TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [O] [N]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Edith GOGNY

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/01591 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7BM6

N° MINUTE :

7/2025

JUGEMENT

rendu le 16 juin 2025

DEMANDEURS

Monsieur [D] [Y]

demeurant [Adresse 5]

Monsieur [X] [Y]

demeurant [Adresse 1]

Monsieur [M] [Y]

demeurant [Adresse 6]

Madame [B] [Y]

demeurant [Adresse 4]

Madame [S] [Y] épouse [T]

demeurant [Adresse 7]

représentés par Maître Edith GOGNY de la SCP BERTHAULT-COGNY, avocat au barreau de VERSAILLES

DÉFENDERESSE

Madame [O] [N]

demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

Décision du 16 juin 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/01591 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7BM6

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 11 avril 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 16 juin 2025 par Fairouz HAMMAOUI, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 16 juin 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/01591 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7BM6

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 10 décembre 1999, les consorts [J] [I] ont consenti un bail d’habitation à Mme [O] [N] sur des locaux situés au [Adresse 3]) à [Localité 9], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 480,21 euros et d’une provision pour charges de 76,22 euros.

Par acte de commissaire de justice du 7 octobre 2024, les bailleurs ont fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 2674,67 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [O] [N] le 8 octobre 2024.

Par assignation du 27 décembre 2024, M. [D] [Y], Monsieur [X] [Y], Monsieur [M] [Y],Madame [B] [Y] et [S] [Y] épouse [T] ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement d’ordonner la résiliation judiciaire du bail, être autorisés à faire procéder à l’expulsion de Mme [O] [N] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,4308,45 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 26 novembre 2024, (échéance de décembre 24 inclus) avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 30 décembre 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé.

Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture. Il en ressort notamment que la constitution d’un dossier « FSL maintien » est envisagé au bénéfice de Mme [O] [N] en vue de lui permettre de solder sa dette locative.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 11 avril 2025, M. [D] [Y], Monsieur [X] [Y], Monsieur [M] [Y],Madame [B] [Y] et [S] [Y] épouse [T] maintiennent l’intégralité de leurs demandes, et précisent que la dette locative, actualisée au 26 mars 2025, s’élève désormais à 6715,47 euros. M. [D] [Y], Monsieur [X] [Y], Monsieur [M] [Y],Madame [B] [Y] et [S] [Y] épouse [T] considèrent enfin qu’il n’y a pas de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Mme [O] [N] expose qu’elle a subit une baisse de son activité professionnelle et, par suite, de ses revenus. Elle ajoute également avoir aidé un ami en proie à de graves difficultés de santé.

Mme [N] déclare néanmoins avoir diversifié son activité professionnelle, ce qui lui permet actuellement d’augmenter ses revenus.

Mme [O] [N] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [O] [N] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Par note en délibéré autorisée en date du 02 mai 2025, M. [D] [Y], Monsieur [X] [Y], Monsieur [M] [Y],Madame [B] [Y] et [S] [Y] épouse [T] confirment leur opposition à l’octroi de délais de paiement à leur locataire.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

M. [D] [Y], Monsieur [X] [Y], Monsieur [M] [Y],Madame [B] [Y] et [S] [Y] épouse [T] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Ils justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 7 octobre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2674,67 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 8 décembre 2024.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, conformément à l’article 4 du code de procédure civile, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est réputée satisfaite, la locataire ayant produit des justificatifs de virements au bénéfice des bailleurs.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, que les revenus du foyer de Mme [O] [N] lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 50 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de Mme [O] [N] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, les bailleurs pourront faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, M. [D] [Y], Monsieur [X] [Y], Monsieur [M] [Y],Madame [B] [Y] et [S] [Y] épouse [T] versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 26 mars 2025, Mme [O] [N] leur devait la somme de 6715,47 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [O] [N] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme aux bailleurs, avec intérêts au taux légal à compter du 7 octobre 2024 sur la somme de 2674,67 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 1633,78 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Mme [O] [N] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Son montant sera fixé au montant actuel du loyer et des charges.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 8 décembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [D] [Y], Monsieur [X] [J] [I], Monsieur [M] [Y],Madame [B] [Y] et [S] [Y] épouse [T] ou à leur mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [O] [N], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de M. [D] [Y], Monsieur [X] [Y], Monsieur [M] [Y],Madame [B] [Y] et [S] [Y] épouse [T] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’octroi de délais de paiement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 7 octobre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 10 décembre 1999 entre M. [D] [Y], Monsieur [X] [Y], Monsieur [M] [Y],Madame [B] [Y] et [S] [Y] épouse [T] , d’une part, et Mme [O] [N], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3]) à [Localité 9] est résilié depuis le 8 décembre 2024,

CONDAMNE Mme [O] [N] à payer à M. [D] [Y], Monsieur [X] [Y], Monsieur [M] [Y],Madame [B] [Y] et [S] [Y] épouse [T] la somme de 6715,47 euros (six mille sept cent quinze euros et quarante-sept centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 26 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 7 octobre 2024 sur la somme de 2674,67 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 1633,78 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

AUTORISE Mme [O] [N] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 50 euros (cinquante euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [O] [N],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 8 décembre 2024,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

les bailleurs pourront, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [O] [N] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Mme [O] [N] sera condamnée à verser à M. [D] [Y], Monsieur [X] [Y], Monsieur [M] [Y],Madame [B] [Y] et [S] [Y] épouse [T] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE Mme [O] [N] à payer à M. [D] [Y], Monsieur [X] [Y], Monsieur [M] [Y], Madame [B] [Y] et [S] [Y] épouse [T] la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [O] [N] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 7 octobre 2024 et celui de l’assignation du 27 décembre 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 16 juin 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge