TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Yann VERNON

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Yves CLAISSE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/02239 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7G47

N° MINUTE :

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 25 juillet 2025

DEMANDERESSE

Etablissement public [Localité 4] HABITAT- OPH (ANCIENNEMENT OPAC DE PARIC), dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Yves CLAISSE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0500

DÉFENDEUR

Monsieur [M] [R], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Yann VERNON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0015 (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C7505620258815 du 20/05/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Patricia PIOLET, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 23 mai 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 25 juillet 2025 par Patricia PIOLET, Vice-présidente, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 25 juillet 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/02239 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7G47

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 22 février 2011, [Localité 4] HABITAT-OPH a consenti un bail d’habitation à M. [M] [R] sur des locaux situés au [Adresse 2] (hall 1, escalier 1, 4e étage, porte 9, outre une cave), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 444,04 euros.

Par un premier acte de commissaire de justice du 14 janvier 2022, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une dette s’élevant à la somme principale de 2 696,06 euros.

Par un second acte de commissaire de justice du 16 avril 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 4 129,47 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire du bail.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [M] [R] le 17 avril 2024.

Par assignation du 20 février 2025, PARIS HABITAT-OPH a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater le défaut de paiement des loyers mensuels et charges contractuelles ainsi que l’acquisition de la clause résolutoire, déclarer le bail résilié à compter du 16 juin 2024 précisant que l’occupation postérieure des lieux par la partie défenderesse est sans droit ni titre, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [M] [R], ordonner l’expulsion, statuer sur le sort et la séquestration des meubles et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant égal à celui du loyer mensuel indexé et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à complet déménagement et restitution des clés,4 437,53 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer et, pour le surplus, à compter de la date de délivrance de l’assignation, 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.En tout état de cause, le bailleur demande le rejet de toute demande de délais ou, dans l’hypothèse où des délais pour payer l’arriéré seraient accordés, conditionner la suspension de la clause résolutoire à leur respect ainsi qu’au paiement, à date, des échéances en cours.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 21 février 2025.

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été appelée à l’audience du 23 mai 2025. A cette date, [Localité 4] HABITAT-OPH, représenté par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative s’élève désormais à 1 420,71 euros au 12 mai 2025. Il déclare par ailleurs accepter le plan d’apurement de cette dette proposé par le défendeur. [Localité 4] HABITAT-OPH considère enfin qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Le bailleur a pris connaissance de la fiche diagnostic concernant la situation de M. [M] [R] lors de l’audience.

M. [M] [R] qui comparait à l’audience assisté de son conseil, a déposé des conclusions soutenues oralement au titre desquelles il actualise le montant de la dette locative au 19 mai 2025 à la somme de 1 000,71 euros ramené à la somme de 818,11 euros après soustraction des frais de procédure en date du 4 mars 2025 et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d’une mensualité d’apurement de 100 euros, en plus du loyer courant. Il expose avoir fait des efforts de paiement et indique avoir une situation stable depuis novembre 2024 grâce à son emploi dans la maçonnerie lui permettant de percevoir un salaire mensuel de 1 600 euros. Il précise que les APL ont été suspendues mais devraient être rétablies. Il sollicite le rejet des demandes du bailleur, sa condamnation aux dépens et que l’exécution provisoire de la décision soit écartée comme étant incompatible avec la nature de l’affaire.

Le défendeur sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement et le bailleur fait part de son accord.

M. [M] [R] a indiqué ne pas faire l’objet d’une procédure de surendettement.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer à l’acte introductif d’instance et aux écritures déposées à l’audience et reprises oralement.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 25 juillet 2025.

MOTIFS

Sur le référé :

Aux termes des articles 834 et suivants du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut toujours prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans tous les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il y a lieu de constater qu’il n’existe pas de contestation sérieuse sur l’existence d’une dette locative dont le montant justifie la procédure d’urgence.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

— Sur la recevabilité de la demande

[Localité 4] HABITAT-OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

— Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 16 avril 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 4 129,47 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 17 juin 2024.

Cependant, eu égard à la volonté du locataire de s’acquitter de sa dette, de la reprise du loyer courant intégral avant l’audience et à l’accord du bailleur, il convient de suspendre la résiliation du bail et d’accorder un plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, [Localité 4] HABITAT-OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 12 mai 2025, M. [M] [R] lui devait la somme de 1 420,71 euros.

M. [M] [R] produit quant à lui un décompte actualisé au 19 mai 2025 mentionnant une dette locative de 1000,71 euros.

Il convient d’expurger de ce décompte les frais qui ne font pas partie de la dette locative (265,10 euros et 182,60 euros).

Au total, M. [M] [R] sera condamné à payer la somme de 553,01 euros au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [M] [R] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de résiliation du bail, afin de préserver les intérêts du bailleur, le locataire est redevable à son égard d’une indemnité d’occupation mensuelle qui se substitue au loyer, et ce, jusqu’à libération effective des lieux matérialisée par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion. La condamnation de l’occupant d’un logement au paiement d’une indemnité d’occupation est fondée sur la responsabilité délictuelle.

En l’espèce, le défendeur reste redevable, à compter de la résiliation du bail, du paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, qu’il convient de fixer au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées.

Il sera donc condamné à payer cette indemnité provisionnelle au bailleur à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [M] [R], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, en référé par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à mieux se pourvoir,

D’ores et déjà, vu l’urgence,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 16 avril 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 22 février 2011 entre [Localité 4] HABITAT- OPH, d’une part, et M. [M] [R], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] (hall 1, escalier 1, 4e étage, porte 9, une cave) est résilié depuis le 17 juin 2024,

CONDAMNE M. [M] [R] à payer à [Localité 4] HABITAT-OPH la somme de 553,01 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 19 mai 2025, terme du mois de mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

AUTORISE M. [M] [R] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 5 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 100 euros (cent euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [M] [R],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 17 juin 2024,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [M] [R] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

M. [M] [R] sera condamné à verser à [Localité 4] HABITAT OPH une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

DÉBOUTE [Localité 4] HABITAT OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [M] [R] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 16 avril 2024, celui de l’assignation du 20 février 2025 et de la notification au préfet.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 25 juillet 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge