TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

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N° RG 25/53809 – N° Portalis 352J-W-B7J-C723S

N° : 1

Assignation du :

21 Mai 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 27 novembre 2025

par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Larissa FERELLOC, Greffier.

DEMANDERESSE

La S.C.I. LES COUZ

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Jean-paul RABITCHOV, avocat au barreau de PARIS – #L0281

DEFENDERESSE

La société SCHOOL CONDUITE

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Maître Daniel NAHMIAS de la SELARL NAHMIAS SEMHOUN AVOCATS, avocats au barreau de PARIS – #D0100

DÉBATS

A l’audience du 09 Octobre 2025, tenue publiquement, présidée par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe, assistée de Larissa FERELLOC, Greffier,

FAITS ET PROCEDURE

Par acte du 14 février 2014, la société SCI LES COUZ a donné à bail commercial à la société SCHOOL CONDUITE des locaux situés [Adresse 2], moyennant un loyer annuel de 22.800 euros, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement, par avance.

Des loyers sont demeurés impayés.

Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer, visant la clause résolutoire, par acte du 20 février 2025, à la société SCHOOL CONDUITE, pour une somme de 22.855,92 euros, au titre de l’arriéré locatif au 10 février 2025.

Par acte du 21 mai 2025, la société SCI LES COUZ a fait assigner la société SCHOOL CONDUITE devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de PARIS aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion de la société SCHOOL CONDUITE et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est,

— ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée,

— condamner la société SCHOOL CONDUITE à payer à la société SCI LES COUZ la somme provisionnelle de 34.765,91 euros au titre de l’arriéré locatif

— condamner la société SCHOOL CONDUITE au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer augmenté des charges, jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l’expulsion du défendeur,

— dire que le dépôt de garantie demeurera acquis au bailleur,

— condamner la société SCHOOL CONDUITE au paiement d’une somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.

Après un renvoi accordé pour permettre à la défenderesse d’être représentée, l’affaire a été retenue à l’audience du 9 octobre 2025.

La société SCI LES COUZ a maintenu les termes de son assignation, en actualisant la dette à la somme de 56.904,15 euros (4ème trimestre 2025 inclus), et en s’opposant à l’octroi de délai. La bailleresse a contesté le caractère sérieux des contestations élevées en défense.

La société SCHOOL CONDUITE était représentée. Elle a sollicité à titre principal le rejet des demandes en raison de contestations sérieuses.

À titre subsidiaire elle a demandé de lui accorder les plus larges délais pour s’acquitter de la dette et de suspendre les effets de la clause résolutoire.

En tout état de cause elle a sollicité la condamnation de la demanderesse à lui payer la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

La défenderesse été autorisée à produire en délibéré un justificatif relatif à l’activation de la garantie à première demande et la demanderesse à répliquer.

Vu l’état néant des inscriptions sur le fonds de commerce,

L’affaire a été mise en délibéré au 6 novembre 2025.

A l’étude des pièces, et compte-tenu des contestations soulevées la veille de l’audience, un décompte locatif actualisé et détaillé a été demandé à la demanderesse en cours de délibéré. Ce décompte a été adressé. La défenderesse n’a pas répliqué.

Les notes en délibéré ont été adressées dans les délais impartis.

La décision a été prorogée au 27 novembre 2025, date de la présente ordonnance.

MOTIFS

I – Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et aux sommes impayées

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,- la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité formelle du commandement du 20 février 2025 en ce que le détail des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués y est annexé. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent.

Cependant la défenderesse conteste ce commandement aux motifs qu’il a été délivré de mauvaise foi compte-tenu de l’état des locaux et de l’impossibilité de les exploiter, et qu’il vise des sommes non justifiées à propos des charges et de l’indexation du loyer, outre la non prise en compte du règlement de la garantie à première demande.

En droit il convient d’abord de rappeler que si des contestations sérieuses sont retenues par le juge des référés, ce dernier reste compétent pour connaître du litige, mais rejette les demandes.

En l’espèce s’agissant des désordres allégués relatifs à l’état du local, la défenderesse produit uniquement des pièces attestant d’un dégât des eaux de 2021, pour lequel des travaux ont été réalisés. La production de photographies non datées et non localisées, d’une partie d’un mur, est insuffisante à démontrer que le local subirait actuellement des désordres d’ampleur justifiant l’impossibilité d’exploiter alléguée.

Or seule l’impossibilité totale d’exploiter prive le bailleur de son droit de réclamer le paiement du loyer.

Cette contestation ne sera donc pas retenue.

S’agissant des contestations sur les charges, il convient d’abord de relever que la société locataire ne produit aucune pièce qui démontreraient qu’elle a sollicité des justificatifs de charges auprès de son bailleur avant la présente procédure.

À l’inverse la bailleresse produit les justificatifs des taxes foncières de 2022 à 2025, accompagnés du détail du calcul de la quote-part mise à la charge de la locataire, et adressés chaque année à la défenderesse.

Cette contestation ne sera donc pas retenue.

S’agissant des contestations sur le loyer indexé, le dernier relevé produit dans le cadre d’une note en délibéré contradictoire, démontre que le loyer a été valablement indexé, annuellement. Les sommes appelées à ce titre dans le commandement sont donc régulières.

Cette contestation ne sera pas retenue.

Enfin s’agissant de la garantie à première demande, la défenderesse démontre que cette garantie a bien été libérée au profit du bailleur à hauteur de 11.400 euros.

Pourtant dans le décompte annexé au commandement, ce paiement n’apparait pas.

Le fait que le locataire doive reconstituer la garantie à première demande lorsque celle-ci est utilisée ne peut dispenser le bailleur de faire apparaître ce paiement, et donc d’en réduire autant le montant de la dette. La reconstitution éventuelle de la garantie relève le cas échéant d’une autre demande.

Par conséquent le commandement délivré le 20 février 2025 à hauteur de 22.855,92 euros n’est valable qu’à hauteur de 11.455,92 euros (22.855,92 – 11.400).

En faisant délivrer ce commandement, la société SCI LES COUZ n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Les causes de ce commandement, n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance, ce qui permet de constater l’acquisition de la clause résolutoire au 21 mars 2025, sous réserve des dispositions ultérieures relatives aux délais de paiement.

Selon le dernier décompte produit, sur lequel la garantie à première demande apparaît bien comme un règlement de 11.400 euros, et après déduction des « frais d’huissier » qui ne font pas partie de la dette locative et entrent dans les dépens pour les frais justifiés de la présente procédure uniquement, la créance s’élève désormais à la somme de 43.486,95 euros, arrêtée au 2 octobre 2025, 4ème trimestre 2025 inclus.

Il y a donc lieu de condamner par provision la société SCHOOL CONDUITE au payement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter de ce jour.

II – Sur la demande reconventionnelle de délais de paiements

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du code civil, n’est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d’une situation économique catastrophique de celui qui les demande, mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

La société SCHOOL CONDUITE explique cette absence de paiement par des difficultés financières liées au mauvais état des locaux qui a impacté son chiffre d’affaires.

Compte tenu des circonstances de la cause qui démontrent un réel effort du locataire pour la continuation de son commerce, et de la situation de la société SCHOOL CONDUITE, la bonne foi du preneur doit être reconnue tandis que la résiliation du bail entraînerait de très lourdes conséquences économiques.

Ainsi, il y a lieu d’accorder un délai de 18 mois à la société SCHOOL CONDUITE pour s’acquitter de sa dette, dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance et de suspendre, pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire.

III – Sur la demande d’expulsion et sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

Mais compte-tenu des délais accordés, qui suspendent les effets de la clause résolutoire, l’expulsion ne sera autorisée qu’en cas de non-respect de l’échéancier prévu, dans les conditions précisées au dispositif.

En cas de non-respect de l’échéancier, la société SCHOOL CONDUITE sera tenue au paiement d’une indemnité d’occupation depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, qui sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

Enfin, la clause du bail relative au dépôt de garantie s’analyse comme une clause pénale comme telle susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil ; par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

IV – Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société SCHOOL CONDUITE, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société SCHOOL CONDUITE ne permet d’écarter la demande de la société SCI LES COUZ formée sur le fondement des dispositions susvisées.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Condamnons la société SCHOOL CONDUITE à payer à la société SCI LES COUZ la somme provisionnelle de 43.486,95 euros au titre de l’arriéré locatif au 2 octobre 2025, 4ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de ce jour ;

Disons que la société SCHOOL CONDUITE pourra s’acquitter de cette somme, en plus des loyers courants, en 18 mensualités égales et consécutives, le premier versement devant intervenir au plus tard le 15 du mois suivant le mois de la signification de l’ordonnance et les versements suivants au plus tard le 15 de chaque mois ;

Ordonnons la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais ;

Disons que les loyers et charges courants devront être payés dans les conditions fixées par le bail commercial ;

Disons que, faute pour la société SCHOOL CONDUITE de payer à bonne date, en sus du loyer, charges et accessoires courants, une seule des mensualités, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception,

° le tout deviendra immédiatement exigible,

° la clause résolutoire sera acquise,

° il sera procédé à l’expulsion immédiate de la société SCHOOL CONDUITE et à celle de tous occupants de son chef des lieux loués, à savoir [Adresse 2], avec l’assistance si nécessaire de la force publique et d’un serrurier,

° en cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution,

° une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges sera mise à sa charge, en cas de maintien dans les lieux, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande formée au titre du dépôt de garantie ;

Condamnons la société SCHOOL CONDUITE aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement ;

Condamnons la société SCHOOL CONDUITE à payer à la société SCI LES COUZ la somme de 1.500 euros (mille cinq-cents euros) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes les autres demandes des parties, plus amples ou contraires ;

Rappelons que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 6] le 27 novembre 2025

Le Greffier, Le Président,

Larissa FERELLOC Fanny LAINÉ