TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [F] [O]

Madame [C] [O]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Muriel CADIOU

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/04832 – N° Portalis 352J-W-B7J-C73E5

N° MINUTE :

6/2025

JUGEMENT

rendu le 23 octobre 2025

DEMANDERESSE

La S.A. CARDIF ASSURANCE VIE

venant aux droits de la S.A. CNP IAM

dont le siège social est situé [Adresse 1]

ayant pour mandataire, la société DAUCHEZ ADMINISTRATEURS DE BIENS, Société Anonyme à Directoire et Conseil de Surveillance dont le siège social est situé [Adresse 2]

représentée par la SELARL CADIOU & ASSOCIES, membre de l’AARPI CADIOU POIVEY-LECLERCQ &ASSOCIES en la personne de Maître Muriel CADIOU, avocat au barreau de PARIS,vestiaire B656

DÉFENDEURS

Monsieur [F] [O]

demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

Madame [C] [O]

demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Eric TRICOU, Juge des contentieux de la protection

assisté de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 03 septembre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 23 octobre 2025 par Eric TRICOU, juge des contentieux de la protection assisté de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 23 octobre 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/04832 – N° Portalis 352J-W-B7J-C73E5

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 25 août 2000, la société CNP IAM, aux droits de laquelle vient aujourd’hui la S.A. CARDIF ASSURANCE VIE, a consenti un bail d’habitation à M. [F] [O] et Mme [C] [O] sur des locaux situés au [Adresse 3] – lot n° 0142, étage n °4 – à [Localité 6] avec parking lot n° 0007 et cave lot n° 0205, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 4.900 francs.

Par actes de commissaire de justice du 13 février 2025, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 7.844,24 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [F] [O] et Mme [C] [O] le 17 février 2025.

Par assignations du 28 avril 2025, la S.A. CARDIF ASSURANCE VIE venant aux droits de la S.A. CNP IAM a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [F] [O] et Mme [C] [O], voir statuer sur le sort de leurs biens mobiliers garnissant les lieux et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

−

Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au double de celui du loyer et charges en sus, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,−10.750,24 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 16 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,−12,12 euros sur le fondement de l’article 1231 et suivants du Code civil,−1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 7 mai 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 3 septembre 2025, la S.A CARDIF ASSURANCE VIE représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 1er septembre 2025, s’élève désormais à 18068,24 euros. La société la S.A CARDIF ASSURANCE VIE considère qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

La S.A. CARDIF ASSURANCE VIE ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés à étude, M. [F] [O] et Mme [C] [O] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La S.A. CARDIF ASSURANCE VIE justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 13 février 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 7.844,24 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 14 avril 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la S.A. CARDIF ASSURANCE VIE à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la S.A. CARDIF ASSURANCE VIE verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 1er septembre 2025, M. [F] [O] et Mme [C] [O] lui devaient la somme de 18.068,24 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Toutefois, en l’absence de comparution des locataires, le principe de la contradiction impose de limiter la demande de la bailleresse au montant figurant dans l’assignation, soit 10.750,24 euros, suivant décompte arrêté au 16 avril 2025.

M. [F] [O] et Mme [C] [O] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 13 février 2025 sur la somme de 7.844,24 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

Cette indemnité sera égale au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

En l’espèce, le préjudice n’étant pas supérieur à la perte du montant du loyer, il n’y a pas lieu de doubler le montant de cette indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 14 avril 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la S.A. CARDIF ASSURANCE VIE ou à son mandataire.

4. Sur la demande au titre des dommages et intérêts

La S.A. CARDIF ASSURANCE VIE sollicite à titre de dommages et intérêts la condamnation à la somme de 12,12 euros correspondant à des frais bancaires. Cependant, elle échoue à démontrer la réalité de ce préjudice financier à défaut de production d’extraits de compte bancaires idoines.

Cette demande sera donc rejetée.

5. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [F] [O] et Mme [C] [O], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 400 euros à la demande de la S.A. CARDIF ASSURANCE VIE venant aux droits de la S.A CNP IAM concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 13 février 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 25 août 2000 entre la S.A. CNP IAM aux droits de laquelle vient la S.A. CARDIF ASSURANCE VIE, d’une part, et M. [F] [O] et Mme [C] [O], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] – lot n° 0142, étage n °4 – à [Localité 6] avec parking lot n° 0007 et cave lot n° 0205 est résilié depuis le 14 avril 2025,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [F] [O] et Mme [C] [O], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [F] [O] et Mme [C] [O] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 3] – lot n° 0142, étage n °4 – à [Localité 6] avec parking lot n° 0007 et cave lot n° 0205 ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE solidairement M. [F] [O] et Mme [C] [O] au paiement à la S.A. CARDIF ASSURANCE VIE d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 14 avril 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

DÉBOUTE la S.A. CARDIF ASSURANCE VIE pour le surplus,

CONDAMNE solidairement M. [F] [O] et Mme [C] [O] à payer à la S.A. CARDIF ASSURANCE VIE la somme de 10.750,24 euros (dix mille sept cent cinquante euros et vingt-quatre centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 16 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 13 février 2025 sur la somme de 7.844,24 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

DÉBOUTE la S.A. CARDIF ASSURANCE VIE de sa demande à titre de dommages et intérêts,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE solidairement M. [F] [O] et Mme [C] [O] à payer à la S.A. CARDIF ASSURANCE VIE la somme de 400 euros (quatre cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [F] [O] et Mme [C] [O] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 13 février 2025 et celui desassignations du 28 avril 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 23 octobre 2025, et signé par le juge et le greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge