TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [R] [N]

Maître Margareth FIXLER

Copie exécutoire délivrée

le :

à : La SCP MENARD-WEILLER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/11308 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6SIU

N° MINUTE :

3/2025

JUGEMENT

rendu le 14 mai 2025

DEMANDERESSE

IMMOBILIERE 3F

Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré dont le siège social est situé [Adresse 3]

représentée par la SCP MENARD-WEILLER, avocats au barreau de PARIS,vestiaire P0128

DÉFENDEURS

Monsieur [R] [N]

demeurant chez Madame [G]

[Adresse 5]

[Localité 7]

comparant en personne

Madame [H] [Y] divorcée [N]

demeurant [Adresse 2]

assistée de Maître Margareth FIXLER, avocat au barreau de PARIS,vestiaire G0489 (bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro N-75056-2025-002302 du 31/01/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Caroline THAUNAT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 14 mars 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 14 mai 2025 par Caroline THAUNAT, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 14 mai 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/11308 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6SIU

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 11 avril 2014, la SA [Adresse 8] a consenti un bail d’habitation à M. [R] [N] et Mme [H] [Y] épouse [N] sur des locaux situés au [Adresse 1], outre un emplacement de stationnement – [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1076,26 euros outre une provision sur charges.

Par acte sous seing privé du 2 novembre 2021, les parties ont régularisé un avenant portant sur l’emplacement de stationnement

Par actes de commissaire de justice du 10 novembre 2023, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 5655,17 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La caisse d’allocations familiales a été informée de la situation de M. [R] [N] et Mme [H] [Y] divorcée [N] le 28 septembre 2023.

Les époux [N] ont divorcés. Le divorce a été retranscrit sur les actes d’état civil le 7 août 2024.

Par assignations du 5 décembre 2024, la SA [Adresse 8] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement en prononcer la résolution judiciaire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [R] [N] et Mme [H] [Y] divorcée [N] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes:

−

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux majorée de 50 %,−8706,70 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 25 novembre 2024,−350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 9 décembre 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 14 mars 2025, la SA D’HLM IMMOBILIERE 3F maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 14 mars 2025, s’élève désormais à 12432,60 euros. Elle déclare, par ailleurs, accepter le plan d’apurement de cette dette proposé par les défendeurs. La SA [Adresse 8] considère enfin qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [R] [N] et Mme [H] [Y] divorcée [N] reconnaissent en effet le montant de la dette locative. Ils précisent être désormais divorcés et que M [R] [N] réside [Adresse 4]. Mme [H] [Y] divorcée [N] demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d’une mensualité d’apurement de 10 euros, en plus du loyer courant.

Les parties s’accordent sur la solidarité de la dette locative jusqu’à la date de retranscription du divorce sur les actes d’état civil soit jusqu’au 7 août 2024, soit une dette de 7897, 95 euros.

Les parties sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [R] [N] a déposé un dossier de surendettement n’ayant fait l’objet d’aucune décision de recevabilité au jour de l’audience.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La SA D’HLM IMMOBILIERE 3F justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la caisse d’allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Toutefois, le contrat de bail d’une durée de trois mois ayant été tacitement reconduit postérieurement à l’entrée en vigueur de la nouvelle loi, ses dispositions se trouvent bien à s’appliquer et le délai de 6 semaines prévu au commandement de payer s’applique en l’espèce.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié aux locataires le 10 novembre 2023 et que la somme de 5655,17 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 23 décembre 2023.

Cependant, eu égard à la volonté des locataires de s’acquitter de leur dette et à l’accord de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la SA [Adresse 8] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 14 mars 2025, la dette s’élève à la somme de 12432,60 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [R] [N] et Mme [H] [Y] divorcée [N] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront condamnés à payer cette somme à la bailleresse selon les modalités suivantes;

Mme [H] [Y] divorcée [N] sera condamnée à lui verser la somme de 12432,60 euros solidairement avec M [R] [N] à hauteur de la somme de 7897, 95 euros.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [R] [N] et Mme [H] [Y] divorcée [N] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 1552,10 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 15 mars 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SA D’HLM IMMOBILIERE 3F ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [R] [N] et Mme [H] [Y] divorcée [N], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n’y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de la mise en place d’un plan d’apurement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 11 avril 2014 entre la société SA [Adresse 8], d’une part, et M. [R] [N] et Mme [H] [Y] divorcée [N], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1], outre un emplacement de stationnement – [Localité 6] est résilié depuis le 23 décembre 2023,

CONDAMNE Mme [H] [Y] divorcée [N] à payer à la SA D’HLM IMMOBILIERE 3F la somme de 12432,60 euros (douze mille quatre cent trente-deux euros et soixante centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 14 mars 2025, solidairement avec M. [R] [N] à hauteur de la somme de 7897, 95 euros,

AUTORISE M. [R] [N] et Mme [H] [Y] divorcée [N] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 10 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [R] [N] et Mme [H] [Y] divorcée [N],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le23 décembre 2023,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [H] [Y] divorcée [N] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Mme [H] [Y] divorcée [N] sera condamnée à verser à la SA [Adresse 8] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail sans qu’il n’y ait lieu à majoration, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE la SA D’HLM IMMOBILIERE 3F de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [R] [N] et Mme [H] [Y] divorcée [N] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 10 novembre 2023 et celui des assignations du 5 décembre 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 14 mai 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge