TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

DU RAINCY

[Adresse 5]

[Localité 8]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 9]

REFERENCES : N° RG 24/03004 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZDLQ

Minute : 24/994

SEINE SAINT DENIS

Représentant : M^e Thierry DOUEB, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1272

C/

Madame [G] [H]

Monsieur [E] [H]

Monsieur [O] [F]

Monsieur [W] [F]

Madame [T] [F]

Exécutoire délivré le :

à :

Copie délivrée le:

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 14 novembre 2024 sous la présidence de Monsieur Patrick HEFNER Magistrat à titre temporaire, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l’audience du 19 Septembre 2024 tenue sous la présidence de Monsieur Patrick HEFNER Magistrat à titre temporaire, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Seine-Saint- Denis Habitat, Office Public de Seine-Saint Denis Habitat, Etablissement Public à Caractère Industriel et Commercial

siège social, [Adresse 2]

[Localité 7]

représenté par M^e Thierry DOUËB, avocat au barreau de Paris

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Madame [G] [H]

demeurant [Adresse 6]

non comparante, ni représentée

Monsieur [E] [H],

demeurant [Adresse 6]

non comparant, ni représenté

Monsieur [O] [F],

demeurant [Adresse 4]

[Localité 10]

comparant en personne

Monsieur [W] [F]

demeurant [Adresse 4]

[Localité 10]

comparant en personne

Madame [T] [F],

demeurant [Adresse 4]

[Localité 10]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant contrat de location en date du 25 août 2010, et avenant du 18 octobre 2013 SEINE-SAINT-SENIS HABITAT venant aux droits du groupe OPIEVOY, a donné à bail à Madame [G] [Z] et Monsieur [E] [Z], un appartement situé [Adresse 4] à [Localité 10], ainsi qu’un emplacement de stationnement.

Le 16 mars 2023, les locataires donnaient congé de leur appartement.

Le 3 avril 2023, SEINE-SAINT-DENIS HABITAT accusait réception du congé formulé et fixait au 19 avril 2023, l’état de sortie des lieux.

Lors de la visite d’état des lieux de sortie effectuée le 19 avril 2023 par commissaire de justice mandaté par le bailleur, il a été permis à l’officier ministériel au gré d’une sommation interpellative de constater que l’appartement, objet du bail susmentionné, était désormais occupé par Monsieur [O] [F], Monsieur [M] [P] [F], son père (décédé le [Date décès 3] 2023), Madame [T] [F], sa mère et son frère Monsieur [W] [F]. Il était exposé que les quatre occupants sans droit ni titre s’étaient introduits dans les lieux depuis un mois environ, répondant à la nécessité de trouver un abri pour le père malade.

Il ressort du procès-verbal de constat établi le 19 avril 2023, que le logement était meublé et que quelques affaires ont été désignées par Monsieur [O] [F] comme appartenant à Monsieur [E] [Z], locataire en titre.

Monsieur [E] [H] a donné congé à son bailleur le 16 mars 2023, par courrier simple, indiquant vouloir procéder à l’état des lieux de sortie le plus vite possible.

Monsieur [E] [H] a dument été convoqué par SEINE-SAINT-DENIS HABITAT à sa nouvelle adresse sise [Adresse 6] à [Localité 11], en vue de procéder par huissier à l’état des lieux de sortie, le 19 avril 2023.

Monsieur [E] [Z] a déposé plainte au commissariat de [Localité 10] le 17 mars 2023, du chef de destruction d’un bien appartenant à autrui et violation de domicile.

Monsieur [E] [Z] et Madame [G] [H] ne se sont pas présentés le 19 avril 2023 pour l’état des lieux de sortie diligenté par l’officier ministériel commis à cet effet.

Par exploit d’huissier en date du 16 janvier 2024, SEINE-SAINT-DENIS HABITAT a fait assigner Madame [G] [Z], Monsieur [E] [Z], Monsieur [O] [F], Madame [T] [F] et Monsieur [W] [F] devant Juge des contentieux de la protection du Tribunal du RAINCY aux fins de voir :

VALIDER le congé donné par Monsieur [E] [Z] et Madame [G] [Z] du logement n° 87 sis [Adresse 4] à [Localité 10], à effet au 19 avril 2023 et prendre acte que les clés n’ont pas été restituées.

En conséquence :

DIRE que Monsieur [E] [Z], Madame [G] [Z], Monsieur [O] [F], Madame [T] [F] et Monsieur [W] [F] sont occupants sans droit ni titre.

ORDONNER l’expulsion de Monsieur [E] [Z], Madame [G] [Z], Monsieur [O] [F], Madame [T] [F] et Monsieur [W] [F] des lieux précités, sous astreinte de 100 euros par jour à compter du prononcé de la décision à intervenir, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier.

CONDAMNER, in solidum, Monsieur [E] [Z], Madame [G] [H] Monsieur [O] [F], Madame [T] [F] et Monsieur [W] [F] au paiement des loyers/indemnités d’occupation arrêtés au mois de novembre 2023 à la somme de 8 165,82 euros.

CONDAMNER, in solidum, les susnommés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 596,74 euros à compter du mois de décembre 2023, à titre de réparation du préjudice subi jusqu’à la libération effective des lieux, le procès-verbal d’expulsion, ou de reprise.

SUPPRIMER le délai de deux mois conformément à l’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution.

CONDAMNER, in solidum, Monsieur [E] [Z], Madame [G] [Z] Monsieur [O] [F], Madame [T] [F] et Monsieur [W] [F], au paiement d’une somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNER, in solidum, Monsieur [E] [Z], Madame [G] [Z] Monsieur [O] [F], Madame [T] [F] et Monsieur [W] [F], aux entiers dépens.

La Préfecture de la SEINE-SAINT DENIS a été informée de la présente assignation par voie électronique le 8 février 2024.

A l’audience SEINE-SAINT-DENIS HABITAT, réitère les termes de son assignation en actualisant la somme due au titre des loyers/indemnités d’occupation arrêtés au 17 septembre 2024 à 13 862,67 euros, échéance d’août 2024 incluse ; étant entendu qu’à la date du congé (19 avril 2023), les loyers impayés s’élevaient à 3 988,64 euros. Le bailleur sollicite enfin la condamnation, in solidum, des époux [Z] et des trois membres de la famille [F] résidant dans les lieux, à une indemnité d’occupation mensuelle équivalente du coût du loyer, soit 596,74 euros, à compter du 1er septembre 2024.

Le bailleur souligne que les époux [H] n’ont pas restitué les clés de l’appartement objet du bail.

Les consorts [Z] et Madame [T] [F] dument assignés, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

Monsieur [O] [F] et Monsieur [W] [F] comparaissent. Ils exposent qu’à une date qui n’est pas précisément déterminée, leur précédent propriétaire leur a demandé de quitter les lieux qu’ils occupaient. Devant se loger et leur père se trouvant dans un état de santé précaire, ils ont pénétré dans un l’appartement sis en rez-de-chaussée, qui s’avèrera être celui des époux [Z], profitant du fait que la porte du balcon était ouverte. Leur père est désormais décédé et ils poursuivent l’occupation de l’appartement avec Madame [T] [F]. Ils concèdent ne payer aucun loyer.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION :

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, les époux [Z] dument assignés à étude ne comparaissent pas de même Madame [T] [F] qui s’est vue signifier son assignation par acte remis à sa personne. Ils ne sont pas représentés à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du Code de procédure civile.

Sur la validation du congé par les époux [Z] et la non-remise des clés au bailleur :

Sur la validation du congé :

L’article 12 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que : « le locataire peut résilier le contrat de location à tout moment, dans les conditions de forme et de délai prévues à l’article 15 ».

L’article 15 paragraphe I de la même loi prévoit : lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois.

Le délai de préavis est toutefois d’un mois :

1° Sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l’article 17 ;

2° En cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi ;

3° Pour le locataire dont l’état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ;

3° bis Pour le locataire bénéficiaire d’une ordonnance de protection ou dont le conjoint, partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou concubin fait l’objet de poursuites, d’une procédure alternative aux poursuites ou d’une condamnation, même non définitive, en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui ;

4° Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l’allocation adulte handicapé ;

5° Pour le locataire qui s’est vu attribuer un logement défini à l’article L. 831-1 du code de la construction et de l’habitation.

Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l’envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

En l’espèce, nonobstant le fait que le congé a été signifié au bailleur par lettre simple datée du 16 mars 2024, il n’est pas contesté par les époux [H], qui ne comparaissent pas et qui n’étaient pas présents au constat de sortie des lieux auquel ils étaient conviés, qu’ils soient les émetteurs dudit congé. De surcroît, il convient d’observer que la signature figurant sur le congé produit à la cause correspond, selon toute vraisemblance, à la signature apposée par Monsieur [E] [Z] sur le contrat de bail rédigé le 25 août 2010.

Ainsi, le congé formulé le 16 mars 2023 se trouve être validé, avec effet au 19 avril 2023.

Sur la non remise des clés au bailleur et ses incidences :

Considérant qu’il est constant que la restitution pleine et entière des lieux loués suppose la remise des clés au bailleur, et ce, quand bien même le locataire ne résiderait plus dans le logement et quand bien même, en l’occurrence, Monsieur [E] [Z] aurait constaté, comme il l’indique dans sa plainte en violation de domicile déposée le 17 mars 2023, que le barillet de la porte d’entrée de son appartement avait été changé.

Ainsi, les époux [Z] n’étaient-ils pas dispensés de restituer les clés et en l’absence de leur remise au bailleur, ils demeuraient redevables des loyers et gardiens des locaux jusqu’à la restitution effective de ceux-ci.

Ipso facto, il convient de donner acte à SEINE-SAINT-DENIS HABITAT que les clés ne lui ont pas été restituées, avec toutes les conséquences que cette non-restitution implique pour les preneurs.

Sur les demandes principales :

Sur la demande d’expulsion :

Selon l’article L213-4-3 du Code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions tendant à l’expulsion des personnes qui occupent aux fins d’habitation des immeubles bâtis, sans droit ni titre.

Aux termes de l’article 544 du Code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ; le droit de propriété étant un droit fondamental de valeur constitutionnelle.

En l’espèce, d’une part, il ressort des pièces communiquées, que SEINE-SAINT-DENIS HABITAT est propriétaire du bien situé [Adresse 4] et d’un emplacement de stationnement à [Localité 10].

D’autre part, il ressort, aux termes du procès-verbal de constat du 19 avril 2023, que le bien est occupé par Monsieur [O] [F], Madame [T] [F] et Monsieur [W] [F] qui ont déclaré résider dans le logement après y avoir pénétré par la porte du balcon restée ouverte, sans s’acquitter d’aucun loyer (note d’audience).

Les occupants n’ont présenté aucun contrat, et n’ont justifié d’aucun autre document émanant du propriétaire, ni droit ni titre à occuper les lieux ; par ailleurs, SEINE-SAINT-DENIS HABITAT n’a pas donné son accord en vue de l’occupation du logement.

Il résulte de la sommation interpellative, de la signification de l’assignation et des propos tenus à la barre par les défendeurs présents, que Monsieur [O] [F], Madame [T] [F] et Monsieur [W] [F] se maintiennent dans les lieux.

En conséquence, ils sont occupants sans droit ni titre de l’immeuble, au même titre que les époux [Z] qui n’ayant pas restitué les clés au bailleur se trouvent épouser la même qualité d’occupant sans droit ni titre que les susnommés ; la plainte déposée au commissariat de [Localité 10], le 17 mars 2023, par Monsieur [E] [Z] ne pouvant d’aucune manière l’exonérer lui et son épouse des incidences de l’absence de remise des clés au propriétaire.

L’occupation de l’immeuble sans droit ni titre, en violation du droit de propriété, constitue un trouble manifeste.

Il convient en conséquence d’ordonner l’expulsion des époux [Z], de Monsieur [O] [F], de Madame [T] [F] et de Monsieur [W] [F] des lieux visés supra, selon les modalités prévues au dispositif ; le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande d’astreinte :

Aux termes de l’article L131-1 du Code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre les défendeurs à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte.

Sur la demande au titre des loyers impayés et de l’indemnité d’occupation :

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ; il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire ; indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

SEINE-SAINT-DENIS HABITAT verse aux débats un relevé de compte arrêté au 17 septembre 2024 établissant la dette locative (loyers/indemnités d’occupation) à la somme de 13 862,67 euros, mois d’août 2024 inclus.

Les consorts [Z] seront en propre redevables solidairement, conformément à l’article 5 du bail, des sommes dues au titre des loyers impayés arrêtés au 19 avril 2023, date du constat de sortie des lieux par commissaire de justice, soit la somme de 3 769,84 euros. (3 391,92 euros, solde débiteur au 20/4/23, intégrant diverses régularisations + le loyer d’avril 2023 prorata temporis, 596,72 euros/30 x 19 = 3 769,84 euros), puis, passée cette date, ils seront redevables, in solidum, du solde avec Monsieur [O] [F], Madame [T] [F] et Monsieur [W] [F], soit la somme de 10 092,83 euros (dette arrêtée au 17 septembre 2024, terme d’août 2024 inclus, soit 13 862,67 euros – 3 769, 84 euros dus en propre par les époux [Z] = 10 092,83 euros).

Enfin, il convient de fixer une indemnité d’occupation à compter du 1er septembre 2024, en réparation du préjudice subi par le propriétaire et de condamner, in solidum, Monsieur et Madame [Z], Monsieur [O] [F], Madame [T] [F] et Monsieur [W] [F], occupants sans droit ni titre, à hauteur du loyer courant soit 596,74 euros et ce jusqu’à la libération effective des lieux, le procès-verbal d’expulsion, ou de reprise.

Sur la demande de suppression du délai d’expulsion :

Il résulte, d’une part, de l’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

D’autre part, des dispositions de l’article L412-1 alinéa 2 que le délai prévu à l’alinéa premier ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que celle-ci est entrée dans les lieux par voies de fait, menaces ou contrainte.

En l’espèce, Monsieur [O] [F], Madame [T] [F] et Monsieur [W] [F] sont entrés dans les lieux sans y être autorisés, en pénétrant dans le logement par le balcon, fait caractérisant la voie de fait ;

Dès lors le délai de deux mois prévu ne s’applique pas ;

Sur la suppression du délai au titre de la trêve hivernale :

Selon l’article L412-6 du Code des procédures civiles d’exécution, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

Ce texte prévoit que ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui par voies de fait ;

En outre, le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile par voies de fait ;

En l’espèce, compte tenu de l’existence d’une voie de fait caractérisant la pénétration dans les lieux, il convient de supprimer le bénéfice du délai de trêve hivernale ;

Sur les dépens et l’exécution provisoire :

En application des articles 696 et suivants du Code de procédure civile Monsieur [E] [H], Madame [G] [Z], Monsieur [O] [F], Madame [T] [F] et Monsieur [W] [F] parties succombantes à la présente instance assumeront in solidum la charge des dépens.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de SEINE-SAINT-DENIS HABITAT de l’ensemble la totalité des frais exposés et non compris dans les dépens.

En conséquence, Monsieur [E] [H], Madame [G] [Z], Monsieur [O] [F], Madame [T] [F] et Monsieur [W] [F] seront condamnés in solidum, au paiement de la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré ;

VALIDE le congé donné par Monsieur [E] [H] et Madame [G] [Z] du logement n° 87, situé [Adresse 4] à [Localité 10], RDC, bâtiment 4, escalier A et de l’emplacement de stationnement qui s’y attache, à effet au 19 avril 2023 ;

DONNE ACTE que les clés dudit logement n’ont pas été restituées ;

En conséquence :

DIT que Monsieur [E] [H], Madame [G] [Z], Monsieur [O] [F], Madame [T] [F] et Monsieur [W] [F] sont occupants sans droit ni titre ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire, l’expulsion sans délai de Monsieur [E] [H], Madame [G] [Z], Monsieur [O] [F], Madame [T] [F] et Monsieur [W] [F] après la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux désignés ci-dessus, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

DIT n’y avoir lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte ;

RAPPELLE que le délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ne s’applique pas ;

ORDONNE la suppression du sursis prévu par l’article L412-6 du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE, solidairement, Monsieur [E] [H] et Madame [G] [Z], à payer à SEINE SAINT DENIS HABITAT venant aux droits du groupe OPIEVOY et dont le siège social se situe [Adresse 2]- à [Localité 7], la somme de 3 769,84 euros (trois mille sept cent soixante-neuf euros et quatre-vingt-quatre centimes), au titre des loyers impayés arrêtés au 19 avril 2023, (suivant décompte du 17/9/2024) ;

CONDAMNE, in solidum Monsieur [E] [H], Madame [G] [Z], Monsieur [O] [F], Madame [T] [F] et Monsieur [W] [F], à payer à SEINE-SAINT-DENIS HABITAT la somme de 10 092,83 euros (dix mille quatre-vingt-douze euros et quatre-vingt-trois centimes) au titre du solde de la dette locative (période du 19 avril 2023 au 31 août 2024, suivant décompte du 17/9/2024, mois d’août 2024 inclus) ;

CONDAMNE, in solidum, Monsieur [E] [H], Madame [G] [Z], Monsieur [O] [F], Madame [T] [F] et Monsieur [W] [F], à payer à SEINE-SAINT-DENIS HABITAT une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 596,74 euros, (cinq cent quatre-vingt-seize euros et soixante-quatorze centimes), à compter du 1 er septembre 2024, et ce jusqu’à libération effective des lieux, le procès-verbal d’expulsion, ou de reprise ;

CONDAMNE, in solidum, Monsieur [E] [H], Madame [G] [Z], Monsieur [O] [F], Madame [T] [F] et Monsieur [W] [F] à la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE, in solidum, aux entiers dépens de la présente instance Monsieur [E] [H], Madame [G] [Z], Monsieur [O] [F], Madame [T] [F] et Monsieur [W] [F] ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT