Tribunal Judiciaire de Paris, Pcp jcp acr fond, 25 mars 2025, n° 24/09032

TJ Paris 25 mars 2025

Arguments

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Accepté
Inexécution des obligations contractuelles par les locataires
La cour a constaté que les locataires n'avaient pas réglé les arriérés de redevances dans le délai imparti, entraînant la résiliation du bail.
Accepté
Occupation sans droit ni titre après résiliation du bail
La cour a jugé que les locataires, étant sans droit ni titre après la résiliation, devaient être expulsés.
Accepté
Obligation de paiement des redevances dues
La cour a constaté que les locataires étaient redevables des arriérés de redevances jusqu'à la résiliation du bail.
Accepté
Maintien dans les lieux après résiliation du bail
La cour a jugé que le maintien des locataires dans les lieux après la résiliation du bail justifiait le versement d'une indemnité d'occupation.
Accepté
Frais exposés dans le cadre de la procédure
La cour a jugé qu'il était équitable de condamner les locataires à verser une somme à la société HENEO pour couvrir ses frais de justice.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, pcp jcp acr fond, 25 mars 2025, n° 24/09032
Numéro(s) :	24/09032
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Ali DERROUICHE
Cabinet(s) :	CENTAURE AVOCATS
Parties :	S.A.S. HENEO

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [P] [U] [N]

Monsieur [J] [U]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître [J] DERROUICHE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/09032 – N° Portalis 352J-W-B7I-C555P

N° MINUTE : 3

JUGEMENT

rendu le 25 mars 2025

DEMANDERESSE

S.A.S. HENEO,

[Adresse 3]

représentée par Maître Ali DERROUICHE de la SELARL CENTAURE AVOCATS, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS,

DÉFENDEURS

Madame [P] [U] [N],

[Adresse 1]

non comparante, ni représentée

Monsieur [J] [U],

[Adresse 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne BRON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 23 janvier 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 25 mars 2025 par Anne BRON, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 25 mars 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/09032 – N° Portalis 352J-W-B7I-C555P

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 2 novembre 2018, la société HENEO a donné à bail à Madame [P] [U] [N] et Monsieur [J] [U] un logement dans une résidence située [Adresse 2].

La société HENEO a fait signifier aux preneurs un commandement de payer la somme de 963,39 € au titre des redevances impayées par acte de commissaire de justice du 30 janvier 2024 visant la clause résolutoire prévue au contrat.

Par actes de commissaire de justice en date du 10 septembre 2024, la société HENEO a fait assigner Madame [P] [U] [N] et Monsieur [J] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire, ou prononcer la résiliation judiciaire du titre d’occupation temporaire,ordonner l’expulsion sous astreinte du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est,ordonner la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur,condamner solidairement Madame [P] [U] [N] et Monsieur [J] [U] à lui payer la somme de 1534,35 € au titre des redevances impayées avec intérêts légaux à compter du commandement de payer, ainsi qu’une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du contrat et jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer courant,condamner solidairement Madame [P] [U] [N] et Monsieur [J] [U] à lui payer la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et à payer les dépens.

A l’audience du 23 janvier 2025, la société HENEO, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Elle fait valoir que les redevances sont impayées.

Assignés à étude, Madame [P] [U] [N] et Monsieur [J] [U] n’ont pas comparu. Il sera par conséquent statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 25 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d’occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par Madame [P] [U] [N] et Monsieur [J] [U] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu’au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du titre d’occupation

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L’article 1225 précise qu’en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

En matière de logement foyer plus précisément, en application de l’article L.633-2 du code de la construction et de l’habitation, le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :

— inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;

— cessation totale d’activité de l’établissement ;

— cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré.

L’article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L. 633-2 sous réserve d’un délai de préavis :

a) d’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.

b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement telles qu’elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l’établissement cesse son activité.

Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d’un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire.

En l’espèce, le bail conclu le 2 novembre 2018 contient une clause résolutoire (article 7) en cas de manquement du résident aux conditions du titre d’occupation et notamment en cas d’impayé des redevances.

Un commandement de payer l’arriéré de redevances correspondant à deux fois au moins le montant mensuel dû, et précisant que le bailleur entend se prévaloir de la résiliation de plein droit du contrat a été signifié à Madame [P] [U] [N] et Monsieur [J] [U] le 30 janvier 2024.

Les causes du commandement n’ont pas été réglées dans le délai d’un mois.

Il sera ainsi constaté la résiliation du bail au 28 février 2024.

Madame [P] [U] [N] et Monsieur [J] [U] étant sans droit ni titre depuis le 29 février 2024, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il est rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

La demande d’astreinte est rejetée.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré de redevances et de l’indemnité d’occupation

Madame [P] [U] [N] et Monsieur [J] [U] sont redevables des redevances impayées jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la résiliation du bail crée un préjudice au bailleur privé de la jouissance et de la valeur locative de son bien justifiant de lui allouer une indemnité d’occupation égale au montant de la redevance qui aurait été due si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération des lieux.

En l’espèce, la société HENEO produit un décompte démontrant que Madame [P] [U] [N] et Monsieur [J] [U] restaient lui devoir la somme de 1153,71 € à la date de la résiliation du bail, terme de février 2024 inclus, cette somme correspondant à l’arriéré des redevances échues à cette date.

Madame [P] [U] [N] et Monsieur [J] [U] seront donc condamnés au paiement de la somme de 1153,71 € avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement, ce conjointement à concurrence de moitié chacun faute pour la demanderesse de justifier d’une clause contractuelle de solidarité ou d’établir que les conditions de la solidarité légale sont remplies.

Chacun des co-responsables du dommage causé au bailleur par le quasi-délit d’occupation sans droit ni titre des lieux est en revanche tenu à son égard de le réparer intégralement, de sorte que les défendeurs seront condamnés in solidum au paiement de l’indemnité d’occupation, ce tant qu’ils se maintiendront ensemble dans les lieux.

En cas de départ en revanche des lieux après la résiliation du bail de l’un des occupants, seul celui qui se maintient dans les lieux, unique responsable de l’occupation illicite, reste en effet tenu du paiement de l’indemnité d’occupation.

En conséquence, Madame [P] [U] [N] et Monsieur [J] [U] seront condamnés in solidum, tant qu’ils se maintiendront ensemble dans les lieux, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du terme de mars 2024 à la date de la libération des lieux, égale au montant de la redevance qui aurait été due si le bail s’était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

Madame [P] [U] [N] et Monsieur [J] [U], parties perdantes, supporteront conjointement à concurrence de moitié chacun la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société HENEO les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. Madame [P] [U] [N] et Monsieur [J] [U] seront condamnés chacun à lui payer la somme de 50 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 2 novembre 2018 entre la société HENEO et Madame [P] [U] [N] et Monsieur [J] [U] concernant le logement situé au [Adresse 2] à la date du 28 février 2024,

ORDONNE en conséquence à Madame [P] [U] [N] et Monsieur [J] [U] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

RAPPELLE que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE conjointement à concurrence de moitié chacun Madame [P] [U] [N] et Monsieur [J] [U] à verser à la société HENEO la somme de 1153,71 € due lors de la résiliation du bail, terme de février 2024 inclus, au titre de l’arriéré de redevances, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision,

CONDAMNE Madame [P] [U] [N] et Monsieur [J] [U] à verser à la société HENEO une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui de la redevance qui aurait été due si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme de mars 2024 et jusqu’à la date de la libération des lieux, laquelle sera due in solidum tant qu’ils se maintiendront ensemble dans les lieux, et sera supportée uniquement, en cas de départ de l’un des occupants après la résiliation du bail, par celui qui se maintient seul dans les lieux,

DEBOUTE la société HENEO de ses autres demandes,

CONDAMNE Madame [P] [U] [N] et Monsieur [J] [U] à verser chacun à la société HENEO une somme de 50 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile soit 100 € au total,

CONDAMNE Madame [P] [U] [N] et Monsieur [J] [U] conjointement à concurrence de moitié chacun aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection