TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

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N° RG 25/51921

N° Portalis 352J-W-B7J-C65I5

N° : 3

Assignation du :

25 Février 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 21 mai 2025

par Marie-Hélène PENOT, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, tenant l’audience publique des référés par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Paul MORRIS, Greffier.

DEMANDERESSE

Société PORTFOLIO INVESTISSEMENTS

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Maître Bruno BARRILLON, avocat au barreau de PARIS – #R0054

DEFENDERESSE

Société R2 COMMERCE

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Katia YVER, avocat au barreau de PARIS – #G0014

DÉBATS

A l’audience du 16 Avril 2025, tenue publiquement, présidée par Marie-Hélène PENOT, Juge, assistée de Paul MORRIS, Greffier,

Par acte du 19 avril 2023, la société à responsabilité limitée PORTFOLIO INVESTISSEMENTS a donné à bail commercial à la société par actions simplifiée R 2 DIFFUSION des locaux situés [Adresse 2], moyennant un loyer annuel en principal de 48 000 euros, hors charges et hors taxes, payable d’avance à une fréquence trimestrielle.

Par l’effet d’un avenant signé le 12 juin 2023, la société par actions simplifiée R2 COMMERCE s’est substituée à la société R 2 DIFFUSION en qualité de preneur à bail à compter rétroactivement du 19 avril 2023.

Par acte extrajudiciaire délivré le 22 novembre 2024, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme de 31684,07 euros au titre de l’arriéré locatif, augmenté du coût de l’acte.

Par exploit extrajudiciaire délivré le 25 février 2025, la société PORTFOLIO INVESTISSEMENTS a fait assigner la société R2 COMMERCE devant la juridiction des référés, aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ;

— ordonner l’expulsion de la société R2 COMMERCE et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est,

— ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée ;

— condamner la société R2 COMMERCE à payer à la société PORTFOLIO INVESTISSEMENTS la somme provisionnelle de 47 745,56 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er trimestre 2025 inclus ;

— condamner la société R2 COMMERCE au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle de 6700 euros à compter du 22 décembre 2024 et jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l’expulsion du défendeur ;

— condamner la société R2 COMMERCE au paiement d’une somme de 7162 euros au titre de la clause pénale ;

dire que le dépôt de garantie demeurera acquis au bailleur ;

— condamner la société R2 COMMERCE au paiement d’une somme de 3000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris le coût du commandement.

A l’audience du 16 avril 2025, la société PORTFOLIO INVESTISSEMENTS a, par l’intermédiaire de son conseil, actualisé le quantum de ses demandes de provision à 40 399,80 euros au titre de l’arriéré locatif incluant le terme du deuxième trimestre 2025 et à 6060 euros au titre de la clause pénale. Maintenant le surplus des prétentions de son exploit introductif d’instance et les moyens qui y sont contenus, elle a précisé s’opposer à la demande reconventionnelle de délais de paiement, exposant être créancière de sommes à l’égard de la société R2 COMMERCE en exécution d’autres engagements contractuels, et soulignant que les exigences du franchiseur de la défenderesse lui sont inopposables.

Aux termes de ses conclusions oralement soutenues, la société R2 COMMERCE sollicite à titre principal la suspension des effets de la clause résolutoire et le bénéfice de délais de paiement, à titre subsidiaire la réduction des demandes de provision.

Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS

— Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail comprend une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat à défaut de paiement d’un seul terme de loyer ou d’inexécution d’une clause quelconque du contrat et un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Il n’est soulevé aucune contestation quant aux conditions de délivrance et quant aux mentions du commandement de payer, lequel porte sur la somme de 31684,07 euros correspondant à l’arriéré de loyer et charges incluant l’échéance du quatrième trimestre 2024.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Sur les demandes de provision et la demande reconventionnelle de délais de paiement

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l’article L145-41 alinéa second, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues, dans la limite de deux années.

Selon le décompte versé aux débats, dont le quantum n’est pas contesté par la preneuse, le solde de la dette s’élève à la somme de 40399,80 euros au 1er avril 2025, ce montant incluant l’échéance de loyer afférente au deuxième trimestre 2025.

Aussi la société R2 COMMERCE sera-t-elle condamnée à verser à la société PORTFOLIO INVESTISSEMENTS la somme de 40399,80 euros à titre provisionnel.

La société R2 COMMERCE sollicite de se voir autoriser à apurer sa dette dans un délai de vingt-quatre mois ; la bailleresse s’y oppose, soulignant l’endettement de sa débitrice en exécution d’autres obligations et l’inopposabilité à son égard des rapports entre la défenderesse et son franchiseur.

La société défenderesse verse aux débats un bilan comptable établissant que le chiffre d’affaires dégagé durant l’exercice 2024 représente près de 150% de celui de l’exercice 2023, le résultat d’exploitation demeurant toutefois déficitaire sur les deux exercies. Elle produit en outre des rapports de vente démontrant que son activité hivernale a été notablement plus modeste que la même activité durant les périodes de printemps et d’été, ce qui correspond à la saisonnalité de son activité centrée sur un produit frais. Enfin, les échanges communiqués font état de son intention de céder son commerce.

Il est ainsi vraisemblable que la temporalité du prononcé de la présente décision coïncide avec un regain d’activité du commerce exploité dans les locaux, permettant d’augurer de sa capacité à honorer un échéancier à tout le moins durant le temps nécessaire à la recherche d’un éventuel repreneur.

Par ailleurs, la société bailleresse ne fait état d’aucun élément de nature à démontrer que l’octroi de délais de paiement serait de nature à lui porter gravement préjudice.

Dès lors, la demande de délai de paiement peut être accueillie et les effets de la clause résolutoire seront suspendus durant le délai accordé.

A défaut de respect de ce délai, la clause résolutoire reprendra son plein effet. L’expulsion du preneur sera ordonnée, et le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Le cas échéant, l’indemnité d’occupation à titre provisionnel sera égale au montant du dernier loyer tel qu’il résulterait de la poursuite du contrat outre les charges, jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés, la fixation d’une part d’indemnité d’occupation supérieure au revenu locatif -susceptible de s’analyser en une clause pénale pouvant donner lieu à réduction par le juge du fond- ne pouvant être accueillie par le juge des référés, juge de l’évidence.

La clause pénale contractuelle dont il est demandé de faire application est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point. La clause du bail relative au dépôt de garantie s’analyse également comme une clause pénale ; par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur les mesures accessoires

L’article 491 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant, la société R2 COMMERCE doit supporter la charge des dépens conformément aux dispositions sus-visées.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société R2 COMMERCE ne permet d’écarter la demande de la société PORTFOLIO INVESTISSEMENTS formée sur le fondement des dispositions sus-visées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1000 euros en raison de la précarité de la situation financière de la société défenderesse.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS la réunion des conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 22 décembre 2024 ;

CONDAMNONS par provision la société R2 COMMERCE à payer à la société PORTFOLIO INVESTISSEMENTS la somme de quarante mille trois cent quatre-vingt-dix-neuf euros et quatre-vingt centimes (40399,80 euros) à valoir sur les loyers, charges et accessoires arriérés arrêtés au 1er avril 2025 (deuxième trimestre 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes de provision ;

SUSPENDONS rétroactivement les poursuites et les effets de la clause résolutoire, sous la condition que la société R2 COMMERCE verse à la société PORTFOLIO INVESTISSEMENTS la somme de quarante mille trois cent quatre-vingt-dix-neuf euros et quatre-vingt centimes (40399,80 euros) en vingt-trois versements mensuels d’un montant de mille six cent quatre-vingt (1680 euros) suivis d’un versement du solde, chaque paiement devant intervenir au plus tard le 5 de chaque mois à partir du mois suivant la signification de la présente décision ;

DISONS qu’à défaut de respect du délai accordé ou à défaut de paiement à bonne date des échéances de loyers, charges et accessoires courants, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception :

— l’intégralité de la dette sera immédiatement exigible,

— les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,

— la clause résolutoire produira son plein et entier effet,

— il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à l’expulsion de la société R2 COMMERCE des lieux loués qu’elle occupe [Adresse 2] et de tous occupants de son chef,

— la société R2 COMMERCE devra payer à la société PORTFOLIO INVESTISSEMENTS, à titre de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation, une somme égale au montant du loyer mensuel résultant du bail, sans majoration, outre les charges, taxes et accessoires, à compter de la date de prise d’effet de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par l’expulsion des occupants ou la remise des clés ;

le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera réglé par les dispositions du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS la société R2 COMMERCE aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement délivré le 22 novembre 2024 ;

CONDAMNONS la société R2 COMMERCE à payer à la société PORTFOLIO INVESTISSEMENTS la somme de mille euros (1000 euros) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toutes les autres demandes des parties ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 6] le 21 mai 2025

Le Greffier, La Présidente,

Paul MORRIS Marie-Hélène PENOT