Tribunal Judiciaire de Paris, 8e chambre 2e section, 3 avril 2025, n° 21/15596

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- Motifs de la décision
- Sur la demande d'annulation de la résolution n° 21
- Sur la demande d'annulation des résolutions n° 24-2 et 24-6
- II – Sur les demandes indemnitaires formées par Monsieur et Madame [X] à l'enc...
- III – Sur les autres demandes
- Dispositif

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TJ Paris 3 avril 2025

Arguments

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Rejeté
Abus de majorité
Le tribunal a estimé que les demandeurs n'ont pas prouvé que la résolution a été adoptée sans motif valable et que l'abus de majorité allégué n'est pas démontré.
Rejeté
Incohérence des résolutions
Le tribunal a jugé que les demandeurs n'ont pas prouvé d'abus de majorité et que les résolutions contestées ne sont pas illégales.
Rejeté
Responsabilité du syndicat des copropriétaires
Le tribunal a estimé que l'indemnisation ne peut être accordée que pour des travaux réalisés et non pour l'absence de ceux-ci, et que les demandeurs n'ont pas prouvé leur préjudice.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, 8e ch. 2e sect., 3 avr. 2025, n° 21/15596
Numéro(s) :	21/15596
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	18 avril 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Christophe BORÉCatherine DAUMAS
Cabinet(s) :	SOCIETE CIVILE PROFESSIONNELLE D'AVOCATS BOUYEURE - BAUDOUIN & ASSOCIES
Parties :	Le Syndicat des copropriétaires de l' immeuble sis [ Adresse 2 ]

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10] [1]

[1]

Copie exécutoire délivrée le:

à M^e BORÉ

Copie certifiée conforme délivrée le :

à M^e DAUMAS

■

8ème chambre

2ème section

N° RG 21/15596 -

N° Portalis 352J-W-B7F-CVW25

N° MINUTE :

Assignation du :

15 Décembre 2021

JUGEMENT

rendu le 03 Avril 2025

DEMANDEURS

Monsieur [R], [I] [X]

Madame [Z], [U], [W] [G] épouse [X]

[Adresse 1]

[Localité 7]

représentés par Maître Catherine DAUMAS de la SCP BOUYEURE – BAUDOUIN – DAUMAS – CHAMARD – BENSAHEL – GOMEZ-REY – BESNARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0056

DÉFENDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la S.A.R.L. KGS PRESTIGE, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Localité 6]

représenté par Maître Christophe BORÉ de la SELARL A.K.P.R., avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire #PC19

Décision du 03 Avril 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 21/15596 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVW25

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-président

Madame Julie KHALIL, Vice-présidente

Madame Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

assistés de Madame Maïssam KHALIL, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 23 Janvier 2025 tenue en audience publique devant Madame KHALIL, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [R], [I] [X] et Madame [Z], [U], [W] [X] (ci-après « Monsieur et Madame [X] ») sont propriétaires d’un local commercial situé au rez-de-chaussée et d’une cave située en sous-sol (lot 2) du bâtiment A d’un immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 12], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Monsieur [M], architecte de l’immeuble, missionné pour réaliser un audit de la structure de l’ensemble des caves de l’immeuble, dont celles appartenant à Monsieur et Madame [X], a rendu un rapport le 6 août 2020.

L’assemblée générale des copropriétaires du 24 avril 2019 a notamment décidé, dans sa résolution n°15, de ne pas procéder à la réalisation des travaux de renforcement du plancher haut de la cave du lot de Monsieur et Madame [X], le rapport de Monsieur [M] indiquant que ces travaux n’étaient ni urgents ni indispensables.

Le 9 mai 2019, Monsieur et Madame [X] ont conclu un bail commercial avec la société ELGI, cette dernière souhaitant exercer une activité de traiteur et petite restauration rapide sans extraction, ni friture. Ce changement d’activité nécessitait toutefois la réalisation d’aménagements intérieurs et de travaux de modification de la façade et de la devanture du local commercial.

L’assemblée générale des copropriétaires du 10 septembre 2019 a rejeté, en sa résolution n° 4, la demande d’autorisation de travaux sur la façade de l’immeuble présentée par Monsieur et Madame [X] pour le compte de leur locataire.

La société ELGI avait cependant déjà réalisé, sans autorisation, d’importants travaux tant à l’intérieur du local qu’à l’extérieur en août 2019.

Le 20 janvier 2020, la société ELGI a quitté le local commercial. Par jugement en date du 13 octobre 2021, le tribunal judiciaire de Paris a prononcé la résiliation judiciaire du bail commercial du 9 mai 2019 aux torts de la société ELGI et condamné cette dernière à verser à Monsieur et Madame [X] les arriérés de loyers et de provisions sur charges ainsi que des dommages et intérêts.

En parallèle, le syndicat des copropriétaires a, de nouveau, sollicité Monsieur [M] en lui confiant une mission d’étude et au besoin de maîtrise d’œuvre des travaux qui seraient nécessaires s’agissant de l’état du plancher haut de la cave du local commercial de Monsieur et Madame [X].

L’assemblée générale des copropriétaires du 3 mars 2020 a notamment adopté la résolution n° 16 aux termes de laquelle elle a décidé de :

— faire réaliser, à la demande de Monsieur et Madame [X], des travaux de renforcement du plancher haut de la cave de leur lot ;

— confier préalablement à Monsieur [M] une mission d’étude de ces travaux, d’établissement du cahier des charges et de lancement d’un appel d’offres ;

— mandater le conseil syndical pour désigner l’entreprise la mieux-disante au terme de l’appel d’offres.

L’assemblée générale des copropriétaires a également voté la résolution n° 18 qui prévoit la réalisation de travaux de remplacement de la descente [Localité 9]/EV et de la colonne d’alimentation d’eau froide du sous-sol au 1er étage, après réalisation par Monsieur [J] d’une analyse spécifique sur ces réseaux et transmission des devis des entreprises de plomberie.

Par lettre recommandée avec accusé réception en date du 28 mai 2020, Monsieur et Madame [X] ont demandé la mise en œuvre des résolutions 16 et 18 votées.

Le 8 juin 2020, le syndic leur a rappelé que l’assemblée générale des copropriétaires avait voté la réalisation, préalablement aux travaux, d’une étude par un architecte, étant précisé que le confinement de mars 2020 avait retardé la réalisation de cette étude.

Monsieur [M] a établi son rapport le 29 juin 2020 et l’a transmis au syndicat des copropriétaires le 6 août 2020. Aux termes de ce rapport, l’architecte soulignait que les caves en l’état ne nécessitaient pas de travaux de reprise en sous-œuvre mais uniquement une révision du hourdis et une passivation des fers, en précisant cependant qu’un linteau de briques et de profilés métalliques sur le passage dans le refend perpendiculaire à la [Adresse 14] séparant le lot 2 était dégradé et nécessitait une reprise complète.

Par acte d’huissier en date du 12 octobre 2020, Monsieur et Madame [X] ont fait assigner en référé, devant le Président du tribunal judiciaire de Paris, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] 17ème afin de le voir condamner, sous astreinte, à faire réaliser les travaux sur les parties communes votés aux termes des résolutions 16 et 18 de l’assemblée générale des copropriétaires du 3 mars 2020 dans la cave du lot 2 ainsi qu’au paiement de dommages et intérêts à titre provisionnel en réparation de leur préjudice sur le fondement des articles 9 et 14 de la loi du 10 juillet 1965.

L’audience a été renvoyée à plusieurs reprises et le juge des référés a invité les parties à rencontrer un médiateur.

Dans l’attente de la décision du juge des référés, la société STEBAT a réalisé les études structures nécessaires, sous le contrôle de l’architecte de l’immeuble, et a déposé un rapport le 16 août 2021. Ce rapport conclut que la poutre en façade ne présente pas de dégradation excessive générant une diminution notable de la résistance de l’élément, une simple passivation des zones d’acier apparentes ou recouvertes d’une couche de plâtre est suffisante. S’agissant du plancher haut des caves, le rapport confirme la nécessité de certains travaux de confortation, sans urgence.

Par courrier recommandé du 2 juin 2021, Monsieur et Madame [X] ont demandé au syndicat des copropriétaires de convoquer une assemblée générale et d’inscrire à l’ordre du jour notamment le vote de la réalisation de travaux de sécurisation d’une partie des ouvrages du lot 2 ainsi que le vote d’un dédommagement à leur égard du fait de l’indisponibilité de la jouissance de leur lot durant la réalisation des travaux.

L’assemblée générale des copropriétaires du 28 septembre 2021 a :

— rejeté la demande d’indemnisation faite par Monsieur et Madame [X] (résolution n° 21) ;

— voté les travaux demandés par Monsieur et Madame [X] (résolution n° 20) ;

— ratifié les travaux complémentaires de reprise de la structure de l’immeuble avec l’accord du conseil syndical (résolution n° 24). Cette résolution a été subdivisée en plusieurs points. Le point 24-1 rappelle, sans vote, la décision prise à l’assemblée générale du 3 mai 2020 de faire réaliser les travaux de reprise du plancher haut de la cave de Monsieur et Madame [X] dans un budget maximal de 10.000 € HT, de confier à Monsieur [M] la réalisation d’un audit complémentaire et de déterminer précisément les travaux à réaliser. Le point 24-2 ratifie les travaux complémentaires commandés à la société [Localité 8] et [D] suite à la présentation du rapport de Monsieur [J] et des devis de l’entreprise pour un complément de budget de 3263.70 € TTC. Le point 24-6 ratifie la mission de maîtrise d’œuvre confiée à Monsieur [M] ;

— ratifié la mission d’étude confiée à la société STEBAT et voté un budget pour la réalisation des travaux préconisés par la société STEBAT (résolutions 25).

Début décembre 2021, le syndicat des copropriétaires a mandaté la société [Localité 8] et [D] pour assurer la réalisation des derniers travaux de reprise et il a fixé un rendez-vous au 13 décembre2021, sous réserve des accès nécessaires aux caves de Monsieur et Madame [X].

Par ordonnance en date du 16 décembre 2021, le juge des référés de [Localité 10] a dit n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes de Monsieur et Madame [X].

Décision du 03 Avril 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 21/15596 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVW25

Monsieur et Madame [X] ont ensuite, par acte d’huissier en date du 15 décembre 2021, fait assigner au fond, devant le tribunal judiciaire de Paris, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à Paris 17ème (ci-après « le syndicat des copropriétaires »), représenté par son syndic, la SARL KGS Prestige afin de solliciter, sur le fondement de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, l’annulation des résolutions n° 21, 24-2 et 24-6 de l’assemblée générale du 28 septembre 2021.

Postérieurement à la délivrance de cette assignation, des échanges ont eu lieu entre le syndicat des copropriétaires et Monsieur et Madame [X] afin de permettre la réalisation des travaux. Les travaux de reprise du plancher haut de la cave du lot 2 et de la poutre du linteau côté [Adresse 13] ont été réalisés et achevés fin janvier 2022 par la société MP BATIMENT, ce qui est confirmé par Monsieur [X] par courriel du 26 janvier 2022.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22 avril 2024, Monsieur et Madame [X] demandent au tribunal de :

« Vu la loi du 10 juillet 1965 et notamment ses articles 9, 14 et 42, alinéa 2,

Vu les articles 1240 et 1241 du code Civil,

Dire les requérants recevables et bien fondés en leur action.

Annuler la résolution n° 21 de l’assemblée générale du 28 septembre 2021.

Annuler les résolutions n° 24-2 et 24-6 de l’assemblée générale du 28 septembre 2021.

Condamner le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 3] à payer à Monsieur et Madame [X] une indemnité de 99.000 €, à titre de dommages-intérêts.

Condamner le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 3] à payer à Monsieur et Madame [X] une somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du code de Procédure Civile.

Dispenser Monsieur et Madame [X] en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 de toute participation à la dépens commune des frais de procédure exposés par la présente instance.

Débouter le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 3] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions

Rappeler l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Condamner le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 3] aux entiers dépens de l’instance, dont le recouvrement pourra être poursuivi par Maître Catherine DAUMAS, de la SCP BOUYEURE BAUDOUIN DAUMAS CHAMARD BENSAHEL GOMEZ-REY, avocat, dans les conditions de l’article 699 du code de Procédure Civile ».

Décision du 03 Avril 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 21/15596 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVW25

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 8 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à Paris 17ème demande au tribunal de :

« Débouter les époux [X] de toutes leurs demandes, y compris de leur demande additionnelle en dommages intérêts

Constater que la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis

[Adresse 1] à [Adresse 11] aux fins de remise en état est devenue sans objet et donner acte au syndicat des copropriétaires de ce qu’il se désiste de cette demande

Condamner solidairement les époux [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 10] la somme de 8 000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Les condamner solidairement aux entiers dépens

Rappeler l’exécution provisoire de droit attachée à la décision à intervenir ».

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 21 mai 2014.

L’affaire, plaidée à l’audience du 23 janvier 2025, a été mise en délibéré au 3 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

En application de l’article 768, alinéa 2, du code de procédure civile, le tribunal n’est saisi que des prétentions énoncées au dispositif des conclusions des parties et n’examine que les moyens au soutien de ces prétentions. Par ailleurs, l’alinéa 3 du même article dispose que : « les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées ».

En l’espèce, si le syndicat des copropriétaires avait formé, aux termes de conclusions notifiées par la voie électronique le 1er août 2022, une demande de remise en état d’origine de la façade de l’immeuble, sous astreinte, il a abandonné cette demande dans le dispositif de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 8 avril 2024. Le tribunal n’est donc pas saisi de cette demande.

Par ailleurs, il n’y a pas lieu d’examiner les demandes de « constater » et « juger » qui ne constituent pas, en l’espèce, des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, puisqu’elles ne valent consécration d’aucun droit et sont dépourvues de toute portée juridique.

Décision du 03 Avril 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 21/15596 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVW25

I – Sur les demandes d’annulation des résolutions n°21, 24-2 et 24-6 de l’assemblée générale du 28 septembre 2021 formées par Monsieur et Madame [X] :

Sur la demande d’annulation de la résolution n° 21

Monsieur et Madame [X] soutiennent, au visa des articles 9 et 14 de la loi du 10 juillet 1965, que la résolution n° 21 rejetant leur demande d’indemnisation encourt la nullité en raison d’un abus de majorité.

Ainsi, ils relèvent qu’il était nécessaire de réaliser dans les plus brefs délais les travaux sur la structure du plancher haut de la cave du lot 2 mais également sur la poutre rouillée en façade au rez-au-chaussée, ce que le syndicat des copropriétaires n’a pas fait ; l’absence de réalisation de ces travaux empêchait la jouissance et l’exploitation par les demandeurs de leur lot, ce que le syndicat des copropriétaires ne pouvait ignorer ; et enfin le syndicat des copropriétaires a, par ailleurs, refusé de les indemniser pour le préjudice subi.

Ils concluent que l’ensemble de ces éléments constituent bien un abus de majorité ce qui justifie l’annulation de la résolution n° 21 ainsi que l’indemnisation de leur préjudice.

Le syndicat des copropriétaires répond que le droit à indemnisation revendiqué par Monsieur et Madame [X] n’a aucun caractère évident et acquis en l’absence de toute responsabilité démontrée du syndicat des copropriétaires, de tout lien de causalité entre la situation qu’ils dénoncent et l’absence de relocation de leur local commercial, raison pour laquelle leur demande d’indemnisation a été rejetée par l’assemblée générale des copropriétaires. Le défendeur précise qu’il n’est donc pas contraire à l’intérêt général de la copropriété de rejeter une telle demande, de sorte que la résolution n° 21 ne peut être annulée sur le fondement de l’abus de majorité.

