TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [W] [K]

Monsieur [O] [S] [K]

Madame [K]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Elisabeth WEILLER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/07541 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5S2V

N° MINUTE :

8

JUGEMENT

rendu le 20 janvier 2025

DEMANDERESSE

E.P.I.C. [Localité 4] HABITAT,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Elisabeth WEILLER de la SCP MENARD – WEILLER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0128

DÉFENDEURS

Monsieur [W] [K], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

Monsieur [O] [S] [K], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

Madame [K], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne BRON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 14 novembre 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 20 janvier 2025 par Anne BRON, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 20 janvier 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/07541 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5S2V

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 21 décembre 2004, l’OPAC de [Localité 4] désormais l’établissement public [Localité 4] HABITAT-OPH a consenti un bail d’habitation à M. [W] [K] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 5].

Par acte de commissaire de justice du 22 septembre 2023, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 3901,52 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [W] [K] le 22 septembre 2023.

Par assignation du 23 juillet 2024, l’établissement public PARIS HABITAT-OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater à titre principal l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [W] [K] avec suppression du délai légal de deux mois et obtenir sa condamnation in solidum avec Monsieur [O] [S] [K] et Madame [K] au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, majorés de 30% à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  16378,61 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 16 mai 2024,

—  500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 26 juillet 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 14 novembre 2024, l’établissement public [Localité 4] HABITAT-OPH maintient l’intégralité de ses demandes, actualisées pour la demande en paiement au 31 octobre 2024 à 32014,75 euros.

Assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [W] [K] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Monsieur [O] [S] [K] et Madame [K] également assignés à étude n’ont pas comparu.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

L’établissement public [Localité 4] HABITAT-OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 22 septembre 2023. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 3901,52 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 23 novembre 2023.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser l’établissement public [Localité 4] HABITAT-OPH à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Les circonstances du litige notamment les demandes faites au locataire de justifier qu’il réside toujours dans les lieux sans que ce dernier qui ne comparaît pas n’apporte d’éléments sur sa présence justifie la suppression du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

2. Sur l’indemnité d’occupation et l’arriéré locatif et d’indemnités d’occupation

Le locataire est redevable des loyers et charges impayés jusqu’à la date de la résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil.

Seul le locataire est tenu à cette obligation et le bailleur ne peut donc solliciter le paiement du loyer et des charges qu’auprès de M. [W] [K] avant la résiliation du bail, aucune indemnité d’occupation n’étant due parallèlement au versement du loyer et des charges, l’occupant des lieux s’y trouvant alors du chef du locataire.

Par ailleurs, l’occupation des lieux après la résiliation du bail crée un préjudice au bailleur privé de la jouissance et de la valeur locative de son bien justifiant de lui allouer une indemnité d’occupation mensuelle qu’il y a lieu de fixer en l’espèce au montant du loyer et des charges qui aurait été dus si le contrat s’était poursuivi.

En l’occurrence, si l’établissement public [Localité 4] HABITAT-OPH soutient que M. [W] [K] n’occupe plus les lieux, et les a cédés à son fils Monsieur [O] [S] [K] et sa famille, elle n’en rapporte pas la preuve alors que Monsieur [O] [S] [K] a uniquement indiqué au commissaire de justice le 5 avril 2024 être hébergé gratuitement depuis 3 mois par son père se trouvant en voyage, le départ définitif de ce dernier n’étant donc pas établi.

En outre, la présence effective dans les lieux de Monsieur [O] [S] [K] et de son épouse dès la résiliation du bail le 23 novembre 2023, et postérieurement au constat du commissaire de justice du 5 avril 2024 n’est pas établie et ne peut résulter, pour la période postérieure au 5 avril 2024, du seul procès-verbal de signification de l’assignation qui comporte des mentions type insuffisamment précises et mentionne du reste que M. [W] [K] réside toujours dans les lieux contrairement aux affirmations du bailleur.

Ainsi, l’indemnité d’occupation due après la résiliation du bail ne pourra être mise à la charge que du locataire M. [W] [K].

L’établissement public [Localité 4] HABITAT-OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 31 octobre 2024, M. [W] [K] lui devait la somme de 31702,59 euros, soustraction faite des frais de procédure, au titre de l’arriéré locatif et d’indemnités d’occupation.

M. [W] [K] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme au bailleur avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Il sera également condamné à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er novembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

M. [W] [K] , qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 22 septembre 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 21 décembre 2004 entre l’établissement public [Localité 4] HABITAT-OPH, d’une part, et M. [W] [K] , d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 5] est résilié depuis le 23 novembre 2023,

ORDONNE à M. [W] [K] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef notamment le cas échéant Monsieur [O] [S] [K] et Madame [K], les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 5] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

SUPPRIME le délai de deux mois prévu à l’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE M. [W] [K] à payer à l’établissement public [Localité 4] HABITAT-OPH la somme de 31702,59 euros (trente et un mille sept cent deux euros et cinquante-neuf centimes) au titre de l’arriéré locatif et d’indemnités d’occupation arrêté au 31 octobre 2024, terme d’octobre inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement,

CONDAMNE M. [W] [K] à payer à l’établissement public [Localité 4] HABITAT-OPH une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, à compter du 1er novembre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux,

REJETTE les autres demandes,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE M. [W] [K] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 22 septembre 2023 et celui de l’assignation du 23 juillet 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 20 janvier 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge