TRIBUNAL JUDICIAIRE

D’ORLÉANS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 14 NOVEMBRE 2024

Minute n° :

N° RG 23/00827 – N° Portalis DBYV-W-B7H-GQO3

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Philippe TROLONGE

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

S.C.I. ESTYA

immatriculée au RCS de Gray-Vesoul sous le n° 820 744 928

dont le siège social est sis 28 avenue Carnot – 70200 LURE

représentée par la SELARLU BOUCHE, avocats au barreau de TOULOUSE (avocat plaidant) et la SELARL DA COSTA – DOS REIS, avocats au barreau d’ORLEANS (avocat postulant), substituée par M^e Pierre François DEREC, avocat au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEUR :

Madame [J] [X]

demeurant 10 route de Boiscommun – 45340 CHEMAULT

représentée par la SCP GUILLAUMA – PESME – JENVRIN, avocats au barreau d’ORLEANS

A l’audience du 10 Septembre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé du 21 octobre 2016, la SCI ESTYA a donné à bail à Madame [J] [X] pour une durée de 3 ans reconductible, une maison d’habitation sise 10 route de Boiscommun 45340 CHEMAULT moyennant un loyer mensuel initial de 700,00 euros hors charges payable d’avance le 15 de chaque mois.

Se prévalant d’une situation d’impayés locatifs dès le mois de décembre 2018, la SCI ESTYA a fait délivrer par acte d’huissier du 5 juin 2023 un commandement de payer visant la clause résolutoire à Madame [J] [X] – dénoncé par voie électronique le 7 juin 2023 à la CCAPEX auprès de la Préfecture du Loiret – lequel portait sur la somme principale de 7.780,00 euros au titre des loyers et charges échus et demeurés impayés pour la période allant de décembre 2018 à mai 2023 inclus.

En l’absence de règlement des causes du commandement de payer, la SCI ESTYA a fait assigner en référé Madame [J] [X] -par acte d’huissier signifié à sa personne le 5 octobre 2023, puis dénoncé par voie électronique le 9 octobre 2023 auprès de la Préfecture du Loiret- devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLÉANS aux fins suivantes :

Constater que le bail intervenu entre les parties le 21 octobre 2016 se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire ;En conséquence, voir ordonner l’expulsion de Madame [J] [X] de la maison qu’elle occupe au 10 route de Boiscommun 45540 CHEMAULT, et celle de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique ;Dire, par décision spéciale et motivée, que cette expulsion pourra intervenir sans délai à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux, ce en application de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;Ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et péril du défendeur ;Condamner Madame [J] [X] à payer à titre provisionnel à la SCI ESTYA la somme principale de 9.180,00 euros au titre des loyers impayés ;Condamner Madame [J] [X] à payer à titre provisionnel à la SCI ESTYA une indemnité d’occupation mensuelle de 700,00 € (à indexer selon les clauses du contrat) correspondant au loyer mensuel à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération des lieux et restitution des clés ;Condamner à titre provisionnel Madame [J] [X] au paiement de la somme de 2.000,00 €, à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le demandeur, en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;Condamner à titre provisionnel Madame [J] [X] au paiement de tous les frais et dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer en vertu de l’article 696 du code de procédure civile.

L’affaire, après avoir été évoquée à l’audience du 13 février 2024, a été renvoyée à 2 reprises afin de permettre l’échange de pièces et conclusions entre les parties représentées par leur avocat respectif, et ce, dans le respect du principe du contradictoire, puis elle a été retenue à l’audience publique du 10 septembre 2024 où les parties ont déposé leur dossier de plaidoirie.

Dans ses conclusions en défense, l’avocat de Madame [X] soulève à titre principal l’incompétence du juge des référés au profit du juge du fond en estimant que les demandes de la société ESTYA se heurtent à une contestation sérieuse du fait de l’existence, d’une part, d’un contrat de vente en réméré tel que prévu à l’article 1659 du code civil, et d’autre part, de pourparlers entre les parties visant au rachat par Madame [X] de la maison qu’elle occupe et dont elle était propriétaire jusqu’au 21 octobre 2016, date de son adjudication à la société ESTYA suite à une procédure de saisie immobilière. Enfin, à titre subsidiaire, il est sollicité du tribunal la suspension des effets de la clause résolutoire, ainsi que l’octroi des plus larges délais pour permettre à la locataire en titre de s’acquitter de sa dette.

Par conclusions responsives, l’avocat de la SCI ESTYA, estime qu’en application des articles 834 et 835 du CPC, le juge des référés a toute compétence pour constater l’acquisition d’une clause résolutoire avec résiliation de plein droit d’un contrat de bail, tandis qu’aucun contrat de vente en réméré consistant dans le rachat du bien immobilier loué par Madame [X], ancienne propriétaire, n’a été conclu, même si cette possibilité aurait pu -éventuellement être envisagée- dans l’hypothèse néanmoins d’un règlement effectif et régulier des loyers par l’occupante des lieux, ce qui n’est absolument pas le cas présent.

La SCI ESTYA demande par conséquent au juge des référés de se déclarer compétent pour connaître du litige et s’oppose à l’octroi de tous délais de paiement, maintenant en outre l’intégralité de ses demandes introductives et précisant enfin que, sans reprise de paiement du loyer courant, la dette est en constante augmentation et s’élève désormais à la somme de 18.980,00 €, selon décompte en date du 5 septembre 2024 versé aux débats (pièce n°4-M^e BOUCHE).

Aucune fiche de diagnostic social et financier n’a été reçue au greffe avant l’audience.

Les débats étant clos, la décision a été mise en délibéré à la date du 14 novembre 2024.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

La décision est contradictoire en application de l’article 467 du Code de procédure civile, toutes les parties ayant comparu ou été représentées à l’audience de jugement.

I. Sur la compétence du juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé :

En vertu des dispositions prévues aux articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend, et dans tous les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Or, en l’espèce, à l’analyse des éléments versés aux débats, force est de relever l’absence de tout contrat de vente « en réméré » régularisé entre les parties, lequel aurait prévu une faculté de rachat de la chose vendue en application des dispositions de l’article 1659 du code civil.

En l’état, il apparaît que la simple évocation, lors d’échange de courriels entre les parties, d’un éventuel rachat par Madame [X] de la maison qu’elle occupe en qualité de locataire – et dont elle fut propriétaire jusqu’à son adjudication au bénéfice de la société ESTYA le 21 octobre 2016 – ne peut être considéré comme des pourparlers susceptibles d’engager contractuellement l’une ou l’autre des parties.

Par conséquent, aucune contestation sérieuse nécessitant un examen au fond n’étant rapportée dans ce litige par Madame [X], et l’existence de son obligation de paiement mensuel de son loyer en sa qualité de locataire ne pouvant être sérieusement contestée, le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé conservera sa pleine compétence pour connaître de la présente affaire.

II. Sur la recevabilité de la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […].

Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 9 octobre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience du 13 février 2024.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir régulièrement saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) en date du 7 juin 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 5 octobre 2023, conformément aux dispositions prévues par l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers impayés formée par la bailleresse SCI ESTYA est donc parfaitement recevable.

III. Sur les demandes principales :

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tel qu’il s’applique à la date du commandement de payer qui a été délivré dans la présente procédure, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail unissant les parties stipule dans le paragraphe « clause résolutoire » qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 5 juin 2023, pour la somme en principal de 7.780,00 euros.

Conformément aux termes du commandement de payer ainsi délivré à Madame [J] [X], il est constant que ce dernier disposait d’un délai expirant le samedi 5 août 2023, jour ouvré, pour régler cette somme, délai légalement reporté au 1er jour ouvrable suivant, soit le lundi 7 août 2023 à 24 heures.

Ledit commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 7 août 2023.

La clause résolutoire est donc acquise depuis le 7 août 2023.

Sur l’indemnité d’occupation

Madame [J] [X] reste redevable des loyers et charges jusqu’au 7 août 2023 et, à compter du 8 août 2023, le bail étant résilié par l’effet de la clause résolutoire, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle. En effet, Madame [J] [X], occupante sans droit ni titre depuis le 8 août 2023 cause un préjudice à la SCI ESTYA qui n’a pu disposer du bien à son gré.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation provisionnelle exigible à compter du 8 août 2023 pour un montant de 700,00 euros, ladite indemnité d’occupation mensuelle étant calculée sur la base des loyers et charges échus postérieurement à la résiliation du bail, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux par Madame [J] [X].

Sur l’expulsion de la locataire en titre

Le contrat de bail étant résilié à compter du 7 août 2023, il convient d’ordonner l’expulsion de Madame [J] [X] ainsi que de toute personne s’y trouvant de son chef, au besoin avec l’aide des forces de l’ordre ou d’un serrurier.

