TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Madame [W] [N]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Pascale BIKARD

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/11673 – N° Portalis 352J-W-B7I-C[Immatriculation 4]

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le jeudi 13 mars 2025

DEMANDERESSE

Madame [S] [U], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Pascale BIKARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1890

DÉFENDERESSE

Madame [W] [N], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Audrey BELTOU, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 13 janvier 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 13 mars 2025 par Romain BRIEC, Juge assisté de Audrey BELTOU, Greffier

Décision du 13 mars 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/11673 – N° Portalis 352J-W-B7I-C[Immatriculation 4]

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 13 juin 2016, Madame [S] [U] a consenti à bail à Madame [W] [N] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 600 euros outre une provision sur charges de 50 euros.

Alertée de nuisances supposées provenant de son appartement, Madame [S] [U] a, par acte de commissaire de justice du 20 décembre 2024, fait assigner Madame [W] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

– La résiliation judiciaire du bail,

– L’expulsion immédiate de Madame [W] [N] et de tout occupant de son chef, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision, avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier et la séquestration du mobilier à ses risques et périls,

– Sa condamnation au paiement de la somme de 2770,72 euros d’arriéré de loyers et de charges, échéance de décembre 2024 incluse, ainsi qu’à celui des loyers et charges du 1er janvier 2025 à la résiliation du bail,

– Sa condamnation à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été du si le contrat s’était poursuivi, outre une majoration de 30%, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération des lieux,

– Sa condamnation à lui verser 5005 euros au titre des dégradations locatives,

– Sa condamnation en paiement de la somme de 4000 euros au titre des frais irrépétibles, outre aux entiers dépens, en ce compris le coût du constat de commissaire de justice.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 13 janvier 2025.

A l’audience, Madame [S] [U], représentée par son conseil, s’en est remis oralement aux termes de son assignation.

Bien que régulièrement assignée à étude, Madame [W] [N] n’a pas comparu ni ne s’est faite représenter ni enfin n’a fait connaître les motifs de son absence. En application de l’article 473 du code de procédure civile, la décision sera réputée contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 mars 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le prononcé de la résiliation judiciaire et ses conséquences

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé lui utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Enfin, il sera rappelé qu’en vertu de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui lui a été donnée par le contrat de location. L’usage paisible des lieux loués est ainsi une obligation essentielle du contrat de location.

L’article 6-1 précise qu’après mise en demeure dûment motivée, les propriétaires des locaux à usage d’habitation doivent, sauf motif légitime, utiliser les droits dont ils disposent en propre afin de faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent ces locaux.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux, étant rappelé qu’aux termes de l’article 1382 du code civil, les présomptions qui ne sont pas établies par la loi, sont laissées à l’appréciation du juge, qui ne doit les admettre que si elles sont graves, précises et concordantes.

En l’espèce, il ressort du constat de commissaire de justice du 17 septembre 2024 qu’une « odeur nauséabonde », « de pourrissement », se répand dans l’appartement adjacent à celui pris à bail par Madame [W] [N], en particulier dans la chambre qui jouxte ledit appartement. Il est également relevé « une odeur identique » à proximité de la porte d’entrée du logement appartenant à Madame [S] [U], qui « s’intensifie dans l’entrebâillement de la porte et se diffuse dans les parties communes ». En outre, dans son constat du 23 octobre 2024, le commissaire de justice a relevé dans l’appartement « une odeur de putréfaction » et « de nombreux vêtements, bouteilles d’alcool, effets hétéroclites jetés à même le sol dans toutes les pièces ». Il a également fait état de « sacs en plastiques posés à même le sol dont une très forte odeur s’échappe laissant penser à des excréments ». Ces constats sont corroborés par la plainte d’une résidente de l’immeuble en date du 9 novembre 2024, qui a indiqué que « depuis décembre 2023, des odeurs nauséabondes se répandent dans la cage d’escalier » depuis l’appartement objet du litige. Un autre voisin a été dans le même sens dans son courrier du 12 novembre 2024.

Il résulte de ces constats et témoignages, précis et circonstanciés, que les nuisances olfactives sont avérées et que par leur intensité et ancienneté, elles dépassent les troubles normaux de voisinage dans un immeuble urbain résidentiel de taille importante.

La résiliation du bail sera en conséquence prononcée à compter du présent jugement.

Aucune raison particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois, prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il n’apparaît pas non plus nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation (voir ci-après), de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [W] [N] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valui équitable des locaux.

En l’espèce, Madame [S] [U] produit un décompte faisant état d’un arriéré locatif de 2770,72 euros, échéance de décembre 2024 incluse. Il n’y a pas de frais de poursuite au décompte. Absente à l’audience du 13 janvier 2025, Madame [W] [N] n’en conteste par définition ni le principe ni le montant. Elle sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme.

Il sera rappelé que Madame [W] [N] reste tenue du paiement des loyers et des charges jusqu’au jour de la résiliation du bail, en application du contrat du 13 juin 2016.

Madame [W] [N] sera aussi condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, pour la période courant du présent jugement à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant du loyer et des charges qui aurait été du si le contrat s’était poursuivi, en ce qu’aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué.

Sur la demande indemnitaire au titre des dégradations locatives

En application des dispositions de l’article 7 c et d, le preneur est tenu d’une part, de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive à moins qu’il ne prouve qu’elles n’ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement et, d’autre part, de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

La preuve de la vétusté incombe au locataire mais c’est au bailleur de rapporter la preuve de l’existence de dégradations locatives. Les dégradations sont notamment établies par comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie lorsqu’ils sont établis contradictoirement. La vétusté, c’est à dire l’usure et l’obsolescence dues au simple écoulement du temps, s’apprécie notamment par la prise en compte de la durée d’occupation du logement.

Enfin, en application des dispositions de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque l’état des lieux ne peut être établi contradictoirement et amiablement entre les parties, il est établi par huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

En l’espèce, l’état des lieux d’entrée n’est pas communiqué aux débats de même que, par défintiion, l’état des lieux de sortie, ce qui empêche toute comparaison sur l’état de l’appartement entre la prise à bail et actuellement. Aucune autre pièce versée aux débats est de nature à éclairer sur l’état antérieur au 13 juin 2016 du bien. Surtout, Madame [W] [N] n’a pas à ce stade quitter les lieux si bien que les frais de remise en état dont il est fait mention dans le devis du 28 novembre 2024 ne sont à ce stade qu’hypothétiques quant à leur principe et à leur ampleur.

La demande indemnitaire au titre des dégradations locatives sera en conséquence rejetée.

Sur les mesures accessoires

Madame [W] [N], qui succombe, supportera les dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du constat de commissaire de justice du 23 octobre 2024.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 700 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 13 juin 2016 entre Madame [S] [U] et Madame [W] [N] portant l’appartement situé [Adresse 3], aux torts de la locataire ;

ORDONNE en conséquence à Madame [W] [N] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [W] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [S] [U] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à lui expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de lui chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [W] [N] à verser à Madame [S] [U] la somme de 2770,72 euros d’arriéré de loyers et de charges, échéance de décembre 2024 incluse ;

RAPPELLE que Madame [W] [N] reste tenue du paiement des loyers et des charges jusqu’à ce jour ;

CONDAMNE Madame [W] [N] à payer à Madame [S] [U] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi (727,18 euros en décembre 2024), à compter du présent jugement et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

CONDAMNE Madame [W] [N] à verser à Madame [S] [U] la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Madame [W] [N] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du constat de commissaire de justice du 23 octobre 2024 ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 5] le 13 mars 2025

le greffier le Président