TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 3] [1]

[1] C.C.C.F.E. + C.C.C.

délivrées le :

à M^e AUNON (R0241)

C.C.C.

délivrée le :

à M^e COHEN-STEINER (C0301)

■

18° chambre

3ème section

N° RG 23/00033

N° Portalis 352J-W-B7G-CYT6K

N° MINUTE : 6

Assignation du :

21 Décembre 2022

JUGEMENT

rendu le 09 Juillet 2025

DEMANDERESSE

S.C. IMMOBILIÈRE ALLIANCE (RCS de [Localité 3] 443 002 324)

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Nicolas COHEN-STEINER de la S.E.L.A.R.L. ATTIQUE AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0301

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. LECLERC 55 (RCS de [Localité 3] 821 466 810)

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Noëllia AUNON du Cabint L&P AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R0241

Décision du 09 Juillet 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 23/00033 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYT6K

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra PERALTA, Vice-Présidente,

Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge,

Cassandre AHSSAINI, Juge,

assistés de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

À l’audience du 12 Mars 2025 tenue en audience publique.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 09 Juillet 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement

Contradictoire

En premier ressort

Sous la rédaction de Cassandre AHSSAINI

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous signature privée du 29 juin 2016, la société civile immobilière alliance (ci-après : la S.C. Alliance) a donné à bail commercial à la S.A.S. ETLB aux droits de laquelle vient la S.A.R.L. Leclerc 55 des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 4], pour une durée de neuf ans à effet du 29 juin 2016 au 28 juin 2025. Les locaux ont été exclusivement destinés « au commerce de restauration sur place (notamment : sushi, vente de spécialités culinaires péruviennes, saladerie), à emporter ». Le loyer a été fixé à la somme annuelle de 20 000 euros en principal, payable mensuellement et d’avance.

Par acte d’huissier du 2 décembre 2016, la S.C. Alliance a fait signifier à la S.A.R.L. Leclerc 55 une sommation, visant la clause résolutoire, « d’avoir à :

— respecter les dispositions du bail et, par conséquent, d’avoir à cesser toute activité de cuisine dans la cave située au sous-sol,

— et d’avoir à respecter le règlement sanitaire de [Localité 3] notamment en ce qui concerne la lutte contre les rongeurs ».

Par exploit d’huissier de justice délivré le 23 mars 2017, la S.C. Alliance a fait sommation à la S.A.R.L. Leclerc 55, en visant la clause résolutoire du bail, « d’avoir à :

— procéder à l’enlèvement des éléments en inox tels que l’évier ainsi que l’établi avec plateau installés dans la cave située au sous-sol sans autorisation,

— et d’avoir à respecter le règlement sanitaire de [Localité 3] notamment en ce qui concerne la lutte contre les rongeurs, en cessant de procéder au stockage de denrées alimentaires dans la cave située au sous-sol ».

Par acte d’huissier délivré le 8 novembre 2018, la S.C. Alliance a fait signifier à la S.A.R.L. Leclerc 55 une sommation, visant la clause résolutoire, « d’avoir à respecter le règlement sanitaire de [Localité 3], et, par voie de conséquence, le bail commercial dont elle est titulaire, en cessant de procéder au stockage de containers de déchets dans la cave située au sous-sol ».

Par exploits d’huissier de justice délivrés respectivement les 28 juin 2018, 16 décembre 2019 et 12 mars 2020, la S.C. Alliance a fait commandement à la S.A.R.L. Leclerc 55 de lui payer, au visa de la clause résolutoire du bail, les sommes successives de :

—  3 455,26 euros en principal,

—  4 577,87 euros en principal,

—  4 587,87 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 21 décembre 2022, la S.C. Alliance a assigné la S.A.R.L. Leclerc 55 devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir la résiliation judiciaire du bail aux torts de la preneuse.

À l’issue de la mise en état, la clôture a été prononcée le 22 avril 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience collégiale de plaidoirie du 12 mars 2025 et mise en délibéré au 9 juillet 2025.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS

Par dernières conclusions notifiées le 11 avril 2024, la S.C. Alliance demande au tribunal :

— de débouter la S.A.R.L. Leclerc 55 de l’ensemble de ses demandes,

— de prononcer la résolution judiciaire du bail commercial aux torts exclusifs de la S.A.R.L. Leclerc 55,

— d’ordonner l’expulsion de la S.A.R.L. Leclerc 55 des locaux, avec l’assistance de la force publique si besoin est,

— de condamner la S.A.R.L. Leclerc 55 à lui payer 10 164,50 euros au titre de travaux,

— de condamner la S.A.R.L. Leclerc 55 à lui payer 5 000 euros au titre des frais irrépétibles,

— de condamner la S.A.R.L. Leclerc 55 aux dépens.

Aux termes de ses conclusions notifiées le 11 mars 2025, la S.A.R.L. Leclerc 55 demande au tribunal :

— de révoquer l’ordonnance de clôture rendue le 22 avril 2024,

— de fixer la clôture de l’instruction à la date des plaidoiries,

— de dire que l’audience de plaidoiries du 12 mars est maintenue.

