TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [W] [O]

M^e Julien QUIENE

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Fabrice [Localité 6]

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/08241 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5YNQ

N° MINUTE : 1

JUGEMENT

rendu le 22 mai 2025

DEMANDEUR

Etablissement public [Localité 5] HABITAT-OPH,

[Adresse 4]

représenté par Maître Fabrice POMMIER de l’ASSOCIATION AMIGUES, AUBERTY, JOUARY & POMMIER, avocats au barreau de PARIS,

DÉFENDERESSES

Madame [W] [O],

[Adresse 1]

non comparante, ni représentée

Madame [G] [C] [O],

[Adresse 1]

comparante en personne assistée de M^e Julien QUIENE, avocat au barreau de PARIS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Karine METAYER, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 11 mars 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 22 mai 2025 par Karine METAYER, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 22 mai 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/08241 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5YNQ

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat sous seing privé en date du 15 juin 1992, EPIC [Localité 5] HABITAT OPH a donné à bail à Monsieur [M] [O] un ensemble immobilier composé d’un appartement à usage d’habitation et d’une cave, situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel initial de 670 francs, sans provision sur charges.

Monsieur [M] [O] est décédé le 27 janvier 2011.

Par avenant du 28 février 2018, Madame [W] [O] s’est vue transférée la titularité dudit bail.

Des loyers étant demeurés impayés, EPIC [Localité 5] HABITAT OPH a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 5 703,24 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme de février 2024 et visant la clause résolutoire contractuelle, le 24 avril 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 juillet 2024, EPIC PARIS HABITAT OPH a fait assigner Madame [W] [O] et Madame [G] [C] [O] devant le juge des contentieux de la protection du pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et, subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur ;

— ordonner l’expulsion des preneurs et de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— autoriser leur expulsion immédiate par exception au délai légal de deux mois ;

— condamner in solidum à lui payer les loyers et charges impayés au 29 février 2024, soit la somme de 5 703,24 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi, majoré de 30% ;

— condamner in solidum Madame [W] [O] et Madame [G] [C] [O] à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Au soutien de ses prétentions, EPIC [Localité 5] HABITAT OPH expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 24 avril 2024.

Appelée à l’audience du 19 décembre 2024, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi pour être finalement retenue à l’audience du 11 mars 2025.

A l’audience du 11 mars 2025, EPIC [Localité 5] HABITAT OPH, représenté par son conseil, a exposé qu’il maintenait les demandes contenues dans son acte introductif d’instance.

Il a précisé qu’aucun paiement n’était intervenu depuis mars 2023.

Il a déclaré que la locataire en titre ne résidait plus dans le logement, qu’elle lui avait fait part de l’occupation par sa belle-fille de son logement sans son accord, mais qu’elle n’avait pas donné congé de ce dernier.

Il a actualisé sa créance locative à la hausse à la somme de 11 371,15 euros, selon décompte en date du 14 février 2025.

Madame [G] [C] [O], présente et assistée de son conseil, par conclusions écrites soutenues oralement sollicite de débouter EPIC [Localité 5] HABITAT OPH de toutes ses demandes fins et prétentions et de laisser aux parties leurs propres dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir qu’elle n’est pas cotitulaire du bail et n’a pas commis de faute personnelle. Elle reconnait vivre dans le logement depuis 2011. Elle précise qu’elle était l’épouse du fils de Madame [W] [O] et que son conjoint, Monsieur [E] [O] a arrêté de s’acquitter des loyers au moment de leur séparation, en mars 2023, suite à des violences conjugales et d’une plainte déposée le 8 mars 2023. Elle souligne qu’elle ignorait l’existence de cette dette mais reconnait le montant de la dette à l’audience.

Elle expose avoir quitté les lieux en juillet 2024, son fils le 10 janvier 2025.

Elle soutient avoir restitué toutes les clés au bailleur.

Elle considère qu’elle ne doit pas être visée par la condamnation solidaire et que la demande d’acquisition de la clause résolutoire est sans objet, l’appartement ayant été libéré.

Bien que régulièrement assignée par procès-verbal de recherches infructueuses conformément à l’article 659 du code de procédure civile, Madame [W] [O] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 22 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 5] par la voie électronique le 22 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 11 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, EPIC [Localité 5] HABITAT OPH justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 24 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 17 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire valant résiliation du bail et la demande de suspension des effets de ladite clause

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 15 juin 1992 et son avenant en date du 28 février 2018 contient une clause résolutoire (article 9).

Aucune des parties ne justifie qu’un congé ait été donné par la locataire mettant ainsi fin au contrat de bail. Un courrier de Madame [W] [O] en date du 12 juillet 2023 adressé à EPIC [Localité 5] HABITAT mentionne qu’elle a été chassée par sa belle-fille de son logement mais ne donne pas congé dudit logement alors qu’elle est seule titulaire du bail. Madame [G] [C] [O], occupante du logement, soutient quant à elle avoir restitué les clés le 14 janvier 2025.

Toutefois, la restitution incomplète des clés n’emporte pas résiliation de la convention, d’autant moins qu’elle n’était pas cotitulaire du bail. Il s’ensuit que le contrat de bail est toujours en cours au moment de la présente procédure.

Par ailleurs, un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 24 avril 2024, pour la somme en principal de 5 703,24 euros. Ce commandement fait mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 5 juin 2024 compte tenu des règles de computation des délais des articles 641 et 642 du code de procédure civile.

Madame [W] [O] étant sans droit ni titre depuis le 5 juin 2024, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, en particulier Madame [G] [O] [C] et de son fils, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Au regard du départ des parties du logement non contesté, ce départ constitue une circonstance particulière de l’espèce justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit supprimé.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Le locataire est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, EPIC [Localité 5] HABITAT OPH produit un décompte démontrant que Madame [W] [O] reste lui devoir la somme de 11 371,15 euros à la date du 14 février 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date.

Pour la somme au principal, Madame [W] [O], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Un courrier de Madame [W] [O] en date du 12 juillet 2023 adressé à EPIC [Localité 5] HABITAT mentionne qu’elle a été chassée par sa belle-fille de son logement mais ne donne pas congé dudit logement alors qu’elle est seule titulaire du bail. Madame [G] [C] [O], occupante du logement, soutient quant à elle avoir restitué les clés le 14 janvier 2025. Il n’est pas contesté qu’aucun congé du logement n’a été transmis au bailleur de sorte que Madame [W] [O] est titulaire du bail et en conséquence toujours tenue de l’obligation de payer les loyers et donc contractuellement responsable du non-paiement des loyers même si elle n’y a pas résidé effectivement.

Madame [G] [C] [O] reconnaît le principe et le quantum cette somme mais considère ne pas en être redevable. Toutefois, elle reconnait avoir résidé dans le logement jusqu’en juillet 2024. Elle produit une attestation de l’association ESPEREM confirmant son hébergement par cette structure à compter du 19 juillet 2024. Elle précise par ailleurs que son fils a occupé le logement jusqu’en janvier 2025.

En ces conditions, Madame [G] [C] [O] sera tenue in solidum avec Madame [W] [O] au montant de la créance jusqu’à cette date.

Il s’ensuit que Madame [W] [O] et Madame [G] [C] [O] seront condamnées in solidum au paiement de la somme de 7 770,72 euros arrêtée au 11 juillet 2024 au titre des loyers et charges, et indemnité d’occupation impayés, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 5 703,24 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Madame [W] [O] sera seule condamnée au paiement du reliquat postérieur au départ de Madame [G] [C] [O] pour la somme de 3 601,03 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Madame [W] [O] sera aussi condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 14 février 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, en ce qu’aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué et que la clause du bail majorant l’indemnité s’analyse en une clause pénale, laquelle peut être réduite d’office par le juge si elle est manifestement excessive en application de l’article 1231-5 du code civil et est au surplus illicite au regard de l’article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989.

Sur les demandes accessoires

Madame [W] [O] et Madame [G] [C] [O], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de EPIC [Localité 5] HABITAT OPH les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 100 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 juin 1992 et son avenant en date du 28 février 2018 entre EPIC [Localité 5] HABITAT OPH Et Madame [W] [O] concernant l’ensemble immobilier composé d’un appartement à usage d’habitation et d’une cave, situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 5 juin 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [W] [O] tous les occupants, dont Madame [G] [C] [O] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

SUPPRIME le délai prévu par les articles L. 412-1 et L. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT qu’à défaut pour Madame [W] [O] et Madame [G] [C] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, EPIC [Localité 5] HABITAT OPH pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE in solidum Madame [W] [O] et Madame [G] [C] [O] à verser à EPIC [Localité 5] HABITAT OPH la somme de 7 770,72 euros (décompte arrêté au 11 juillet 2024), correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 24 avril 2024 sur la somme de 5 703,24 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE seule Madame [W] [O] à verser à EPIC [Localité 5] HABITAT OPH la somme de 3 601,03 euros (décompte arrêté au 14 février 2025, incluant la mensualité de février 2025), correspondant à des indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

CONDAMNE Madame [W] [O] à verser à EPIC [Localité 5] HABITAT OPH une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 14 février 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

CONDAMNE in solidum Madame [W] [O] et Madame [G] [C] [O] à verser à EPIC [Localité 5] HABITAT OPH une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [W] [O] et Madame [G] [C] [O] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE quea le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition le 22 mai 2025 susdits par la juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés.

Le greffier, La juge des contentieux de la protection