TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 14] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Maître WOMASSOM TCHUANGOU

Monsieur [C] [S] [H]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Georges ZOGHAIB

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/04772 – N° Portalis 352J-W-B7H-C722I

N° MINUTE :

5 JCP

JUGEMENT

rendu le mercredi 17 décembre 2025

DEMANDERESSE

Société FONCIERE EPILOGUE, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Georges ZOGHAIB, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 149

DÉFENDEURS

Madame [M] [C] [U] [X], demeurant [Adresse 6]

ayant pour avocat Maître WOMASSOM TCHUANGOU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire D0705 non comparant

Monsieur [C] [S] [H], demeurant [Adresse 6]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 16 octobre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 17 décembre 2025 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 17 décembre 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/04772 – N° Portalis 352J-W-B7H-C722I

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique du 9 juillet 2019 M. [C] [S] [H] et Mme [M] [C] [U] [X] ont vendu à la société FONCIERE EPILOGUE les lots de copropriété n° 2041, 2220 et 5809 dans l’ensemble immobilier situé [Adresse 10]) sous condition résolutoire de l’exercice du rachat pendant une période de 18 mois, avec le bénéfice d’une convention d’occupation précaire en contrepartie du paiement des charges et d’une indemnité d’occupation de 1917 euros par mois.

La société FONCIERE EPILOGUE a accepté par deux fois de proroger le délai et ce jusqu’au 9 janvier 2022.

Mme [M] [C] [U] [X] et M. [C] [S] [H] n’ont pas exercé la faculté de rachat et se sont maintenus dans les lieux.

Par actes de commissaire de justice du 7 décembre 2022, la société FONCIERE EPILOGUE a assigné Mme [M] [C] [U] [X] et M. [C] [S] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

CONSTATER qu’ils sont occupants sans droit ni titre depuis le 9 janvier 2021, date fixée par l’acte authentique de vente, ORDONNER leur expulsion ainsi que de celle de tous occupants de leur chef des lieux occupés sis au [Adresse 12]), dans le bâtiment A7 dit "[Localité 11] lot de copropriété N° 2041, 2220 et 5809, avec si besoin est, le concours de la force publique et ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard à dompter de l’expiration du délai de deux mois après la signification du commandement d’expulsion et ce jusqu’à la fin de l’occupation; AUTORISATION à séquestrer les meubles ou matériels se trouvant dans les lieux dans tel garde meubles de son choix, aux frais, risques et périls du défendeur, CONDAMNER solidairement Mme [M] [C] [U] [X] et M. [C] [S] [H] à lui payer la somme 44.313,87 Euros (somme arrêtée au 17 novembre 2022) au titre de l’indemnité d’occupation précaire convenue (en ce compris charges copropriété et taxes foncières) dans l’acte de vente, avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente assignation, CONDMANER solidairement Mme [M] [C] [U] [X] et M. [C] [S] [H] à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation égale à 1.917 euros en principal, outre les taxes et charges du bien immobilier, jusqu’à la date de complète libération effective des lieux, Condamner solidairement Mme [M] [C] [U] [X] et M. [C] [S] [H], à lui payer la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire, appelée à l’audience du 29 mars 2023, a été renvoyée à plusieurs reprises à la demande des parties puis a été radiée 22 janvier 2024 faute de diligences des parties.

Elle a été réinscrite à la demande de la société FONCIERE EPILOGUE au rôle et fixée à l’audience du 16 octobre 2025 pour laquelle les parties ont été convoquées par le greffe.

À l’audience du 16 octobre 2025 la société FONCIERE EPILOGUE, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes et précise que la dette s’élève désormais à 116645 euros. Elle indique que Mme [M] [C] [U] [X] et M. [C] [S] [H] occupent toujours les lieux.

M. [C] [S] [H] et Mme [M] [C] [U] [X] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation de la société FONCIERE EPILOGUE à laquelle elle s’en est rapportée oralement à l’audience pour l’exposé de ses différents moyens.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande d’expulsion

Aux termes de l’article 1103 du code civil les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 1662 du code civil, faute par le vendeur d’avoir exercé son action en rachat dans le terme prescrit, l’acquéreur demeure propriétaire irrévocable.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce par acte authentique du 9 juillet 2019 versé aux débats, M. [C] [S] [H] et Mme [M] [C] [U] [X] ont vendu à la société FONCIERE EPILOGUE les lots de copropriété n° 2041, 2220 et 5809 dans l’ensemble immobilié Batiment A7 dit BERGAME situé [Adresse 5] à [Localité 15] sous condition résolutoire de l’exercice du rachat dont la faculté est réservée au vendeur. Il a été expressément convenu entre les parties que le bien restera occupé par les vendeurs pour la période pendant laquelle ils disposeront de ladite faculté de rachat, soit une durée maximale de 18 mois sauf prorogation de délai accordé par l’acquéreur, qu’en contrepartie de l’occupation ils sont redevables d’une indemnité d’occupation précaire de 1917 euros par mois, qu’en outre ils paieront directement ou rembourseront à l’acquéreur l’intégralité des coûts de toute nature (…) les frais d’entretien et de réparation, les charges de fourniture d’énergie et d’eau, les taxes d’habitation, les taxes foncières et d’enlèvement des ordures ménagères, les polices d’assurance (…), qu’en aucun cas les vendeurs ne pourront se prévaloir de l’existence d’un bail.

La société FONCIERE EPILOGUE a accepté par deux fois de laisser à Mme [M] [C] [U] [X] et M. [C] [S] [H] un délai supplémentaire ayant expiré le 9 janvier 2022 (cf courriers de la société FONCIERE EPILOGUE des 7 janvier 2021 et 20 juillet 2021).

Mme [M] [C] [U] [X] et M. [C] [S] [H] n’ont pas exercé la faculté de rachat et se sont maintenus dans les lieux.

Ils sont en conséquence occupants sans droit ni titre, la période d’occupation précaire conventionnelle ayant expiré au plus tard le 9 janvier 2022.

Il convient dès lors d’ordonner à M. [C] [S] [H] et Mme [M] [C] [U] [X] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 5] à [Adresse 13] [Localité 1]. A défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique.

Dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

La demande d’astreinte sera rejetée.

En cas de maintien dans les lieux de Mme [M] [C] [U] [X] et M. [C] [S] [H] ou de toute personne de leur chef il convient de les condamner in solidum au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant qui sera fixé à 1917 euros, outre les charges. L’indemnité d’occupation ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction. Par conséquent, le bailleur sera débouté de sa demande de séquestration du mobilier garnissant le logement.

Sur la dette d’indemnités d’occupation

La société FONCIERE EPILOGUE verse aux débats un décompte mentionnant qu’à la date du 1er octobre 2025, M. [C] [S] [H] et Mme [M] [C] [U] [X] lui devaient les sommes de 88182 euros au titre des indemntés d’occupation impayées arrêtées au 1er octobre 2025, et de 7233 euros au titre de la taxe foncière pour les années 2021 à 2024 selon les avis produits.

En revanche, il s’avère impossible de rattacher les documents relatifs aux cotisations d’assurance au logement objet du présent litige : la pièce n°8 ne comporte aucune adresse, la pièce n° 9 est insuffisament précise en ce qu’elle porte sur un immeuble situé [Adresse 2], la pièce n° 10 porte sur un immeuble situé [Adresse 4] et non [Adresse 5], sans que la demanderesse n’apporte d’explications. La somme de 467,98 euros n’est en conséquence pas retenue.

Enfin il n’est aucunement expliqué et justifié de la somme de 20762,89 euros apparaissant au décompte à la ligne « syndic ». Cette somme est en conséquence écartée.

En conséquence Mme [M] [C] [U] [X] et M. [C] [S] [H] sont condamnés in solidum à payer à la société FONCIERE EPILOGUE les sommes de 88182 euros au titre des indemnités d’occupation impayées arrêtées au 1er octobre 2025 et 7233 euros au titre de la taxe foncière pour les années 2021 à 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

M. [C] [S] [H] et Mme [M] [C] [U] [X], qui succombent à la cause, sont condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 1000 euros à la demande de la société FONCIERE EPILOGUE en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que Mme [M] [C] [U] [X] et M. [C] [S] [H] sont occupants sans droit ni titre des lieux situés [Adresse 7], [Adresse 9] "[Localité 11] lots de copropriété N° 2041, 2220 et 5809 depuis le 9 janvier 2022 ;

ORDONNE à M. [C] [S] [H] et Mme [M] [C] [U] [X] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés [Adresse 8] "[Localité 11] lots de copropriété N° 2041, 2220 et 5809 ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

REJETTE la demande d’astreinte ;

CONDAMNE in solidum M. [C] [S] [H] et Mme [M] [C] [U] [X] à payer à la société FONCIERE EPILOGUE une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 1917 euros outre les charges jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNE in solidum M. [C] [S] [H] et Mme [M] [C] [U] [X] à payer à la société FONCIERE EPILOGUE les sommes de 88182 euros au titre des indemnités d’occupation impayées arrêtées au 1er octobre 2025 et de 7233 euros au titre de la taxe foncière pour les années 2021 à 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 7 décembre 2022 ;

REJETTE le surplus de la demande en paiement de la dette ;

CONDAMNE in solidum M. [C] [S] [H] et Mme [M] [C] [U] [X] aux dépens ;

CONDAMNE in solidum M. [C] [S] [H] et Mme [M] [C] [U] [X] à payer à la société FONCIERE EPILOGUE la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 17 décembre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge