TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

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N° RG 23/53787 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZWMO

N° : 3

Assignation du :

02 Mai 2023

05 Mai 2023

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 02 juin 2025

par Béatrice CHARLIER-BONATTI, Vice-président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Carine DIDIER, Greffier.

DEMANDERESSE

LA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 7]

[Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 5]

représentée par la SELAS LHUMEAU [F] [E] & ASSOCIES, prise en la personne de Maître Catherine HENNEQUIN, avocate au barreau de PARIS – #P0483

DEFENDERESSE

La S.A.R.L. ENTRE LES MARQUES

siège social:

[Adresse 2]

[Localité 6]

lieux loués:

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Maître Alain RAPAPORT, avocat au barreau de PARIS – #K0122

DÉBATS

A l’audience du 24 Avril 2025, tenue publiquement, présidée par Béatrice CHARLIER-BONATTI, Vice-président, assistée de Carine DIDIER, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Par exploits en date du 2 et 5 mai 2023, la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 7], ci-après dénommée RIVP, a saisi le juge des référés d’une demande d’acquisition de clause résolutoire, insérée dans un bail commercial de la société ENTRE LES MARQUES.

Cette société est locataire depuis 2007. Elle a été victime de nombreux dégats des eaux en provenance de canalisations d’eaux usées.

Par conclusions en date du 24 avril 2025, la RIVP demande au juge des référés de:

RECEVOIR la RIVP en son acte introductif d’instance et l’y déclarer bien fondée ;

CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire et en conséquence la résiliation de plein droit du bail commercial la liant à la société ENTRE LES MARQUES, à compter du 4 mars 2022 ;

CONDAMNER par provision la société ENTRE LES MARQUES à verser à la RIVP la somme de 283.153,59 € en principal, représentant l’arriéré des loyers et des charges, à parfaire ;

ORDONNER l’expulsion de la société ENTRE LES MARQUES ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux litigieux, avec l’assistance d’un serrurier, et d’un représentant des forces de l’ordre si besoin est, sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance de référé à intervenir ;

ORDONNER la séquestration des objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux dans tel garde-meubles du choix de la RIVP aux frais, risques et périls de la société ENTRE LES MARQUES, et ce en conformité avec les dispositions combinées des articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNER par provision la société ENTRE LES MARQUES à verser à la RIVP une indemnité trimestrielle d’occupation égale au montant des loyers, charges et taxes qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la date de résiliation, et ce jusqu’à la libération complète et effective des lieux litigieux, par remise des clefs ;

RAPPELER, en tant que de besoin, l’exécution provisoire de droit attachée à l’ordonnance de référé à intervenir ;

CONDAMNER la société ENTRE LES MARQUES à verser à la RIVP la somme de 1.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER la société ENTRE LES MARQUES aux entiers dépens, lesquels comprendront notamment les frais de procédure.

Par conclusions en date du 17 mars 2025, la SARL ENTRE LES MARQUES demande au juge des référés de:

Voir dire et juger que le commandement de payer du 24 février 2022 ne saurait produire aucun effet en raison de la mauvaise foi de la Société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 7] (RIVP) ;

Voir dire que la Société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 7] (RIVP) a manqué à son obligation de délivrance ;

Dire et juger en conséquence que la Société ENTRE LES MARQUES n’est redevable d’aucune somme au titre des loyers ;

Débouter par voie de conséquence la Société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 7] (RIVP) de l’intégralité de ses demandes et en particulier d’acquisition de la clause résolutoire ;

Subsidiairement,

Procéder à une réfaction sur le montant des loyers dus à hauteur de 50 % de celui-ci ;

En tout état de cause,

Voir accorder sur le fondement de l’article 1343-5 du Code civil, un délai de vingt-quatre (24) mois en vingt-quatre (24) mensualités égales pour régler les sommes qui seront retenues par le Tribunal;

Condamner la Société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 7] (RIVP) à verser à la Société ENTRE LES MARQUES la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamner la Société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 7] (RIVP) aux entiers dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé du litige, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux conclusions des parties développées oralement à l’audience.

L’affaire a été entendue lors de l’audience du 24 avril 2025 et a été mise en délibéré au 2 juin 2025.

SUR CE,

I. Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et la condamnation de la SARL ENTRE LES MARQUES:

Il résulte des dispositions conjuguées des articles 834 et 835 du code de procédure civile, que le juge des référés peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et que, même en présence d’une contestation sérieuse, il peut prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Le juge des référés doit se placer, pour ordonner ou refuser des mesures conservatoires ou de remise en état, à la date à laquelle il prononce sa décision. Il s’ensuit, pour que la mesure sollicitée soit prononcée, il doit nécessairement être constaté à la date à laquelle le juge statue et, avec l’évidence qui s’impose à la juridiction des référés qui dispose, par ailleurs, d’un pouvoir souverain pour apprécier l’existence d’un trouble manifestement illicite.

Aux termes de l’article 835, alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l’obligation sur laquelle elle repose n’est pas sérieusement contestable et ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d’ailleurs correspondre à la totalité de l’obligation.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Si aucune contestation n’apparaît sérieusement opposable, la provision peut être octroyée, quelle que soit l’obligation en cause. La nature de l’obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente, qui peut être contractuelle, quasi-délictuelle ou délictuelle.

En outre, la juridiction de céans ne peut se livrer à l’interprétation d’un acte sans outrepasser ses pouvoirs ; elle peut, en revanche tirer les conséquences d’un acte clair. Enfin, il est rappelé que le caractère sérieux de la contestation s’apprécie à la date de la décision et non à celle de la saisine.

Aux termes des articles 1719 et 1720 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir celle-ci en état de servir à l’usage auquel elle est contractuellement destinée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant toute la durée du bail.

L’obligation de délivrance du bailleur étant d’ordre public, la clause par laquelle le locataire prend les lieux dans l’état où ils se trouvent ne décharge pas le bailleur de son obligation de délivrance.

En vertu de l’article 1219 du code civil, une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Ainsi, si l’exploitation du fonds dans les locaux loués est impossible le preneur peut solliciter la suspension de son obligation de payer les loyers en application de l’article 1219 du code civil.

Le juge des référés, n’est pas tenu de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail, en revanche, la juridiction des référés ne doit constater la résiliation de plein droit du bail au titre de la clause résolutoire que s’il n’existe aucune contestation sérieuse sur la nature et l’étendue de l’obligation du bail que le preneur n’a pas respectée, sur le contenu de la clause résolutoire en elle-même, et sur la façon dont le bailleur la met en œuvre. Il est par conséquent nécessaire que :

*le bailleur soit en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

*la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation,

*les obligations du bail dont la violation desquelles la clause résolutoire est la sanction ne soient l’objet d’aucune contestation sérieuse du preneur quant à leur charge et à leur étendue.

Au cas présent, il résulte des pièces versées aux débats que les canalisations d’eaux usées de cet immeuble sont inadaptées, ce qui explique le nombre de dégats des eaux dont la SARL ENTRE LES MARQUES a été victime.

En matière de bail commercial, le locataire peut invoquer l’exception d’inécécution pour suspendre le paiement des loyers si le manquement du bailleur est suffisamment grave pour justifier cette suspension.

Au cas présent, la SARL ENTRE LES MARQUES est bien fondée à opposer aux demandes de la RIVP l’exception d’inécxécution dans la mesure où les loyers correspondent à des périodes où elle a été victime de dégats des eaux

Il s’ensuit que la SARL ENTRE LES MARQUES est bien fondée à soulever l’exception d’inexécution, le bailleur ayant été défaillant dans son obligation de délivrance, pour s’opposer au paiement des loyers échus de sorte qu’il n’ y a pas lieu à référé sur les demandes formées par la RIVP tendant à voir notamment constater l’acquisition de la clause résolutoire, étant observé qu’il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de prononcer la résiliation d’un bail commercial sur le fondement de l’article 1741 du code civil.

II. Sur les demandes accessoires :

En droit, l’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile précise que le juge des référés statue sur les dépens. L’article 696 dudit code dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Au cas présent, la RIVP, partie perdante, sera condamnée aux entiers dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Au cas présent, il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge des parties les frais exposés par elles et non compris dans les dépens, en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des référés, statuant par ordonnance contradictoire rendue par voie de mise à disposition au greffe, en premier ressort et exécutoire à titre provisoire,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées par la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 7] ;

Disons n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 7] au paiement des entiers dépens ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Fait à [Localité 7] le 02 juin 2025

La Greffière, La Présidente,

Carine DIDIER Béatrice CHARLIER-BONATTI