TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

■

N° RG 25/54546 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAH6W

N° : 13

Assignation du :

17 Juin 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 13 octobre 2025

par Anita ANTON, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDERESSE

La société S.C.P. EPARGNE PIERRE

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Frédéric COULON, avocat au barreau de PARIS – #P0370, avocat postulant et par M^e Fabrice LEMAIRE, avocat au barreau de GRENOBLE, [Adresse 1], avocat plaidant

DEFENDERESSE

La S.A.S. BH 92

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par M^e Brahim OUHDI, avocat au barreau de PARIS – #D1257

DÉBATS

A l’audience du 08 Septembre 2025, tenue publiquement, présidée par Anita ANTON, Vice-présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties représentées, avons rendu la décision suivante :

Suivant acte sous seings privés en date du 11 décembre 2017, la société SNC Alta Proximité a donné à bail commercial à Messieurs [U] et [K], au nom et pour le compte d’une société en cours de formation, pour une durée de 10 années, des locaux de 294 m2 environ à usage de restaurant situés au rez-de-chaussée dans l’immeuble en copropriété dénommé [Adresse 8] de [Localité 7] sis [Adresse 6] à [Localité 9], moyennant un loyer initial annuel indexé de 75.000 euros hors taxes et hors charges, avec une franchise de loyer de 9 mois soit jusqu’au 31 septembre 2020, outre un loyer variable additionnel en fonction du chiffre d’affaires HT, payables trimestriellement et d’avance.

Suivant avenant n°1 du 04 avril 2018, il a été convenu entre la SNC Alta Proximité et la société BH 92 constituée que, le bail ayant pris effet au jour de la mise à disposition des locaux le 10 janvier 2018, la franchise de loyers et charges prendrait fin le 10 juillet 2018.

Suivant avenant n°2 du 21 juin 2018, il a été convenu entre la SNC Alta Proximité et la société BH 92 de prolonger la franchise de loyers et charges jusqu’au 10 octobre 2018.

Suivant acte authentique en date du 29 juin 2018, la société Epargne Pierre est venue aux droits de la SNC Alta Proximité pour avoir acquis les lieux loués.

Suivant avenant n°3 valant protocole d’accord transactionnel du 12 octobre 2020, la société Epargne Pierre a accordé à titre exceptionnel à la société BH 92 une annulation de loyers hors charges de 11.411,42 euros couvrant la période du 1er avril 2020 au 31 mai 2020, outre une imputation sur le dépôt de garantie des loyers du 1er juin 2020 au 30 juin 2020 hauteur de 5.612,16 euros, en contrepartie d’une renonciation par le preneur de sa faculté à solliciter la résiliation triennale du bail au 9 janvier 2024.

A défaut de règlement complet des loyers et charges exigibles depuis le 1er avril 2022, société Epargne Pierre a fait sommation à la société BH 92 le 22 novembre 2023 d’avoir à payer en principal la somme de 39.410,78 euros au titre des loyers et charges impayées suivant décompte du 31 août 2023, sans rappel de la clause résolutoire.

La société BH 92 n’a réglé aucune somme à la suite de cette sommation, et l’arriéré locatif s’est aggravé pour atteindre au 04 décembre 2023 la somme de 62.189,97 euros après intégration de la facture du 4ème trimestre 2023 et du solde des impôts fonciers 2023.

Par acte du 16 janvier 2024, la société Epargne Pierre a assigné la société BH 92 devant le président du tribunal judiciaire de Nanterre, statuant en référé, aux fins de la voir condamnée à lui payer la somme de 62.189,97 euros à titre de provision à valoir sur l’arriéré de loyers et charges selon décompte arrêté au 4 décembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles et les dépens.

Par ordonnance du 26 novembre 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre s’est déclaré territorialement incompétent au profit du président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en matière de référé et a dit que le sort des dépens suivra celui de la procédure devant le président du tribunal judiciaire de Paris.

A la suite de cette ordonnance, les parties ont été convoquées à l’audience des référés du tribunal judiciaire de Paris du 24 mars 2025, date à laquelle l’affaire (instance RG n°25/50624) a été radiée en l’absence de comparution du demandeur.

L’affaire a été rétablie au rôle du greffe sous le numéro RG 25/54546 à la demande de la société Epargne Pierre et a été appelée à l’audience du 8 septembre 2025.

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 7 juillet 2025, régularisées et soutenues oralement à l’audience du 8 septembre 2025, la société Epargne Pierre, représentée par son conseil, demande au juge des référés de :

« Vu l’article R.211-3-26 du code de l’organisation judiciaire

Vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile

Vu le bail commercial

CONSTATER que les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 27 juin 2024 n’ont pas été payées dans le délai d’un mois,

En conséquence,

CONSTATER la résiliation de plein droit du bail susvisé au 28 juillet2024 ;

ORDONNER l’expulsion des lieux loués de la société BH 92 ainsi que celle de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;

CONDAMNER la société BH 92 à payer à la société EPARGNE-PIERRE la somme de 187.468,51 euros à titre de provision à valoir sur l’arriéré de loyers et de charges selon décompte arrêté au 14 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 16 janvier 2024,

Pour la période postérieure à la résiliation du bail,

CONDAMNER la société BH 92 à payer à la société EPARGNE PIERRE une indemnité provisionnelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été appelés si le bail s’était poursuivi, et ce jusqu’à complet déménagement et restitution des clés ;

CONDAMNER la société BH 92 à payer à la société EPARGNE-PIERRE la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER la société BH 92 aux entiers dépens tant devant le juge des référés du Tribunal judiciaire de NANTERRE que celui du Tribunal judiciaire de PARIS, qui comprendront notamment le coût de la sommation de payer du 22 novembre 2022 (271,28 euros), celui du commandement de payer du 27 juin 2024 (394,86 euros), celui de l’assignation du 16 janvier 2024, et le droit de plaidoirie (13 euros),

RAPPELER que l’ordonnance à intervenir est de plein droit exécutoire conformément à l’article 514-1 du code de procédure civile. »

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 8 septembre 2025, régularisées et soutenues oralement à l’audience du 8 septembre 2025, la société BH 92, représentée par son conseil, demande au juge des référés de :

« Vu l’article 1343-5 alinéa 1 du code civil ;

Vu les pièces versées au débat.

DIRE la société BH 92 recevable et bien fondée en l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

Y faisant droit,

ACCORDER les délais de paiement les plus larges à la société BH 92 pour régler les loyers impayés.

STATUER ce que de droit sur les frais et dépens de la présente procédure. »

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé aux conclusions des parties et à la note d’audience.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 13 octobre 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail et d’expulsion du preneur

En droit, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application de ce texte, il entre dans les pouvoirs du juge des référés, même en l’absence d’urgence, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement, en l’absence de toute contestation sérieuse de la validité de cette clause, et, par suite, d’ordonner l’expulsion de l’occupant, dont l’obligation de libérer les lieux n’est pas sérieusement contestable. En outre, le maintien de l’occupant dans les lieux sans droit ni titre par suite du constat de la résiliation du bail constitue un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, le bail commercial du 11 décembre 2017 contient une clause résolutoire (article 26.1) au visa de laquelle un commandement de payer a été valablement délivré au preneur le 27 juin 2024 à hauteur de la somme de 119.275,08 euros en principal, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 21/06/2024.

Il résulte du relevé de compte actualisé versé aux débats que le preneur ne s’est pas acquitté des causes du commandement dans le délai d’un mois qui lui était imparti.