Par ailleurs, par dernières conclusions au fond notifiées le 11 mars 2025, la S.A.R.L. Leclerc 55 demande au tribunal de :

— sur la demande de résolution judiciaire du bail :

* s’agissant du moyen tiré des incidents de paiement : débouter la S.C. Alliance,

* s’agissant du moyen tiré de l’installation de gaines électriques dans le faux-plafond du sous-sol :

— à titre principal, débouter la S.C. Alliance,

— à titre subsidiaire, déclarer la S.C. Alliance irrecevable en sa demande pour cause de prescription,

* s’agissant du moyen tiré du branchement de l’évacuation des eaux usées :

— à titre principal, déclarer la S.C. Alliance irrecevable en sa demande pour cause de prescription,

— à titre subsidiaire, débouter la S.C. Alliance,

* sur le moyen tiré de l’installation d’une cuisine sauvage dans la cave :

— à titre principal, déclarer la S.C. Alliance irrecevable en sa demande pour cause de prescription,

— à titre subsidiaire, débouter la S.C. Alliance,

— débouter la S.C. Alliance de ses demandes indemnitaires au titre du préjudice résultant d’enlèvement des poubelles, des travaux de débouchage des canalisations de l’immeuble, des frais engagés pour la remise en peinture de la cage d’escalier,

Décision du 09 Juillet 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 23/00033 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYT6K

— déclarer irrecevable pour cause de prescription la demande de la S.C. Alliance portant sur les frais engagés pour l’aménagement de la cave, et subsidiairement l’en débouter,

— condamner la S.C. Alliance à lui payer à titre de dommages et intérêts les sommes de 15 000 euros et de 10 000 euros,

— condamner la S.C. Alliance à lui payer 5 000 euros au titre des frais exposés non compris dans les dépens,

— condamner la S.C. Alliance aux dépens de l’instance et de ses suites.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties s’agissant de l’exposé exhaustif de leurs moyens, qui seront néanmoins résumés dans la partie de ce jugement consacrée à la motivation.

MOTIVATION

À titre liminaire, il convient de relever que les demandes tendant à voir « juger que » ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 768 du code de procédure civile mais des moyens, de sorte qu’il ne sera pas statué sur ces chefs dans le dispositif de la présente décision.

Il sera en outre rappelé qu’en vertu de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif. Il ne sera par suite pas statué sur les demandes de la S.A.R.L. Leclerc 55 non reprises au dispositif de ses dernières écritures.

Sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôture

L’article 803 du code de procédure civile dispose que l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue. L’ordonnance de clôture peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l’ouverture des débats, par décision du tribunal.

En l’espèce, la veille de l’audience de plaidoiries, la S.A.R.L. Leclerc 55 a notifié des conclusions de révocation de l’ordonnance de clôture du 22 avril 2024 aux fins de verser aux débats l’assignation en référé-expertise qui lui a été signifiée à la requête de la S.C. Alliance le 20 janvier 2025. Elle a en outre notifié à la même date des conclusions n°4 portant à titre d’ajout simple mention de cette assignation.

Dès lors que cette pièce est nécessairement connue de la S.C. Alliance dont elle émane et qu’elle a trait à certains des faits discutés dans le cadre de la présente instance, il est justifié d’ordonner la révocation de l’ordonnance de clôture afin de permettre sa production.

L’instruction de l’affaire fera l’objet d’une nouvelle clôture à la date de l’audience de plaidoiries, soit le 12 mars 2025. En conséquence, les conclusions n°4 et la pièce n°13 notifiées par la S.A.R.L. Leclerc 55 le 11 mars 2025 sont recevables.

Sur la recevabilité des fins de non-recevoir soulevées par la S.A.R.L. Leclerc 55

En vertu de l’article 789 du code de procédure civile, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

Par dérogation, s’il estime que la complexité du moyen soulevé ou l’état d’avancement de l’instruction le justifie, le juge de la mise en état peut décider que la fin de non-recevoir sera examinée à l’issue de l’instruction par la formation de jugement appelée à statuer sur le fond. Dans ce cas, la décision du juge de la mise en état, qui constitue une mesure d’administration judiciaire, est prise par mention au dossier. Avis en est donné aux avocats. Les parties sont alors tenues de reprendre la fin de non-recevoir dans les conclusions adressées à la formation de jugement.

Par ailleurs, il résulte de l’article 802 du même code qu’une fois la clôture de l’instruction ordonnée, les fins de non-recevoir ne sont recevables que si leur cause survient ou est révélée postérieurement à cette décision.

En l’espèce, la S.A.R.L. Leclerc 55 conclut à l’irrecevabilité de certaines prétentions de la S.C. Alliance pour cause de prescription.

La fin de non-recevoir tirée de la prescription alléguée d’une partie des prétentions de la bailleresse relevait néanmoins de la seule compétence du juge de la mise en état, la S.A.R.L. Leclerc 55 ayant soutenu ces développements avant la première puis la seconde ordonnance de clôture.

La S.A.R.L. Leclerc 55 n’est donc pas recevable à soulever ces fins de non-recevoir devant le tribunal statuant au fond.

Sur la demande de résolution judiciaire du bail

Au visa de l’ancien article 1184 du code civil, la S.C. Alliance sollicite la résolution judiciaire du bail au motif que la S.A.R.L. Leclerc 55 a manqué de manière réitérée à ses obligations de locataire. La S.C. Alliance reproche ainsi à la locataire :

— d’avoir fait réaliser des travaux dans l’immeuble sans son autorisation, qui ne sont pas conformes aux règles de l’art. Elle vise ici des travaux de passage de gaines électriques dans le faux-plafond du sous-sol affecté à usage de réserve du locataire voisin, générant des risques de court-circuit voire d’incendie dans l’immeuble. Elle vise également le branchement de l’évacuation des eaux usées du sanitaire des locaux sur la descente d’eaux pluviales de l’immeuble, ayant nécessité des travaux de dégorgement ;

— d’avoir installé dans la cave une cuisine, un ballon d’eau chaude et un évier ;

— d’avoir stocké dans la cave sans protection des denrées alimentaires ayant généré la présence de rongeurs dans l’immeuble ;

— d’avoir occupé illicitement la cour et le sous-sol communs de l’immeuble pour y entreposer ses déchets ;

— d’avoir endommagé la cage d’escalier menant au sous-sol ;

— d’avoir cessé le paiement du loyer ce qui lui a imposé la signification de trois commandements de payer.

La S.A.R.L. Leclerc 55 s’oppose à la demande de résolution au motif tiré d’une part de l’absence de preuve des manquements allégués et d’autre part de leur absence de gravité suffisante. Elle relève que les griefs invoqués par la S.C. Alliance sont anciens et ont déjà fait l’objet de diverses procédures. Elle conteste être à l’origine de l’installation des gaines électriques litigieuses tout comme du branchement non-conforme des eaux usées. Elle souligne être à jour du paiement de ses loyers même si elle reconnaît avoir eu des retards de paiement en 2018 ainsi qu’en 2020 du fait de la crise sanitaire.

Sur ce,

Il résulte de l’article 9 du code de procédure civile qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Selon l’article 1315 du code civil dans sa rédaction antérieure au 10 octobre 2016 et applicable au contrat en cause, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Par ailleurs, l’article 1184 ancien du code civil dispose que : « La condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement. Dans ce cas, le contrat n’est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté, a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts. La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances. »

En application de ce second texte, il est constant qu’il revient au tribunal d’apprécier si les manquements imputés à un cocontractant sont d’une gravité suffisante pour justifier la résolution du contrat (voir notamment Civ. 1ère, 15 juillet 1999, n°97-16.001).

En l’espèce, il incombe à la S.C. Alliance de rapporter la preuve des manquements contractuels qu’elle allègue, de leur imputabilité à la S.A.R.L. Leclerc 55 et de leur gravité suffisante pour justifier le prononcé de la résiliation du bail.

Dès lors que la S.C. Alliance ne précise pas dans ses écritures la date d’effet souhaitée de sa demande qualifiée de « résolution », celle-ci sera requalifiée en demande de résiliation à effet au jour du prononcé du jugement.

Sur le fond, aux termes de la clause de désignation du bail, les locaux donnés en location à la S.A.R.L. Leclerc 55 sont constitués comme suit :

« – une boutique sur rue d’une superficie de 26,30 m² ;

— une arrière-boutique constituée d’un bureau d’une superficie de 6,60 m² formant un seul tenant avec la boutique et également affectée à un usage commercial ;

— une cave au sous-sol du bâtiment portant le numéro 3 d’une superficie de 10,50 m² ».

Ces locaux sont exclusivement destinés « au commerce de restauration sur place (notamment : sushi, vente de spécialités culinaires péruviennes, saladerie), à emporter ».

Les parties sont par ailleurs convenues, selon l’article 11 du bail, que « Le preneur entendant faire réaliser des travaux d’aménagement dans les lieux loués suivant descriptif et plans annexés aux présentes, le bailleur l’autorise expressément à faire réaliser lesdits travaux, aux risques et périls du preneur et sans recours contre le bailleur (annexe 4). Le preneur (sic) autorise dans ces conditions la terrasse ouverte sur l’extérieur et le projet de travaux en façade du preneur. »

L’annexe 4 est versée aux débats.

Les différents manquements allégués par la bailleresse seront successivement analysés au regard de ce qui précède.

Sur la réalisation de travaux non autorisés et non conformes

À ce titre, la S.C. Alliance reproche en premier lieu à la S.A.R.L. Leclerc 55 d’avoir installé des gaines électriques dans le faux-plafond du sous-sol affecté à usage de réserve du locataire voisin.

À la lecture du descriptif sommaire des travaux d’aménagement annexé au bail et à la consultation des plans afférents, il n’apparaît pas que les travaux projetés par la S.A.R.L. Leclerc 55 et autorisés par la bailleresse portaient sur le sous-sol du bâtiment.

Le fait que le rapport de visite du 20 septembre 2016 établi par M. [L], architecte de l’immeuble, indique que le gérant de la S.C. Alliance « a fait stoppé (sic) des travaux non autorisés dans les parties communes en cave » ne suffit pas à prouver que ces travaux ont consisté en l’installation des gaines litigieuses.

Il est d’ailleurs constant que les travaux réalisés par la S.A.R.L. Leclerc 55 ont fait l’objet d’un suivi par M. [L] et qu’il ne résulte pas de ses rapports de visite versés aux débats la constatation de la mise en place de l’installation non conforme critiquée par la S.C. Alliance.

À titre de remarque, il doit être souligné que l’impartialité de M. [L], architecte de l’immeuble, est sujette à caution dès lors que ce dernier a notamment rédigé le 19 février 2018 un courrier de 7 pages à l’intention de la S.C. Alliance visant à énumérer « les éléments [qu’il a] collecté (sic) pour étayer votre dossier à l’encontre de votre locataire Côté Sushi (Leclerc 55) ».

Comme l’avait déjà affirmé le juge des référés du présent tribunal dans son ordonnance du 10 janvier 2023, alors que la S.C. Alliance demandait à ce qu’il soit enjoint à la S.A.R.L. Leclerc 55 de faire procéder à la dépose desdites gaines électriques sous astreinte, aucun élément ne démontre que la S.A.R.L. Leclerc 55 ait été à l’origine de l’installation en cause.

Cette absence de preuve résulte au demeurant du rapport non contradictoire établi le 26 janvier 2022 par l’assureur de la S.C. Alliance qui conclut que : « Aucune responsabilité ne peut être engagée au regard des différents retours contradictoires réceptionnés par l’expert adverse et nous-mêmes sur l’installation de la canalisation défectueuse ».

Force est de constater qu’après avoir été déboutée de sa demande précédemment évoquée par le juge des référés, la S.C. Alliance a assigné la S.A.R.L. Leclerc 55 en référé expertise par acte extrajudiciaire du 20 janvier 2023 aux fins « d’examiner les désordres immobiliers affectant les locaux en sous-sol objet du bail » du locataire voisin et d’obtenir l’avis de l’expert sur leur origine, la bailleresse incriminant la S.A.R.L. Leclerc 55. Or, la S.C. Alliance s’est ensuite désistée de cette instance, ce qui a été constaté par ordonnance du 6 septembre 2023, de sorte qu’aucune expertise n’a été diligentée.

Enfin, il résulte des courriels officiels du conseil de la S.A.R.L. Leclerc 55 que celle-ci, sans reconnaître être à l’origine de l’installation des gaines litigieuses, a procédé à ses frais à leur dépose. L’achèvement et la régularité des travaux ont été constatés par l’architecte de l’immeuble le 12 mai 2023.

Ce premier moyen n’est pas susceptible de fonder la demande de résiliation du bail dès lors que d’une part la S.C. Alliance ne démontre pas l’existence d’une faute de la S.A.R.L. Leclerc 55 et que d’autre part il a été mis fin au désordre en cause en mai 2023.

S’agissant en second lieu du moyen tiré du branchement de l’évacuation des eaux usées du sanitaire des locaux sur la descente d’eaux pluviales de l’immeuble, la S.C. Alliance produit un rapport daté du 3 février 2019 dans lequel la société Aquanef mandatée par elle conclut que « sur les collecteurs côté cour, plusieurs raccordements par percement ne sont pas conformes et peuvent générer des fuites. À terme, un remplacement de l’ensemble des collecteurs est à prévoir ».

Au contraire de ce qu’allègue la S.C. Alliance, ce rapport, qui cite nommément plusieurs des exploitants de l’immeuble, ne vise pas le commerce exploité par la S.A.R.L. Leclerc 55 (Côté Sushi).

Quant aux autres pièces auxquelles la bailleresse se réfère dans ses conclusions, aucune d’entre elles n’établit que la S.A.R.L. Leclerc 55 serait responsable du branchement non conforme qui lui est reproché. La plupart de ces pièces font état d’hypothèses (par exemple le rapport d’intervention de la société T.S. Bâtiment du 24 janvier 2022 suivant lequel « une recherche approfondie du problème s’impose mais il apparaît que celui-ci proviendrait de la non-conformité des installations sanitaires du restaurant Côté Sushi qui ont été raccordées au réseau des eaux pluviales »), reprennent les allégations de la S.C. Alliance (le procès-verbal de constat du 21 février 2024) ou établissent simplement la réalisation d’opérations de désengorgement, qui ne démontrent que l’existence d’un désordre.

Quant à l’architecte M. [L], il a constaté suivant rapport du 4 février 2022 que « le wc (EV) du commerce [Côté Sushi] est branché sur le réseau Eaux Pluviales (EP) dans la cour et génère des engorgements du réseau et des débordements dans la cour. » Il a par suite préconisé des travaux nécessitant l’autorisation du propriétaire et du locataire d’autres locaux que ceux loués par la défenderesse.

Au vu de ce qui précède, la S.C. Alliance est mal fondée à se prévaloir d’un manquement contractuel de la S.A.R.L. Leclerc 55. La bailleresse ne démontre ni que la S.A.R.L. Leclerc 55 serait à l’origine du branchement non-conforme ni qu’il lui revient d’obtenir les autorisations afin de procéder aux travaux nécessaires. Le bail stipule au contraire en son article 3, 5°, qu’il est notamment interdit à la preneuse de faire des branchements d’eau sans le consentement exprès et par écrit du bailleur. Ce moyen sera donc également écarté.

S’agissant en dernier lieu de l’installation critiquée dans la cave d’une « cuisine », d’un ballon d’eau chaude et d’un évier ainsi que le stockage de denrées alimentaires, il résulte d’un procès-verbal de constat du 9 novembre 2016 que la S.A.R.L. Leclerc 55 stockait à cette date dans la cave : plusieurs sacs de riz et autres denrées alimentaires, un grand évier, un établi avec plateau inox, deux appareils de cuisson (cuiseurs à riz) sous tension, outre divers contenants (bidons, cartons, bouteilles d’eau). Ces constatations ont été réitérées le 10 janvier 2017, le stockage de légumes étant également noté.

Il doit être liminairement relevé que la S.C. Alliance ne justifie pas de l’interdiction qui serait faite à la S.A.R.L. Leclerc 55, en vertu du bail commercial applicable, de stocker des denrées et divers effets utiles à l’exploitation de son activité dans la cave qui lui est donnée en location.

Contrairement à ce qu’affirme la bailleresse dans ses conclusions, la clause de désignation, rappelée ci-avant, ne précise en aucun cas que la cuisson des aliments serait limitée au local du rez-de-chaussée. Les plans descriptifs des travaux d’aménagement qui placent la cuisine dans le local du rez-de-chaussée n’ont pas valeur de clause de désignation.

En outre, il ne peut être considéré qu’un évier et deux appareils à cuisson de riz caractérisent une cuisine où la préparation de repas serait réalisée. En tout état de cause, il est constant que la S.A.R.L. Leclerc 55 a retiré les appareils à cuisson de la cave après la signification de sommations.

Par ailleurs, la S.C. Alliance ne démontre pas l’obligation qui aurait été faite à la S.A.R.L. Leclerc 55 en vertu du bail commercial de se conformer au règlement sanitaire de la Ville de [Localité 3], que la bailleresse a pourtant visé dans les sommations signifiées à la S.A.R.L. Leclerc 55.

La S.C. Alliance ne rapporte enfin pas la preuve d’un lien de causalité entre la présence de rongeurs dans l’immeuble et le stockage de denrées par la S.A.R.L. Leclerc 55 dans la seule cave qu’elle y occupe, les « soupçons » invoqués dans ses écritures étant à cet égard d’une valeur probante insuffisante.

Au surplus, aucun élément postérieur à l’année 2018 n’est communiqué sur ce point, l’ancienneté des faits leur ôtant tout caractère de gravité.

Ce moyen visant à fonder la demande de résiliation sera donc également écarté.

Sur l’occupation illicite d’espaces communs

La S.C. Alliance reproche encore à la S.A.R.L. Leclerc 55 d’occuper de manière illicite la cour et le sous-sol communs de l’immeuble en y entreposant ses déchets. Elle affirme que la S.A.R.L. Leclerc 55 a pris les locaux en location en toute connaissance de cause et qu’elle ne peut donc lui reprocher l’absence de solution de stockage de ses déchets.

Il ressort des conclusions des parties et de leurs pièces qu’alors que la S.C. Alliance a donné les locaux à bail à la S.A.R.L. Leclerc 55 pour y exercer une activité de restauration, aucun espace n’est prévu dans l’immeuble afin que la locataire entrepose les déchets nécessairement générés par son exploitation.

Dans ces conditions, la S.C. Alliance, tenue, selon l’article 1719 du code civil, de délivrer à la S.A.R.L. Leclerc 55 des locaux conformes à leur destination contractuelle, est mal fondée à lui reprocher d’avoir stocké des conteneurs à poubelle dans la cour de l’immeuble ou dans la cave qu’elle occupe, ce d’autant que la S.A.R.L. Leclerc 55 a expressément fait part de ce problème notamment par courrier officiel de son avocat du 5 avril 2019.

Les arguments développés par la S.C. Alliance pour s’opposer à ce qui précède sont inopérants. Il lui revient en effet en sa qualité de bailleresse de permettre à sa locataire d’exercer son activité de restauration dans les locaux loués.

Sur la dégradation de la cage d’escalier menant au sous-sol

La S.C. Alliance affirme en outre que la S.A.R.L. Leclerc 55 a endommagé la cage d’escalier menant au sous-sol à cause du passage répété des containers à poubelle.

La seule preuve rapportée de ce que la S.A.R.L. Leclerc 55 descend les containers au sous-sol ressort d’un procès-verbal de constat du 25 septembre 2018, soit une date unique et particulièrement ancienne. Les deux attestations des gérants de la S.C. Alliance ne sont à cet égard pas d’une valeur probante suffisante au vu de leur qualité.

En tout état de cause, la circonstance que l’huissier a constaté le 25 septembre 2018, au niveau des trois premières marches de l’escalier menant au sous-sol de l’immeuble, « des traces de frottements ayant écaillé la peinture » sur environ un mètre, est insuffisante à engager la responsabilité de la S.A.R.L. Leclerc 55, qui n’a pas l’usage exclusif de cet escalier. L’état antérieur de l’escalier n’est au surplus pas démontré.

Ce moyen sera rejeté, faute pour la S.C. Alliance de rapporter la preuve de l’imputabilité de la dégradation à la S.A.R.L. Leclerc 55, outre du caractère grave de celle-ci.

Sur les manquements à l’obligation de paiement des loyers

La S.C.I. Alliance reproche des impayés de loyer à la S.A.R.L. Leclerc 55, sans verser au débat le moindre décompte locatif.

Les trois commandements de payer dont elle justifie ont été signifiés les 28 juin 2018, 16 décembre 2019 et 12 mars 2020. Outre leur ancienneté, ils portaient sur des sommes résiduelles – soit respectivement 3 455,26 euros en principal, 4 577,87 euros en principal et 4 587,87 euros en principal.

La S.A.R.L. Leclerc 55 affirme, sans être contredite, être à jour du paiement des sommes dues au titre du bail.

Le moyen tiré des retards exceptionnels de la locataire dans le paiement des sommes dues sera donc également écarté, étant dépourvu de gravité suffisante.

Décision du 09 Juillet 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 23/00033 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYT6K

En conclusion sur la demande de résiliation, il résulte de ce qui précède que la S.C. Alliance est défaillante dans l’administration de la preuve des moyens dont elle se prévaut. S’agissant du seul manquement démontré, soit la survenance d’épisodes limités de retards de paiement, il ne revêt pas le caractère de gravité suffisante pour justifier de résilier le bail.

La demande de résiliation du bail formée par la S.C. Alliance, intégralement injustifiée, sera par suite rejetée, tout comme celle subséquente d’expulsion.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par la S.C. Alliance

La S.C. Alliance demande que la S.A.R.L. Leclerc 55 soit condamnée à lui payer la somme totale de 10 164,50 euros en remboursement de travaux effectués dans l’immeuble dont elle estime la locataire responsable. La S.A.R.L. Leclerc 55 s’oppose à cette demande.

En vertu de l’ancien article 1315 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Par ailleurs, selon l’article 1147 du code civil dans ses dispositions applicables, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

En l’espèce, la S.C.I. Alliance demande le remboursement par la S.A.R.L. Leclerc 55 des factures suivantes :

— les travaux de remise en peinture de la cage d’escalier menant au sous-sol : 2 656,50 euros TTC (facture du 20 novembre 2018),

— les travaux de débouchage des canalisations de l’immeuble : 2 228 euros TTC selon facture du 18 janvier 2022 (la S.A.R.L. Leclerc 55 ayant réglé une facture de 1 914 euros TTC du 12 juin 2017),

— les travaux de dégorgement des canalisations et de raccordement des WC de la S.A.R.L. Leclerc 55 au bon réseau : 1 815 euros TTC (factures du 21 et 22 février 2024),

— les travaux d’aménagement de la nouvelle cave louée à la S.A.R.L. Leclerc 55 : 3 465 euros TTC (facture du 29 septembre 2017).

Il a été établi dans les développements précédents que la S.C. Alliance ne rapporte pas la preuve de l’imputabilité à la S.A.R.L. Leclerc 55 des dégradations mineures constatées dans la cage d’escalier menant au sous-sol de l’immeuble ni des branchements non-conformes ayant nécessité les opérations de débouchage et de désengorgement.

En conséquence, la responsabilité contractuelle de la S.A.R.L. Leclerc 55 ne peut être valablement engagée de ces chefs et les demandes indemnitaires afférentes seront rejetées.

S’agissant de la dernière demande, il résulte d’un courrier du conseil de la S.C. Alliance du 29 janvier 2019 que la cave n°3 donnée en location par celle-ci comporte un branchement appartenant au domaine public de la ville de [Localité 3], l’occupation de l’espace par la S.A.R.L. Leclerc 55 posant par conséquent une difficulté – non imputable à la locataire.

Par avenant du 13 mars 2023, la S.C. Alliance et la S.A.R.L. Leclerc 55 sont convenues de substituer la cave n°5 à la cave n°3.

Décision du 09 Juillet 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 23/00033 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYT6K

Cet avenant, seule convention liant les deux parties, ne fait aucune mention de travaux d’aménagements de la cave n°5, ni a fortiori de leur prise en charge par la S.A.R.L. Leclerc 55.

La S.C. Alliance se prévaut sur ce point de « l’engagement officiel pris par l’avocat de la S.A.R.L. Leclerc 55 » par courrier du 5 avril 2019. Or, aucune mention d’un tel engagement ne ressort de ce courrier.

Par conséquent, la S.C. Alliance ne rapporte pas la preuve de l’obligation qu’aurait la S.A.R.L. Leclerc 55 de prendre en charge des travaux d’aménagement de la cave de substitution.

En conséquence, la demande indemnitaire, infondée, sera entièrement rejetée.

Sur les demandes de dommages et intérêts formées par la S.A.R.L. Leclerc 55

La S.A.R.L. Leclerc 55 demande que la S.C. Alliance soit condamnée à lui verser 15 000 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi à cause du manquement de la S.C. Alliance à son obligation de délivrance ainsi que 10 000 euros à raison du caractère abusif de la présente procédure.

Sur le manquement à l’obligation de délivrance conforme

Les dispositions de l’ancien article 1147 du code civil ont été précédemment rappelées.

Quant à l’article 1719 du code civil, il dispose que le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée, celle-ci devant être conforme à la destination qui lui a été donnée par le contrat.

En l’espèce, la S.A.R.L. Leclerc 55 demande 15 000 euros en réparation d’un préjudice non qualifié, reprochant à la S.C. Alliance de s’opposer au stockage des containers dans la cour ou dans la cave sans lui proposer de solution alternative de gestion de ses déchets.

Elle affirme se trouver dans l’obligation de stocker les containers dans la rue et faire par suite l’objet de nombreuses contraventions. Elle ne rapporte cependant aucune preuve de ce dernier fait.

La S.A.R.L. Leclerc 55 démontre en revanche avoir réglé quatre factures émises par la S.A.R.L. TSB d’un montant total de 624 euros TTC au titre de l’enlèvement, exigé par la S.C. Alliance, des poubelles stockées dans la cour de l’immeuble entre novembre et décembre 2017.

La S.C. Alliance, qui manque à son obligation de délivrance conforme des locaux en ne proposant à sa locataire, qui exploite un fonds de restauration, aucune solution licite et effective pour stocker ses déchets, sera condamnée à rembourser la somme de 624 euros à la S.A.R.L. Leclerc 55.

La S.A.R.L. Leclerc 55 sera déboutée de sa demande pour le surplus, le quantum n’étant ni motivé ni justifié.

Sur le caractère abusif de la procédure

En vertu de l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages- intérêts qui seraient réclamés.

L’article 1240 du code civil dispose par ailleurs que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, par acte d’huissier du 2 décembre 2016, la S.C. Alliance a fait signifier à la S.A.R.L. Leclerc 55 une sommation, visant la clause résolutoire, « d’avoir à :

— respecter les dispositions du bail et, par conséquent, d’avoir à cesser toute activité de cuisine dans la cave située au sous-sol,

— et d’avoir à respecter le règlement sanitaire de [Localité 3] notamment en ce qui concerne la lutte contre les rongeurs ».

Par exploit d’huissier de justice délivré le 23 mars 2017, la S.C. Alliance a fait sommation à la S.A.R.L. Leclerc 55, en visant la clause résolutoire du bail, « d’avoir à :

— procéder à l’enlèvement des éléments en inox tels que l’évier ainsi que l’établi avec plateau installés dans la cave située au sous-sol sans autorisation,

— et d’avoir à respecter le règlement sanitaire de [Localité 3] notamment en ce qui concerne la lutte contre les rongeurs, en cessant de procéder au stockage de denrées alimentaires dans la cave située au sous-sol ».

Par assignation du 21 juin 2017, la S.C. Alliance a attrait la S.A.R.L. Leclerc 55 devant le juge des référés du présent tribunal en constat d’acquisition de la clause résolutoire du bail sur le fondement de la sommation faite le 23 mars 2017.

Aucune faute de la S.A.R.L. Leclerc 55 pour ce motif n’a pourtant été retenue aux termes des développements précédents.

Les suites de la procédure ouverte devant le juge des référés ne sont pas connues du présent tribunal.

Pour autant, par nouvel acte d’huissier délivré le 8 novembre 2018, la S.C. Alliance a fait signifier à la S.A.R.L. Leclerc 55 une troisième sommation, visant la clause résolutoire du bail, « d’avoir à respecter le règlement sanitaire de [Localité 3], et, par voie de conséquence, le bail commercial dont elle est titulaire, en cessant de procéder au stockage de containers de déchets dans la cave située au sous-sol ».

Le présent jugement a statué dans le sens d’une absence de faute de la S.A.R.L. Leclerc 55 sur ces différents fondements.

Ensuite de ces sommations, par requête en injonction de payer du 12 juillet 2022, la S.C.I. Alliance a demandé la condamnation de la S.A.R.L. Leclerc 55 à lui payer 2 228 euros au titre d’une facture de débouchage de canalisation.

Il a été jugé ci-avant que le défaut de conformité du branchement en cause ne relève pas de la responsabilité de la S.A.R.L. Leclerc 55. Cette dernière avait au demeurant réglé, sur demande de la bailleresse, une première facture émise au même titre en juin 2017.

La requête en injonction de payer ayant été rejetée, la S.C. Alliance a par assignation du 4 novembre 2022 assigné la S.A.R.L. Leclerc 55 devant le juge de proximité en paiement de la même somme.

Elle s’est désistée de cette instance suivant décision du 14 février 2023.

Par acte d’huissier du 21 novembre 2022, la S.C. Alliance a ensuite fait assigner la S.A.R.L. Leclerc 55 devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir sa condamnation sous astreinte à déposer les gaines électriques installées dans le faux-plafond du sous-sol.

Décision du 09 Juillet 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 23/00033 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYT6K

Par ordonnance du 10 janvier 2023, le juge des référés a dit n’y avoir lieu à référé sur cette demande au motif tiré de l’absence de preuve de l’imputabilité des travaux non conformes à la S.A.R.L. Leclerc 55.

Le 21 décembre 2022, avant que cette décision ne soit prononcée, la S.C. Alliance assignait la S.A.R.L. Leclerc 55 au fond en résiliation du bail, soit la présente instance.

Par acte de commissaire de justice du 23 janvier 2023 encore, la S.C. Alliance a fait assigner la S.A.R.L. Leclerc 55 devant le juge des référés aux fins qu’une expertise soit ordonnée pour examiner les « désordres immobiliers » au sous-sol de l’immeuble, leur origine et les moyens d’y remédier.

Dès le 19 janvier 2023 la S.A.R.L. Leclerc 55 avait pourtant accepté de faire réaliser à ses frais, ce sans reconnaître être à l’origine de l’installation des gaines litigieuses, les travaux de dépose nécessaires à la remise en conformité de l’installation.

L’achèvement et la conformité des travaux ayant été constatés par l’architecte de l’immeuble le 12 mai 2023, la S.C. Alliance s’est désistée du référé-expertise suivant ordonnance du 6 septembre 2023.

Enfin, par acte de commissaire de justice du 20 janvier 2025 – soit deux mois avant la date de l’audience de plaidoiries dans la présente instance –, la S.C. Alliance a fait assigner la S.A.R.L. Leclerc 55 en référé-expertise, aux fins d’ « examiner les désordres affectant les raccordements du conduit des eaux usées provenant du local exploité par la S.A.R.L. Leclerc 55 et de l’évacuation des eaux de condensat de climatisation, outre le défaut d’étanchéité des aménagements et du sol de la cuisine de ladite société », leur origine et les moyens d’y remédier – soit l’un des moyens allégués par la S.C. Alliance au soutien de sa demande de résiliation judiciaire du bail.

Il résulte de ce qui précède que la S.C. Alliance multiplie les pressions à l’encontre de sa locataire par le biais de sommations visant la clause résolutoire du bail et de procédures judiciaires, depuis plusieurs années, ce sans jamais avoir obtenu gain de cause judiciairement – ni même être allée au terme de plusieurs de ces instances.

La présente procédure se solde également par un rejet de l’ensemble des demandes de la S.C. Alliance, qui apparaissent dénuées de fondement.

Force est de constater que la jouissance de la S.A.R.L. Leclerc 55 est nécessairement perturbée par le risque que font peser sur son exploitation ces multiples mises en cause de son titre locatif et de ses droits, ce qui explique que la locataire ait à plusieurs occasions pris en charge certains des frais exigés par la bailleresse avant même qu’il ne soit statué sur le bien-fondé de ces demandes.

Le manque de sérieux de la S.C. Alliance – qui sollicite notamment une expertise en janvier 2025 visant à rapporter la preuve de l’un des manquements qu’elle allègue contre sa locataire depuis décembre 2022 – les restrictions infondées qu’elle impose à la S.A.R.L. Leclerc 55 dans l’occupation notamment de la cave donnée à bail, les sommes injustifiées dont elle sollicite le paiement – au titre du ravalement de la cage d’escalier, de l’aménagement de la cave de substitution, etc – et la multiplication des procédures caractérisent in fine un abus de la S.C. Alliance dans son droit d’agir en justice.

Il est en conséquence justifié de condamner la S.C. Alliance à payer à la S.A.R.L. Leclerc 55 la somme de 5 000 euros au titre de dommages et intérêts.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la S.C. Alliance, partie perdante, sera condamnée au paiement des dépens.

La S.C. Alliance, condamnée aux dépens, devra payer à la S.A.R.L. Leclerc 55 une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile que l’équité commande de fixer à 5 000 euros.

Les demandes formées par la S.C. Alliance à ces titres seront rejetées.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire de cette décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

ORDONNE la révocation de l’ordonnance de clôture du 22 avril 2024,

DÉCLARE en conséquence les conclusions au fond n°4 et la pièce n°13 notifiées le 11 mars 2025 par la S.A.R.L. LECLERC 55 recevables,

ORDONNE la clôture de l’instruction à la date de l’audience de plaidoiries le 12 mars 2025,

DÉCLARE la S.A.R.L. LECLERC 55 irrecevable à soulever des fins de non-recevoir devant le tribunal statuant au fond,

DÉBOUTE la S.C. IMMOBILIÈRE ALLIANCE de sa demande de résiliation judiciaire du bail commercial,

DÉBOUTE la S.C. IMMOBILIÈRE ALLIANCE de sa demande d’expulsion,

DÉBOUTE la S.C. IMMOBILIÈRE ALLIANCE de sa demande de dommages et intérêts au titre des travaux effectués,

CONDAMNE la S.C. IMMOBILIÈRE ALLIANCE à payer la somme de 624 euros à la S.A.R.L. LECLERC 55 à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier,

CONDAMNE la S.C. IMMOBILIÈRE ALLIANCE à payer la somme de 5 000 euros à la S.A.R.L. LECLERC 55 à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

CONDAMNE la S.C. IMMOBILIÈRE ALLIANCE au paiement des dépens,

CONDAMNE la S.C. IMMOBILIÈRE ALLIANCE à payer à la S.A.R.L. LECLERC 55 la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE la demande de condamnation au titre des frais irrépétibles formée par la S.C. IMMOBILIÈRE ALLIANCE,

REJETTE toute autre demande,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à [Localité 3] le 09 Juillet 2025

Le Greffier Le Président

Henriette DURO Sandra PERALTA