Tribunal Judiciaire de Paris, Charges de copropriete, 16 janvier 2025, n° 24/03105

TJ Paris 16 janvier 2025

Arguments

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Rejeté
Non-respect des conditions de mise en demeure
La cour a estimé que la mise en demeure ne respectait pas les exigences légales, car elle ne précisait pas que le non-paiement d'une provision dans un délai de trente jours entraînerait l'exigibilité de l'ensemble des charges.
Rejeté
Non-respect des conditions de mise en demeure
La cour a jugé que, étant donné l'irrecevabilité des demandes principales, les demandes accessoires, y compris celle des frais de recouvrement, ne pouvaient être acceptées.
Rejeté
Non-respect des conditions de mise en demeure
La cour a considéré que les demandes de dommages et intérêts étaient également irrecevables en raison de l'irrecevabilité des demandes principales.
Accepté
Condamnation aux dépens
La cour a statué que, conformément à la règle générale, la partie perdante doit supporter les dépens de l'instance.
Accepté
Exécution provisoire de droit
La cour a rappelé que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, sauf disposition contraire.

Résumé par Doctrine IA

Le syndicat des copropriétaires demandait la condamnation de la SARL Sympacom LDA au paiement de charges de copropriété impayées, ainsi que des frais de recouvrement, des dommages et intérêts et des frais de procédure. La défenderesse, bien que citée, n'a pas constitué avocat et n'a pas comparu, mais a fait parvenir un courrier contestant la procédure.

La question juridique principale était la recevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires, fondées sur l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, compte tenu de la mise en demeure adressée à la défenderesse. Le tribunal devait également statuer sur les demandes accessoires, notamment les dépens et l'exécution provisoire.

Le tribunal a déclaré les demandes du syndicat des copropriétaires irrecevables, estimant que la mise en demeure ne respectait pas les exigences de l'article 19-2 de la loi. Par conséquent, le syndicat des copropriétaires a été condamné aux dépens, et l'exécution provisoire du jugement a été rappelée comme étant de droit.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, charges de copropriete, 16 janv. 2025, n° 24/03105
Numéro(s) :	24/03105
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déclare la demande ou le recours irrecevable
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Sandrine MADANIThomas CARENZI
Cabinet(s) :	SELARL TOUZERY MADANI BEUSQUART-VUILLEROT AVOCATS
Parties :	Syndicat des copropriétaires de l' immeuble sis [ Adresse 2 ] c/ S.A.R.L. SYMPACOM LDA

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10] [1]

[1] Expéditions exécutoires à:

— M^e Sandrine MADANI de

— M^e Thomas CARENZI

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 24/03105

N° Portalis 352J-W-B7I-C4EHC

N° MINUTE :

Assignation du :

29 Février 2024

JUGEMENT EN PROCÉDURE

ACCÉLÉRÉE AU FOND

rendu le 16 Janvier 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic, la Société SERGIC, S.A.S

[Adresse 7]

[Localité 6]

représenté par M^e Sandrine MADANI de la SELARL TOUZERY MADANI BEUSQUART-VUILLEROT AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1694

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. SYMPACOM LDA

[Adresse 8]

[Localité 1] – PORTUGAL

représentée par M^e Thomas CARENZI, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, avocat plaidant, vestiaire #1701

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles 839 et 481 du Code de procédure civile et L.121-3 du Code de l’organisation judiciaire,

Monsieur Cyril JEANNINGROS, Juge, statuant par délégation du Président du Tribunal Judiciaire conformément à l’ordonnance du Président du Tribunal Judiciaire de Paris du 06 Janvier 2025, en l’application de l’article R.213-6 du Code de l’Organisation Judiciaire.

assisté de Line-Joyce GUY, Greffière.

Décision du 16 Janvier 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/03105 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4EHC

DÉBATS

A l’audience publique du 16 Octobre 2024

JUGEMENT

— Contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La SARL Sympacom LDA est propriétaire des lots de copropriété n°64 et 76 d’un immeuble situé au [Adresse 5]).

Par lettre recommandée avec avis de réception datée du 22 juin 2023 et remise au destinataire le 3 juillet 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait mettre en demeure la SARL Sympacom LDA de payer diverses sommes au titre des charges de copropriété.

Par exploit d’huissier signifié le 1er juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 4] a fait assigner la SARL Sympacom LDA devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant selon la procédure accélérée au fond (art. 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965).

***

Lors de l’audience de plaidoiries du 16 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires a formé oralement ses demandes et indiqué s’en rapporter aux moyens soulevés dans son assignation.

Au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ainsi que des articles 1231 et suivants du code civil, il demande à la juridiction de :

— condamner la SARL Sympacom LDA au paiement de la somme de 9 806,42 euros,au titre des charges échues dues au 9 février 2024 (1er trimestre de provision sur charges 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 22 juin 2023, date de la mise en demeure ;

— condamner la SARL Sympacom LDA au paiement de la somme de 217,00 euros, au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 22 juin 2023, date de la mise en demeure ;

— condamner la SARL Sympacom LDA au paiement de la somme de 2 000 euros, à titre de dommages et intérêts ;

— condamner la SARL Sympacom LDA au paiement des entiers dépens, en ce compris le coût de l’assignation ;

— condamner la SARL Sympacom LDA au paiement de la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles ;

— ordonner l’exécution provisoire de la décision.

La SARL Sympacom LDA a été citée à son domicile situé au Portugal suivant les modalités applicables en matière de signification d’actes dans l’Union européenne (règlement CE n°2020/1784 du 25 novembre 2020), et l’acte introductif d’instance a par ailleurs été signifié en français ainsi que dans une version intégralement traduite en langue portugaise.

En application de l’article 760 du code de procédure civile, les parties sont tenues, sauf exception, de constituer avocat devant le tribunal judiciaire. La SARL Sympacom LDA n’a pas constitué avocat, si bien qu’elle n’a pas comparu à l’instance et qu’il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

Un représentant de la SARL Sympacom LDA s’est toutefois présenté en personne à l’audience du 16 octobre 2024, et a adressé ultérieurement un courrier à la juridiction dans lequel il soutient ne pas avoir été informé de la nécessité de recourir aux services d’un avocat, et déplore le fait de ne pas avoir pu présenter de moyens en défense, ce qui serait selon lui « contraire aux droits humains ».

L’attention de la SARL Sympacom LDA doit cependant être attirée sur les deux premiers paragraphes de l’assignation qui lui a été délivrée en langues française et portugaise, et qui rappellent expressément que « vous êtes tenu, en vertu de la loi, de constituer avocat pour vous représenter devant le tribunal. Si vous ne le faites pas, vous vous exposez à ce qu’un jugement soit rendu à votre encontre sur les seuls éléments fournis par votre adversaire ».

La juridiction n’a donc aucunement agi au mépris des droits de la SARL Sympacom LDA, qui, informée de l’obligation qu’elle avait de constituer avocat si elle souhaitait intervenir dans la procédure, a librement choisi de ne pas y procéder.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 16 janvier 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1 – Sur la recevabilité des demandes

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application dudit article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Ces dispositions instituent une procédure judiciaire spécifique pour le paiement des sommes qu’elles visent, dérogatoire au droit commun et confiée au président du tribunal judiciaire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires, bien que fondant sa demande sur les dispositions précitées de l’article 19-2 et agissant par conséquent dans le cadre de la procédure accélérée au fond, communique une mise en demeure en date du 3 juillet 2023 qui ne met pas en demeure la SARL Sympacom LDA de régler sous trente jours une provision échue et impayée, mais l’ensemble d’un arriéré de charges d’un montant total de 9 059,75 euros.

Cette mise en demeure ne permet pas au copropriétaire débiteur de comprendre qu’en cas de paiement d’une seule et unique provision, il pourra être poursuivi sur ce fondement pour le paiement de l’intégralité de son arriéré de charges ainsi que des provisions non encore échues au titre de l’exercice en cours.

Ce n’est en effet qu’en cas de non-paiement après mise en demeure de payer une provision dans un délai de trente jours que le syndicat des copropriétaires est en droit de saisir le président du tribunal judiciaire aux fins d’obtenir la condamnation du copropriétaire défaillant au paiement de cette provision, des provisions non encore échues en application de l’article 14-1 et des sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes.

De surcroît, dès lors que l’article 19-2 susvisé énonce que ce n’est qu’après mise en demeure restée infructueuse que la totalité des charges impayées restant dues, ainsi que les provisions non encore échues, deviennent immédiatement exigibles, la mise en demeure ne peut inclure les sommes restant dues puisque, aux termes de cet article, celles-ci ne sont pas encore exigibles à la date de son établissement.

Sur la validité de la mise en demeure prévue par l’article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, le demandeur est invité à consulter l’avis n°15013 rendu le 12 décembre 2024 par la Cour de cassation (n°24-70.007).

Enfin, considérer que la procédure accélérée au fond prévue à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 pourrait valablement être mise en œuvre, en l’absence de paiement par le copropriétaire défaillant de la totalité de sa créance après mise en demeure, reviendrait à faire perdre tout sens à la procédure de droit commun devant le tribunal judiciaire. Celle-ci n’aurait en effet plus lieu d’être dès lors que le syndicat des copropriétaires se verrait offrir la possibilité d’assigner ledit copropriétaire devant le président de la juridiction, dans le cadre d’une procédure orale et simplifiée, aux fins de recouvrir la totalité de sa créance.

En conséquence, la mise en demeure du 3 juillet 2023 ne répondant pas à ces exigences, il y a lieu de déclarer les demandes du syndicat des copropriétaires fondées sur les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 irrecevables.

2 – Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le syndicat des copropriétaires, partie perdant le procès, sera condamné au paiement des entiers dépens de l’instance.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de la particulière ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le président, statuant selon la procédure accélérée au fond et par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

DECLARE irrecevables les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Adresse 9] ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Adresse 9] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

Fait et jugé à [Localité 10] le 16 Janvier 2025

La Greffière Le Président