La demande formulée par la SCI ESTYA tendant à ce que cette expulsion intervienne sans délai – en application du dernier alinéa de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution – et ce, dès la signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux, ne pourra prospérer au vu de l’absence de tout preuve rapportée par la demanderesse d’une mauvaise foi caractérisée de Madame [J] [X], personne expulsée.

La bonne foi étant toujours présumée en application des dispositions de l’article 2274 du code civil, la SCI ESTYA ne pourra qu’être déboutée de cette demande.

S’agissant du sort des meubles et objets mobiliers éventuellement laissés dans les lieux, il sera spécifiquement organisé au titre des opérations d’expulsion, conformément aux dispositions des articles L et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur le montant de l’arriéré locatif et sur les délais

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En outre, en application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

En l’espèce, la SCI ESTYA verse aux débats l’acte de bail, ainsi que le décompte détaillé des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés (décompte actualisé arrêté au 5 septembre 2024) pour un montant de 18.980,00 € – hors frais de poursuites – afin de prouver les obligations dont elle réclame l’exécution.

Madame [J] [X], représentée par son avocat à l’audience, ne conteste pas véritablement, ni le principe, ni le montant de sa dette locative accumulée depuis le mois de mai 2019, mais réclame à titre subsidiaire, la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais pour s’acquitter de ladite dette.

Enfin, Madame [J] [X] ne rapporte aucunement au tribunal la moindre preuve d’une reprise du paiement de son loyer courant ou d’un paiement substantiel – son dernier règlement partiel datant du mois d’octobre 2022 – ou bien d’un fait susceptible de produire l’extinction de ses obligations de locataire, ou enfin d’un engagement qui pourrait être de nature à permettre l’apurement de sa dette locative dont la charge, il convient de le rappeler, est supportée exclusivement et anormalement par la SCI bailleresse.

Il convient en conséquence de condamner Madame [J] [X] défenderesse défaillante à l’action, au paiement à titre provisionnel de la somme de 18.980,00 € correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés (décompte actualisé du 5 septembre 2024), assortie des intérêts au taux légal calculés à compter de la signification de la présente ordonnance.

Par ailleurs, il n’y aura pas lieu de faire droit aux délais de paiement sollicités par la locataire en place, la dette étant ancienne et d’un montant important, le paiement des loyers n’ayant, en outre, pas repris avant l’audience.

Madame [J] [X] sera donc déboutée de sa demande de ce chef, et la clause résolutoire figurant au bail conservera son plein effet.

IV. Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [J] [X], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 5 juin 2023.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI ESTYA, Madame [J] [X] sera condamnée à titre provisionnel à lui verser la somme de 750,00 euros sur ce fondement.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARONS d’une part, notre compétence en qualité de juge des référés pour connaître de la présente affaire – en l’absence de toute preuve rapportée d’une contestation sérieuse – et d’autre part, que l’action engagée par la SCI ESTYA aux fins de constat de la résiliation du bail est parfaitement recevable ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 21 octobre 2016 entre la SCI ESTYA et Madame [J] [X] concernant une maison à usage d’habitation située au 10 route de Boiscommun 45340 CHEMAULT, sont réunies à la date du 8 août 2023 ;

DISONS que Madame [J] [X] devra par conséquent quitter les lieux loués sis 10 route de Boiscommun 45340 CHEMAULT, et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations du locataire sortant, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNONS l’expulsion, à défaut de départ volontaire de Madame [J] [X] ainsi que celle de tout occupant de son chef, et ce, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;

DISONS que les meubles et objets se trouvant dans les lieux suivront le sort prévu notamment par les articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS à titre provisionnel Madame [J] [X] à payer à la SCI ESTYA la somme de 18.980,00 € (dix-huit mille neuf cent quatre-vingts euros) correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés (décompte actualisé au 5 septembre 2024), assortie des intérêts au taux légal calculés à compter de la signification de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS Madame [J] [X] à verser à la SCI ESTYA une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation fixée à 700,00 € (sept cents euros) – ladite indemnité d’occupation mensuelle étant calculée sur la base du loyer échu postérieurement à la résiliation du bail – laquelle s’appliquera à compter du 8 août 2023, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNONS à titre provisionnel Madame [J] [X] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 5 juin 2023 ;

CONDAMNONS à titre provisionnel Madame [J] [X] à verser à la SCI ESTYA la somme de 750,00 € (sept cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETONS toutes les autres demandes, plus amples ou contraires des parties ;

RAPPELONS, enfin, que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l’ordonnance au greffe du tribunal judiciaire, le 14 novembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge, et par la greffière.

La greffière, Le juge,