TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Gille GOASGUEN

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Delphine MARATRAY-BACCUZAT

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR fond

N° RG 24/11623 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6VNI

N° MINUTE : 5

JUGEMENT

rendu le 13 juin 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. BOISSIERE SAINT HONORE D’EYLAU,

[Adresse 1]

représentée par M^e Delphine MARATRAY-BACCUZAT, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEUR

Monsieur [D] [X],

[Adresse 3]

représenté par M^e Gille GOASGUEN, avocat au barreau de PARIS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 03 avril 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 13 juin 2025 par Sandra MONTELS, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 13 juin 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/11623 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6VNI

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 6 janvier 2023 à effet au 7 janvier 2023, la société BOISSIERE SAINT HONORE D’EYLAU a consenti un bail d’habitation à M. [D] [X] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 2707,39 euros et d’une provision pour charges de 180 euros.

Par ordonnance de référé du 26 juillet 2024 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, M. [D] [X] a été condamné à payer à la société BOISSIERE SAINT HONORE D’EYLAU la somme de 14367,29 euros au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 31 décembre 2023.

Par actes de commissaire de justice du 12 septembre 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 26640,63 euros dans le délai de deux mois au titre de l’arriéré locatif et de justifier de l’assurance du logement contre les risques locatifs dans un délai d’un mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [D] [X] le 13 septembre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 4 décembre 2024, la société BOISSIERE SAINT HONORE D’EYLAU a assigné M. [D] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

A titre principal : constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial à effet du 7 janvier 2023 à compter du 12 octobre 2024 faute pour M. [D] [X] d’avoir produit l’attestation d’assurances des locaux loués,

A titre subsidiaire : constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial à effet du 7 janvier 2023 à compter du 12 novembre 2024 faute pour M. [D] [X] d’avoir payé l’intégralité des loyers sollicités,

Dans tous les cas :

Débouter M. [D] [X] de ses demandes de délais de paiement, Ordonner l’expulsion de M. [D] [X], ainsi que de tous occupants de son chef le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier, Ordonner le cas échant la séquestration des objets personnels de M. [D] [X], Condamner M. [D] [X] à lui payer les sommes suivantes, cumulativement : Au titre des loyers et provisions sur charges locatives dus jusqu’au 12 octobre 2024, à parfaire, de Janvier à octobre 2024 : 29 634,32 euros avec intérêts légaux à la date de l’assignation, Subsidiairement, si le bail devait être résilié au 12 novembre 2024 : au titre des loyers et provisions sur charges locatives dus jusqu’au 12 novembre 2024, à parfaire, de janvier à octobre 2024 : 32 604,83 euros, avec intérêts légaux à la date de l’assignation, À compter du 12 octobre 2024 et subsidiairement au 12 novembre 2024, une indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer contractuel, majorée d’une provision pour charges locatives de 180 euros par mois et ce jusqu’à la libération complète des lieux et la remise des clés par le preneur, avec indexation annuelle au 1er janvier de chaque année en fonction de la variation de l’indice INSEE IRL, 2ème trimestre ainsi qu’il est prévu par le contrat de bail, En conséquence, juger que cette indemnité d’occupation s’élèvera du 1er janvier au 31 décembre 2025 à la somme mensuelle de 3 073,37 euros majorée de 180 euros de provisions pour charges locatives. En conséquence,

Condamner par provision M. [D] [X] à lui payer une somme totale de de 42 082,08 euros arrêtée au 13 février 2025, arriérés locatifs depuis le 1er janvier 2024 inclus à parfaire au jour de la remise des clés, avec intérêts légaux à la date de délivrance de la présente assignation, Autoriser la SCI BOISSIERE SAINT-HGNORED’EYLAU à conserver le dépôt de garantie en exécution du bail, Dans tous les cas : condamner M. [D] [X] à lui payer la somme de 3600 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux dépens qui comprendront le coût des deux commandements en date du 12 septembre 2024, ordonner que les frais et honoraires prévus par l’article A 444-32 du Code de commerce seront à la charge exclusive de M. [D] [X].

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 5 décembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Appelée à l’audience du 13 février 2025 l’affaire a été renvoyée à la demande de M. [D] [X] à l’audience du 28 mars 2025.

À cette audience la société BOISSIERE SAINT HONORE D’EYLAU, représentée par son conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement, demande :

A titre principal : constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial à effet du 7 janvier 2023 à compter du 12 octobre 2024 faute pour M. [D] [X] d’avoir produit l’attestation d’assurances des locaux loués,

A titre subsidiaire : constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial à effet du 7 janvier 2023 à compter du 12 novembre 2024 faute pour M. [D] [X] d’avoir payé l’intégralité des loyers sollicités,

Dans tous les cas :

Débouter M. [D] [X] de ses demandes de délais de paiement, Ordonner l’expulsion de M. [D] [X], ainsi que de tous occupants de son chef le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier, Ordonner le cas échant la séquestration des objets personnels de M. [D] [X], Condamner M. [D] [X] à lui payer les sommes suivantes, cumulativement : Au titre des loyers et provisions sur charges locatives dus jusqu’au 12 octobre 2024, à parfaire, de Janvier à octobre 2024 : 29 634,32 euros avec intérêts légaux à la date de l’assignation, Subsidiairement, si le bail devait être résilié au 12 novembre 2024 : au titre des loyers et provisions sur charges locatives dus jusqu’au 12 novembre 2024, à parfaire, de janvier à octobre 2024 : 32 604,83 euros, avec intérêts légaux à la date de l’assignation, À compter du 12 octobre 2024 et subsidiairement au 12 novembre 2024, une indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer contractuel, majorée d’une provision pour charges locatives de 180 euros par mois et ce jusqu’à la libération complète des lieux et la remise des clés par le preneur, avec indexation annuelle au 1er janvier de chaque année en fonction de la variation de l’indice INSEE IRL, 2ème trimestre ainsi qu’il est prévu par le contrat de bail, En conséquence, juger que cette indemnité d’occupation s’élèvera du 1er janvier au 31 décembre 2025 à la somme mensuelle de 2893,34 euros majorée de 167,91 euros de provisions pour charges locatives. En conséquence,

Condamner par provision M. [D] [X] à lui payer une somme totale de 47820,34 euros arrêtée au 4 avril 2025, arriérés locatifs depuis le 1er janvier 2024 inclus à parfaire au jour de la remise des clés, avec intérêts légaux à la date de délivrance de la présente assignation, Autoriser la SCI BOISSIERE SAINT-HONORE D’EYLAU à conserver le dépôt de garantie en exécution du bail, Dans tous les cas : condamner M. [D] [X] à lui payer la somme de 3600 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux dépens qui comprendront le coût des deux commandements en date du 12 septembre 2024, ordonner que les frais et honoraires prévus par l’article A 444-32 du Code de commerce seront à la charge exclusive de M. [D] [X].

Elle indique que le bail objet du litige est bien un bail d’habitation et non un bail commercial. Elle expose que M. [D] [X] envisage de libérer les lieux au mois d’avril et a en conséquence été autorisée à produire en cours de délibéré et le 25 mai au plus tard une note sur ce point. Elle déclare accepter le plan d’apurement de la dette proposée par M. [D] [X].

M. [D] [X], représenté par son conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement, demande :

— l’octroi de délais de paiement sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil sur une période de deux ans,

— le rejet des demandes de la bailleresse y compris sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— la suspension de l’exécution provisoire.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties visées ci-dessus reprises et soutenues oralement à l’audience pour l’exposé de leurs différents moyens.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

La société BOISSIERE SAINT HONORE D’EYLAU n’a produit en cours de délibéré aucune note sur le départ des lieux de M. [D] [X].

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail pour défaut d’assurance

Aux termes de l’article 1103 du code civil les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 7 g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour défaut d’assurance ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de justifier d’une telle assurance, reproduisant la clause résolutoire contenue dans le contrat de location (article VIII) a été signifié au locataire le 12 septembre 2024.

Ce dernier n’a cependant pas justifié de l’assurance locative dans le mois suivant la signification de ce commandement, ce qu’il ne conteste pas au demeurant.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 13 octobre 2024.

Il convient en conséquence d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société BOISSIERE SAINT HONORE D’EYLAU à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction. Par conséquent, le bailleur sera débouté de sa demande de séquestration du mobilier garnissant le logement.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient dus en cas de poursuite du bail. Au regard du montant actuel du loyer et des charges appliqué depuis le 1er janvier 2025, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 2893,34 euros outre une provision pour charges de 167,91 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 13 octobre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société BOISSIERE SAINT HONORE D’EYLAU ou à son mandataire.

Sur la dette locative

En l’espèce, la société BOISSIERE SAINT HONORE D’EYLAU verse aux débats un décompte démontrant que M. [D] [X] lui devait la somme de 47820,34 euros au titre de l’arriéré locatif et d’indemnités d’occupation pour la période du mois de janvier 2024 au mois d’avril 2025 inclus.

M. [D] [X] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 42 082,08 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 alinéa 1 du code civil le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, les parties s’accordent sur un plan d’apurement de la dette en 24 mois.

Il y a lieu en conséquence de faire droit à la demande de délais de paiement de M. [D] [X] selon les modalités détaillées ci-après.

Sur la demande de conservation du dépôt de garantie

En l’espèce, la remise des clés n’ayant pas eu lieu, la bailleresse sera déboutée de sa demande.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [D] [X], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût des commandements par commissaire de justice du 12 septembre 2024, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Les frais de l’exécution forcée éventuelle du présent jugement sont par principe à la charge du débiteur en application de l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution dans les strictes limites d’ordre public prévues par ce texte, de telle sorte que les frais laissés par les textes réglementaires à la charge du créancier de l’exécution qui ne sont pas des dépens et ne revêtent pas le caractère d’un dommage ne sauraient être mis à la charge du débiteur autrement que dans le cadre des prévisions de l’article 700 du code de procédure civile. La société BOISSIERE SAINT HONORE D’EYLAU sera donc déboutée de sa demande formée au titre de l’article A444-32 du code de commerce.

En équité il n’y a pas lieu de condamner M. [D] [X] à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée. En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de la mise en place d’un plan d’apurement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que M. [D] [X] n’a pas justifié d’une assurance contre les risques locatifs dans le délai d’un mois suivant le commandement qui lui en a été fait le 12 septembre 2024,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 6 janvier 2023 entre la société BOISSIERE SAINT HONORE D’EYLAU, d’une part, et M. [D] [X], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 5] est résilié depuis le 13 octobre 2024,

ORDONNE à M. [D] [X] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 5] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE M. [D] [X] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, fixée à compter du 1er janvier 2025 aux sommes mensuelles de 2893,34 euros au titre du loyer et 167,91 euros au titre de la provision pour charges,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 13 octobre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [D] [X] à payer à la société BOISSIERE SAINT HONORE D’EYLAU la somme de 47820,34 euros au titre de l’arriéré locatif et d’indemnités d’occupation pour la période du mois de janvier 2024 au mois d’avril 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 42 082,08 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

AUTORISE M. [D] [X] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 24 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 1992 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, 15 jours après une mise en demeure restée infructueuse, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible,

REJETTE toute autre demande,

CONDAMNE M. [D] [X] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements par commissaire de justice du 12 septembre 2024,

DÉBOUTE la société BOISSIERE SAINT HONORE D’EYLAU de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 13 juin 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge