TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 25/02603

N° Portalis DBX4-W-B7J-UL55

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 15 Janvier 2026

[T] [H]

[B] [Z] épouse [H]

C/

[J] [W]

[E] [W]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire à

M^e GROC

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties

Le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le jeudi 15 Janvier 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Sophie MOREL, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES Greffier lors des débats et Aurélie BLANC Greffière chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 14 novembre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [T] [H],

demeurant [Adresse 7]

Représenté par Maître Olivier GROC, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

Madame [B] [Z] épouse [H],

demeurant [Adresse 7]

Représentée par Maître Olivier GROC, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

ET

DÉFENDEURS

Monsieur [J] [W],

demeurant [Adresse 5]

Comparant en personne

Madame [E] [W],

demeurant [Adresse 5]

Non comparante, ni représentée

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé prenant effet le 20 septembre 2021, Monsieur [T] [H] et Madame [B] [Z] épouse [H] ont donné en location à Monsieur [J] [W] et Madame [E] [W] un immeuble à usage d’habitation et un emplacement de stationnement n°14 situés [Adresse 3].A [Adresse 4] à [Localité 9], moyennant un loyer actuel de 919,67€ provision sur charges comprise.

Les loyers n’ont pas été régulièrement réglés et commandement de payer visant la clause résolutoire était délivré, le 23 mai 2025, en vain.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 août 2025, dénoncé le 7 août 2025 par voie électronique avec accusé de réception au Préfet de la Haute-Garonne, Monsieur [T] [H] et Madame [B] [Z] épouse [H] ont fait assigner en référé Monsieur [J] [W] et Madame [E] [W] afin d’obtenir:

‒ la constatation de la résiliation du bail,

‒ le paiement solidaire à titre provisionnel de la somme de 5.561,38€ représentant l’arriéré de loyers arrêté au 25 juillet 2025,

‒ la fixation d’une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer mensuel et charge actualisé,

‒ l’allocation de 800€ en application de l’article 700 du Code de procédure civile et la condamnation des locataires aux dépens

L’affaire était appelée à l’audience du 14 novembre 2025.

Monsieur [T] [H] et Madame [B] [Z] épouse [H] , valablement représentés, actualisent leur créance à la somme de 9.580,38€ arrêtée au 12 novembre 2025 comprenant les frais de procédure de 178,85€ et de 136,22€. Ils maintiennent leurs demandes même si les locataire ont repris le paiement de la dernière échéance car la dette est très importante. Ils s’engagent à produire un décompte en délibéré pour vérifier le paiement du dernier loyer.

Monsieur [J] [W], comparant en personne, conteste la régularisation de charge sur deux ans qu’il a subi et indique avoir toujours payé son loyer mais pas le supplément de charge. Il indique qu’il va payer le loyer immédiatement. Il sollicite des délais de paiement.

Madame [E] [W], assignée selon les modalités prévues aux articles 656 et 658 du Code de procédure civile, n’a pas comparu.

La décision était mise en délibéré au 15 janvier 2026.

Par note en délibéré en date du 19 novembre 2025, le conseil des bailleur a adressé un décompte permettant de constater que le loyer du mois de novembre a été payé portant la dette à 8.673,39€ dont il convient de déduire les frais de procédure précités soit un arriéré locatif de 8.358,32€ au 17 novembre 2025.

MOTIFS :

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée au Préfet de la Haute-Garonne par voie électronique avec accusé de réception le 7 août 2025, conformément à l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, soit plus de six semaines avant l’audience.

La CCAPEX a été saisie le 27 mai 2025 par voie électronique avec accusé de réception dont copie est versée au débat.

L’action est donc recevable.

Sur la preuve des loyers et charges impayés :

Monsieur [T] [H] et Madame [B] [Z] épouse [H] font la preuve de leur créance en produisant le bail prenant effet le 20 septmebre 2021, le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 23 mai 2025 et le décompte de la créance.

Sur la clause résolutoire :

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, ou du dépôt de garantie et deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit. Le défaut d’assurance produit les mêmes effets un mois après le commandement d’avoir à en justifier.

Par acte de Commissaire de justice du 23 mai 2025, le bailleur a fait commandement d’avoir à payer les loyers impayés. Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans leur rédaction antérieure à la Loi n°668/2023 du 27 juillet 2023, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour les locataires de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois et, par ailleurs, le juge n’a pas été saisi par le locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies à la date du 23 juillet 2025.

Toutefois, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs “V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi.

VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

Il résulte des débats que les locataires ont repris le paiement du dernier loyer et se disent en capacité d’apurer leur dette. Ils sollicitent, en outre, la suspension de la clause résolutoire pour rester dans les lieux.

Il y a donc lieu de leur accorder le bénéfice des dispositions précitées.

Sur les sommes dues par les locataires :

Monsieur [J] [W] et Madame [E] [W] seront solidairement condamnés au paiement de la somme de 8.358,32€ représentant l’arriéré des loyers et indemnités d’occupation arrêtés au 19 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision .

Il convient de leur accorder des délais de paiement à raison de 36 mensualités de 232€, la dernière représentant le solde de la dette.

Il convient, en cas de non respect de ces délais, de fixer l’indemnité d’occupation au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant.

Sur les frais accessoires:

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [T] [H] et Madame [B] [Z] épouse [H] l’intégralité des sommes avancées par eux et non comprises dans les dépens. Il y a donc lieu de condamner solidairement Monsieur [J] [W] et Madame [E] [W] à leur verser la somme de 400€ sur le fondement de ce texte.

Monsieur [J] [W] et Madame [E] [W], succombants au principal, supporteront solidairement les dépens.

DÉCISION :

Statuant publiquement par ordonnance de référé réputée contradictoire rendue en premier ressort, par remise au greffe,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront ; dès à présent et par provision, vu l’urgence :

Condamne solidairement Monsieur [J] [W] et Madame [E] [W] à payer à Monsieur [T] [H] et Madame [B] [Z] épouse [H] la somme provisionnelle de 8.358,32€ représentant l’arriéré des loyers et indemnités d’occupation au 19 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

Autorise Monsieur [J] [W] et Madame [E] [W] à s’acquitter de leur dette en 36 mensualités de 232€, la dernière représentant le solde de la dette, à partir du mois suivant celui du prononcé de la décision, au plus tard le 15 du mois en plus du loyer et des charges du mois,

Suspend, pendant le cours du délai ainsi accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties et si les modalités d’apurement ainsi fixées sont intégralement respectées par Monsieur [J] [W] et Madame [E] [W], la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué,

En revanche, à défaut de paiement, par Monsieur [J] [W] et Madame [E] [W], d’une seule mensualité d’apurement de la dette , de loyer ou charge à la date fixée, la clause résolutoire reprendra son plein effet de droit et sans nouvelle décision judiciaire , 15 jours après une mise en demeure du bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception, restée infructueuse et en ce cas :

— Constate la résiliation de plein droit du bail au 23 juillet 2025,

— Fixe au montant du loyer et de la provision pour charges actualisé, l’indemnité d’occupation que Monsieur [J] [W] et Madame [E] [W] devront verser à Monsieur [T] [H] et Madame [B] [Z] épouse [H] et les y condamne solidairement, à compter de la déchéance du délai de paiement jusqu’au départ des lieux des occupants, sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant,

— Ordonne l’expulsion de Monsieur [J] [W] et Madame [E] [W] des lieux loués et de l’emplacement de stationnement n°14 situés [Adresse 3].A [Adresse 4] à [Localité 9] deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef, des lieux loués, et ce au besoin, avec l’assistance de la force publique, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— Ordonne que le sort des meubles soit réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d’abandon des lieux,

Condamne solidairement Monsieur [J] [W] et Madame [E] [W] à payer à Monsieur [T] [H] et Madame [B] [Z] épouse [H] la somme de 400€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne solidairement Monsieur [J] [W] et Madame [E] [W] aux dépens qui comprendront les frais de commandement de payer,

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

La Greffière Le Juge