TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Monsieur [S] [E]

Madame [O] [P] épouse [E],

Madame [D] [E]

Monsieur [R] [C]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Sophie COMMERCON

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/00727 – N° Portalis 352J-W-B7J-C63H3

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le jeudi 03 avril 2025

DEMANDERESSE

La société d’H.L.M Seqens, société anonyme

ayant son siège social [Adresse 5]

représentée par M^e Sophie COMMERCON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0344

DÉFENDEURS

Monsieur [S] [E]

demeurant [Adresse 2], et également au [Adresse 6]

non comparant, ni représenté

Madame [O] [P] épouse [E], demeurant [Adresse 2]

et également au [Adresse 6]

non comparante, ni représentée

Madame [D] [E], demeurant [Adresse 1]

représentée par M. [R] [C], muni d’un pouvoir

Monsieur [R] [C]

demreurant [Adresse 1]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, Juge des contentieux de la protection

assisté de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 07 février 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 03 avril 2025 par Romain BRIEC, Juge des contentieux de la protection, assisté de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 03 avril 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/00727 – N° Portalis 352J-W-B7J-C63H3

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 15 juin 1972, la [Adresse 9] [Localité 8], aux droits de laquelle intervient la SA SEQENS, a consenti à Monsieur [S] [E] et Madame [O] [P] épouse [E] un bail portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] pour un loyer mensuel de 170,50 francs, outre des charges de 15 francs.

Considérant que Monsieur [S] [E] et Madame [O] [P] épouse [E] sous-louent le logement à Madame [D] [E] et Monsieur [R] [C], leur petite-fille et son compagnon, et que les occupants se rendent coupables de multiples troubles de jouissance dans l’immeuble, la SA SEQENS a fait assigner Monsieur [S] [E] et Madame [O] [P] épouse [E], Madame [D] [E] et Monsieur [R] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, par acte de commissaire de justice du 19 décembre 2024, aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs des preneurs,l’expulsion de Monsieur [S] [E] et Madame [O] [P] épouse [E] et tous occupants de leur chef, en particulier Madame [D] [E] et Monsieur [R] [C], avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu et avec séquestration des meubles,la condamnation solidaire et à défaut in solidum des défendeurs à lui verser une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, jusqu’à libération des lieux,leur condamnation solidaire et à défaut in solidum à lui verser une somme de 900 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 7 février 2025.

A l’audience, la SA SEQENS, représentée par son conseil, a renvoyé aux termes de son assignation développés oralement.

Monsieur [R] [C] a comparu en personne à l’audience utile, muni d’un pouvoir de représentation de sa compagne Madame [D] [E]. Le couple a reconnu oralement occuper seuls l’appartement, dont il dit que Monsieur [S] [E] et Madame [O] [P] épouse [E] l’ont quitté près de sept années auparavant. Il a fait état de leur intention de quitter les lieux le 21 février 2025.

Bien que régulièrement assignés à étude de commissaire de justice, Monsieur [S] [E] et Madame [O] [P] épouse [E] n’ont pas comparu ni ne se sont fait représenter ni enfin n’ont fait connaître les motifs de leur absence. En application de l’article 473 du code de procédure civile, la décision sera réputée contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 avril 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la résiliation judiciaire du bail et ses conséquences

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En vertu des articles L.442-3-5 et L.442-8-1 du code de la construction et de l’article intitulé « interdiction de sous-louer – échange » du contrat de bail, le locataire doit occuper personnellement les lieux et ne peut les sous-louer, sauf à certaines personnes (personnes de plus de soixante ans ou à des personnes adultes présentant un handicap) et après information préalable du bailleur. Cette interdiction concerne aussi bien la sous-location totale que partielle.

En application des articles 2 de la loi du 6 juillet 1989, L.442-3-5 et R.641-1 du code de la construction et de l’habitation et l’article intitulé « interdiction de sous-louer – échange » du contrat de bail, les locaux loués doivent constituer la résidence principale effective du preneur et être ainsi occupés au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle notamment.

Par ailleurs, il sera rappelé qu’en vertu de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article intitulé « conditions générales » du contrat de bail, le locataire est tenu d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location. L’usage paisible des lieux loués est ainsi une obligation essentielle du contrat de location.

En l’espèce, Madame [D] [E] et Monsieur [R] [C] ont reconnu à l’audience du 7 février que Monsieur [S] [E] et Madame [O] [P] épouse [E] n’occupent plus le logement litigieux depuis près de sept années. En outre, la SA SEQENS produit des attestations de résidents de l’immeuble, ayant valeur de simples renseignements, faisant état de nuisances sonores des occupants de l’appartement objet du litige, y compris la nuit, suite à leur retrait de la moquette : bruits de chant et de batterie, musiques fortes, éclats de rire, bruits de meubles. Un dépôt de plainte a été effectué par un voisin en date du 4 décembre 2022. La lecture des différentes attestations montre que ces nuisances décrites se sont poursuivies jusqu’à l’année 2024 incluse, la dernière attestation étant datée du 19 novembre 2024.

Le manquement contractuel tenant à la sous-location illicite du bien et au trouble de jouissance paisible est ainsi avéré.

Cette violation est par ailleurs suffisamment grave et répétée, pour entraîner le prononcé de la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs des preneurs en ce qu’elle a débuté il a près de sept ans s’agissant de la sous-location et près de trois ans pour ce qui concerne le trouble de jouissance paisible, et qu’elle était toujours effective au jour de l’audience, alors que le contrat de bail rappelait expressément l’interdiction de la sous-location et du trouble de jouissance paisible.

Monsieur [S] [E] et Madame [O] [P] épouse [E] devenant ainsi sans droit ni titre, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef, en particulier Madame [D] [E] et Monsieur [R] [C], selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois, prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, l’indemnité d’occupation étant de nature délictuelle et trouvant son fait générateur dans l’occupation du bien, Madame [D] [E] et Monsieur [R] [C] y seront tenus in solidum avec Monsieur [S] [E] et Madame [O] [P] épouse [E], en leur qualité de coauteurs du dommage, leur domiciliation dans les lieux ayant été reconnue à l’audience du 7 février 2025.

Monsieur [S] [E], Madame [O] [P] épouse [E], Madame [D] [E] et Monsieur [R] [C] seront aussi condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant de ce jour à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

Les défendeurs, qui succombent, supporteront in solidum les dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 700 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile, somme à laquelle les défendeurs seront condamnés in solidum.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit, en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 15 juin 1972 entre la SA SEQENS, Monsieur [S] [E] et Madame [O] [P] épouse [E] portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] aux torts des locataires ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [S] [E] et Madame [O] [P] épouse [E] de restituer les clés du logement à la SA SEQENS dans un délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [S] [E] et Madame [O] [P] épouse [E] d’avoir restitué les clés dans ce délai, la SA SEQENS pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, en particulier Madame [D] [E] et Monsieur [R] [C], y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que Monsieur [S] [E] et Madame [O] [P] épouse [E] demeurent redevables du paiement des loyers et des charges prévus au contrat de bail jusqu’à sa résiliation ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [S] [E], Madame [O] [P] épouse [E], Madame [D] [E] et Monsieur [R] [C] à verser à la SA SEQENS une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était, à compter du présent jugement et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés

CONDAMNE in solidum Monsieur [S] [E], Madame [O] [P] épouse [E], Madame [D] [E] et Monsieur [R] [C] à verser à la SA SEQENS la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [S] [E], Madame [O] [P] épouse [E], Madame [D] [E] et Monsieur [R] [C] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La greffière Le juge des contentieux de la protection

Décision du 03 avril 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/00727 – N° Portalis 352J-W-B7J-C63H3