RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE COMPIÈGNE

MINUTE N° : 286/25jcp

N° RG 24/00463 – N° Portalis DBZV-W-B7I-COWG

JUGEMENT DU 15 Mai 2025

Entre :

SCI LES LOGEMENTS DE COMPIEGNE

[Adresse 2]

[Localité 7]

Représentée par M^e Thierry LAISNE, avocat au barreau de VAL D’OISE,

Et :

Madame [H] [N]

née le 17 Novembre 2003 à [Localité 10]

[Adresse 3]

[Adresse 8]

[Localité 6]

non comparante

Monsieur [I] [N]

né le 22 Juillet 1979 à

[Adresse 5]

[Adresse 9]

[Localité 1]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame OLLITRAULT

Greffier : Madame DA SILVA

DEBATS :

A l’audience du 20 Mars 2025,avis a été donné que l’affaire était mise en délibéré au 15 Mai 2025 ;

JUGEMENT :

Mis à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

copies le 15/05/25 à M^e LAISNE et à Mme [N] et à Mr [N]

N° RG 24/00463 – N° Portalis DBZV-W-B7I-COWG – jugement du 15 Mai 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 28 août 2023, la SCI LES LOGEMENTS DE COMPIEGNE a donné à bail à Madame [H] [N] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4] à COMPIEGNE (60200), moyennant un loyer mensuel initial de 367 euros et une provision mensuelle pour charges de 47 euros.

Par acte du 28 août 2023, Monsieur [I] [N] s’est porté caution solidaire.

Se prévalant de loyers impayés, la SCI LES LOGEMENTS DE COMPIEGNE a fait délivrer à Madame [H] [N], par acte d’un commissaire de justice en date du 18 juillet 2024, un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, la somme principale de 1 142 euros au titre des loyers et charges impayés.

Par exploit d’un commissaire de justice en date du 24 juillet 2024, ce commandement de payer a été dénoncé à la caution,

Le commandement de payer est demeuré infructueux.

Par exploit d’un commissaire de justice en date du 7 novembre 2024, la SCI CRISA a fait assigner Madame [H] [N] et Monsieur [I] [N] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de COMPIEGNE, aux fins de, sous le bénéfice des dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles 1103, 1104, 1728 et 1741 du code civil :

Recevoir la SCI LES LOGEMENTS DE COMPIEGNE en ses demandes et les déclarer bien fondées, Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail, A titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail pour inexécution des clauses contractuelles et notamment le défaut de paiement récurrent des loyers à bonne date, Constater que Madame [N] est occupante sans droit ni titre, Condamner solidairement Madame [H] [N] et Monsieur [I] [N], en sa qualité de caution, au paiement de la somme de 2 545,40 euros correspondant au montant des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 29 octobre 2024, Condamner solidairement Madame [H] [N] et Monsieur [I] [N] au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au loyer augmenté des charges à compter de cette date et jusqu’à la libération des lieux et remise des clés, Ordonner l’expulsion de la locataire et de tout occupant des lieux de son chef sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique ou des personnes prévues à l’article L.142-1 du code des procédures civiles d’exécution, si nécessaire, Condamner solidairement Madame [H] [N] et Monsieur [I] [N] au paiement de la somme de 135,37 euros correspondant au frais d’huissier pour la délivrance de l’acte de commandement de payer, Condamner solidairement Madame [H] [N] et Monsieur [I] [N] au paiement de la somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts, Condamner solidairement Madame [H] [N] et Monsieur [I] [N] au paiement de la somme de 1200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, Rappeler l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’affaire a été appelée et utilement retenue à l’audience publique du 20 mars 2025.

A l’audience, la SCI LES LOGEMENTS DE COMPIEGNE, représentée par son conseil, actualise ses demandes et sollicite la condamnation solidaire de Madame [H] [N] et Monsieur [I] [N] au paiement de la somme de 2 832,87 euros correspondant au montant des loyers et charges impayés, ainsi qu’aux réparations locatives et déduction faite du dépôt de garantie selon décompte arrêté au 23 janvier 2025 et la condamnation solidaire de Madame [H] [N] et Monsieur [I] [N] au paiement de la somme de 2 200 euros à titre de dommages et intérêts ainsi qu’à la somme de 1200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. Elle sollicite également qu’il soit rappelé l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Bien que régulièrement convoqués, Madame [H] [N] et Monsieur [I] [N] n’ont pas comparu et n’ont pas été représentés valablement.

Le délibéré a été fixé au 15 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes des articles 472 et 473 du Code de procédure civile, l’absence de Madame [H] [N] et Monsieur [I] [N] ne fait pas obstacle au rendu d’un jugement, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé. Le présent jugement sera réputé contradictoire.

Sur la dette locative

En vertu des articles 7 et 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus pendant la durée du contrat de bail.

En vertu de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En application de l’article 2288 du Code civil, le cautionnement est le contrat par lequel une caution s’oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci.

En outre, selon l’article 2292 du code civil, le cautionnement peut garantir une ou plusieurs obligations, présentes ou futures, déterminées ou déterminables.

En application de l’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers.

Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d’avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l’article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie.

Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

La SCI LES LOGEMENTS DE COMPIEGNE produit un décompte arrêté au 23 janvier 2025, comprenant l’échéance du mois de novembre 2024, qui fait état d’une dette locative d’un montant de 2744,17 euros.

En l’absence de détails et d’éléments justificatifs, la somme de 425,60 euros au titre du « solde antérieur » ne sera pas retenue.

La somme de 149,13 euros au titre des frais de délivrance du commandement de payer sera comprise dans les dépens.

Par acte du 28 août 2023, Monsieur [I] [N] s’est engagé de manière solidaire pour les obligations résultant du contrat de bail conclu entre la SCI LES LOGEMENTS DE COMPIEGNE et Madame [H] [N].

En application de l’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, il convient de laisser acquis à la SCI LES LOGEMENTS DE COMPIEGNE le dépôt de garantie d’un montant de 367 euros versé par Madame [H] [N] à son entrée dans les lieux.

Il y a donc lieu de condamner solidairement Madame [H] [N] et Monsieur [I] [N], en sa qualité de caution, à payer à la SCI LES LOGEMENTS DE COMPIEGNE, au titre des arriérés de loyers et charges, la somme de 1 802,44 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les dégradations locatives

Selon l’article 7 alinéas b) et c) et d) le locataire se doit d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement. Le locataire doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, vice de construction, malfaçon, cas fortuit ou force majeure.

Lorsque l’état des lieux de sortie révèle des désordres non mentionnés dans l’état des lieux d’entrée, les travaux de remplacement d’éléments d’équipement nécessités pour restitution en bon état sont à la charge du locataire qui est présumé responsable des dégradations intervenues pendant sa jouissance.

Un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement entre les parties le 29 août 2023.

Un état des lieux de sortie a été établi contradictoirement entre les parties le 14 novembre 2024, soit 15 mois après la prise du logement par Madame [H] [N].

Il convient de rappeler que le départ d’un locataire ne doit pas donner lieu à la mise à sa charge de l’intégralité de la remise à neuf du logement. Chaque bailleur doit, en effet, assumer les charges liées à la rénovation du logement en lien avec la vétusté inhérente à toute occupation d’un bien immobilier.

Sur les prises de courant

La SCI LES LOGEMENTS DE COMPIEGNE sollicite le paiement de la somme de 97,50 euros, TVA comprise, au titre du remplacement de prises de courant. Au soutien de sa demande, elle produit une facture n°FC1507 du 1er janvier 2025 réalisée par la société MY ELECT sur lequel figure ce poste de réparation.

L’état des lieux d’entrée indique la présence de prises courants en bon état et en fonctionnement.

L’état des lieux de sortie mentionne « 3 prises de courant dont 2 à refixer » et « une prise TV avec embout à l’intérieur et à refixer ».

Ainsi, conformément aux mentions portées sur l’état des lieux de sortie, le remplacement à neuf des prises de courant et de la prise antenne n’apparaît pas justifié. Dès lors, la demande à ce titre ne sera pas retenue.

Sur le joint silicone

La SCI LES LOGEMENTS DE COMPIEGNE sollicite le paiement de la somme de 214,20 euros pour le remplacement de joints silicone du lavabo et de l’évier et pour le remplacement de l’abattant des WC. Au soutien de leur demande, elle produit une facture n°F202500956 du 7 janvier 2025 réalisée par la société PLOMBIER IMMO sur lequel figure ce poste.

