TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [M] [F]

Monsieur [I] [D]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Jeanine HALIMI

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/09049 – N° Portalis 352J-W-B7I-C557G

N° MINUTE :

2/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 16 septembre 2025

DEMANDEUR

Monsieur [X] [U]

demeurant [Adresse 1]

ayant pour mandataire de gestion, FONCIA IMMOBILIAS, administrateur de biens, Société par Actions Simplifiée dont le siège social est situé [Adresse 2]

représenté par la SELARL Jeanine HALIMI en la personne de Maître Jeanine HALIMI, avocat au barreau des Hauts de Seine

DÉFENDEURS

Madame [M] [F]

demeurant [Adresse 3]

comparante lors de la précédente audience en date du 18 février 2025

Monsieur [I] [D]

demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge des contentieux de la protection

assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 10 juin 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 16 septembre 2025 par Mathilde CLERC, Juge, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 16 septembre 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/09049 – N° Portalis 352J-W-B7I-C557G

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat du 13 février 2000, M. [U] a consenti un bail d’habitation à M. [I] [D] et Mme [M] [F] sur des locaux situés au [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 6900 francs hors charges.

Par acte de commissaire de justice du 7 juin 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 7441,62 euros au titre de leur arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

Par assignation du 20 août 2024, signifiée à étude à Mme [M] [F] et du 23 septembre 2024, non signifié à M. [I] [D], le commissaire de justice ayant établi un procès-verbal de difficulté, M. [X] [U] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion de Mme [M] [F] et de M. [I] [D], autoriser le transport et la sequestration de leurs meubles, et les condamner solidairement par provision au paiement des sommes suivantes :

−

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer majoré des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,−7441,62 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 8 août 2024, terme d’août 2024 inclus,−360 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 23 septembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été appelée à l’audience du 18 février 2025.

A cette audience, M. [X] [U] a maintenu l’intégralité de ses demandes, et précisé que la dette locative, actualisée au 17 février 2025, s’élèvait à 9654,09 euros. M. [X] [U] s’est opposé au plan d’apurement suspensif des effets de la clause résolutoire sollicité par la défenderesse, considérant qu’il n’y avait pas eu reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Mme [M] [F], comparante en personne, a indiqué que M. [I] [D] était décédé.

Elle a demandé son maintien dans les lieux, moyennant le règlement de l’intégralité de sa dette sous trois mois.

Par mesure d’administration judiciaire du 24 avril 2025, le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats, aux fins de production de l’acte de décès de M. [I] [D], production d’un décompte clair et précis depuis l’origine de la dette locative, expurgé des montants des condamnations pour lesquels le bailleur semblait déjà disposer d’un titre, et production du titre exécutoire déjà détenu par M. [X] [U] à l’encontre des défendeurs.

L’affaire a été rappelée et ré-examinée à l’audience du 10 juin 2025, à laquelle le conseil du demandeur a maintenu des demandes.

Mme [M] [F] n’a pas comparu à cette seconde audience.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, M. [I] [D] n’a pas comparu, de sorte qu’il sera fait application des dispositions précitées.

Sur la régularité de l’assignation de M. [I] [D]

En application des dispositions de l’article 14 du code de procédure civile, « nulle partie ne peut être jugée sans avoir été entendue ou appelée ».

Aux termes des articles 654 à 659 du code de procedure civile, la signification des actes se fait à personne, à domicile, à étude ou selon procès-verbal de recherches infructueuses.

L’article 693 du code de procedure civile dispose que ce qui est prescrit par les articles 654 à 659 du code de procedure civile est prescrit à peine de nullité.

En l’espèce, M. [I] [D] n’a pas été régulièrement assigné, le commissaire de justice ayant dressé “un procès-verbal de difficulté”, qui ne correspond à aucune des formes prescrites pour les actes de signification à peine de nullité par le code de procédure civile.

S’il a été indiqué au commissaire de justice que M. [I] [D] était décédé, ce qu’a oralement confirmé Mme [M] [F] lors de l’audience du 18 février 2025, aucun acte de décès n’a été produit.

Il y a, en consequence, lieu de constater que l’assignation n’a pas été régulièrement délivrée à M. [I] [D], dont le décès n’est pas établi de manière certaine, de sorte que toute demande formée à son encontre est irrecevable.

2. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

2.1. Sur la recevabilité de la demande

M. [X] [U] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

2.2. Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer impartissant aux locataires un délai de deux mois pour régler la somme en principal de 7441,62 euros et reproduisant la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 7 juin 2024.

Ce commandement rappelle la mention que les locataires disposent d’un délai de deux mois pour payer leur dette, comporte et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière.

Il est ainsi régulier en sa forme.

Sur le fond, pour permettre l’acquisition de la clause résolutoire, le commandement de payer doit correspondre à une dette justifiée étant précisé que, lorsqu’il est délivré pour une somme supérieure à celle dont le locataire est débiteur, il demeure valable à hauteur du montant réel des loyers échus et impayés.

En l’espèce, le commandement fait état d’une dette de 7441,62 euros, laquelle correspond, selon le décompte joint à l’acte, à une dette constituée des loyers des mois de Janvier et juin 2024 inclus, déduction faite d’un paiement par chèque n°0001324 du “27 mars 2023” – sic – d’un montant de 2967,72 euros.

Or, le décompte produit après réouverture des débats fait état d’une dette de 7874,92 euros correspondante aux loyers des mois de Janvier à juin 2024 inclus, déduction faite d’un chèque n°1324 portée au debit du compte le 27 mars 2024, d’un montant de 2533,79 euros.

Il en résulte une incohérence de 433.30 euros entre les deux décomptes, étant précisé que cette erreur étant le fait du bailleur, c’est le décompte tel que figurant au commandement de payer qui sera retenu, soit celui retenant un arriéré locatif égal à 7441,62 euros mois de juin 2024 inclus.

D’après l’historique des versements, la somme de 7441,62 euros n’a pas été réglée par les locataires dans le délai imparti, seule la somme de 3392,90 euros ayant été réglée le 17 juin 2024, et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir de l’acquisition de la clause résolutoire à l’encontre de Mme [M] [F], dont les conditions sont réunies depuis le 8 août 2024.

Cependant, eu égard à la volonté de la locataire de s’acquitter de sa dette et à la reprise du paiement integral du loyer courant avant l’audience du 18 mars 2025, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

3. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 24 V. de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi.

En l’espèce, M. [X] [U] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 1 mai 2025, Mme [M] [F] et M. [I] [D] lui devaient la somme de 15266,61 euros, ce décompte étant toutefois incorrect. En effet, en tenant compte de l’erreur affectant le montant du chèque encaissé le 27 mars 2024 et des 63 centimes manquants sur le loyer appelé en Janvier 2024, le créance ne s’élève en réalité qu’à la somme de 14 833,94 euros.

Mme [M] [F] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal sur la somme de 7441,62 euros à compter de l’assignation, et de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Mme [M] [F] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

4. Sur le plan d’apurement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de la première audience est satisfaite, puisqu’un règlement de 8000 euros est intervenu le 5 février 2025.

Par ailleurs, il ressort des déclarations à l’audience de Mme [M] [F], qu’elle peut raisonnablement assumer le paiement de trois mensualités de 4945 euros en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

Dans ces conditions, il convient d’autoriser Mme [M] [F] à se libérer de sa dette locative par trois versements de 4945 € par mois en plus du loyer courant pendant trois mois, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette, et de faire droit à sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement de la dette :

la clause résolutoire reprendra son plein effet et le bail se trouverait alors automatiquement résilié ;la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;une indemnité d’occupation provisoire égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi, sera réglée par la défenderesse jusqu’à son départ effectif des lieux, il pourra être procédé à l’expulsion de la défenderesse selon les modalités prévues au dispositif ci-après, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

5. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [M] [F], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 360 euros à la demande de M. [X] [U] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mis à disposition au greffe, reputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que l’assignation n’a pas été régulièrement délivrée à M. [I] [D],

DECLARE irrecevable toute demande formée contre M. [I] [D],

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 7 juin 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 13 février 2000 entre M. [X] [U], d’une part, Mme [M] [F], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] est résilié depuis le 8 août 2024,

CONDAMNE Mme [M] [F] à payer à M. [X] [U] la somme de 14 833,94 euros euros (quatorze mille huit cent trente trois euros et quatre-vingt-quatorze centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 20 mai 2025, terme de mai 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 7441,62 euros et de la présente ordonnance pour le surplus,

AUTORISE Mme [M] [F] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant trois mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 4945 euros (quatre mille neuf cent quarante cinq euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [M] [F],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 8 août 2024,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [M] [F] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Mme [M] [F] sera condamnée à verser à titre de provision à M. [X] [U] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

CONDAMNE Mme [M] [F] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 7 juin 2024 et celui de l’assignation du 20 août 2024,

CONDAMNE Mme [M] [F] à payer à M. [X] [U] la somme de 360 euros (trois cent soixante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 16 septembre 2025 et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge