TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1]

C. exécutoires

délivrées le:

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18° chambre

1ère section

N° RG 21/15768

N° Portalis 352J-W-B7F-CVRMC

N° MINUTE : 2

contradictoire

Assignation du :

15 Décembre 2021

JUGEMENT

rendu le 04 Novembre 2025

DEMANDEURS

Monsieur [O] [I]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Madame [F] [C] [X]

[Adresse 8]

[Localité 6]

Madame [R] [L]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Monsieur [U] [I]

[Adresse 7]

[Localité 5]

Tous représentés par Maître Isabelle ULMANN de la SELARL ULMANN EDERY, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #A0449

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. COMMERCE 2000

[Adresse 4]

[Localité 9]

représentée par M^e Chantal TEBOUL ASTRUC, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0235

Décision du 04 Novembre 2025

18° chambre 1ère section

N° RG 21/15768 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVRMC

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,

Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président,

Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,

assistés de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-Greffier,

Rédactrice : Diana SANTOS CHAVES

DÉBATS

A l’audience du 20 Mai 2025 tenue en audience publique devant Madame Diana SANTOS CHAVES, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

Avis a été donné aux avocats des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 7 octobre 2025.

Puis, le délibéré a été prorogé jusqu’au 4 novembre 2025.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 22 décembre 2004, Mme [N] [I], Mme [F] [C], Mme [R] [L], M. [U] [I] et M. [O] [I] ont donné à bail commercial à la société Olmi des locaux dépendant d’un immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5], composés d’une boutique en rez-de-chaussée et d’une cave, pour une durée de neuf ans à compter du 1er janvier 2005.

Par acte sous seing privé du 9 mai 2016, la société Olmi a cédé le bail commercial à la SARL Commerce 2000.

Par acte sous seing privé du 29 octobre 2019, M. [O] [I], Mme [F] [C] [X], Mme [R] [L] et M. [U] [I] (désignés ci-après « l’indivision [I] ») ont renouvelé le bail au profit de la société Commerce 2000 pour une durée de neuf ans à compter du 1er avril 2018, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 70 000 euros hors taxes et charges avec indexation annuelle sur l’indice des loyers commerciaux publié par l’INSEE, et pour une activité de commerce de téléphonie, multimédia et activités annexes.

Par acte du 29 septembre 2020, la société Commerce 2000 a donné congé des lieux loués pour le 31 mars 2021.

Par courrier du 26 janvier 2021, le gestionnaire de biens de l’indivision [I] indiquait à la société Commerce 2000 avoir constaté un arriéré locatif de 40.015,12 euros.

Par acte d’huissier de justice signifié le 22 mars 2021, l’indivision [I] a fait délivrer à la société Commerce 2000 un commandement de payer la somme de 33.579,56 euros au titre des loyers, charges et taxes impayés et arrêtés au 18 mars 2021 inclus, sans viser la clause résolutoire.

Par procès-verbal de constat d’huissier de justice en date du 31 mars 2021, l’indivision [I] a fait dresser un état des lieux de sortie des locaux en présence d’un représentant de la société Commerce 2000.

Par acte d’huissier de justice signifié le 20 avril 2021, l’indivision [I] a fait délivrer à la société Commerce 2000 un nouveau commandement de payer la somme de 33.579,56 euros au titre des loyers, charges et taxes impayés et arrêtés au 18 mars 2021 inclus, sans viser la clause résolutoire.

Le 26 mai 2021, le mandataire de l’indivision [I] a adressé à la société Commerce 2000 un nouveau décompte faisant apparaitre une somme de 19.155,50 euros au titre de travaux de remise en état à sa charge.

Par acte d’huissier de justice signifié le 30 juillet 2021, l’indivision [I] a fait délivrer à la société Commerce 2000 une sommation de payer la somme de 35.655,28 euros au titre des loyers, charges, taxes et coût des réparations locatives impayés et arrêtés au 21 juillet 2021 inclus, tenant compte du montant du dépôt de garantie conservé par les bailleurs.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 2 août 2021, la société Commerce 2000 a adressé aux bailleurs une opposition à sommation de payer faisant état du défaut de régularisation de charges par le bailleur durant toute la durée du bail et contestant les travaux indûment mis à sa charge.

A la suite de plusieurs échanges entre les parties entre août et septembre 2021 sur la dette locative, tenant à son bienfondé et son quantum, M. [O] [I], Mme [F] [C] [X], Mme [R] [L] et M. [U] [I] (ensemble « l’indivision [I] ») ont assigné la société Commerce 2000, par acte d’huissier de justice signifié le 15 décembre 2021, devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de la voir condamner au paiement de la somme de 24.869,08 euros au titre des loyers, charges, taxes et indemnités de remise en état des locaux arrêtés au 5 novembre 2021, outre la somme de 3.730,36 euros au titre de la clause pénale stipulée au bail.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 janvier 2024, l’indivision [I] demande au tribunal de :

— débouter la société Commerce 2000 de l’ensemble de ses demandes ;

— condamner la société Commerce 2000 à lui payer la somme de 22.102,34 euros au titre de l’arriéré des loyers, charges, taxes et indemnité de remise en état suivant décompte liquidatif et situation de compte au 18 août 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation du 30 juillet 2021 ;

— condamner la société Commerce 2000 à lui payer la somme de 3.315,35 euros au titre de la clause pénale et correspondant à 15% de la somme réclamée de 22.102,34 euros ;

— la condamner à lui payer la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

— la condamner aux entiers dépens.

Au visa des articles 1103, 1104, 1231-1 et 1343-2 du code civil, elle soutient essentiellement :

— que la société Commerce 2000 a manqué à son obligation contractuelle de restituer les locaux en parfait état de réparations et d’entretien ; que les désordres affectant les locaux et résultant de ce manquement ont été constatés par le commissaire de justice dans l’état des lieux de sortie ;

— qu’à raison de ce manquement, le coût des travaux de remise en état imputables au preneur sorti s’élève à 19.155,50 euros, la société Commerce 2000 étant tenue de répondre de l’ensemble des pertes et dégradations dans les lieux loués ;

— que ce manquement de la société Commerce 2000 lui a causé un préjudice réel dès lors qu’elle a été contrainte d’accorder une franchise de loyers de deux mois au nouveau preneur afin qu’il se charge d’effectuer les travaux de remise en état des locaux ;

— que l’état des lieux d’entrée n’est pas obligatoire en cas de renouvellement du bail dès lors que lors du renouvellement, le locataire ne prend pas possession des lieux qu’il occupe déjà, et que s’il est constant que le bail renouvelé constitue un nouveau bail, l’entrée dans les lieux est purement abstraite dans ce cadre, de sorte que l’article L.145-40-1 du code de commerce, n’est pas applicable en l’espèce et qu’elle peut bénéficier de la présomption de l’article 1731 du code civil ;

— que la société Commerce 2000 a également manqué à son obligation de paiement des loyers et des charges de sorte qu’elle est redevable d’un arriéré locatif de 33.579,56 euros, étant précisé que la franchise d’un mois de loyer, accordée au regard de la crise sanitaire, était conditionnée au paiement du solde débiteur qui n’a pas eu lieu, de sorte que cette offre est devenue caduque;

— que les régularisations des charges des exercices 2017 à 2021 ont été faites et que le crédit favorable au preneur a été inclus dans le décompte locatif ; que les charges et taxes sont justifiées dans leur quantum, et ce y compris les taxes foncières et les taxes d’enlèvement d’ordures ménagères ;

— que conformément aux stipulations du bail, elle est en droit de réclamer le paiement des frais d’huissier de justice qu’elle a été contrainte d’engager à raison de l’arriéré locatif de la société Commerce 2000 ;

— qu’elle est fondée à réclamer l’application de la clause pénale stipulée au bail à raison de l’arriéré des loyers, charges, taxes et indemnités de remise en état de la société Commerce 2000 qui lui a causé un préjudice ;

— que s’agissant de la demande reconventionnelle de la société Commerce 2000, le décompte produit est erroné en ce qu’il ne prend pas en compte les provisions sur charges de trois trimestres, qu’il fait mention d’une annulation de loyer durant la crise sanitaire qui n’est pas due, qu’il n’inclut pas les réparations locatives réclamées et déduit les provisions sur charges de 2016 et 2017 alors même qu’une telle demande en répétition de l’indu est prescrite et qu’il ne prend pas en compte les frais d’huissier et les diverses taxes justifiées et dues contractuellement.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 7 mars 2024, la société Commerce 2000 demande au tribunal de :

— débouter Mme [N] [I], Mme [F] [C], Mme [R] [L], M. [U] [I] et M. [O] [I] de l’ensemble de leurs demandes ;

A titre reconventionnel,

— les condamner in solidum à lui verser la somme de 14.491,91 euros au titre de sa créance résultant de la fin des relations contractuelles ;

En tout état de cause,

— les condamner in solidum au paiement de la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens.

Au visa des articles 1353, 1730 et suivants du code civil, et L.145-40-2 et suivants du code de commerce, elle expose essentiellement :

— que le montant des loyers dont les bailleurs réclament le paiement est inexact en ce qu’il ne prend pas en compte une annulation de loyers d’un mois qui lui a été consentie durant la crise sanitaire et qu’il convient donc de déduire des sommes réclamées, étant précisé qu’elle n’est débitrice d’aucune somme, de sorte que l’annulation d’un mois de loyer n’est pas caduque et est opposable aux bailleurs ;

— que s’agissant des charges, les bailleurs n’ont procédé aux régularisations de charges pour les exercices 2017-2018, 2018-2019 et 2019-2020 que tardivement, donnant lieu à un crédit conséquent à son profit ; qu’ils ont malgré tout réclamé une provision sur charges pour les trois derniers trimestres d’occupation et que la régularisation des charges 2020-2021 réalisée en cours de procédure laisse encore apparaitre un crédit à son profit ; qu’ils n’ont pas régularisé les charges pour l’année 2016-2017 ce qui rend la provision sans cause de sorte qu’ils doivent lui rembourser les provisions sur charges pour cette période pour un montant total de 4.600 euros, la prescription ne commençant à courir qu’à compter de la régularisation ;

— que s’agissant des taxes foncières et d’enlèvement d’ordures ménagères au titre de l’année 2021, les bailleurs ne justifient nullement de leur montant et se contentent de produire leur propre décompte de la quote-part des taxes correspondant aux locaux loués qui n’est pas suffisamment probant de sorte que lesdites taxes ne sont pas dues ;

— que s’agissant des frais de remise en état des locaux réclamés, les bailleurs avaient l’obligation au stade du renouvellement du bail commercial du 29 octobre 2019 de faire effectuer un état des lieux d’entrée du local et que faute d’y avoir procédé, ils ne peuvent se prévaloir de la présomption de l’article 1731 du code civil ;

— que les frais de travaux dont les bailleurs réclament le paiement sont excessifs et ne sont pas justifiées ; que ces frais résultent de la vétusté et de l’état originellement dégradé des éléments des locaux lors de l’entrée des lieux, de sorte que ces travaux ne sauraient être mis à sa charge ;

— qu’elle a fait procéder à l’ensemble des travaux nécessaires concernant les peintures et la réfection de l’intérieur et de l’extérieur des locaux avant la restitution des locaux ; que les bailleurs ne justifient nullement s’être acquittés des sommes réclamées au titre des travaux et que le bail conclu avec les locataires suivants fait état de deux mois de franchise de loyer sans préciser que c’est en lien avec les travaux de remise en état ; que le locataire suivant est une enseigne de restauration rapide qui nécessitait des travaux d’adaptation du local, sans lien avec l’état du local à sa restitution ; qu’il en résulte que le préjudice n’est pas justifié ;

— que les frais d’huissier de justice réclamés ne sont nullement dus dès lors qu’ils ne sont pas justifiés, notamment s’agissant des frais d’une sommation de payer qui était non-avenue et inutile puisque les sommes réclamées par les bailleurs faisaient l’objet de contestations de sa part ; que ces frais ne peuvent lui être réclamés à défaut de condamnation ;

— que le décompte produit par les bailleurs est inexact en ce qu’il ne fait pas mention de l’annulation d’un mois de loyers durant la crise sanitaire ni du remboursement des provisions sur charges de 2016-2017 dont la régularisation n’a pas été effectuée, ni de la somme due au titre de la régularisation des charges de 2020-2021 de sorte qu’en réalité elle détient une créance à l’égard des bailleurs d’un montant de 14 491,91 euros;

— qu’elle s’oppose à l’application de la clause pénale stipulée au bail, les bailleurs ne justifiant nullement d’un préjudice sérieux résultant d’un défaut de paiement des sommes dues au titre du bail dès lors qu’elle est elle-même créancière des bailleurs et que les bailleurs ont manqué à leur obligation liée aux régularisations des charges durant toute la durée du bail.

Pour un exposé plus exhaustif des prétentions et des moyens des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs écritures par application de l’article 455 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 13 juin 2024, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction de l’affaire, laquelle a été plaidée à l’audience du 20 mai 2025 et mise en délibéré au 7 octobre 2025, prorogé au 4 novembre 2025, rendue par mise à disposition au greffe.

*

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur la demande en paiement des bailleurs au titre des frais de remise en état des locaux

*Sur les obligations respectives des parties

Aux termes de l’article L. 145-40-1 du code de commerce, en vigueur depuis le 1er septembre 2014, lors de la prise de possession des locaux par le locataire en cas de conclusion d’un bail, de cession du droit au bail, de cession ou de mutation à titre gratuit du fonds et lors de la restitution des locaux, un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par le bailleur et le locataire ou par un tiers mandaté par eux. L’état des lieux est joint au contrat de location ou, à défaut, conservé par chacune des parties. Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire. Le bailleur qui n’a pas fait toutes diligences pour la réalisation de l’état des lieux ne peut invoquer la présomption de l’article 1731 du code civil.

L’article 1731 du code civil dispose que s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

Enfin, aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et ils doivent être exécutés de bonne foi.

En l’espèce, il est constant que la société Commerce 2000 a acquis le droit au bail de la société Olmi le 9 mai 2016, postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi dite « Pinel » du 18 juin 2014. Il en résulte que les dispositions de l’article L. 145-40-1 du code de commerce étaient applicables et que les bailleurs avaient l’obligation de faire établir un état des lieux d’entrée lors de la prise de possession des locaux par la société Commerce 2000. A défaut, ils ne peuvent se prévaloir de la présomption de l’article 1731 du code civil.

Pour autant, le contrat de renouvellement de bail du 29 octobre 2019 stipule aux termes de sa clause « Entretien – travaux » que le preneur s’engage à « Prendre les lieux dans leur état actuel et en totalité sans pouvoir demander au bailleur aucune réparation d’aucune sorte même pour cause de vétusté ou d’usure, de mise aux normes ou pour quelque autre cause que ce soit. (…) ».

En outre, la société Commerce 2000 est tenue de « faire exécuter, tant au début du présent bail que pendant son cours, toutes réparations quelconques, petites ou grosses, sans aucune exception, entretenir la devanture, la fermeture et le sol des lieux loués, cette énonciation étant purement indicative et non limitative, de telle sorte qu’en fin de jouissance, le preneur rende les lieux loués en parfait état de réparations et d’entretiens. (…)

Le bailleur ne conservera à sa charge que les gros travaux prévus à l’article 606 du code civil. Le preneur assurera tous les travaux d’entretien y compris l’entretien de la façade de l’immeuble même si ceux-ci font l’objet d’une injonction de l’administration » et qu’elle est tenue de « rendre en fin de jouissance les lieux en bon état de réparations de toutes sortes. Faire dresser, à ses frais, par l’architecte du bailleur, l’état des réparations locatives et en acquitter le montant ».

Au regard de son obligation d’exécution de toutes les réparations, à l’exclusion de celles de l’article 606 du code civil, et de l’impossibilité pour elle d’exiger du bailleur toute réparation liée à la vétusté ou l’usure, la commune intention des parties est de faire peser sur la société Commerce 2000 une obligation de restituer les locaux en parfait état de réparations et d’entretien.

Ainsi, il convient d’apprécier l’état de restitution des locaux.

*Sur l’état des locaux lors de leur restitution

L’article 1732 du code civil prévoit que le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

En l’espèce, il ressort du procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie, dressé le 31 mars 2021 en présence des représentants des deux parties, que les locaux présentaient lors de leur restitution des peintures pour l’essentiel récentes avec des traces de reprise, un sol présentant des traces d’usage et ponctuellement tâché, une climatisation dont une grille est déposée au sol, un rideau de fermeture métallique non fonctionnel, une robinetterie abîmée avec des traces d’usage et d’usure, la présence de câbles électriques pendants pour certains dénudés et non protégés, une absence de coffrage de certains boitiers électriques, un boitier électrique auquel manque un élément, un bloc secours non fonctionnel, un certain nombre de spots lumineux non fonctionnels, des plinthes abîmées voire manquantes à certains endroits, et des serrures dysfonctionnelles.

S’agissant de la climatisation et du rideau métallique, la société Commerce 2000 reconnait leur état non fonctionnel mais considère qu’ils sont anciens et vétustes, la climatisation n’ayant d’ailleurs jamais fonctionné depuis son entrée dans les lieux.

Toutefois, conformément aux stipulations contractuelles, la société Commerce 2000 ne peut nullement se décharger de son obligation d’effectuer l’ensemble des réparations locatives et d’entretien en raison de la vétusté ou de l’usure de ces équipements, cette dernière étant tenue de restituer les locaux en parfait état.

S’il est établi par la société Commerce 2000, aux termes de trois factures du 11 mars 2020, du 29 mars 2021 et du 4 mars 2021, qu’elle a fait procéder à la remise en état des peintures des locaux, à une vérification périodique des installations électriques et une remise en état de ces installations et de certains spots non fonctionnels, force est de constater à la lecture du constat d’état des lieux que les locaux n’ont pas été restitués dans leur totalité en parfait état de réparations et d’entretien. En particulier, il n’est pas contesté que la climatisation et le rideau métallique n’étaient pas fonctionnels à la restitution des locaux.

Il s’évince de l’ensemble de ces éléments que la société Commerce 2000 a manqué à son obligation de restitution des locaux en parfait état de réparations et d’entretien et qu’elle est donc tenue de réparer l’éventuel préjudice subi par l’indivision [I].

*Sur le préjudice de l’indivision [I]

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il est constant que le locataire qui restitue les locaux dans un état non conforme à ses obligations légales ou contractuelles, commet un manquement contractuel et doit réparer le préjudice éventuellement subi de ce chef par le bailleur, qui peut comprendre le coût de la remise en état des locaux, sans que son indemnisation ne soit subordonnée à l’exécution des réparations ou à l’engagement effectif des dépenses.

Le juge chargé d’évaluer le préjudice à la date à laquelle il statue doit néanmoins prendre en compte, lorsqu’elles sont invoquées, les circonstances postérieures à la libération des locaux, telle la relocation, la vente ou la démolition. La seule faute contractuelle découlant de l’inexécution des réparations locatives n’est donc pas suffisante pour donner lieu à l’allocation de dommages et intérêts au profit du bailleur.

En l’espèce, il appartient à l’indivision [I] d’établir l’existence et le quantum de son préjudice résultant directement du manquement de la société Commerce 2000 à son obligation de restitution des locaux en parfait état de réparations et d’entretien.

Les bailleurs versent aux débats un devis de travaux de la société PASP, dont ils demandent le paiement à hauteur de 19.155,50 euros, et qui fait mention essentiellement de travaux d’électricité, de remplacement de la climatisation et de remplacement d’un rideau métallique.

Toutefois, l’indivision [I] ne justifie pas de la réalisation effective des travaux de remise en état devisés et elle a consenti à un nouveau preneur, la société Fresh Sub, un contrat de bail en date du 29 octobre 2021 à effet au 1er novembre 2021, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 66.000 euros hors taxes et hors charges avec une franchise de loyers de deux mois à compter de la date de prise d’effet du bail.

Le nouveau bail ne précise pas le motif de la franchise de loyer accordée, de sorte que le lien avec les travaux de remise en état à la suite de la restitution non conforme des locaux n’est pas établi. En outre, il ressort de ce nouveau bail que la destination autorisée est celle de « restauration rapide, snaking, sandwicherie, salades à emporter ou à consommer sur place, incluant la cuisson de pain et desserts, le tout sous l’enseigne SUBWAY », soit une destination radicalement différente de celle de « téléphonie, multimédia et activités annexes », de sorte que la nouvelle activité autorisée exigeait nécessairement des travaux d’adaptation du local, notamment en termes de climatisation et d’installations techniques, bien que l’installation d’un extracteur d’air soit expressément exclue. Ainsi, la restitution du local en parfait état n’aurait pas dispensé le nouveau preneur de réaliser des travaux d’adaptation du local à son activité et à son enseigne.

En outre, au sujet du montant du loyer annuel fixé à 66.000 euros, alors que le précédent bail avait été consenti moyennant un loyer de 70.000 euros, le bail stipule expressément que « Le montant du loyer consenti tient notamment compte de la répartition des travaux et charges telle que négociée entre les parties.

Le PRENEUR est informé que le loyer de base aurait été sensiblement différent avec une répartition des charges et travaux autre que celle négociée au terme du présent bail ». Il en résulte que la réduction du loyer est le résultat des négociations entre les parties sur les répartitions de charges et travaux pendant le bail, et non de l’état des locaux à la date de prise d’effet du bail.

Ainsi, il n’est nullement établi que les conditions financières du nouveau bail résultent de l’état des locaux après leur restitution par la société Commerce 2000.

Il résulte donc de l’ensemble de ces éléments que l’indivision [I] échoue à démontrer l’existence de son préjudice.

Par conséquent, elle sera déboutée de sa demande de condamnation en paiement de la société Commerce 2000 à hauteur de la somme de 19.155,50 euros au titre du coût de la remise en état des locaux.

Sur la demande en paiement des bailleurs au titre d’un arriéré de loyers, charges taxes et de frais de procédure

En vertu de l’article 1728 code civil, le preneur est notamment tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Selon l’alinéa 1er de l’article L. 145-40-2 du code de commerce, tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.

Aux termes de l’article R. 145-36 du code de commerce, l’état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l’article L. 145-40-2 de ce même code, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci.

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et qu’ils doivent être exécutés de bonne foi.

Enfin, il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il appartient au bailleur copropriétaire d’un ensemble immobilier qui réclame au preneur de lui rembourser, conformément au contrat de bail commercial le prévoyant, un ensemble de dépenses et de taxes, d’établir l’obligation contractuelle de son locataire de régler des charges, de communiquer la clé de répartition qu’il applique et de justifier, si la demande lui en est faite, de l’existence et du montant des dépenses appelées à titre provisionnel dont il sollicite le remboursement.

Faute pour le bailleur de pouvoir justifier de l’existence et du montant des charges appelées à titre provisionnel, ce dernier est tenu de les restituer au preneur.

*Sur les loyers et les charges

En l’espèce, le contrat de bail met à la charge de la société Commerce 2000 l’obligation de payer un loyer annuel en principal de 70.000 euros, payable trimestriellement et d’avance, le 1er de chaque trimestre.

Le contrat de bail stipule également en sa clause « charges » que le preneur est tenu de « rembourser au bailleur ou à son mandataire en acquittant chaque terme, même à titre provisionnel, la quote-part des charges et prestations, taxes d’enlèvement des ordures ménagères, fonciers, de déversement à l’égout, de balayage et autres incombant à l’immeuble et la totalité de la taxe additionnelle, appelée CRL, toutes nouvelles contributions, taxes, augmentation d’impôt légalement mises ou non, à la charge des locataires : lesdites charges, prestations et taxes calculées suivant les répartitions prévues au règlement de copropriété. Le preneur remboursera la taxe annuelle sur les bureaux si le local vient à y être assujetti. » et de « [s']acquitter en outre, directement, toutes consommations personnelles, d’eau, de gaz, d’électricité, de téléphone, etc. selon les indications de ses compteurs et relevés, ainsi que tous impôts lui incombant, sans que le bailleur en soit responsable. Le chauffage des lieux étant assuré directement par le preneur ».

L’indivision [I] produit un décompte locatif arrêté au 17 août 2023 faisant mention d’une dette locative de 22.102,34 euros après déduction du dépôt de garantie d’un montant de 17.500 euros conservé par les bailleurs, mais dont il faut déduire la somme de 19.155,50 euros correspondant au coût des travaux de remise en état que le tribunal a exclu. Après déduction de cette somme, la dette locative réclamée par l’indivision [I] s’élève à la somme de 2.946,84 euros (=22.102,34 – 19.155,50), comprenant les frais d’huissiers.

La société Commerce 2000 conteste ce décompte locatif à plusieurs titres.

*Sur les loyers

La société Commerce 2000 se prévaut d’une annulation d’un mois de loyer durant la crise sanitaire, mais il ressort de trois courriers recommandés avec accusé de réception en date du 26 janvier 2021, 2 avril 2021 et du 26 mai 2021 de l’administrateur de biens de l’indivision [I], qu’une annulation d’un mois de loyer à hauteur de 5.900 euros lui a été accordée, à la condition que l’arriéré locatif soit soldé.

Il résulte du décompte locatif produit, qu’avant la restitution des locaux le 31 mars 2021, la société Commerce 2000 avait une dette locative de 33.798,46 euros au titre de loyers et charges impayés et non un solde créditeur à son profit. Dès lors, en l’absence de réalisation de la condition posée par les bailleurs à leur offre d’annulation d’un mois de loyer, cette échéance de loyer ne peut être déduite du décompte.

*Sur les charges

Il convient de relever que la régularisation tardive des charges par l’indivision [I] n’est pas sanctionnée, tant par le contrat de bail que par la loi, de sorte que toutes les régularisations de charges pour les années 2017-2018, 2018-2019 et 2019-2020 effectuées en août et septembre 2021 sont valables, et que le solde créditeur de ces régularisations pour un montant total de 11.411,92 euros a été déduit du décompte locatif. La régularisation des charges 2020-2021, justifiée dans le cours de la présente procédure, a également donné lieu à un crédit au profit de la société Commerce 2000 à hauteur de 2.779,99 euros intégré au décompte locatif.

S’agissant de la régularisation de charges de l’exercice 2016-2017, il appartient à l’indivision [I] de justifier des charges qu’elle a supportées et qu’elle impute à la société Commerce 2000 conformément au contrat de bail. Or, elle ne justifie pas avoir procédé à la régularisation des charges pour cet exercice, ni ne verse les justificatifs afférents, et ce malgré les contestations de la société Commerce 2000. Il en résulte que les provisions sur charges versées sont dépourvues de cause.

Les consorts [I], qui n’ont pas saisi le juge de la mise en état de l’éventuelle prescription de la demande de la société Commerce 2000 en restitution des provisions sur charges 2016-2017, sont irrecevables à opposer ce moyen devant le tribunal, en application de l’article 789 du code de procédure civile.

Il convient donc de déduire la somme totale de 4.600 euros (= 1150 x 4 trimestres) versée au titre des provisions sur charges 2016-2017 des sommes réclamées.

*Sur les taxes foncières et la taxe d’ordures ménagères

S’agissant des taxes foncières et d’enlèvement d’ordures ménagères des années 2020 et 2021, l’indivision [I] sollicite aux termes de son décompte le paiement de la taxe foncière de 2020 pour un montant de 1209,60 euros, de la taxe d’enlèvement d’ordures ménagères de 2020 pour un montant de 494,63, de la taxe foncière 2021 pour un montant de 298,26, de la taxe d’enlèvement d’ordures ménagères pour un montant de 121,96 euros, outre une « refacturation » des taxes de 2021 pour un montant de 13,25 euros.

Elle produit les justificatifs des taxes foncières et taxes d’enlèvement d’ordures ménagères qu’elle paye en totalité, notamment les avis d’impôt de taxe foncière de 2020 et 2021, comprenant chacun la taxe d’enlèvement d’ordures ménagères. Elle produit également des décomptes individuels locatifs établis par son administrateur de biens sur lesquels figure la quote-part des locaux au titre des charges exprimée en tantièmes, soit 796/2908.

Au regard de la clé de répartition et des avis d’impôt précités, les sommes appelées se décomposent de la façon suivante :

Sur la taxe foncière de 2020 d’un montant total de 4.419 euros figurant sur l’avis d’impôt, il est dû la somme de 1.209,60 euros après application de la clé de répartition (=4.419 x 796/2908) ;Sur la taxe d’enlèvement d’ordures ménagères de 2020 d’un montant total de 1.807 euros figurant sur l’avis d’impôt, il est dû la somme de 494,62 euros après application de la clé de répartition (=1.807 x 796/2908) ;Sur la taxe foncière de 2021 d’un montant total de 4.559 euros figurant sur l’avis d’impôt, il est dû la somme de 307,7 euros après application de la clé de répartition et au prorata temporis du temps d’occupation par la société Commerce 2000 en 2021 (=4.559 x 796/2908 et 1.247,92/365 x 90). Sur la taxe d’enlèvement d’ordures ménagères de 2021 d’un montant total de 1.863 euros figurant sur l’avis d’impôt, il est dû la somme de 125,74 euros après application de la clé de répartition et au prorata temporis du temps d’occupation par la société Commerce 2000 en 2021 (=1.863 x 796/2908 et 509,95/365 x 90).

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, les taxes foncières et d’enlèvement d’ordures ménagères des années 2020 et 2021 sont justifiées et donc dues par la société Commerce 2000.

*Sur la facturation d’une intervention de plomberie

S’agissant de la facturation d’une intervention de plomberie faite par la société Coprosur pour une fuite d’eau dans les locaux, il ressort du décompte locatif produit que ladite intervention a été facturée à la société Commerce 2000 pour un montant total de 792 euros à l’échéance du 1er trimestre 2021, tel que figurant également sur une facture de la société Coprosur en date du 31 juillet 2020.

La somme de 218,90 annulée sur le décompte correspond à un montant appelé au titre de réparations diverses au titre du 1er trimestre 2021 et non une déduction de la facture du plombier précité, contrairement à l’affirmation de la société Commerce 2000.

Conformément aux obligations relatives aux charges et travaux d’entretien, rappelées plus amplement supra, la société Commerce 2000 est tenue de payer cette somme avancée par le bailleur et correspondant à une réparation de fuite survenue dans les locaux occupés par la défenderesse.

*Sur les frais d’huissiers de justice

L’indivision [I] produit deux commandements de payer sans viser la clause résolutoire en date du 22 mars 2021 et du 20 avril 2021 ainsi que la facture afférente établie par l’huissier de justice en date du 6 juillet 2021 faisant mention d’un montant de 565,31 euros. Elle produit également une sommation de payer en date du 30 juillet 2021 outre la facture afférente établie par l’huissier de justice en date du 3 août 2021 faisant mention d’un montant de 60,41 euros.

Ces sommes ont été portées au débit de la société Commerce 2000 dans le décompte produit aux débats mais il convient de les déduire pour les traiter au titre des frais et dépens de l’instance.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments, qu’après déduction des sommes réclamées par les bailleurs au titre des travaux de remise en état, des provisions sur charges 2016-2017 et des frais d’huissier, le décompte produit par les bailleurs conduit à un calcul en faveur de la société Commerce 2000 à hauteur de 2.278,88euros (= 22.102,34 – 19.155,50 – 4 ;600 – 625,72).

En conséquence, l’indivision [I] sera déboutée de sa demande de condamnation de la société Commerce 2000 au paiement de la somme de 22.102,34 euros au titre de l’arriéré de loyers, de charges, taxes et indemnité de remise en état des locaux.

Sur la demande de paiement des bailleurs au titre de la clause pénale

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 1231-5 du même code, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

En l’espèce, le contrat de bail stipule en sa clause pénale que « Dans le cas où le bailleur exercerait des poursuites ou prendrait des mesures conservatoires à rencontre du locataire, il aurait droit à une indemnité fixée à forfait de 15% des sommes pour lesquelles les procédures seraient engagées, ladite indemnité destinée à le couvrir tant les dommages pouvant résulter du retard dans le paiement que les frais et honoraires (autres que les frais taxables) exposés pour le recouvrement, sera considérée comme supplément et accessoire du loyer et ne pourra en aucun cas être réduite, par dérogation expresse aux dispositions de l’article 1231 du code civil ».

Il résulte de ce qui précède que la société Commerce 2000 n’est redevable d’aucune somme à l’égard de l’indivision [I] au titre du contrat de bail de sorte que la clause pénale n’est pas applicable en l’espèce.

Par conséquent, l’indivision [I] sera déboutée de sa demande de condamnation de la société Commerce 2000 à la somme de 3.315,35 euros à titre de clause pénale.

Sur la demande en paiement de la société Commerce 2000 au titre du solde locatif

Il résulte des articles 1103 et 1104 du code civil que les contrats tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et qu’ils doivent être exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la société Commerce 2000 réclame le paiement par les bailleurs de la somme de 11.711,92 euros outre 2.779,99 euros au titre des régularisations de charges 2020-2021. Elle se fonde sur un décompte partiel établit par ses soins sans produire de documents justificatifs.

Or, il résulte de ce qui précède que, au regard du décompte locatif produit par l’indivision [I], des justificatifs produits et des contestations de la société Commerce 2000, les comptes entre les parties se soldent par un montant en faveur de la défenderesse à hauteur de 2.278,88 euros. Elle sera donc déboutée pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, M. [O] [I], Mme [F] [C] [X], Mme [R] [L] et M. [U] [I], membres de l’indivision [I], partie perdante, seront condamnés in solidum aux dépens.

Ils seront également condamnés in solidum à payer à la société Commerce 2000 une indemnité au titre des frais non compris dans les dépens que l’équité et la situation économique des parties commandent de fixer à la somme globale de 3 000 euros, en vertu des dispositions de l’article 700 dudit code. Ils seront déboutés de leur demande sur ce même fondement.

La société Commerce 2000 sera déboutée de sa demande de condamnation in solidum de Mme [N] [I], cette dernière n’étant pas partie à l’instance.

*

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déboute M. [O] [I], Mme [F] [C] [X], Mme [R] [L] et M. [U] [I] de leur demande de condamnation de la S.A.R.L. Commerce 2000 au paiement de la somme de 22.102,34 euros au titre de l’arriéré de loyers, de charges, taxes et indemnité de remise en état des locaux ;

Déboute M. [O] [I], Mme [F] [C] [X], Mme [R] [L] et M. [U] [I] de leur demande de condamnation de la S.A.R.L. Commerce 2000 au paiement de la somme de 3.315,35 euros à titre de clause pénale ;

Condamne in solidum M. [O] [I], Mme [F] [C] [X], Mme [R] [L] et M. [U] [I] à payer à la S.A.R.L. Commerce 2000 la somme de 2.278,88 euros au titre du solde locatif ;

Condamne in solidum M. [O] [I], Mme [F] [C] [X], Mme [R] [L] et M. [U] [I] à verser à la S.A.R.L. Commerce 2000 la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute M. [O] [I], Mme [F] [C] [X], Mme [R] [L] et M. [U] [I] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum M. [O] [I], Mme [F] [C] [X], Mme [R] [L] et M. [U] [I] aux dépens de l’instance ;

Déboute la S.A.R.L. Commerce 2000 de toutes ses demandes à l’encontre de Mme [N] [I] qui n’est pas partie à l’instance,

Fait et jugé à Paris le 04 Novembre 2025.

Le Greffier La Présidente

Christian GUINAND Sophie GUILLARME