TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître Yann VERNON

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Philippe MORRON

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR référé

N° RG 25/00043 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6WSE

N° MINUTE :

4/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 11 juillet 2025

DEMANDERESSE

CDC HABITAT SOCIAL

SA [Adresse 5] dont le siège social est situé [Adresse 4]

représentée par Maître Philippe MORRON, avocat au barreau de PARIS,vestiaire E007

DÉFENDEUR

Monsieur [B] [R]

demeurant [Adresse 1]

assisté de Maître Yann VERNON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire E15 (bénéficie d’une aide juridictionnelle partielle numéro C-75056-2025-002251 du 28/01/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric GICQUEL, Juge des contentieux de la protection

assisté de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 06 mai 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 11 juillet 2025 par Frédéric GICQUEL, Juge, assisté de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 11 juillet 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/00043 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6WSE

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat sous seing privé du 27 octobre 2023, la société CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à Monsieur [B] [R] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2]) à [Localité 7] pour un loyer mensuel de 466,46 euros outre 128,37 euros de provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 29 août 2024, la société CDC HABITAT SOCIAL a fait délivrer à Monsieur [B] [R] un commandement de payer la somme principale de 3 673,50 euros au titre de l’arriéré locatif en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Par acte de commissaire de justice du 6 décembre 2024, la société CDC HABITAT SOCIAL a saisi en référé le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de:

— constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [B] [R] ainsi que de tout occupant de son chef avec si nécessaire l’assistance de la force publique,

— ordonner que le sort des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux soit régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner à titre provisionnel Monsieur [B] [R] à payer la somme de 4 171,54 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté à novembre 2024 inclus ainsi qu’à une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges majorés de 10 % jusqu’à la parfaite libération des lieux,

— condamner Monsieur [B] [R] à payer la somme de 700 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens comprenant notamment le coût de l’assignation, de sa notification au préfet et des frais du commandement de payer.

À l’audience du 6 mai 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, la société CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes dans les termes de son assignation et a actualisé sa créance à la somme de 4 707,54 euros suivant décompte arrêté au 30 avril 2025, terme d’avril 2025 inclus. Elle s’est par ailleurs opposée à la demande reconventionnelle tendant à l’octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

En réponse à la fin de non-recevoir soulevée en défense, elle expose avoir régulièrement saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par lettre recommandée avec accusé de réception dans les délais requis et estime que le défendeur ne justifie d’aucun préjudice en raison de la saisine de celle-ci autrement que par voie électronique.

Sur le principal du référé, elle fait valoir que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois de sa signification de sorte que la clause résolutoire se trouve acquise.

Monsieur [B] [R], représenté par son conseil, a conclu :

— à l’irrecevabilité des demandes,

— subsidiairement à la suspension des effets de la clause résolutoire et à l’octroi de délais de paiement pendant 36 mois (10 euros/mois pendant 6 mois puis 100 euros/mois pendant 30 mois avec paiement du solde à la dernière mensualité) et à défaut pendant 24 mois (10 euros/mois pendant 4 mois puis 200 euros/mois pendant 20 mois avec paiement du solde à la dernière mensualité) subordonnés à la constitution d’un dossier de FSL et de démarches en vue d’obtenir le bénéfice de l’APL, ainsi qu’à la mise en place d’une mesure d’accompagnement social personnalisé (MASP), au rejet de la demande de majoration de l’indemnité d’occupation à titre de clause pénale et au débouté des autres demandes,

— en tout état de cause au débouté de la demande au titre des frais irrépétibles, à la condamnation de la bailleresse aux dépens et à ce que l’exécution provisoire de la décision à intervenir soit écartée.

À l’appui de sa fin de non-recevoir, il fait valoir au visa de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 que la saisine de la CCAPEX par lettre recommandée avec accusé de réception est irrégulière car elle aurait dû être effectuée par voie électronique.

À l’appui de sa demande subsidiaire de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement, il expose être éboueur à la Ville de [Localité 6] pour un salaire de l’ordre de 2 000 euros par mois. Il explique avoir rencontré d’importantes difficultés financières à la suite de la mise en place d’une procédure de paiement direct pour le recouvrement de pensions alimentaires mais que les arriérés sont désormais soldés, ce qui va lui permettre de rembourser sa dette locative. Il déclare qu’il devrait pouvoir toucher les APL à hauteur de 343 euros par mois et une aide du FSL, regrettant à cet égard de ne plus avoir d’accompagnement social comme c’était le cas lorsqu’il habitait dans le Val-de-Marne. Il ajoute qu’il n’a jamais totalement interrompu le paiement des loyers et a récemment adressé à la bailleresse un chèque de 800 euros qui n’apparaît pas sur son décompte.

À l’appui de ses autres demandes, il indique que la majoration de l’indemnité d’occupation ne repose sur aucune disposition contractuelle qui serait réputée non écrite en application de l’article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989. Il précise être bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle à hauteur de 25 %. Enfin, il considère que l’exécution provisoire est incompatible avec la nature de l’affaire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 11 juillet 2025.

Dûment autorisé, Monsieur [B] [R] a par note reçue au greffe le 26 mai 2025 produit un relevé de compte locatif de la société CDC HABITAT arrêté au 23 mai 2025 à la somme de 4 585,29 euros tenant compte de l’encaissement le 13 mai 2025 de son chèque de 800 euros.

MOTIFS

Sur la fin de non-recevoir tirée des modalités de saisine de la CCAPEX

L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au présent litige dispose que :

« A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret ».

Selon l’article 24 II de la même loi :

« Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précité ».

En l’espèce, la société CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir notifié l’assignation à la préfecture de [Localité 6] par voie électronique le 9 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989.

S’agissant de la saisine de la CCAPEX, la bailleresse produit un courrier daté du 6 juin 2024 au secrétariat de cette commission, qui bien que dûment rempli, a été adressé non par voie électronique, mais par lettre recommandée avec avis de réception reçue le 12 juin 2024 par la préfecture de de [Localité 6]. Or, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoyant que la saisine de la CCAPEX doit intervenir par voie électronique par l’intermédiaire d’un système d’information dédié, la saisine de la CCAPEX selon une autre modalité que la voie électronique spécifiquement prévue par ce texte ne permet pas de constater que cette saisine est intervenue régulièrement. Si l’accusé de réception est signé, il n’en demeure pas moins que le texte ne permet pas de déroger à la saisine électronique.

Par conséquent, la demande tendant à voir constater la résiliation du bail sera déclarée irrecevable et les demandes subséquentes tendant à obtenir l’expulsion du défendeur, statuer sur le sort des meubles et le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation seront nécessairement rejetées, le bail n’étant pas résilié.

Il sera néanmoins précisé que le défaut de saisine régulière de la CCAPEX ne fait pas obstacle à ce que le juge des référés puisse statuer sur la demande provisionnelle en paiement au titre de l’arriéré locatif, l’irrecevabilité tirée de ce texte étant limitée aux demandes tendant à constater l’acquisition de la clause résolutoire.

Sur la demande provisionnelle en paiement au titre de l’arriéré locatif

Par application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. En outre, l’article 24 V de la loi précitée énonce que le juge peut, même d’office, vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, il résulte du décompte locatif produit par la société CDC HABITAT SOCIAL et du relevé de situation communiqué en cours de délibéré par Monsieur [B] [R] que ce dernier est redevable au 23 mai 2025, terme de mai 2025 inclus, de la somme de 4 344,64 euros, déduction faite des frais de procédure (4 585,29 euros – 146,81 euros facturés le 1er août 2024 – 93,84 euros facturés le 31 décembre 2024).

En conséquence, Monsieur [B] [R] sera condamné au paiement à titre provisionnel de cette somme.

Sur la demande de délais de paiement

En l’absence de résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, la demande de délais de paiement formée par le locataire ne saurait se fonder sur l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989.

Néanmoins, l’article 1343-5 du code civil permet au juge, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, de reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Le juge peut en outre subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

En l’espèce, Monsieur [B] [R] justifie percevoir un salaire de 1 890 euros par mois (cf. fiche de paye d’avril 2025, net imposable : 7 562,43 euros) et s’acquitter de pension alimentaire de 354,66 euros par mois, hors frais de gestion, dans le cadre d’une procédure de paiement direct qui a manifestement permis de solder les arriérés. Il apparaît susceptible, au vu de sa situation financière, de pouvoir bénéficier des APL et le cas échéant d’une aide du FSL s’il continue à assurer le paiement du loyer courant, ce qu’il a commencé à faire.

Dans ces conditions, il convient de faire droit à sa demande selon les conditions précisées au dispositif de la présente décision, mais ce sans qu’il y ait lieu de subordonner ces mesures à la constitution d’un dossier de FSL ou de démarches en vue d’obtenir les APL, démarches qu’il lui appartient d’effectuer de sa propre initiative, au besoin en sollicitant l’aide d’une assistante sociale de la Ville de [Localité 6].

Sur la demande de mise en place d’une mesure d’accompagnement social personnalisé (MASP)

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du même code, ils peuvent, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Selon l’article L.271-1 du code de l’action sociale et des familles :

« Toute personne majeure qui perçoit des prestations sociales et dont la santé ou la sécurité est menacée par les difficultés qu’elle éprouve à gérer ses ressources peut bénéficier d’une mesure d’accompagnement social personnalisé qui comporte une aide à la gestion de ses prestations sociales et un accompagnement social individualisé.

Cette mesure prend la forme d’un contrat conclu entre l’intéressé et le département, représenté par le président du conseil départemental, et repose sur des engagements réciproques (…) ».

Selon l’article L.271-5 du même code :

«En cas de refus par l’intéressé du contrat d’accompagnement social personnalisé ou de non-respect de ses clauses, le président du conseil départemental, le représentant de l’Etat dans le département ou la commission de coordination des actions de prévention des expulsions peuvent demander au juge du tribunal judiciaire que soit procédé au versement direct, chaque mois, au bailleur, des prestations sociales dont l’intéressé est bénéficiaire à hauteur du montant du loyer et des charges locatives dont il est redevable.

Cette procédure ne peut être mise en œuvre que si l’intéressé ne s’est pas acquitté de ses obligations locatives depuis au moins deux mois (…) ».

La mise en place d’une mesure d’accompagnement social personnalisé (MASP) ne constitue pas une mesure conservatoire ou de remise en état, ni une mesure urgente que justifierait l’existence d’un différend, au sens des articles 834 et 835 précités.

De plus, une telle mesure ne peut être ordonnée qu’à la requête du président du conseil départemental, du préfet ou de la CCAPEX, après refus de l’intéressé et à la condition que celui-ci perçoive des prestations sociales, ce qui n’est à ce jour pas le cas de Monsieur [B] [R].

En conséquence, sa demande sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [B] [R], partie perdante, sera condamné aux dépens, qui comprendront le coût de la signification de l’assignation, mais auxquels il n’y a pas lieu d’inclure le coût du commandement de payer du 29 août 2024, cet acte en l’espèce non nécessaire ressortant de l’article 700 du code de procédure civile, ni au vu de la solution du litige les frais de dénonciation de l’assignation à la préfecture et de saisine de la CCAPEX qui est irrégulière.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de condamner Monsieur [B] [R] à une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Toutefois, l’article 514-1 du même code précise que le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé

La présente ordonnance sera donc exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARONS irrecevable la demande de la société CDC HABITAT SOCIAL tendant à constater la résiliation du bail conclu avec Monsieur [B] [R] relatif à l’appartement situé [Adresse 3] à [Localité 7],

REJETONS en conséquence les demandes subséquentes de la société CDC HABITAT SOCIAL tendant à obtenir l’expulsion de Monsieur [B] [R], statuer sur le sort des meubles et le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation,

CONDAMNONS Monsieur [B] [R] à verser à titre provisionnel à la société CDC HABITAT SOCIAL la somme de 4 344,64 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté selon décompte du 23 mai 2025, échéance du mois de mai 2025 incluse,

RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

AUTORISONS Monsieur [B] [R] à s’acquitter de cette somme, en 4 mensualités de 10 euros chacune et 20 autres mensualités de 200 euros chacune, la 24ème mensualité couvrant le solde de la dette,

PRÉCISONS que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente ordonnance,

DISONS qu’en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date exacte, suivi d’une mise en demeure restée infructueuse durant 15 jours, l’échelonnement qui précède sera caduc et que la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible,

RAPPELONS qu’en application de l’article 1343-5 du code civil, pendant le cours des délais ainsi accordés, les procédures d’exécution sont suspendues et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par la présente décision,

DÉBOUTONS Monsieur [B] [R] de sa demande de mise en place d’une mesure d’accompagnement social personnalisé,

REJETONS les demandes des parties plus amples ou contraires,

DISONS n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS Monsieur [B] [R] aux dépens comme visé la motivation,

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.

Le Greffier, Le Président