S’agissant de la demande de délais de paiement formulée par la société BH 92, il sera relevé que le bailleur y est opposé, qu’aucun élément versé aux débats ne permet de considérer que cette dernière a connu des difficultés financières s’opposant au règlement des loyers et charges. Aucun élément n’est versé en outre aux débats pour permettre au juge d’apprécier quel échéancier de paiement la société défenderesse serait en mesure de respecter alors que le dernier décompte versé aux débats permet de constater qu’il n’y a eu aucune reprise du paiement du loyer courant et de la provision sur charges.

La demande de délai sera donc rejetée.

En conséquence, l’acquisition de la clause résolutoire au 27 juillet 2024 à 24h00 ne peut qu’être constatée.

L’expulsion du preneur sera dès lors ordonnée.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance, aucun moyen n’étant au demeurant soutenu au soutien des demandes d’enlèvement du mobilier des encombrants sous astreinte.

Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation due au bailleur à compter du 28 juillet 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail.

Sur la demande de provision

En droit, aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

En l’espèce, le relevé de compte locatif du 14 mai 2025 versé aux débats (pièce n°33 de la demanderesse) fait apparaître l’existence d’un arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation de 187.468,51 euros, deuxième trimestre 2025 inclus.

En conséquence, la société BH 92 sera condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 187.468,51 euros, deuxième trimestre 2025 inclus au titre de l’arriéré locatif arrêté au 14 mai 2025, avec intérêts au taux légal sur la somme de 62.189,97 euros à compter de l’assignation du 16 janvier 2024 et à compter de la présente ordonnance pour le surplus.

Sur les frais et dépens

La société BH 92, qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens qui comprendront tant ceux de la procédure devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre que ceux de la procédure devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, et notamment le coût de la sommation de payer du 22 novembre 2022 (271,28 euros), celui du commandement de payer du 27 juin 2024 (394,86 euros), celui de l’assignation du 16 janvier 2024, et le droit de plaidoirie (13 euros).

Elle sera également condamnée à payer à la société Epargne Pierre la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 code de procédure civile afin de l’indemniser des frais non compris dans les dépens qu’elle a été contrainte d’exposer.

La société Epargne Pierre sera déboutée du surplus de ses demandes formées au titre des frais irrépétibles.

Il y a lieu de rappeler que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant après débat en audience publique, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe, exécutoire à titre provisoire,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés,

Constatons l’acquisition, à la date du 27 juillet 2024 à 24h00, de la clause résolutoire du bail en date du 11 décembre 2017 liant les parties et la résiliation de plein droit de ce bail ;

Disons qu’à défaut de restitution volontaire des locaux de 294 m2 environ à usage de restaurant situés au rez-de-chaussée dans l’immeuble en copropriété dénommé Les Hauts de [Localité 7] sis [Adresse 6] à [Localité 9], la société BH 92 pourra être expulsée, ainsi que tous occupants de son chef, avec, le cas échéant, le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Disons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution;

Condamnons la société BH 92 à payer à la société Epargne Pierre une indemnité d’occupation fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail, à compter du 28 juillet 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

Condamnons la société BH 92 à payer à la société Epargne Pierre la somme provisionnelle la somme de 187.468,51 euros, deuxième trimestre 2025 inclus au titre de l’arriéré locatif arrêté au 14 mai 2025, avec intérêts au taux légal sur la somme de 62.189,97 euros à compter de l’assignation du 16 janvier 2024 et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

Rejetons la demande de délais de paiement formulée par la société BH 92 ;

Condamnons la société BH 92 aux dépens, qui comprendront tant ceux de la procédure devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre que ceux de la procédure devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, et notamment le coût de la sommation de payer du 22 novembre 2022 (271,28 euros), celui du commandement de payer du 27 juin 2024 (394,86 euros), celui de l’assignation du 16 janvier 2024, et le droit de plaidoirie (13 euros);

Condamnons la société BH 92 à payer à la société Epargne Pierre la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboutons la société Epargne Pierre du surplus de ses demandes formées au titre des frais irrépétibles ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Fait à [Localité 10] le 13 octobre 2025

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Anita ANTON