TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : La SCI APPIA IMMOBILIER

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Romain HAIRON

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/04756 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5ZDX

N° MINUTE :

4/2025

JUGEMENT

rendu le jeudi 13 mars 2025

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 4], Représenté par son syndic le cabinet MAUDUIT dont le siège social est sis – [Adresse 2]

représenté par M^e Romain HAIRON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D567

DÉFENDERESSE

La SCI APPIA IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, statuant en juge unique

assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 16 janvier 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 13 mars 2025 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière

Décision du 13 mars 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/04756 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5ZDX

EXPOSE DU LITIGE

La SCI APPIA IMMOBILIER est propriétaire des lots n°1 et 35 dans l’immeuble sis [Adresse 3] à PARIS (75009), soumis au régime de la copropriété.

Suite à divers impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires dudit immeuble, représenté par son syndic en exercice le cabinet MAUDUIT, a assigné la SCI APPIA IMMOBILIER devant le tribunal judiciaire de PARIS par acte de commissaire de justice en date du 5 juillet 2024 en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

—  4906,05 euros pour le lot n°1 et 1979,28 euros pour le lot n°35, au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 24 avril 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 20 mars 2023 et de l’assignation pour le surplus,

—  551 euros pour le lot n°1 et 335 euros pour le lot n°35 au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 20 mars 2023 et de l’assignation pour le surplus,

—  1500 euros de dommages et intérêts,

—  1200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

A l’audience du 16 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 7], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Au soutien de sa demande, il fait valoir que la SCI APPIA IMMOBILIER ne paye pas régulièrement les appels de charges, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.

Bien que régulièrement assignée à personne morale, la SCI APPIA IMMOBILIER n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

A l’issu des débats, la décision a été mise en délibéré au 13 mars 2025 par mise à disposition au greffe.

Par note en délibéré autorisée en date du 17 janvier 2025, le demandeur a communiqué l’extrait Kbis de la défenderesse.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Aux termes des alinéas 1 et 2 de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de participer au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Aux termes de l’article 14-1 I de ladite loi le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté mais l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

L’article 35 du décret du 17 mars 1967 précise les versements que peut exiger le syndic.

En application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande:

— le relevé de matrice cadastrale datant de 2023 concernant l’immeuble et relatif aux lots n°1 et 35, indiquant la répartition des tantièmes (52/1020èmes),

— les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 3ème trimestre 2022 au 2ème trimestre 2024 pour le lot n°1, et du 1er trimestre 2023 au 2ème trimestre 2024 pour le lot n°35,

— les régularisations de charges 2021, 2022, 2023,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 13 décembre 2021, 13 septembre 2022 et 21 décembre 2023 comportant :

o approbation des comptes des exercices 2020, 2021, 2022

o vote des budgets prévisionnels 2022, 2023, 2024,

o vote des budgets travaux, travaux ou opérations suivantes : lessivage des murs (AG du 13 septembre 2022 résolution 13), renforcement structure plancher (AG 21 décembre 2023 résolution 11.1),

— un certificat de non recours de l’assemblée générale du 21 décembre 2023,

— un état récapitulatif des créances au 24 avril 2024,

— des courriers de mises en demeure,

— le contrat de syndic.

En l’espèce, en application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 4906,05 euros pour le lot n°1 sur la période du 1er juillet 2022 au 24 avril 2024, et 1487,84 euros pour le lot n°35, portant sur la période du 1er janvier 2023 au 24 avril 2024, les appels de charges de l’année 2022 n’étant pas communiqués.

La créance du syndicat de copropriétaires est donc fixée à la somme de 4906,05 euros pour le lot n°1 et 1487,84 euros pour le lot n°35.

Le demandeur ne justifiant pas de mises en demeure envoyées en courrier recommandés avec accusés de réception, ces sommes produiront intérêt au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 a) et dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; (…). Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Si les frais de commissaire de justice, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l’assignation, du présent jugement et frais d’exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais.

En l’espèce, il est sollicité la somme totale de 551 euros pour le lot n°1 se décomposant comme suit :

—  45 euros de frais de mise en demeure,

—  290 euros de transmission de dossier à avocat,

—  216 euros de suivi de procédure.

Il est sollicité, pour le lot n°35 la somme de 335 euros se décomposant comme suit :

—  45 euros de frais de mise en demeure,

—  290 euros de transmission de dossier à avocat.

Au regard des pièces versées en procédure, il n’est pas justifié de mises en demeure envoyées en recommandés. S’agissant des autres demandes, il n’est pas justifié de diligences particulières ni du temps consacré, ces frais constituant ainsi des actes élémentaires d’administration de la copropriété.

Le demandeur sera débouté de ses demandes.

Sur les dommages-intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour résistance abusive à une action judiciaire.

En l’espèce, il est établi que la SCI APPIA IMMOBILIER présente de manière récurrente des impayés de charges de copropriété et de travaux. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants.

La demande de dommages et intérêts des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 500 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

Sur les demandes accessoires

La défenderesse, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1200 euros lui sera allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SCI APPIA IMMOBILIER à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] à PARIS (75009), représenté par son syndic en exercice le cabinet MAUDUIT:

—  4906,05 euros pour le lot n°1 portant sur la période du 1er juillet 2022 au 24 avril 2024 (2ème trimestre 2024 inclus) avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

—  1487,84 euros pour le lot n°35 portant sur la période du 1er janvier 2023 au 24 avril 2024 (2ème trimestre 2024 inclus) avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

—  500 euros au titre des dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

ORDONNE la capitalisation des intérêts,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] à [Localité 7], représenté par son syndic en exercice le cabinet MAUDUIT de ses demandes au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

CONDAMNE la SCI APPIA IMMOBILIER aux dépens,

CONDAMNE la SCI APPIA IMMOBILIER à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] à PARIS (75009), représenté par son syndic en exercice le cabinet MAUDUIT la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 13 mars 2025, et signé par la juge et la greffière susnommés.

La greffière, La juge