission de surendettement des particuliers a, le 15 mai 2025, déclaré recevable le dossier de surendettement déposé par Monsieur [U] [T], avec orientation vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire. Au jour de l’audience, aucun élément n’est versé aux débats s’agissant d’une décision rendue, depuis celle relative à la recevabilité du dossier de Monsieur [U] [T], par la Commission de surendettement prononçant le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.

Il découle de cette décision de recevabilité qu’il lui incombe de régler ses charges courantes et de ne pas aggraver son endettement.

Il ressort du décompte produit par les demandeurs que Monsieur [U] [T] a repris le paiement du loyer courant et notamment les mois de mai et juin 2025, en plusieurs versements successifs et le dernier par virement bancaire du 25 juin 2025.

Il sera relevé que l’examen de sa situation telle qu’exposé par la commission de surendettement qui a orienté le dossier vers un effacement de la dette, fait état de charges supérieures aux ressources entrainant une situation irrémédiablement compromise, dont le défendeur a pris la mesure celui-ci voulant quitter le logement trop onéreux pour lui.

Dans ces conditions, Monsieur [U] [T] remplissant donc les conditions d’octroi de délais de paiement prévues par l’article 24 VI-1° de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, il y a lieu de lui accorder des délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif et de suspendre les effets du commandement de payer à charge pour lui de régler aussi le loyer et les charges courantes.

A défaut la clause résolutoire retrouvera ses pleins effets, l’expulsion de Monsieur [U] [T] pourra être poursuivie et il sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, qu’il convient de fixer par référence au montant actuel du loyer et des provisions pour charges, à la somme de 810,58 euros, réévaluable dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision.

— Sur les demandes en paiement :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il est produit par Monsieur [D] [R] le bail ainsi qu’un décompte mentionnant que Monsieur [U] [T] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 2.467,97 euros à la date du 16 juin 2025 (mois de juin 2025 inclus).

Cependant ce décompte intègre au passif du locataire le coût du commandement de payer (228,81€), de l’assignation (263,50€) pour un total de 492,31€ qu’il convient de déduire de cette créance, ramenant ainsi l’arriéré locatif à la somme de 1.975,66€, ce qu’a d’ailleurs relevé le demandeur sur le décompte produit.

Monsieur [U] [T] ne forme pas de contestation quant au principe et au montant de cette dette et doit, par conséquent, être condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 1.975,66 euros. Cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Sur la caution :

Aux termes du dernier alinéa de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au 1er janvier 2022, la personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. La caution doit apposer la mention prévue par l’article 2297 du code civil. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

En l’espèce, il est établi que par acte sous seing privé du 29 juin 2022, Madame [F] [V] [S] épouse [O] a déclaré se porter caution, solidairement avec Monsieur [U] [T], afin de payer au bailleur ce que lui doit le locataire en cas de défaillance de celui-ci dans la limite de 26.604 euros et avec renonciation aux bénéfices de discussion ou de division.

Il résulte dudit contrat que Madame [F] [V] [S] épouse [O] a eu connaissance de la nature et de l’étendue de son engagement et que ce contrat respecte, selon une appréciation globale, les formes de l’article 22-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précité.

Madame [F] [V] [S] épouse [O] sera donc tenue solidairement au paiement des sommes dues par Monsieur [U] [T].

Il y a lieu de rappeler que l’effacement des dettes dans le cadre du rétablissement personnel ne fait pas disparaître l’obligation de la caution sur l’ensemble des sommes dues au bailleur.

Toutefois, compte tenu de l’engagement de Madame [F] [V] [S] épouse [O], de sa situation et des dispositions des articles 1343-5 du Code civile et 24 V de la loi du 6 juillet 1989, il convient d’accorder à Madame [F] [V] [S] épouse [O] les délais de paiement sollicités pour s’acquitter de la dette locative, en réglant la somme de 170,00 € par mois pendant 12 mois et une dernière mensualité équivalant au solde de la dette et cela dans les conditions détaillées au dispositif de la présente décision.

— Sur les mesures accessoires :

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [U] [T] et Madame [F] [V] [S] épouse [O], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, hormis sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives effectuée de façon volontaire et non obligatoire, ainsi que le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Monsieur [U] [T] et Madame [F] [V] [S] épouse [O] supporteront in solidum une indemnité de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS, à la date du 11 février 2025, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail à effet au 13 juillet 2022 liant Monsieur [D] [R] à Monsieur [U] [T] et Madame [F] [V] [S] épouse [O], concernant le bien à usage d’habitation, situé [Adresse 3][Adresse 7] à [Localité 11] et le parking lot n°313;

CONDAMNONS Monsieur [U] [T] à payer à Monsieur [D] [R] à titre provisionnel la somme de 1.975,66 euros, au titre de l’arriéré de loyers, de charges, indemnités d’occupation (décompte arrêté au 16 juin 2025, échéance de juin 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS Monsieur [U] [T], sur le fondement de l’article 24 VI 1° de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, en l’attente de la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, du jugement prononçant des mesures imposées ou de toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement, à s’acquitter de sa dette par mensualités de 55 euros chacune, en sus du loyer et des charges courantes ;

DISONS que, pendant le cours des délais, les paiements s’imputeront sur les sommes dues au titre des loyers et des charges par priorité sur les intérêts et dépens ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que Monsieur [U] [T], jusqu’à la décision à intervenir dans le cadre de la procédure de surendettement, devra régler la mensualité ci-dessus fixée et le loyer et les charges courantes ;

DISONS qu’en cas de défaut de paiement, pendant le cours des délais accordés, d’une mensualité due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré de loyers et de charges, sept jours après l’envoi d’une vaine mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception :

— la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;

— le solde de la dette sera immédiatement exigible ;

— à défaut pour Monsieur [U] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [D] [R] pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— Monsieur [U] [T] sera tenu de payer à Monsieur [D] [R] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 01 juillet 2025 et jusqu’à la date de la libération des lieux, égale à 810,58 euros, dont le montant sera actualisé selon les modalités prévues au contrat de bail, et, en tant que de besoin, l’y CONDAMNONS sous déduction des sommes versées au titre du paiement des loyers et des charges exigibles durant cette même période ;

RAPPELONS que l’article L.714-1 du code de la consommation régit l’articulation entre le traitement des situations de surendettement et la procédure en constat de la résiliation du bail et que les mesures adoptées ont vocation à se substituer aux dispositions prises par la présente ordonnance en l’attente ;

AUTORISONS l’expulsion de Monsieur [U] [T] et de tous occupants de son chef des lieux précités, en cas de non respect des modalités d’apurement de la dette et/ou de défaut de paiement des loyers et charges, dans le délai de deux ans courant à compter du caractère définitif de la décision à intervenir dans le cadre de la procédure de surendettement ;

CONDAMNONS Madame [F] [V] [S] épouse [O] en sa qualité de caution, solidairement avec Monsieur [U] [T], à payer à Monsieur [D] [R] à titre provisionnel la somme de 1.975,66 euros, au titre de l’arriéré de loyers, de charges, indemnités d’occupation (décompte arrêté au 16 juin 2025, échéance de juin 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS Madame [F] [V] [S] épouse [O] à se libérer en 12 mensualités de 170,00 euros, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et dépens ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [U] [T] et Madame [F] [V] [S] épouse [O] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, hormis sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, ainsi que le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [U] [T] et Madame [F] [V] [S] épouse [O] à payer à Monsieur [D] [R] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les plus amples demandes des parties ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE