TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Madame [T] [S] [P]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :Maître [Localité 6] DE LASTELLE

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/04604 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5X4M

N° MINUTE :

3 JTJ

JUGEMENT

rendu le mardi 02 septembre 2025

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 4], Représenté par son syndic SAS JP2L – [Adresse 5]

représentée par Maître François DE LASTELLE de la SELEURL CABINET DE LASTELLE PIALOUX, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0070

DÉFENDERESSE

Madame [T] [S] [P], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne assistée de M. [G] [P] (Conjoint) muni d’un pouvoir spécial

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Hélène BODIN, Vice-présidente, statuant en juge unique

assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 16 mai 2025

JUGEMENT

contradictoire, en dernier ressort, prononcé par mise à disposition le 02 septembre 2025 par Hélène BODIN, Vice-présidente assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 02 septembre 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/04604 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5X4M

EXPOSE DU LITIGE

MME [T] [S] [P] est propriétaire des lots n°5,27,40,28 dans l’immeuble sis [Adresse 1], soumis au régime de la copropriété.

Faisant valoir des impayés, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure MME [T] [S] [P], de régler :

la somme de 1708 euros, par lettre recommandée avec accusé de réception, avisée et distribuée le 16 novembre 2023 au titre des charges de copropriété impayées au 15 novembre 2023, appel de charges du 4ème trimestre 2023 compris.la somme de 2220,91 euros, par lettre recommandée avec accusé de réception, avisée et distribuée le 9 mars 2024 au titre des charges de copropriété impayées entre le 1er janvier 2023 et le 1er janvier 2024, appel de charges du 1er trimestre compris.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 décembre 2024, Le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] REPRÉSENTÉ PAR SON SYNDIC LA SASJP2L, a assigné devant le tribunal judiciaire de Paris MME [T] [S] [P], en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

2151,79 euros au titre des charges de copropriété, 3ème trimestre 2024 inclus avec intérêts au taux légal à compter du 16 novembre 2023 et capitalisation des intérêts7,68 euros au titre des frais de procédure,800 euros de dommages et intérêts,1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] REPRÉSENTÉ PAR SON SYNDIC LA SAS JP2L fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.

Appelée à l’audience du 24 janvier 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 16 mai 2025.

A cette audience, le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] REPRÉSENTÉ PAR SON SYNDIC LA SASJP2L, représenté par son conseil, a sollicité se référant à ses conclusions signifiées le 9 janvier 2025 et actualisées à l’audience de voir condamner [P] à régler les sommes suivantes :

1823,58 euros au titre des charges de copropriété au 1er avril 2025, 2ème trimestre 2025 inclus avec intérêts au taux légal à compter du 16 novembre 2023 et capitalisation des intérêts40,80 euros au titre des frais de procédure,800 euros de dommages et intérêts,1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

En réplique, il indique avoir qualité à agir en qualité de syndic désigné par contrat en date du 28 mai 2025 produit à l’instance (pièce 7). Il précise qu’une tentative de conciliation a eu lieu à l’issue de laquelle un procès-verbal de carence a été établi en l’absence de la défenderesse. Il fait valoir que le procès-verbal de l’assemblée générale concernant les charges objet du présent litige n’a fait l’objet d’aucun recours et s’oppose à la tenue d’une médiation.

MME [T] [S] [P] a comparu en personne, assisté de son époux M. [G] [P]. Elle demande au tribunal, se référant à ses écritures, de :

Déclarer irrecevable le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] REPRÉSENTÉ PAR SON SYNDIC LA SASJP2L à défaut de qualité pour agirDéclarer irrecevable le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] REPRÉSENTÉ PAR SON SYNDIC LA SASJP2L en l’absence de conciliation préalableEn tout état de cause,

Débouter le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] de sa demande de dommages et intérêts,Ordonner une médiation,Condamner le demandeur à lui régler la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Elle expose ne pas avoir pu se présenter lors de la tentative de conciliation à défaut d’être présente sur le territoire. Sur le fond, elle fait valoir que l’une des copropriétaires de l’immeuble a vu la surface de son bien immobilier augmenter à la suite de travaux d’agrandissement, sans que la répartition des charges ne soit modifiée avant 2024.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 2 septembre 2025. MME [T] [S] [P] a été autorisée à communiquer ses pièces au plus tard le 2 juin 2025 et le demandeur à y répliquer et solliciter le cas échéant une réouverture des débats.