Il argue, en outre, que les travaux en question se sont achevés en janvier 2022 en raison de l’obstination de Monsieur et Madame [X] à contester toutes les initiatives du syndic et du conseil syndical ; les demandeurs ont également refusé l’accès à leurs locaux et à leur cave ; ce comportement a contribué au préjudice qu’ils allèguent.

Le syndicat des copropriétaires soutient également que les demandeurs n’établissent pas qu’ils auraient été dans l’impossibilité de commercialiser leur local et de faire effectuer les travaux dans les parties privatives, avant que ne soient réalisés les travaux sur les parties communes, et il précise que les résolutions 16 et 18 de l’assemblée générale du 3 mars 2020 et les résolutions 20 et 25 de l’assemblée générale du 28 septembre 2021 sont sans rapport avec la possible exploitation commerciale du lot 2 ; d’ailleurs, un bail commercial a pu être conclu en 2019 alors que les lieux étaient dans le même état qu’avant les travaux réalisés en janvier 2022 ; dès lors, la difficulté rencontrée par les demandeurs à louer leur bien n’est pas due à l’absence de réalisation des travaux sur les parties communes mais s’explique d’abord par le montant élevé du loyer demandé par Monsieur et Madame [X], notamment dans le contexte économique de la pandémie de covid-19 ; ensuite, le local commercial a été laissé dans un très mauvais état par la société ELGI en janvier 2020 ; enfin, des travaux sur le local commercial devraient être soumis à l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires et faire ensuite l’objet d’une déclaration préalable aux service de l’urbanisme de la ville de [Localité 10], ce qui est sans garantie et de nature à dissuader un éventuel preneur à bail ; au surplus, les demandeurs ne démontrent ni l’accomplissement de démarches en vue de relouer leur bien après le départ de leur locataire, ni les difficultés rencontrées pour cette nouvelle location ni même la valeur locative du bien dont ils se prévalent pour calculer leur demande indemnitaire.

Le syndicat des copropriétaires rappelle avoir toujours eu l’intention de réaliser les travaux votés mais une fois achevées les investigations nécessaires alors que Monsieur et Madame [X] ont toujours souhaité la réalisation de ces travaux sans attendre la fin de ces investigations.

***

L’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 dispose en son premier alinéa que : « Les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s’il n’en est autrement ordonné par la loi ».

Une décision d’assemblée générale peut être annulée pour abus de majorité s’il est établi qu’elle est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires, ou qu’elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires, au détriment des minoritaires.

Il appartient au copropriétaire qui demande la nullité d’une décision fondée sur l’abus de majorité de démontrer que celle-ci a été adoptée sans motif valable, et notamment dans un but autre que la préservation de l’intérêt collectif de l’ensemble des copropriétaires (Civ. 3ème, 8 février 1989, n° 87-14322) ou dans le seul but de favoriser les intérêts personnels de copropriétaires majoritaires au détriment des autres copropriétaires minoritaires (ex. : Civ. 3ème, 17 décembre 2014, n° 13-25.134).

Le tribunal ne peut être saisi d’une demande de contestation d’une décision d’assemblée générale pour le seul motif qu’elle serait inéquitable ou inopportune (ex. : Cour d’appel [Localité 10], 23ème Chambre, section A, 27 janvier 1999, n° RG 1997/23822, Jurisdata n° 1999-020405).

En l’espèce, la résolution n° 21 de l’assemblée générale des copropriétaires du 28 septembre 2021 est rédigée comme suit :

« Décision à prendre concernant la demande de Monsieur et Madame [X] selon courrier joint à la convocation (deuxième résolution)

Extrait du courrier de Monsieur et Madame [X] :

« Compte tenu des travaux que doit faire effectuer le syndicat des copropriétaires sur le plancher haut de la cave du lot 2, et également compte tenu de ceux envisagés du plafond haut du local du rez-de-chaussée (côté façade [Adresse 13]). Le lot 2 de Monsieur et Madame [X] est rendu indisponible.

En vertu de l’article 9, alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965 il est prévu que :

« Les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l’exécution de travaux, en raison soit d’une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d’un trouble de jouissance grave, même s’il est temporaire, soit de dégradations, on droit à une indemnité. En cas de privation totale temporaire de jouissance du lot, l’assemblée générale accord au copropriétaire qui en fait la demande, une indemnité provisionnelle à valoir sur le montant de l’indemnité définitive.

L’indemnité provisionnelle ou définitive due à la suite de la réalisation de travaux d’intérêt collectif est à la charge du syndicat des copropriétaires. Elle est répartie en proportion de la participation de chacun des copropriétaires au cout des travaux ».

Au regard du préjudice subi par Monsieur et Madame [X] depuis le 3 mars 2020, compte-tenu de l’indisponibilité de leur lot les copropriétaires décident d’allouer à Monsieur et Madame [X], à titre provisionnel sur la base d’une perte locative de 4.500 € par mois une indemnité de 14 mois x 4.500 € = 63.000 € sauf à parfaire. »

L’assemblée générale précise qu’elle estime qu’aucun préjudice n’a été subi dans cette affaire et refuse donc d’indemniser Monsieur et Madame [X] et de leur verser d’indemnité ».

L’objet de cette résolution est l’octroi, sur le fondement de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, d’une indemnisation venant réparer le préjudice allégué par Monsieur et Madame [X] en raison de l’absence de réalisation de travaux dans leur cave constituant le lot 2. Cette résolution a été rejetée par l’assemblée générale des copropriétaires du 28 septembre 2021. Il peut être, en outre, souligné que la résolution 20 porte sur le même objet et a été également rejetée. Cependant, cette résolution ne fait l’objet d’aucune contestation par les demandeurs.

Les demandeurs fondent leur demande d’annulation de cette résolution sur l’existence d’un abus de majorité.

Comme le souligne le syndicat des copropriétaires défendeur, il n’existe pas de droit certain à indemnisation sur le fondement de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1065. Le copropriétaire qui sollicite une telle indemnisation doit subir un préjudice réel qui est constitué soit par une diminution définitive de la valeur du lot du copropriétaire, soit par un trouble de jouissance grave, même temporaire.

L’assemblée générale des copropriétaires litigieuse a considéré que Monsieur et Madame [X] ne subissaient pas de préjudice, raison pour laquelle la résolution a été rejetée. Dans le cadre de la demande formée par les demandeurs en annulation de la résolution litigieuse sur le fondement de l’abus de majorité, le tribunal ne peut se substituer à l’appréciation faite par l’assemblée générale des copropriétaires dans l’appréciation du préjudice allégué.

Par ailleurs, il n’apparaît pas contraire à l’intérêt collectif du syndicat des copropriétaires de rejeter une telle demande d’indemnisation. Monsieur et Madame [X] ne rapporte ainsi pas la preuve que ce vote a favorisé les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires à leur détriment.

Au surplus, au moment du vote de cette résolution, en 2021, les travaux portant sur la structure du plancher haut de la cave du lot 2 appartenant aux demandeurs n’avaient pas encore été réalisés. D’ailleurs, Monsieur et Madame [X] fondaient leur demande indemnitaire sur l’absence de réalisation de ces travaux qui leur causait un préjudice. Or, l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 conditionne l’indemnisation du préjudice subi par un copropriétaire en raison ou à la suite de la réalisation de travaux, et non, de l’absence de ceux-ci.

En conséquence, Monsieur et Madame [X] ne rapportent pas la preuve que la résolution litigieuse a été rejetée sans motif valable, et notamment dans un but autre que la préservation de l’intérêt collectif de l’ensemble des copropriétaires, ou encore dans le seul but de favoriser les intérêts personnels de copropriétaires majoritaires au détriment des autres copropriétaires minoritaires. Ainsi, l’abus de majorité allégué n’est pas démontré.

La demande d’annulation la résolution n° 21 de l’assemblée générale du 28 septembre 2021formée par Monsieur et Madame [X] sera rejetée.

Sur la demande d’annulation des résolutions n° 24-2 et 24-6

Monsieur et Madame [X] soutiennent, au visa de l’article 9, alinéa 3, de la loi du 10 juillet 1965, que les résolutions n° 24-2 et 24-6 de l’assemblée générale des copropriétaires du 28 septembre 2021 encourent la nullité en raison d’un abus de majorité.

En effet, les demandeurs soulignent que la résolution n° 16 de l’assemblée générale des copropriétaire du 3 mars 2020 avait décidé à l’unanimité « de faire réaliser les travaux de renforcement du plancher haut de la cave de Monsieur [X] (lot 2) dans un budget maximal de 10.000 € HT, soit 11.000 € TTC » ; ces travaux ont été négligés et n’ont pas été pris en compte par le syndicat des copropriétaires malgré les nombreuses relances et mises en demeure adressées par les demandeurs et leur conseil ; de plus, le budget spécifique pour les travaux de renforcement du plancher haut de leur cave (lot n°2) a été utilisé par le syndicat des copropriétaires pour la réalisation d’autres travaux dans d’autres caves.

Ils ajoutent que la résolution 25 de l’assemblée générale des copropriétaires du 28 septembre 2021, non contestée contrairement aux résolutions 24-2 et 24-6 de la même assemblée générale des copropriétaires, porte sur la réalisation de travaux de reprise de la structure en caves dans leur cave (lot n°2), sur la présentation du rapport de Monsieur [M] et sur la ratification de la validation de la mission du bureau d’étude STEBAT ; dès lors, les résolutions 24-2 et 24-6 contestées apparaissent incohérentes car il s’agit de ratifier des travaux effectués en grande partie dans d’autres caves que la leur.

Le syndicat des copropriétaires souligne le manque de cohérence des demandes de Monsieur et Madame [E] qui ne sollicitent l’annulation que des résolutions 24.2 et 24.6 et non l’annulation des autres résolutions alors que celles-ci sont étroitement liées.

Il précise également qu’il a été difficile de déterminer avec exactitude les travaux nécessaires à la reprise des éléments structurels des planchers hauts des caves à la suite des résolutions adoptées lors de l’assemblée générale du 3 mars 2020 ; raison pour laquelle d’une part, les travaux étaient initialement limités au renforcement du plancher haut de la cave du lot 2 et au remplacement de la descente [Localité 9]/EV et de la colonne d’alimentation en eau (résolutions n° 16 et 18) et d’autre part, ces travaux devaient être précédés de la réalisation d’une étude par un architecte de l’immeuble, Monsieur [N]. Le syndicat des copropriétaires relève, en outre, que Monsieur et Madame [X] ont d’ailleurs voté en faveur de la réalisation de cette étude préalable.

Ainsi, selon le syndicat des copropriétaires défendeur, il devait se conformer à cette exigence préalable et ne pouvait donc pas faire réaliser les travaux avant la fin des investigations nécessaires ; de plus, la crise sanitaire de la Covid-19 a eu un impact sur la mise en œuvre de ces résolutions.

Par ailleurs, il souligne que le rapport du 6 août 2020 transmis par l’architecte ne fait état d’aucune urgence, ni d’aucune atteinte grave aux éléments structurels de l’immeuble, et plus spécialement du plancher haut de la cave du lot n°2 ; ce rapport ne préconisait que des travaux de simple révision du hourdis de ce plancher de passivation des fers, sans relever aucun risque d’effondrement, ni même d’ailleurs la nécessité de mesures conservatoires ; ces travaux devaient par la suite être soumis à un appel d’offres et à un choix de l’entreprise la mieux-disante par le conseil syndical, ce qui a pris du temps puisque le 13 octobre 2020, l’architecte indiquait n’avoir qu’une réponse à ses demandes de devis ; Monsieur et Madame [X] ayant introduit une procédure en référé, le conseil syndical a fait le choix de mettre un terme à la procédure d’appel d’offres et a retenu le devis de la société [Localité 8] Thibaut ; les ordres de service ont été régularisés le 6 novembre 2020 ; lors de la réalisation des travaux, le syndicat des copropriétaires a été amené à faire appel à un bureau d’étude structure en raison du constat de corrosion sur une partie des poutrelles métalliques du plancher et d’armature métallique du linteau : la société Setbat a déposé un rapport le 11 janvier 2021 concluant à la nécessité de reprendre en sous œuvre une partie du plancher haut du sous-sol du lot 2 ainsi que du linteau sur la baie du rez-de-chaussée, ce qui a également contribué à ralentir et allonger le chantier, et ce d’autant que les demandeurs se sont opposés à la première solution envisagée pour remédier à ces difficultés, ce qui a exigé la mise en place d’une autre solution ; enfin, il a été nécessaire de faire ratifier les travaux complémentaires par l’assemblée générale du 21 septembre 2021.

***

Pour rappel, l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 dispose en son premier alinéa que : « Les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s’il n’en est autrement ordonné par la loi ».

En l’espèce, la résolution 24 votée lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 28 septembre 2021 est rédigée comme suit :

« Ratification de la validation des travaux complémentaires de reprise de la structure de l’immeuble avec l’accord le conseil syndical – rappel de la décision prise en assemblée générale du 3 mars 2020,

24.1 Rappel de la décision prise en Assemblée générale du 3 mars 2020 et suites données (…)

Lors de l’Assemblée générale du 3 mars 2020, il a été décidé de faire réaliser les travaux de renforcement du plancher haut de la cave de Monsieur [X] (lot n°2) dans un budget maximal de 10.000 € HT, soit 11.000 € TTC.

Il a également décidé de confier la mission à Monsieur [M], architecte, d’étudier les travaux à préconiser, établir le cahier des charges et lancer un appel d’offres pour un montant de 2.400 € HT.

Il était alors précisé, que dans son rapport réalisé en 2015, Monsieur [M] a indiqué que cette zone du plancher haut des caves ne présentait pas de problème particulier. Il a donc été demandé à Monsieur [M] de réaliser un rapport de l’évolution de la situation.

L’Assemblée générale a, par ailleurs, décidé de donner mandat à Monsieur [M], architecte, pour assurer la maîtrise d’œuvre des travaux et pour étudier ces travaux de réouverture des soupiraux et d’amélioration de la ventilation des caves afin de supprimer l’humidité persistante.

Monsieur [M] s’est, par la suite, rendu sur site pour réaliser un audit et établir un cahier des charges des travaux urgents à réaliser. Il a transmis ce cahier des charges à des sociétés. Seule la société [Localité 8] et [D] a remis une offre.

Dont acte.

24.2 Ratification de la validation des travaux complémentaires de la structure de l’immeuble par le Conseil syndical – Présentation du rapport de Monsieur [M] du 6 août 2020 – Présentation des devis de l’entreprise [Localité 8] et [D] pour la réalisation du chantier

L’Assemblée générale ayant :

pris connaissance des conditions essentielles des devis et marchés joints à la convocation pris connaissance de l’avis du conseil syndical examine les propositions des entreprises suivantes :*DURANCES ET [D] pour un montant de 9.361 € TTC

(reprise du plancher haut au sous-sol des lots 2, 46, 54 et 55, 56 à 58)

*[Localité 8] ET [D] pour un montant de 9.302,70 € TTC

(purge et sondage du lot n°2 + remplacement de la descente [Localité 9]/EV et colonne d’alimentation du rdc au 1er étage + réouverture des soupiraux).

En conséquence, l’Assemblée générale ratifie la validation des travaux complémentaires commandés à la société [Localité 8] ET [D] par le Conseil syndical pour les travaux préconisés par Monsieur [M] suite au nouvel audit des caves pour un complément de budget de 3.263,70 €.

A ce jour, la totalité du chantier n’a pu être réalisée et reste en attente du retour de Monsieur [M] sur la situation.

(…)