TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [Y] [V]

épouse [S]

Monsieur [O] [S]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Nathalie ORPHELIN BARBERON

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/02957 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7NMB

N° MINUTE :

2/2025

JUGEMENT

rendu le 09 septembre 2025

DEMANDERESSE

SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE BBS

dont le siège social est situé [Adresse 2]

représentée par Maître Nathalie ORPHELIN BARBERON, avocat au barreau de PARIS,vestiaire B361

DÉFENDEURS

Madame [Y] [V] épouse [S] demeurant [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

Monsieur [O] [S]

demeurant [Adresse 5]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Eric TRICOU, Juge des contentieux de la protection

assisté de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 06 juin 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 09 septembre 2025 par Eric TRICOU, juge des contentieux de la protection assisté de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 09 septembre 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/02957 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7NMB

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 11 février 2021, la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE BBS a consenti un bail d’habitation à Mme [Y] [V] épouse [S] et M. [O] [S] sur des locaux situés au [Adresse 4] à [Adresse 8] [Localité 1] avec cave, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 2.450 euros et d’une provision pour charges de 200 euros.

Par actes de commissaire de justice du 25 novembre 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de produire l’attestation d’assurance contre les risques locatifs dans un délai d’un mois, en visant une clause résolutoire.

Par assignations du 4 février 2025, la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE BBS a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire faire prononcer la résiliation du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [Y] [V] épouse [S] et M. [O] [S], voir statuer sur le sort de leurs biens mobiliers garnissant les lieux et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

−

Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 2.650 euros à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,−6.139,74 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 29 janvier 2025,−1.800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 6 février 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Prétentions et moyens des parties

L’affaire a été appelé une première fois à l’audience du 11 avril 2025 et un renvoi a été ordonné.

À l’audience du 6 juin 2025, la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE BBS conclu au rejet de l’ensemble des demandes présentées par Monsieur et Mme [S].

Et demande la résiliation du bail consenti par la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE BBS à M. [O] [S] et Mme [Y] [V] épouse [S] et que soit ordonnée l’expulsion de Monsieur et Madame [S] et de tous occupants de leur chef des lieux situés au [Adresse 6], si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, aux frais, risques et périls des défendeurs.

Ils demandent la condamnation solidaire de M ; et Mme [S] à payer à la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE BBS la somme de 6 344,76 euros correspondant au montant des arriérés de loyer et charges arrêtés au 4 juin 2025 ainsi qu’à la condamnation solidaire des défendeurs au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer contractuel charges comprises jusqu’à la restitution des lieux.

En tout état de cause, ils sollicitent la condamnation solidaire de Mr et Mme [S] au paiement de la somme de 1 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

La société SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE BBS considère enfin qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Par une note en délibérée autorisée, elle confirme que la dette de 6.344,76 euros dont il a été fait état à l’audience est bien due et le décompte prend en compte les trois virements de 2.650 euros réalisés par le défendeur.

M. [O] [S] qui comparaît en personne conclue dans ses conclusions en réponse, visées par le greffier et soutenu oralement à l’audience, au débouté de la SCI BBS de sa demande principale tendant à avoir constaté l’acquisition de la clause résolutoire et au débouté de la SCI BBS de sa demande subsidiaire de résiliation judiciaire.

Il demande la condamnation de la SCI BBS à restituer aux défendeurs la somme totale de 7 577,99 euros au titre du trop-perçu, soit :

—  3 149,99 euros pour dépassement du loyer de référence majoré sur 36 mois,

—  4 428 euros pour complément de loyer justifié perçu pendant la même période.

— La condamnation de la SCI BBS à rembourser la somme de 7 200 euros au titre de provisions pour charges versées sans régularisation ni justificatif.

— La condamnation de la SCI BBS à verser la somme de 3 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation des préjudices matériels et moraux.

— À faire injonction faite à la SCI BBS de procéder au versement effectif des sommes allouées au titre des condamnations prononcées dans le jugement dans un délai de 15 jours à compter de sa signification, sous astreinte de 50 euros par jour de retard et demande la condamnation de la SCI BBS au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure et aux dépens de l’instance.

Par une réponse à la note en délibéré autorisée en cours d’audience et adressée par la demanderesse au greffe le 9 juin 2025, M. [O] [S] demande le retrait de cette note qu’il juge comme étant une initiative procédurale critiquable qui porte atteinte au principe du contradictoire.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à domicile, Mme [Y] [V] épouse [S] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE BBS justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle a procédé au placement régulier de l’acte introductif d’instance devant la juridiction compétente territorialement et matériellement.

Son action est donc recevable au regard notamment des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Il est préalablement rappelé que la bailleresse renonce à la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire visée dans le commandement délivré le 25 novembre 2024.

Au terme de l’article 1224 du Code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire, soit en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. Le juge peut donc prononcer la résiliation d’un bail lorsque le locataire a gravement manqué à ses obligations contractuelles.

En l’espèce, les défendeurs ont manifestement manqué à leur obligation principale et essentielle de payer les loyers et charges aux termes convenus or, il résulte de l’article 7a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que le locataire est obligé de payer les loyers aux termes convenus.

Le décompte actualisé à l’audience fait apparaitre que les défendeurs sont redevables d’une dette locative de 6.344,76 euros, arrêtée au 4 juin 2025.

Le bailleur est donc bien fondé à demander la résiliation du bail en date du 11 février 2021.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la résiliation judiciaire du bail peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la résiliation est réputée ne pas avoir existé. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est réputée satisfaite.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que Mme [Y] [V] épouse [S] et M. [O] [S] souhaitent se maintenir dans les lieux ; qu’ils ont procédé à plusieurs règlements importants qui sont venus diminuer la dette, ils sont visiblement en situation de régler l’arriéré locatif et peuvent raisonnablement assumer le paiement d’une somme de 176 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler leur dette durant 36 mois.

Dans ces conditions, il convient de leur accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après et de suspendre les effets de la résiliation judiciaire du bail durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la résolution judiciaire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, le bail sera immédiatement résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire avec toutes ses conséquences et effets de droit. Dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE BBS verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 4 juin 2025, Mme [Y] [V] épouse [S] et M. [O] [S] lui devaient la somme de 6.344,76 euros, soustraction faite des frais de procédure.

La note en délibéré, bien qu’autorisée par le juge, sera écartée des débats à la demande du défendeur qui la conteste et par un souci strict du respect du contradictoire, il en sera même de la réponse à la note en délibéré des époux [S].

Sur la demande de restitution de trop-perçu de loyer.

Il ressort des débats que le loyer contractuel respecte l’encadrement des loyers prévus à l’article 140 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, (Loi [Localité 7]) et que le loyer de référence pris en considération par le bailleur se trouve être régulier.

En tout état de cause, en vertu de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, un délai de prescription de trois ans est applicable à toute action dérivant d’un bail, les défendeurs n’ayant entrepris aucune action interruptive de prescription avant l’expiration d’un délai de trois ans suivant la signature du bail, ils seront déboutés de leur demande de restitution de trop-perçu de loyer.

Sur la demande de restitution du complément de loyer.

M. et Mme [S] ne démontrent pas avoir contesté le complément de loyer dans les trois mois de la signature du bail, comme prévu par l’article 140 de la loi [Localité 7] précitée. Ils ne sont donc pas recevables à solliciter le remboursement de ce complément de loyer pour les trois dernières années et seront déboutés de cette demande.

Sur la demande de remboursement des provisions pour charges.

Il ressort des débats et des pièces produites que la régularisation des charges a bien été effectuée et a abouti à des crédits en faveur des défendeurs pour les années 2021, 2022 et 2023, même si l’on peut relever que ces régularisations ont été tardives.

Cependant, les remboursements ayant été réalisés, la demande de paiement de la somme de 7 200 euros correspondant aux provisions de charges appelées sur trois ans ne pourra être que rejetée.

Dans ces conditions, la dette locative sera arrêtée à la somme de 6.344,76 euros et Mme [Y] [V] épouse [S] et M. [O] [S] seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Mme [Y] [V] épouse [S] et M. [O] [S] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur les dommages et intérêts

Les époux [S] échouent à démontrer avoir subi un véritable préjudice matériel susceptible de justifier l’attribution de dommages et intérêts,

Il n’est pas démontré qu’une faute de la bailleresse est à l’origine des désordres relatifs à la chaudière. En effet, il n’est pas démontré clairement que la bailleresse a été informée d’une panne et qu’elle aurait manqué de réaction diligente.

Les défendeurs échouent également à démontrer un réel préjudice et une faute de la part de la bailleresse en ce qui concerne le trouble de jouissance relatif à la remise des quittances. Les paiements irréguliers des loyers rendent difficile un établissement fluide et réguliers de ces documents.

De la même façon, les époux [S] ne justifient pas d’un préjudice moral particulier, tel qu’un stress ou des troubles du sommeil, qui serait la conséquence d’une faute ou d’un comportement fautif de la bailleresse par la production d’un certificat médical ou d’attestations spécifiques.

Mme [Y] [V] épouse [S] et M. [O] [S] seront déboutés de leurs demandes de dommages et intérêts.

4. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

Cette indemnité sera égale au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE BBS ou à son mandataire.

5. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [Y] [V] épouse [S] et M. [O] [S], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, il n’y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 11 février 2021 entre la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE BBS, d’une part, et Mme [Y] [V] épouse [S] et M. [O] [S], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] à [Adresse 8] ([Adresse 3]) avec cave est résilié depuis le 09 septembre 2025,

CONDAMNE solidairement Mme [Y] [V] épouse [S] et M. [O] [S] à payer à la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE BBS la somme de 6.344,76 euros (six mille trois cent quarante-quatre euros et soixante-seize centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 04 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision

AUTORISE Mme [Y] [V] épouse [S] et M. [O] [S] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 176 euros (cent soixante-seize euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la résiliation judiciaire du bail pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [Y] [V] épouse [S] et M. [O] [S],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la résiliation judiciaire du bail sera réputée n’avoir jamais existé,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 09 septembre 2025,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [Y] [V] épouse [S] et M. [O] [S] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Mme [Y] [V] épouse [S] et M. [O] [S] seront solidairement condamnés à verser à la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE BBS une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DEBOUTE la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE BBS de toutes autres demandes,

DEBOUTE Mme [Y] [V] épouse [S] et M. [O] [S] de leurs demandes pour le surplus,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE BBS de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement Mme [Y] [V] épouse [S] et M. [O] [S] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements du 25 novembre 2024 et celui des assignations du 4 février 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 9 septembre 2025, et signé par le juge et le greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge