TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NANTERRE

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

26 Mai 2025

N° R.G. : N° RG 21/06132 – N° Portalis DB3R-W-B7F-WZNT

N° Minute : 25/

AFFAIRE

[X] [I], [Z] [I]

C/

Société HSBI

Copies délivrées le :

DEMANDEURS

Monsieur [X] [I]

1 impasse de la Soulade

31380 MONTPITOL

représenté par M^e Arnault BENSOUSSAN, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 408

Monsieur [Z] [I]

24 rue de l’Eau Vive

56890 SAINT-AVE

représenté par M^e Arnault BENSOUSSAN, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 408

DEFENDERESSE

Société HSBI

55 rue Jean Longuet

92290 CHATENAY-MALABRY

représentée par Maître Serge MONEY de la SELARL ORMILLIEN MONEY, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E0188

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 01 Avril 2025 en audience publique devant :

Elisette ALVES, Vice-Président, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Elisette ALVES, Vice-Président

Anne-Laure FERCHAUD, Juge

Carole GAYET, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Maeva SARSIAT, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous signature privée du 30 octobre 2014, M. [X] [I] et M. [Z] [I] ont donné à bail commercial à la société HSBI, pour une durée de neuf années, une boutique, une cave et trois emplacements de stationnement correspondant aux lots n°2, 38 et 74 d’un immeuble situé 55, rue Longuet à CHATENAY MALABRY (92290), afin qu’elle y exerce une activité de « vente, achat, location et transactions immobilières et commerciales ainsi que toutes activités connexes », moyennant le règlement d’un loyer annuel fixé à la somme de 15.000 euros en principal, payable mensuellement et d’avance.

Un différend a opposé les parties à la suite d’un dégât des eaux survenu dans les lieux loués.

Par jugement du 17 août 2022 (RG : 20/03423), ce tribunal a débouté la société HSBI des demandes indemnitaires introduites le 29 mai 2020 à l’encontre des bailleurs.

Alors que cette instance était pendante, reprochant à la société HSBI de ne pas avoir acquitté les loyers et accessoires à l’échéance contractuelle, M. [X] [I] et M. [Z] [I] (ci-après les consorts [I]) l’ont fait assigner devant ce tribunal par exploit du 08 juillet 2021 aux fins essentiellement de voir juger régulière la saisie conservatoire pratiquée le 17 juin 2021sur son compte bancaire ouvert dans les livres de la SOCIETE GENERALE et de la voir condamner au paiement de la somme de 6.686,40 euros au titre de l’arriéré locatif, outre la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Par ordonnance en date du 11 avril 2022, le juge de la mise en état a rejeté la demande formée par les bailleurs de jonction de cette seconde instance enrôlée sous le RG : 21/06132 avec l’instance initiale enrôlée sous le RG : 20/03423 et constaté l’incompétence du tribunal pour statuer sur la régularité de la saisie conservatoire pratiquée au préjudice de la société HSBI à hauteur de 6.686,40 euros le 17 juin 2021 entre les mains de la SOCIETE GENERALE.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 18 septembre 2023 les consorts [I] demandent au tribunal, de :

CONDAMNER la société HSBI à payer à Messieurs [X] et [Z] [I] la somme de 23.511,38 € au titre des loyers et charges impayés,

CONDAMNER la société HSBI à payer à Messieurs [X] et [Z] [I] la somme de 15.725,41 € au titre des intérêts contractuels, outre intérêts au taux contractuel jusqu’au jour de l’entier règlement,

CONDAMNER la société HSBI à payer à Messieurs [X] et [Z] [I] la somme de 1.238 € au titre de la taxe foncière 2022,

PRONONCER la résiliation du contrat de bail commercial signé le 30 octobre 2014, aux torts exclusifs de la société HSBI au 28 février 2023,

A titre très subsidiaire

PRONONCER la résiliation à la date du jugement :

— dire et juger que la somme de 23.51138 € due au titre des loyers sera à parfaire selon l‘article 10 des conditions particulières du contrat de bail commercial et la somme de 15.725,41 € due au titre de la clause pénale sera à parfaire selon l‘article X des conditions générales du contrat de bail commercial,

— condamner la société HSBI à titre de dommages-intérêts à payer au prorata le montant équivalent à la taxe foncière exigible pour l’année 2023,

DEBOUTER la société HSBI de sa demande de délai dans l’attente de trouver un autre local,

EN CONSEQUENCE :

ORDONNER l’expulsion des lieux de la société HSBI ou de tout occupant de son chef,

FIXER le montant de l’indemnité d‘occupation à la somme de 2.849,06 € , ce montant étant dû jusqu‘à la libération totale des lieux,

Vu l’article 1240 du Code Civil,

CONDAMNER la société HSBI à payer à Messieurs [X] et [Z] [I] la somme de 5.000 € (2.500 € chacun) a titre de dommages et intérêts au titre du préjudice moral,

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

CONDAMNER la société HSBI à payer à Messieurs [X] et [Z] [I] la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais de la saisie conservatoire.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 24 juillet 2023, la société HSBI demande au tribunal, de :

RECEVOIR l’intégralité des moyens et prétentions de la société HSBI,

CONSTATER que la clause résolutoire n’est pas acquise,

CONSTATER que Messieurs [I] ne justifient ni du principe, ni du quantum de leurs demandes,

JUGER que la société HSBI est bien fondée à s’opposer aux sommes réclamées,

En conséquence,

DEBOUTER Messieurs [I] de l’intégralité de leurs demandes,

Reconventionnellement,

CONDAMNER Messieurs [I] chacun à payer la somme de 2.500,00 pour manquement de leur obligation de loyer et de bonne foi,

CONDAMNER Messieurs [I] chacun à payer la somme de 2500,00 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

En tout état de cause,

CONDAMNER Messieurs [I] à verser à la société HSBI, chacun la somme de 3.500,00 euros au titre de l’article 700 du Code procédure civile,

CONDAMNER Messieurs [I] chacun aux entiers dépens.

Ainsi que le permet l’article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer aux conclusions précitées des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 26 avril 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

Il sera préalablement rappelé que les demandes tendant à voir « dire et juger », « recevoir », « constater » et «juger » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, lorsqu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n’étant en réalité que la redite des moyens invoqués, et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement, sur lesquelles il n’y a donc pas lieu de statuer.

La demande subsidiaire des consorts [I] relative au quantum des loyers et de la clause pénale en fonction des conditions du bail liant les parties constitue quant à elle une véritable prétention en dépit de l’emploi erroné des termes « dire et juger » en lieu et place de « ordonner », sur laquelle il sera statué.

Par ailleurs, il convient de préciser que les conventions conclues avant le 1er octobre 2016, telles que le bail qui lie les parties, restent soumises aux dispositions du code civil dans leur rédaction antérieure à la réforme du droit des contrats résultant de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février2016.

I – Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif

Les consorts [I] sollicitent que la société HSBI soit condamnée à leur payer la somme de 23.511,38 euros au titre des loyers et charges impayés, la somme de 15.725,41 euros au titre des intérêts contractuels outre intérêts au taux contractuel jusqu’au jour de l’entier règlement et la somme de 1.238 euros au titre de la taxe foncière 2022. Ils fondent leurs demandes sur les termes du contrat signé, qui constitue la loi des parties. Ils expliquent, s’agissant du montant du loyer, que le bail stipule une clause d’indexation automatique, justifiant le rappel d’actualisation formulé. Ils ajoutent que faute d’avoir saisi le juge de la mise en état, la défenderesse ne peut prétendre leur opposer une quelconque prescription de ce chef ou incompétence du tribunal, d’autant que celui-ci n’est pas saisi d’une demande de fixation du loyer révisé telle que prévue par l’article R145-23 alinéa 1 du code de commerce. Concernant les intérêts contractuels fixés à 10% par le bail, ils répliquent à la société HSBI que le juge n’a pas le pouvoir de supprimer la clause afférente, que cette clause pénale ne saurait revêtir un caractère excessif puisqu’elle a été librement acceptée par le preneur qui est un professionnel de l’immobilier et que les bailleurs ont bien fait diligence pour tenter d’obtenir le paiement des sommes dues. Enfin, concernant la taxe foncière, ils font valoir qu’ils produisent le bordereau des sommes dues pour l’année 2022.

La société HSBI résiste à ces demandes en invoquant, à titre liminaire, une fin de non-recevoir fondée sur le principe d’Estoppel, selon lequel nul ne peut se contredire dans une même instance, au détriment d’autrui (Pourvoi n°06-19841). Elle reproche aux demandeurs d’avoir, de mauvaise foi, supprimé la pièce n°19 « Décompte du complément de loyer » dans ses conclusions récapitulatives, dont elle avait souligné le caractère insuffisant dans ses écritures en défense. Selon elle, les demandeurs ne pouvaient modifier leur bordereau de pièces communiquées.

Elle conteste par ailleurs le quantum des sommes réclamées au titre des loyers, considérant que les bailleurs ne justifient pas de la réalité de leur créance, ni d’avoir procédé à des relances pour lui permettre d’acquitter les sommes dont elle serait redevable. Elle se prévaut des termes de l’article R145-23 du code de commerce selon lequel le juge des loyers commerciaux a compétence exclusive pour fixer le montant du loyer révisé, pour s’opposer à la fixation du loyer révisé à compter du 17 novembre 2020. Elle soutient avoir saisi le juge de la mise en état d’une exception de procédure en son temps, excluant que le tribunal puisse statuer de ce chef. Elle ajoute que l’article R145-20 du même code précise que le nouveau prix est dû à compter de la demande et qu’en application de l’article L145-60 du même code, la prescription en la matière est de deux années. Elle en déduit qu’à supposer que le tribunal retienne sa compétence, seules les indexations portant sur les années 2022 et 2023 pourraient être accueillies. Elle affirme enfin que le décompte produit n’est pas suffisamment probant, d’autant que les bailleurs ont attendu 2023 pour réclamer un arriéré locatif depuis 2018.

Elle s’oppose également au paiement des intérêts conventionnels chiffrés à la somme de 15.725,41 euros eu égard à la contestation de l’arriéré de loyers, d’une part, à l’absence de décompte expliquant la méthode de calcul, d’autre part. Elle invoque, de plus, les dispositions de l’article 1231-5 du code civil pour demander au tribunal de débouter les bailleurs de ce chef de demande, compte tenu du caractère excessif de la sanction contractuelle prévue et de l’absence de préjudice des demandeurs.

Si elle conclut au débouté de l’ensemble des demandes formées à son encontre, au terme du dispositif de ses conclusions, elle ne développe aucun moyen pour s’opposer au paiement de la taxe foncière dans la partie « discussion » de ses écritures.

Sur le moyen tiré du principe d’Estoppel

Il est constant que nul ne peut se contredire au détriment d’autrui au cours d’une même procédure.

L’article 768 du code de procédure civile dispose quant à lui que les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation.

Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Selon l’article 15 du même code, les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacune soit à même d’organiser sa défense.

Enfin, les articles 788, ainsi que 132 à 135 du même code précisent que le juge de la mise en état exerce tous les pouvoirs nécessaires à la communication, à l’obtention et à la production des pièces.

En l’espèce, le fait que les bailleurs ont entendu supprimer une pièce de leur bordereau de pièces communiquées n’est pas contraire au principe selon lequel nul ne peut se contredire au détriment d’autrui au cours d’une même procédure.

En effet, les bailleurs ont pu adapter leur argumentation en fonction des arguments développés par la défenderesse, sans déloyauté.

En outre, la société HSBI ne conteste pas que la pièce n°19 litigieuse lui a été communiquée en son temps à l’appui de l’assignation, de sorte qu’elle pouvait elle-même la verser à l’appui de ses dernières conclusions si elle lui paraissait indispensable.

Ce moyen ne peut donc prospérer.

Sur le moyen fondé sur la compétence exclusive du juge des loyers commerciaux pour statuer sur le loyer révisé et la prescription biennale

Selon l’article 789 1° et 6° du code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les exceptions de procédure et pour statuer sur les fins de non-recevoir.

L’article 122 du même code précise que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article R145-23 du code de commerce dispose que les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace.

Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l’alinéa précédent.

Aux termes de l’article L145-60 du même code, toutes les actions exercées en vertu du statut des baux commerciaux se prescrivent par deux ans.

En l’espèce, la société HSBI n’a pas saisi le juge de la mise en état d’une exception d’incompétence au profit du juge des loyers commerciaux chargé de statuer sur le loyer révisé, ni d’une fin de non-recevoir fondée sur la prescription biennale applicable aux actions fondées non pas sur le droit commun mais sur le statut des baux commerciaux.

Contrairement à ce qu’elle soutient, la lecture de l’ordonnance du juge de la mise en état en date du 11 avril 2022, à l’encontre de laquelle elle n’établit pas avoir interjeté appel, démontre que l’exception de procédure qu’elle a élevée en son temps portait sur l’incompétence du tribunal pour statuer sur la validité de la mesure conservatoire pratiquée à son encontre.

Les moyens fondés sur l’incompétence du tribunal pour statuer sur le montant du loyer révisé et la prescription partielle de l’action en paiement d’un complément de loyer seront en conséquence rejetés.

Sur le bien-fondé de la demande de paiement des consorts [I]

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Selon l’article 1315 du code civil, dans sa rédaction applicable à la cause, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En application de l’article 1134 du même code, dans sa rédaction applicable à la cause, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

L’article 1728 2° du même code dispose quant à lui que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 1226 du même code, dans sa rédaction applicable à la cause indique que la clause pénale est celle par laquelle une personne, pour assurer l’exécution d’une convention, s’engage à quelque chose en cas d’inexécution.

L’article 1152 du même code, dans sa rédaction applicable à la cause, précise que quant à lui que lorsque la convention porte que celui qui manquera de l’exécuter payera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte, ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire, toute stipulation contraire étant réputée non écrite.

En l’espèce, l’article « VII- LOYER B » des conditions générales du bail signé le 30 octobre 2014 stipule que le « loyer variera tous les ans, à la date anniversaire de prise d’effet du bail, proportionnellement en fonction de la variation de l’indice des loyers commerciaux (ILC) publié trimestriellement par l’Institut National de la Statistique et des Etudes Economiques ou sur tout indice qui lui sera substitué.

Pour la première indexation, l’indice pris pour base sera le dernier indice connu à la date d’effet du présent bail, tel qu’indiqué aux conditions particulières, et l’indice de comparaison sera celui du même trimestre de l’année suivante. Pour les indexations ultérieures, l’indexation interviendra en prenant pour indice de base, l’indice de comparaison ayant servi à la précédente indexation et pour indice de comparaison, l’indice du même trimestre de l’année suivante.

La présente clause d’échelle mobile ne sera pas exclusive de la faculté pour chacune des parties de demander la révision du loyer en application des article L145-37, L145-38 et L145-39 du code de commerce.

Le réajustement du loyer s’effectuera de plein droit, sans aucune formalité, automatiquement, chaque année à la date anniversaire de prise d’effet du bail, selon la variation en plus ou en moins de l’indice des loyers commerciaux tel que publié trimestriellement par l’INSEE. Le fait de ne pas avoir immédiatement ajusté le loyer n’entrainera aucune déchéance dans le droit du bailleur à réclamer l’application ultérieure de l’indice avec effet rétroactif.

(…)

En tout état de cause, le supplément de loyer ainsi déterminé sera exigible immédiatement et automatiquement.

La présente clause d’indexation constitue une clause essentielle et déterminante, sans laquelle le BAILLEUR n’aurait pas contracté. »

L’article 6 des conditions particulières dudit bail stipule que la première indexation du loyer annuel fixé à 15.000 euros augmenté des charges impôts et taxes prévus par l’article IX des conditions générales (dont l’impôt foncier), payable mensuellement et d’avance le premier jour de chaque mois, interviendra le 1er novembre 2015. L’article 10 des mêmes conditions précise que l’indice de base est celui du 2ème trimestre 2014 (108,50) et que l’indice de comparaison sera le même indice de l’année suivante.

L’article « X – CLAUSE RESOLUTOIRE » des conditions générales du bail signé le 30 octobre 2014 prévoit en son alinéa 7 que « à défaut de paiement d’un seul terme du loyer, il sera perçu, après un mois de retard, un intérêt de retard de 10% par mois ».

Les termes clairs et précis du bail, exclusifs d’interprétation, constituent la loi des parties et s’imposent au tribunal.

L’arriéré locatif dont le paiement est poursuivi pour un montant de 23.511,38 euros correspondant aux indexations de loyers non réglées depuis le 1er novembre 2018, augmentées des loyers et accessoires impayés pour la période du 1er septembre 2022 au 1er mars 2023, déduction faite des loyers non indexés acquittés.

Contrairement à ce que soutient la défenderesse, les bailleurs ne poursuivent en effet pas la fixation d’un loyer révisé, lequel est strictement défini aux articles L145-37 et suivants du code de commerce, mais le paiement du loyer indexé en application de la clause d’indexation automatique prévue par le bail.

Les écritures des bailleurs précisent les modalités de calcul desdits loyers indexés dus, sans que la défenderesse ne critique autrement les indices de référence appliqués.

La société HSBI ne démontre par ailleurs pas avoir acquitté lesdites indexations malgré leur caractère automatique prévu par le bail, non plus que les loyers courants à compter de septembre 2022.

En outre, les bailleurs produisent le bordereau d’appel de la taxe foncière 2022 pour un montant de 1.238 euros.

Les consorts [I] justifient donc d’une créance certaine, liquide et exigible d’un montant de 24.749,38 euros (23.511,38 + 1.238) au titre des loyers indexés, accessoires dus au 1er mars 2023 augmenté de la taxe foncière 2022.

Concernant les intérêts conventionnels, le tribunal relève que la clause instituant un intérêt mensuel de 10% est incluse dans une clause relative à la mise en œuvre de la clause résolutoire du bail et qu’il n’est pas prévu que cet intérêt serait dû en cas de résiliation judiciaire du bail (contrairement à ce qui est expressément stipulé au paragraphe suivant concernant la conservation du dépôt de garantie à titre d’indemnité conventionnelle).

Partant, sans qu’il soit nécessaire de modérer cette stipulation au motif qu’elle constituerait une clause pénale, cet intérêt conventionnel sera écarté puisque les bailleurs ne poursuivent pas la mise en œuvre de la clause résolutoire, seul le taux d’intérêt légal pouvant être appliqué à compter de l’assignation en application de l’article 1231-6 du code civil.

*

En conséquence de l’ensemble de ce qui précède, la société HSBI sera condamnée à payer aux consorts [I] la somme de 24.749,38 euros (23.511,38 + 1.238) au titre des loyers indexés, accessoires et taxe foncière 2022 dus pour la période du 1er novembre 2018 au 1er mars 2023, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 08 juillet 2021.

II – Sur la demande de résiliation judiciaire du bail est ses conséquences

Les consorts [I] demandent au tribunal de prononcer la résiliation judiciaire du bail en raison des manquements graves et persistants de la société HSBI à son obligation essentielle de paiement des loyers et accessoires à l’échéance contractuelle. Ils invoquent aussi le refus de la défenderesse de déposer son enseigne lors de l’exécution des travaux de ravalement malgré les termes du bail.

Ils sollicitent que la résiliation soit prononcée à effet du 28 février 2023 ainsi que l’autorise la jurisprudence (Pourvoi n°07-15338) et, subséquemment, que le tribunal ordonne son expulsion et la condamne au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à la restitution des locaux par remise des clés tel que contractuellement convenue, c’est-à-dire fixée au double du loyer normal non révisable, augmenté des accessoires, soit à la somme de 2.849,06 euros par mois. Ils fondent leur demande sur les termes du bail ainsi que sur les articles 1103, 1217 et 1227 du code civil. Ils s’opposent à l’octroi de délais pour quitter les lieux.

La société HSBI résiste à ces demandes en réitérant sa contestation du bien-fondé des demandes financières formées à son encontre et son reproche aux bailleurs de ne pas l’avoir mise en demeure de régler l’arriéré locatif argué comme dû, mais aussi d’avoir attendu avant de réclamer lesdites sommes en justice. En outre, elle fait grief aux demandeurs de ne pas se référer à un commandement de payer délivré en raison de la violation de manquements contractuels, indispensable selon elle en application de l’article X du bail. Elle affirme qu’elle n’était ainsi pas en mesure de connaître le montant des sommes dont elle était réellement redevable. A titre subsidiaire, si la résiliation du bail était néanmoins prononcée, elle sollicite un délai pour pouvoir se réinstaller. Elle conteste aussi devoir régler une indemnité d’occupation puisqu’aucun commandement de payer visant la clause résolutoire du bail ne lui a été délivré.

Selon l’article 1184 du code civil, dans sa rédaction applicable au présent litige, la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement. Dans ce cas, le contrat n’est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté, a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts. La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.

En application de l’article 1134 du même code, dans sa rédaction applicable à la cause, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites, qu’elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise et qu’elles doivent être exécutées de bonne foi.

Il résulte de l’article 1741 du même code le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

Il est constant que sauf stipulation contraire la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice sans qu’une mise en demeure préalable soit nécessaire. Le manquement contractuel doit présenter toutefois une gravité suffisante pour justifier de résiliation du bail.

L’article 1728 2° du même code dispose quant à lui que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il résulte de ce qui précède que la société HSBI a manqué à son obligation essentielle de régler les loyers et accessoires (y compris l’impôt foncier 2022) à l’échéance contractuelle, outre les indexations de loyers convenues dont le caractère automatique et les modalités de calcul étaient expressément définies au bail, excluant que la défenderesse puisse faire grief aux bailleurs d’avoir été dans l’impossibilité de les calculer, d’une part, et d’avoir tardé à les lui réclamer, d’autre part.

Au regard des termes clairs et précis du bail, exclusifs d’interprétation, qui constituent la loi des parties et s’imposent au tribunal, mais aussi de la défaillance persistante de la défenderesse dans le paiement des loyers courants en cours de procédure, il convient de tirer les conséquences des manquements graves et persistants à son obligation de paiement des loyers et accessoires et de prononcer la résiliation judiciaire du bail à effet du 28 février 2023, aux torts exclusifs de la société HSBI.

Il y a également lieu d’ordonner à la société HSBI, et à tous occupants de son chef, de libérer les lieux loués et, à défaut de départ volontaire passé le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement, de dire qu’il pourra être procédé à leur expulsion avec le concours de la force publique dans les conditions fixées au dispositif ci-après.

En outre, l’occupation des lieux par la société HSBI, devenue occupant sans droit ni titre, causant nécessairement un préjudice aux consorts [I], elle sera condamnée à verser une indemnité d’occupation à compter du 1er mars 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux avec remise des clefs.

Cette indemnité d’occupation, fondée sur l’article 1382 ancien devenu 1240 du code civil qui dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer, tend à réparer le préjudice subi par les bailleurs, qui sont privés de la libre disposition de leur bien. Elle sera fixée, ainsi que le demandent les bailleurs, dans les termes du bail, au double du loyer dû à la date de résiliation judiciaire, augmenté des charges, mais non révisable tel que stipulé au bail, soit à la somme de 2.849,06 euros par mois, cette indemnité étant exigible le 1er de chaque mois à compter rétroactivement du 1er mars 2023.

III – Sur la demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral des bailleurs

Les consorts [I] demandent au tribunal de condamner la société HSBI au paiement de la somme de 2.500 euros chacun, soit 5.000 euros au total à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi du fait de la crainte de ne pas recouvrer les sommes dues et de la soumission aux contestations indues de la société HSBI.

La défenderesse leur oppose que les parties étant liées contractuellement, les bailleurs ne peuvent invoquer la responsabilité délictuelle pour obtenir le versement de dommages et intérêts en raison des défaillances du preneur dans l’exécution du bail (Pourvois n°99-19156 et n°17-25672). Elle ajoute qu’ils ne caractérisent pas la réalité et le quantum du préjudice dont ils demandent l’indemnisation, excluant que leur demande puisse être accueillie.

Selon l’article 768 du code de procédure civile, les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation.

Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

En application de l’article 9 du même code, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, aucun fondement juridique n’est invoqué au soutien de la demande indemnitaire formée par les demandeurs, tel que requis par l’article 768 du code de procédure civile.

De plus, la réalité et le quantum du préjudice invoqué ne sont pas démontrés.

En conséquence, les consorts [I] seront déboutés de leurs demandes indemnitaires respectives.

IV – Sur la demande de condamnation des consorts [I] pour procédure abusive

Reconventionnellement, la société HSBI sollicite l’allocation de la somme de 5.000 euros pour manquement des bailleurs à la bonne foi contractuelle et 5.000 euros pour procédure abusive.

Les bailleurs n’ont pas conclu sur ces demandes indemnitaires.

Selon l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable à la cause, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites, qu’elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise et qu’elles doivent être exécutées de bonne foi.

Il est constant que la bonne foi est présumée.

Par ailleurs l’article 32-1 du code de procédure civile dispose que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

L’article 1240 du code civil précise quant à lui que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Sur ce fondement, il incombe à la partie demanderesse de rapporter la triple preuve de l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien causal entre les deux.

En application de ces textes, l’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol (Pourvoi n°93-14.485 ; n°11-15.473 ; n°13-14.673). La légèreté blâmable ou la faute non grossière peuvent également être sanctionnées (Pourvoi n°83-16.994).

Enfin, l’article 9 du code de procédure civile précise qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il ressort des développements précédents que les bailleurs ont obtenu gain de cause. Il en résulte qu’aucune mauvaise foi ne peut être retenue à leur encontre dans le cadre de l’exécution du bail liant les parties, d’une part, et qu’aucune légèreté blâmable ou intention de nuire ne peut leur être imputée à l’occasion de l’introduction de la présente instance.

A titre surabondant, la société HSBI ne justifie pas de la réalité et du quantum des préjudice qu’elle allègue avoir subis.

En conséquence, elle sera déboutée de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles en paiement de dommages et intérêts.

V – Sur les mesures accessoires

Sur les dépens

Selon l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, la société HSBI, qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance, qui comprendront les frais de saisie conservatoire pratiquée par les bailleurs entre les mains de la SOCIETE GENERALE, en garantie de leur créance.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 du code de procédure civile précise que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Les circonstances d’équité justifient que la défenderesse soit condamnée à verser au bailleurs la somme de 3.000 euros (1.500 euros chacun) au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du code de procédure civile ajoute que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature du présent litige, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la société HSBI à payer à M. [X] [I] et M. [Z] [I] la somme de 24.749,38 euros au titre des loyers indexés, accessoires et taxe foncière 2022 dus pour la période du 1er novembre 2018 au 1er mars 2023, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 08 juillet 2021,

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail commercial portant sur les lots n°2, 38 et 74 de l’immeuble situé 55, rue Longuet à CHATENAY MALABRY (92290), aux torts de la société HSBI à effet du 28 février 2023,

ORDONNE, à défaut de libération volontaire des lieux loués par la société HSBI dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement, qu’il soit procédé à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, des locaux sis 55, rue Longuet à CHATENAY MALABRY (92290), avec le concours de la Force publique et d’un serrurier si besoin est,

ORDONNE en tant que de besoin, le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués aux frais, risques et périls de la société HSBI, après avoir été listés, décrits avec précision et photographiés par l’huissier chargé de l’exécution,

FIXE l’indemnité d’occupation due par la société HSBI à compter du 1er mars 2022 et jusqu’à la libération des lieux par la remise des clés à la somme de 2.849,06 euros par mois, cette indemnité étant exigible le 1er de chaque mois à compter rétroactivement du 1er mars 2023,

DEBOUTE M. [X] [I] et M. [Z] [I] du surplus de leurs demandes,

DEBOUTE la société HSBI de ses demandes reconventionnelles,

CONDAMNE la société HBSI à payer à M. [X] [I] et M. [Z] [I] la somme de 3.000 euros (1.500 euros chacun) en application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la société HSBI aux dépens de l’instance, qui ne comprendront les frais de la saisie conservatoire pratiquée par M. [X] [I] et M. [Z] [I] entre les mains de la SOCIETE GENERALE, en garantie de leur créance,

REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Signé par Elisette ALVES, Vice-Président et par Maeva SARSIAT, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,