Le demandeur a informé le tribunal de la réception des pièces du défendeur par courriel en date du juin 2025, il a indiqué ne pas y répliquer, ni solliciter la réouverture des débats.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir

LA SAS JP2L produit le contrat de syndic signé par le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] en date du 28 mai 2025 attestant de sa qualité à agir dans la présente instance et à former les demandes susvisées, en ce compris celle tendant à l’octroi de dommages et intérêts

La fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir sera en conséquence rejetée.

Sur la fin de non-recevoir tirée de l’absence de conciliation préalable

Aux termes de l’article 750-1 du code de procédure civile, en application de l’article 4 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.

Les parties sont dispensées de l’obligation mentionnée au premier alinéa dans les cas suivants :

1° Si l’une des parties au moins sollicite l’homologation d’un accord ;

2° Lorsque l’exercice d’un recours préalable est imposé auprès de l’auteur de la décision ;

3° Si l’absence de recours à l’un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime tenant soit à l’urgence manifeste, soit aux circonstances de l’espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu’une décision soit rendue non contradictoirement, soit à l’indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l’organisation de la première réunion de conciliation dans un délai supérieur à trois mois à compter de la saisine d’un conciliateur ; le demandeur justifie par tout moyen de la saisine et de ses suites ;

4° Si le juge ou l’autorité administrative doit, en application d’une disposition particulière, procéder à une tentative préalable de conciliation ;

5° Si le créancier a vainement engagé une procédure simplifiée de recouvrement des petites créances, conformément à l’article L. 125-1 du code des procédures civiles d’exécution.

En l’espèce, il est produit un constat de carence établi le 4 juillet 2025 par M. [X] [B], conciliateur de justice, aux termes duquel il est attesté qu’il a été impossible de procéder à une tentative de conciliation, la partie défenderesse ne s’étant pas présentée.

Force est de constater que les conditions de l’article 750-1 du code de procédure civile ont été remplies, sans qu’il n’appartienne au juge du fond d’apprécier les circonstances ayant conduit le conciliateur à l’établissement d’un procès-verbal de carence.

La fin de non-recevoir tirée de l’absence de conciliation préalable sera en conséquence rejetée.

Sur la demande de médiation

Aux termes de l’article 131-1 du code de procédure civile, Le juge saisi d’un litige peut, après avoir recueilli l’accord des parties, ordonner une médiation.

Le médiateur désigné par le juge a pour mission d’entendre les parties et de confronter leurs points de vue pour leur permettre de trouver une solution au conflit qui les oppose.

En l’espèce, il ne peut être fait droit à la demande du défendeur d’ordonner une médiation dès lors que le demandeur y est opposé.

La demande de médiation sera en conséquence rejetée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leur modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

le relevé de matrice cadastrale MAJ 2023 concernant l’immeuble établissant la qualité de copropriétaire de MME [T] [S] [P] concernant les lots et la répartition des tantièmes suivants : lots n°5 (166/1000ème),27 (46/1016ème) ,40 (14/1016ème),28 (39/1016ème) les relevés de compte individuel et les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1er trimestre 2023 au 1er trimestre 2025l’historique du compte et un état récapitulatif détaillé de la créance faisant état d’un solde débiteur de 1744,38 hors frais de mises en demeure 2023 et 2024, au 1er avril 2025, le procès-verbal de l’assemblée générale du 25 mai 2023 comportant approbation des comptes des exercices et votant le budget prévisionnel en cours, ainsi que l’approbation du modificatif de l’état descriptif de division concernant les lots de la SCI ARTEMIS – Mme [U] [V], adoptée à la majorité de 763/1000, étant indiqué qu’après ce modificatif la copropriété s’exprimera en/1155 èmele procès-verbal de l’assemblée générale du 28 mai 2024 comportant approbation des comptes des exercices et votant le budget prévisionnell’attestation de non recours des deux procès-verbaux sus visés Les mises en demeure faite à MME [T] [S] [P] par le syndicat des copropriétaires de régler:la somme de 1708 euros, par lettre recommandée avec accusé de réception, avisée et distribuée le 16 novembre 2023 au titre des charges de copropriété impayées au 15 novembre 2023, appel de charges du 4ème trimestre 2023 compris.la somme de 2220,91 euros, par lettre recommandée avec accusé de réception, avisée et distribuée le 9 mars 2024 au titre des charges de copropriété impayées entre le 1er janvier 2023 et le 1er janvier 2024, appel de charges du 1er trimestre compris.

Il est constaté que le procès-verbal de l’assemblée générale du 25 mai 2023 approuve la modification de la répartition des tantièmes suivant les travaux d’agrandissement effectués par Mme [U] [V], copropriétaire à l’adresse, et indique qu’après ce modificatif la copropriété s’exprimera en/1155 ème. La résolution a été approuvée et le procès verbal n’a fait l’objet d’aucun recours.

Il est toutefois observé que les appels de charge de Mme [S] suivant le vote de cette résolution en date du 25 mai 2023 ne font pas application de cette nouvelle répartition pour les appels de fonds suivants qui demeurent calculés sur le fondement des anciens tantièmes (1000) :

Réajustement budget AG 25/05/2023 : 352,50 € *166/1000 = 58,52 €Appel charges 4 ème trimestre 2023 : 2851,25 €*166/1000 = 473,31 €Appel charges 1er trimestre 2024 : 2851,25 €*166/1000 = 473,31 €Appel charges 2 ème trimestre 2024 : 2851,25 €*166/1000 = 473,31 €

et non sur les nouveaux applicables à compter du 25 mai 2023 (1155) :

Réajustement budget AG 25/05/2023 : 352,50 € *166/1155 = 50,66 €Appel charges 4 ème trimestre 2023 : 2851,25 €*166/1155 = 409,79 €Appel charges 1er trimestre 2024 : 2851,25 €*166/1155 = 409,79 €Appel charges 2 ème trimestre 2024 : 2851,25 €*166/1155 = 409,79 €

A défaut de preuve de régularisation du demandeur, il convient donc de déduire le surplus de la somme versée soit 198,42 euros.

Les appels de fonds appelés avant la date du 25 mai 2023 notamment au titre des travaux de ravalement er de peinture du hall ne sont pas susceptibles de se voir appliquer la nouvelle répartition des tantièmes. Celle-ci ne pouvant être effective avant d’avoir été approuvée par le l’assemblée générale des copropriétaires.

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, il apparait que la créance de ce dernier est établie à hauteur de la somme de 1545, 96 euros au 5 mai 2025, incluant l’appel provisionnel du 2 ème trimestre 2025.

Les intérêts au taux légal courront à compter du 12 décembre 2024, date de l’assignation pour le surplus en application des articles 1231-6 du code civil et 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Si les frais d’huissier, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent de tels frais.

En l’espèce, il sera fait droit à la demande formée à hauteur de 40,80 euros au titre des frais de procédure.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, faute de justifier tant de l’abus de droit et la mauvaise foi du débiteur que du préjudice subi distinct de celui réparé par les intérêts moratoires, le syndicat sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

En équité, il sera dit n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire, compatible avec la nature de l’affaire et apparaissant nécessaire compte tenu de l’ancienneté de la créance et de la nécessité pour le syndicat de recouvrer sans délai les charges dont les autres copropriétaires ont, jusque là, dû faire l’avance, ne sera pas écartée en application de l’article 515 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en dernier ressort,

REJETTE les fins de non recevoir soulevées par la défenderesse tirée du défaut de qualité à agir et de l’absence de conciliation préalable ;

REJETTE la demande de médiation formée par MME [T] [S] [P] ;

CONDAMNE MME [T] [S] [P] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 4] REPRÉSENTÉ PAR SON SYNDIC LA SASJP2L, :

— la somme de 1545, 96 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés au 5 mai 2025, incluant l’appel provisionnel du 2 ème trimestre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 12 décembre 2024

— la somme de 40,80 euros au titre des frais de recouvrement,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] REPRÉSENTÉ PAR SON SYNDIC LA SAS JP2L de sa demande de dommages-intérêts,

RAPPELLE que les paiements des charges de copropriété intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil,

REJETTE la demande du syndicat des copropriétaires [Adresse 4] REPRÉSENTÉ PAR SON SYNDIC LA SASJP2L au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE MME [T] [S] [P] aux dépens,

RAPPELLE l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.

Le greffier, Le président.