L’état des lieux d’entrée indique que :

Les joints de l’évier de la cuisine sont en bon état et propres, Les joints de la vasque de la salle de bain sont en bon état et propres, L’abattant des WC est en bon état et propre,

L’état des lieux de sortie indique que :

Le joint de l’évier de la cuisine transparent est « à refaire », Le joint de la vasque de la salle de bain est en « mauvais état avec traces de moisissures », L’abattant des WC est dégradé, sale et à refixer,

Ainsi, la réfection des joints silicones de l’évier de la cuisine et celui de la vasque de la salle de bain et le remplacement de l’abattant des WC apparaissent justifiés de sorte que la demande sera retenue.

Sur le nettoyage

La SCI LES LOGEMENTS DE COMPIEGNE sollicite le paiement de la somme de 144 euros, TVA comprise, au titre du nettoyage de l’appartement. Au soutien de sa demande, ils produisent une facture n°25-01-5063 du 17 janvier 2025 réalisée par la société PRO CLEAN SERVICES.

Il ressort de l’état des lieux d’entrée que le logement a été délivré en bon état général.

Le procès-verbal d’état des lieux de sortie mentionne :

Dans la pièce principale : les murs sont dégradés avec « nombreuses traces à lessiver », le volet présente de la moisissures, interrupteur triple non testé et « sale » Dans la cuisine ; « une tache sur étagère », « traces sur façade » d’un meuble haut, une crédence « sale », la hotte est « sale à nettoyer », les plaques de cuisson sont « sales », le réfrigérateur est « à nettoyer », les murs présentent des « traces », Dans la salle de bain : mitigeur « sale », baignoire « sale », WC « sale à nettoyer », porte « face interne nombreuses traces à nettoyer », murs « nombreuses traces », plinthes « poussières », sol « à nettoyer », miroir « sale »,

Ainsi, l’état des lieux de sortie mentionne que de nombreux éléments n’ont pas été entretenus et nettoyés alors que cela incombait à la locataire. Dès lors, la demande de prise en charge du nettoyage est justifiée et sera retenue à hauteur de 144 euros.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Madame [H] [N] et Monsieur [I] [N], en sa qualité de caution, à payer à la SCI LES LOGEMENTS DE COMPIEGNE la somme de 358,20 euros au titre des dégradations locatives.

Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l’article 1231-1 du Code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En application de l’article 1231-6 du Code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, la SCI LES LOGEMENTS DE COMPIEGNE ne justifie pas d’un préjudice distinct de celui émanant de la carence des défendeurs dans le paiement de leur dette locative compensé par les intérêts moratoires.

En conséquence, il y a lieu de débouter la SCI LES LOGEMENTS DE COMPIEGNE de sa demande à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, et au vu de la présente décision, Madame [H] [N] et Monsieur [I] [N], succombant à l’instance, supporteront in solidum la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, comprenant notamment le coût de la délivrance du commandement de payer.

En application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI LES LOGEMENTS DE COMPIEGNE pour obtenir la reconnaissance de ses droits, Madame [H] [N] et Monsieur [I] [N] seront condamnés in solidum à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE

Statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Madame [H] [N] et Monsieur [I] [N] à payer la SCI LES LOGEMENTS DE COMPIEGNE la somme de 1 802,44 euros au titre des arriérés de loyers, charges, selon décompte arrêté au 23 janvier 2025 et comprenant l’échéance du mois de novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil ;

CONDAMNE solidairement Madame [H] [N] et Monsieur [I] [N] à payer la SCI LES LOGEMENTS DE COMPIEGNE la somme de 358,20 euros au titre des dégradations locatives ;

DÉBOUTE la SCI LES LOGEMENTS DE COMPIEGNE de sa demande tendant à l’octroi de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum Madame [H] [N] et Monsieur [I] [N] à payer à la SCI LES LOGEMENTS DE COMPIEGNE la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [H] [N] et Monsieur [I] [N] aux dépens, comprenant notamment le coût de la délivrance du commandement de payer ;

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que le présent jugement est immédiatement exécutoire de plein droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal, le 15 mai 2025,

LA GREFFIERE LA JUGE