TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e TRONCQUEE

■

Charges de copropriété

N° RG 23/07857 -

N° Portalis 352J-W-B7H-CZOVJ

N° MINUTE :

Assignation du :

3 avril 2023

JUGEMENT

rendu le 03 Avril 2025

DEMANDEUR

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3], représenté par son syndic [K] [R], SAS, prise en la personne de ces représentants légaux

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représenté par Maître Catherine TRONCQUEE de la SCP GASNIER TRONCQUEE, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0351

DÉFENDERESSE

La S.C.I. JADE

[Adresse 2]

[Localité 7]

Non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Décision du 03 Avril 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/07857 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZOVJ

Madame Lucie AUVERGNON, Vice-présidente, statuant en juge unique, assistée de Madame Line-Joyce GUY, greffière, lors des débats et de Madame Margaux DIMENE, greffière, lors de la mise à disposition.

DÉBATS

À l’audience du 23 Janvier 2025 tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 3 avril 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

En premier ressort

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La société JADE est propriétaire des lots de copropriété n° 304 et 334 d’un immeuble situé au [Adresse 5].

Par exploit d’huissier signifié le 3 avril 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] a fait assigner la société JADE en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience d’orientation du 9 novembre 2023.

Au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et du décret n°67-223 du 17 mars 1967 ainsi que des dispositions de la loi du 23 décembre 2000, des dispositions du code civil et du code de procédure civile, il demande au tribunal de :

— condamner la société JADE au paiement de la somme de 11.022,17 euros, au titre des charges de copropriété arrêtées au 31 mars 2023, et avec intérêts au taux légal à compter de l’exploit introductif d’instance ;

— ordonner la capitalisation des intérêts ;

— condamner la société JADE au paiement de la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamner la société JADE au paiement des entiers dépens ;

— condamner la société JADE au paiement de la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles ;

— dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Le syndicat des copropriétaires a fait signifier à la SCI JADE des conclusions d’actualisation le 6 novembre 2023 portant l’arriéré de charges à la somme de 17.657,17 € arrêté au 31 octobre 2023.

Selon ses conclusions signifiées le 15 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] demande au tribunal de :

— condamner la société JADE au paiement de la somme de 19.093,42 euros, au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 3 avril 2023 sur la somme de 11.022,17 euros , pour l’actualisation à compter du 6 novembre 2023, et pour le surplus à compter des présentes,

— ordonner la capitalisation des intérêts ;

— condamner la société JADE au paiement de la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamner la société JADE au paiement des entiers dépens ;

— condamner la société JADE au paiement de la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles ;

— dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Compte tenu du défaut de comparution en défense, et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures du demandeur pour l’exposé exhaustif de ses moyens en fait et en droit.

La société JADE a été citée suivant les modalités de l’article 659 du code de procédure civile (procès-verbal de vaines recherches). Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 30 mai 2024, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 23 janvier 2025. La décision a été mise en délibéré au 3 avril 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1 – Sur les demandes principales en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

Décision du 03 Avril 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/07857 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZOVJ

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que la société JADE est propriétaire des lots n° 304 et 334 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 4] à [Localité 9].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 3 mai 2021 (pièce n° 10), du 8 novembre 2021 (pièce n° 11), du 7 novembre 2022 (pièce n° 2), du 26 avril 2023 (pièce n° 40), du 5 décembre 2023 (pièce n° 41) par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes de l’exercice du 1er avril 2022 au 31 mars 2023, fixé le budget prévisionnel de l’exercice du 1er avril 2022 au 31 mars 2023 et le budget prévisionnel de l’exercice du 1er avril 2024 au 31 mars 2025, rectifié le budget prévisionnel de l’exercice du 1er avril 2022 au 31 mars 2023 et le budget prévisionnel de l’exercice du 1er avril 2023 au 31 mars 2024, fixé le budget prévisionnel de l’exercice du 1er avril 2023 au 31 mars 2024, fixé les budgets prévisionnels des années 20XX à 20XX et voté la réalisation de divers travaux ;

— les attestations de non-recours relatives aux assemblées des 3 mai 2021, du 8 novembre 2021, du 26 avril 2023, du 5 décembre 2023 (pièces n° 10, 11, 40 et 41),

— un décompte de répartition des charges et les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots du défendeur (pièces n° 12 à 24, 28 à 33, 36 à 39 ;

— un décompte de créance actualisé au 1er avril 2024 (pièce n° 34).

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de la société JADE est débiteur de 19.093,42 euros.

La société JADE ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, elle sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme au titre des charges de copropriété échues et impayées au 1er avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 3 avril 2023 sur la somme de 11.022, 17 €, à compter du 6 novembre 2023 sur la somme de 6.634,87 € et à compter du 15 mai 2024 pour le surplus.

2 – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par la société JADE de ses obligations.

À l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance, il apparaît que la société JADE a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant débiteur à l’égard de la copropriété dès le 1er juillet 2022.

Il ressort en outre des pièces communiquées que la société JADE a d’ores et déjà été condamnée, par un jugement du tribunal judiciaire de Paris du 1er décembre 2022, à verser au syndicat des copropriétaires diverses sommes au titre d’un arriéré de charges arrêté au 30 avril 2022 (pièce n° 5).

Ce défaut de paiement récurrent de la part du débiteur, malgré une précédente condamnation, contraint le syndicat à répartir de manière permanente la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires, amenant ces derniers à jouer malgré eux le rôle de banquier du défendeur. Par ailleurs, la durée durant laquelle le défendeur s’est soustrait à ses obligations de copropriétaire ainsi que l’importance des sommes dues ont nécessairement entraîné un préjudice pour la copropriété.

Cette situation crée des tensions sur la trésorerie du syndicat et, de manière générale, oblige la copropriété à fonctionner dans des conditions non conformes à son statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre tous les copropriétaires.

En outre, l’absence de toute information de la part du défendeur sur les raisons de son défaut de paiement des charges de copropriété, sur sa situation financière durant l’ensemble de la période d’arrêt des paiements ou encore sur sa situation personnelle, ne permettent pas de considérer la société JADE comme un débiteur de bonne foi.

Il conviendra en conséquence de condamner la société JADE à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000,00 euros en réparation du préjudice financier causé.

3 – Sur les demandes accessoires

Par application de l’article 1343-2 du code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 (ancien article 1154), la capitalisation des intérêts est de droit dès lors que la demande en a été faite judiciairement et qu’il s’agit d’intérêts dus pour au moins une année entière. Elle sera par conséquent ordonnée.

La société JADE, partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance.

Tenue aux dépens, la société JADE sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros à ce titre.

Au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Condamne la société JADE à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] les sommes de :

—  19.093,42 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 3 avril 2023 sur la somme de 11.022, 17 €, à compter du 6 novembre 2023 sur la somme de 6.634,87 € et à compter du 15 mai 2024 pour le surplus ;

—  1.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

—  1 500,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] du surplus de ses demandes formées au titre dommages et intérêts et des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière ;

Condamne la société JADE au paiement des entiers dépens de l’instance ;

Dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 8] le 3 avril 2025.

La Greffière La Présidente

Décision du 03 Avril 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/07857 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZOVJ