TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le:

Copies certifiées conformes délivrées le :

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2ème chambre

N° RG 23/11186

N° Portalis 352J-W-B7H-C2TQA

N° MINUTE :

Assignation du :

04 Septembre 2023

JUGEMENT

rendu le 02 Avril 2025

DEMANDERESSE

La société MONTSINERY PROMOTION

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentée par Maître Hervé ZUELGARAY, avocat plaidant, et par Maître Selviye CERRAHOGLU, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #D0807

DÉFENDEUR

Monsieur [U] [W] [G]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représenté par Maître Olivier LAGRANGE, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, avocat plaidant, vestiaire #NA330

Décision du 02 Avril 2025

2ème chambre

N° RG 23/11186 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2TQA

* * *

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

M. Jérôme HAYEM, Vice-Président, statuant en juge unique.

assisté de Madame Adélie LERESTIF, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 05 Février 2025, avis a été donné aux avocats que lé décision serait rendue le 26 mars 2025, prorogé au 02 Avril 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au grefe

Contradictoire et en premier ressort

* * *

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte notarié du 25 juin 2021, [U] [G] a unilatéralement promis de vendre au prix de 1.100.000 euros une parcelle sise à [Localité 5] à la société Montsinery Promotion sous condition suspensive d’obtention d’un permis d’aménager purgé de tout recours. L’indemnité d’immobilisation a été fixée à 55.000 euros et l’expiration du délai d’option au 15 novembre 2022. La société Montsinery Promotion a versé en séquestre une somme de 55.000 euros au notaire rédacteur.

Selon avenant du 25 avril 2022, les parties sont convenues de proroger le délai d’option au 15 avril 2023, de réduire le prix à 950.000 euros, de réduire l’indemnité d’immobilisation à 47.500 euros, de décharger le séquestre de sa mission et de l’autoriser à verser à [U] [G] une somme de 47.500 euros à charge pour lui de la restituer à la société Montsinery Promotion en cas de défaillance de l’une des conditions suspensives stipulées à la promesse.

Par acte de commissaire de justice du 4 septembre 2023, la société Montsinery Promotion a assigné [U] [G] devant le tribunal de céans aux fins, en l’état de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 27 février 2024, de:

condamner [U] [G] à lui restituer une somme de 47.500 euros sous astreinte,le condamner à lui verser une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,ordonner l’exécution provisoire.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 27 novembre 2023, [U] [G] demande au tribunal de:

prononcer la nullité de l’avenant du 25 avril 2022;constater la conclusion le 25 juin 2021 de la vente du bien objet de la promesse par [U] [G] à la société Montsinery Promotion au prix de 1.100.000 euros,condamner la société Montsinery Promotion à lui verser une somme de 1.100.000 euros outre les intérêts légaux à compter du jugement avec capitalisation,ordonner la publication du jugement à intervenir,condamner la société Montsinery Promotion à lui verser une somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 24 avril 2024 et l’audience de plaidoiries fixée au 5 février 2025.

A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 26 mars suivant, prorogé au 02 Avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Vu les conclusions de la société Montsinery notifiées par voie électronique le 27 février 2024;

Vu les conclusions de [U] [G] notifiées par voie électronique le 27 novembre 2023;

1°) Sur la nullité de l’avenant

Au visa de l’article 1137 du code civil, [U] [G] expose:

qu’il a été trompé sur les raisons pour lesquelles l’avenant a été sollicité par la société Montsinery Promotion alors qu’il avait pour seule cause l’erreur de cette dernière dans l’estimation du coût de l’opération envisagée, que, pourtant, la promesse initiale stipulait bien qu’elle devait faire son affaire personnelle des raccordements aux réseaux d’eau, d’électricité et d’assainissement,que la société Montsinery a tiré argument de ces difficultés pour renégocier le prix d’acquisition à la baisse.

La société Montsinery Promotion réplique:

que nul ne peut se prévaloir de sa propre turpitude,que [U] [G] a consenti l’avenant en raison des difficultés techniques auxquelles la société Montsinery Promotion devait faire face,qu’aucun permis d’aménager ne lui a été octroyé, que l’indemnité d’immobilisation doit donc lui être restituée.

Sur ce, l’article 1137 du code civil dispose que « le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manoeuvres ou des mensonges » ou par la dissimulation d’une information qu’il sait déterminante de son consentement.

Il résulte des articles 1130 et 1131 du code civil que le dol est une cause de nullité relative du contrat lorsque sans lui l’une des parties n’y aurait pas consenti ou y aurait consenti à des conditions substantiellement différentes.

En l’espèce, par courriel de septembre 2021 et de janvier 2022, le notaire de [U] [G] a été informé par le notaire de la société Montsinery Promotion que le projet rencontrait des difficultés techniques occasionnant un surcoût de 300.000 euros.

Ainsi, c’est en connaissance de cause et sans dissimulation d’aucune sorte que [U] [G] et convenu de l’avenant litigieux et donc d’une diminution de prix.

Le dol allégué n’est donc pas établi et la demande en nullité doit être rejetée.

2°) Sur l’indemnité d’immobilisation et la formation de la vente

La société Montsinery Promotion fait valoir:

que la ville de [Localité 5] a refusé le 17 novembre 2022 de lui délivrer un permis d’aménager malgré toutes les diligences accomplies,que le projet a posé des problèmes avec la voirie et d’alimentation en eau et d’assainissement, qu’un prolongement de voie d’alimentation en eau de 130 mètres a été demandé,que ces différents incidents suscitaient un surcoût de 300.000 euros, qu’en l’absence de réalisation de travaux préalables, le commune a refusé de délivrer un permis d’aménager,que c’est en raison du caractère exceptionnel et excessif des dépenses nécessaires au projet que les délais n’ont pas été respectés,que la condition suspensive ayant défailli, la promesse est caduque et les fonds séquestrés doivent lui être restitués.

[U] [G] oppose:

que la société Montsinery Promotion n’a pas fait les diligences qui lui incombaient,qu’elle n’a pas fait d’étude de sol dans le délai contractuel,qu’elle a fait la demande de défrichement tardivement,que la demande de permis d’aménager devait être faite dans les 6 semaines de l’autorisation de défrichement, soit au plus tard le 25 novembre 2021, qu’elle a été faite le 11 avril 2022,qu’aucune demande de permis de démolir n’a été faite, que c’est pour cette raison que le permis d’aménager a été refusé,que le permis d’aménager a aussi été refusé faute de tracé de la servitude de passage menant à une bâtisse à conserver et faute d’information sur le devenir de cette bâtisse,que c’est donc par la faute de la société que le permis d’aménager a été refusé,que le contrat prévoit qu’en cas de levée de l’option, le promettant pourra si le bénéficiaire refuse de signer la vente poursuivre l’exécution forcée de la vente, que le tribunal constatera le caractère parfait de la vente.

Décision du 02 Avril 2025

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Sur ce, l’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1304–3 du code civil prévoit que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y a intérêt en a empêché l’accomplissement et l’article 1304–6 du même code que l’obligation devient pure et simple à compter de l’accomplissement de la condition mais qu’en cas de défaillance, elle est réputée n’avoir jamais existé.

Le bénéficiaire d’une condition suspensive dont la réalisation dépend de la décision d’un tiers doit faire toute diligence afin d’obtenir son consentement.

En l’espèce, le permis d’aménager a été refusé le 17 novembre 2022 pour les raisons suivantes:

demande non précédée d’un dépôt de permis de démolir contrairement à la délibération n° 12.33 du 21 décembre 2007 relative au régime du permis de démolir,avis défavorable de l’architecte des bâtiments de France stigmatisant:l’abattage de 8 arbres remplacés par 8 arbres au lieu de 16 et un projet ne présentant pas de volet paysager suffisant,un projet nécessitant compte tenu de la surface des trois lots à bâtir la création d’une voie en remblais et d’un giratoire « très impactant dans le paysage »,une définition insuffisante des aménagements liées à la création d’un lot sur un talus très prononcé ne permettant d’évaluer l’impact environnemental,un défaut de raccordement du lotissement au réseau d’assainissement et une insuffisance des éléments présentés pour apprécier la faisabilité technique de l’infiltration des eaux pluviales,voie créée d’une largeur inférieure à celle imposée par la réglementation incendie,projet dépourvu de tracé pour une servitude de passage,projet ne comprenant pas les éléments permettant de vérifier les conditions de raccordement au réseau public d’eau potable.

Chacun des motifs de rejet a pour cause une carence ou une légèreté de la société Montsinery Promotion qui, en tant que professionnelle, ne pouvait ignorer les règles d’urbanisme ou de sécurité incendie applicables et qui, en tout état de cause, se devait de faire toute diligence pour obtenir le permis d’aménager érigé en condition suspensive et notamment de présenter un projet amendé en considération des motifs de refus opposés le 17 novembre 2022 par la ville.

En effet, premièrement, la société Montsinery Promotion se devait de présenter un permis de démolir avant de solliciter un permis d’aménager.

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Deuxièmement, informé le 17 novembre 2022 de ce que l’architecte des bâtiments de France estimait son projet insuffisant au plan paysager et quant à la définition des aménagements induits par la création d’un lot sur talus prononcé, elle aurait dû, alors que, faute de délai stipulé spécialement, le délai de réalisation de la condition suspensive se confondait avec celui de l’option et expirait donc le 15 avril 2023, présenter un projet amendé. En ne le faisant pas, elle a, par sa carence, causé la défaillance de la condition suspensive.

Aussi, en n’amendant pas son projet afin de réduire le nombre de lots à bâtir de façon à réduire l’importance des voies en remblais et giratoires nécessaires et leur impact sur le paysage, la société Montsinery Promotion n’a pas fait toutes les diligences nécessaires pour que se réalise la condition suspensive litigieuse.

Troisièmement, en ne raccordant pas le lotissement au réseau d’assainissement, la société Montsinery Promotion a manqué de vigilance et de sérieux dans la conception de son projet provoquant ainsi le rejet de sa demande de permis d’aménager.

Aussi, en ne présentant pas après notification de la décision de refus du 17 novembre 2022, un projet comportant les éléments techniques complémentaires relatifs aux infiltrations d’eaux pluviales dont l’absence a été reproché par la ville, la société Montsinery Promotion a été négligente dans la conduite de son projet, provoquant ainsi la défaillance de la condition suspensive.

Quatrièmement, il incombait à la société Montsinery Promotion de présenter un projet d’aménagement conforme à la réglementation incendie. En ne le faisant pas, elle a causé le défaillance de la condition suspensive.

Cinquièmement, en ne prévoyant aucun tracé pour une servitude de passage, la société Montsinery a aussi commis une faute de conception, empêchant par sa faute l’obtention du permis réclamé.

Sixièmement, en soumettant à la ville un projet insuffisamment déterminé quant aux conditions de raccordement au réseau d’eau potable, puis en ne présentant pas après le refus du 17 novembre 2022, un projet amendé sur ce point, la société Montsinery a été gravement négligente, provoquant ainsi la défaillance de la condition suspensive.

C’est donc par la faute de la société Montsinery Promotion que la condition a défailli.

Elle doit donc être réputée accomplie.

Par suite, la promesse doit recevoir exécution et l’indemnité d’immobilisation est due à [U] [G].

En conséquence, la demande en restitution de cette indemnité d’immobilisation formée par la société Montsinery Promotion doit être rejetée.

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3°) Sur les autres demandes

[U] [G] expose:

que la promesse prévoit qu’en cas de défaut du bénéficiaire qui ne refuserait de signer la vente, le promettant pourra faire constater la vente,que le tribunal dot constater la vente et condamner la société Montsinery Promotion à lui verser le prix convenu.Sur ce, les parties sont convenues d’une promesse unilatérale de vente de sorte que la société Montsinery Promotion ne s’est nullement engagée à acheter le bien promis et a uniquement accepté de bénéficier d’une option d’achat sur ce dernier et s’est réservé le droit discrétionnaire de lever ou de ne pas lever l’option.

La clause de la promesse dont se prévaut [U] [G] réserve son application expressément au cas où le bénéficiaire refuserait de signer la vente « malgré la levée d’option ».

La société Montsinery Promotion n’ayant nullement levé l’option qui lui avait été consentie, la clause invoquée par [U] [G] est radicalement inapplicable. Aucune vente ne s’est formée et les demandes en ce sens de [U] [G] doivent être rejetées.

La société Montsinery Promotion succombant dans la présente instance, il convient de la condamner à verser à [U] [G] une indemnité de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire, celle-ci étant de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort:

DÉBOUTE la société Montsinery Promition de ses demandes tendant à:

condamner [U] [G] à lui restituer une somme de 47.500 euros sous astreinte,le condamner à lui verser une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,ordonner l’exécution provisoire;

CONDAMNONS la société Montsinery Promotion à verser à [U] [G] une somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

DÉBOUTONS [U] [G] de ses demandes tendant à:

prononcer la nullité de l’avenant du 25 avril 2022;constater la conclusion le 25 juin 2021 de la vente du bien objet de la promesse par [U] [G] à la société Montsinery Promotion au prix de 1.100.000 euros,condamner la société Montsinery Promotion à lui verser une somme de 1.100.000 euros outre les intérêts légaux à compter du jugement avec capitalisation,ordonner la publication du jugement à intervenir;

CONDAMNE la société Montsinery Promotion aux dépens;

Fait et jugé à [Localité 6] le 02 Avril 2025

La Greffière Le Président

Adélie LERESTIF Jérôme HAYEM