TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

■

N° RG 25/53335 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7PAL

N° : 8-CH

Assignation du :

28 Avril 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 30 juillet 2025

par Pauline LESTERLIN, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Jean JASMIN, Greffier.

DEMANDERESSE

La SCI [Adresse 5], société civile immobilière

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Maître Eric HABER de la SELEURL EHA AVOCAT, avocats au barreau de PARIS – #B0172

DEFENDERESSE

La SARL WOLFORD C/O DSA INTERNATIONAL

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Marc DESMICHELLE, avocat au barreau de PARIS – #R0078

DÉBATS

A l’audience du 24 Juin 2025, tenue publiquement, présidée par Pauline LESTERLIN, Juge, assistée de Célia HADBOUN, Greffière,

Par acte du 9 juillet 2008, la SCI [Adresse 5] a donné à bail commercial à la société Wolford des locaux situés [Adresse 3], pour une durée de neuf ans à compter du 9 juillet 2008, moyennant un loyer en principal de 72 000 € par an, payable trimestriellement par avance.

Des loyers sont demeurés impayés.

Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, par acte du 27 janvier 2025, à la société Wolford, pour une somme de 97 693,95 € en principal, au titre de l’arriéré locatif au 24 janvier 2025 (premier trimestre inclus).

Par acte délivré le 28 avril 2025, la SCI [Adresse 5] a fait assigner la société Wolford devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion de la société Wolford et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— ordonner la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée, en conformité avec les dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner la société Wolford à lui payer la somme provisionnelle de 125 618,83 € au titre des loyers, charges et pénalités impayées au 10 avril 2025 ;

— Dire que le dépôt de garantie versée par la société Wolford lui restera définitivement acquis à titre d’indemnité forfaitaire et non révisable en réparation du préjudice résultant de la résiliation ;

— fixer le montant de l’indemnité d’occupation à la somme du dernier loyer à compter de la résiliation du bail commercial, majoré de 50% et ce jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clefs ;

— condamner la société Wolford au paiement d’une somme de 7 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience du 24 juin 2025, la SCI [Adresse 5] a, par l’intermédiaire de son conseil, maintenu les prétentions de son acte introductif d’instance et les moyens qui y sont contenus, hors dette actualisée à la somme de 109 160,94 € arrêtée à la date de l’audience et a déclaré ne pas s’opposer à l’octroi de délais de paiement à hauteur de quatre échéances trimestrielles, ainsi qu’à la suspension de l’effet de la clause résolutoire pendant le cours desdits délais, en sus des échéances courantes.

Par conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience, la société Wolford demande au juge des référés de :

— juger l’existence d’une contestation sérieuse quant aux demandes de la SCI [Adresse 5] tendant à voir régler des condamnations aux titres des clauses pénales du bail ;

— se déclarer incompétent pour statuer sur ces demandes ;

— ordonner rétroactivement la suspension des effets de la clause résolutoire ;

— lui accorder des délais de paiement ;

— l’autoriser à régler sa dette locative d’un montant de 96 467,94 euros en sus du loyer courant suivant l’échéancier suivant :

— un règlement de 24 116,98 euros au plus tard le 30 août 2025,

— un règlement de 24 116,98 euros au plus tard le 25 novembre 2025 ;

— un règlement de 24 116,98 euros au plus tard le 26 février 2026 ;

— un règlement de 24 116,98 euros au plus tard le26 juin 2026 ;

— juger qu’en cas de paiement de la dette locative et du loyer courant selon les termes de l’échéancier susvisé, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;

En conséquence,

— débouter la SCI [Adresse 5] de l’intégralité de ses demandes.

L’assignation en expulsion a été dénoncée aux créanciers inscrits.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience, et à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 juillet 2025.

MOTIFS

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du code civil n’est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d’une situation économique catastrophique de celui qui les demande mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

Cependant, la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d’office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.

Au cas présent, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail prévoit une clause résolutoire stipulant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, accessoires et autres charges, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamées préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la SCI [Adresse 5] n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 97 693,95 € en principal, au titre de l’arriéré locatif au 24 janvier 2025 (1er trimestre inclus).

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

La société Wolford sollicite un délai de paiement, décomposé en quatre échéances trimestrielles, à hauteur de 24 116,98 euros chacune, le dernier règlement intervenant au plus tard le 26 juin 2026.

La SCI [Adresse 5] a indiqué à l’audience ne pas s’opposer à l’octroi de ces délais.

Au vu de la situation financière de la société Wolford et des engagements pris tels qu’ils résultent des éléments fournis et des débats, il convient, sur le fondement des dispositions des articles 1343-5 du Code civil et L 145-41 du Code de commerce d’accorder, dans les termes du dispositif ci-après, des délais de paiement suspensifs des poursuites et des effets de la clause résolutoire, étant précisé qu’à défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pourront reprendre, la clause résolutoire reprendra ses effets et l’expulsion des occupants pourra être poursuivie.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur la demande de provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la société Wolford depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Au cas présent, le décompte produit par la SCI [Adresse 5] comporte des sommes relatives à l’indemnité forfaitaire de 10% contractuellement prévue au contrat de bail, à hauteur de 7 615,74 euros (2 538,58 x 3), somme qu’il convient de déduire, les clauses du bail relatives à l’indemnité forfaitaire de 10 % s’analysant comme une clause pénale et étant comme telle susceptible d’être modérée par le juge du fond en raison de son caractère manifestement excessif. Au surplus, contrairement à ce qu’affirme la SCI bailleresse, l’échange de mails constituant sa pièce n°8 ne démontre nullement un paiement volontaire de la clause pénale à hauteur de 7.615 euros Il n’y pas donc pas lieu à référé sur les montants relatifs à cette indemnité forfaitaire.

Ainsi, au vu de ces éléments, des justificatifs produits, et du versement de la somme de 16 457,89 euros effectué par la société Wolford, l’obligation de cette dernière au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 24 juin 2025 (deuxième trimestre inclus) n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 101 545,2 €, somme provisionnelle au paiement de laquelle il convient de condamner la société Wolford.

De même, les clauses du bail relatives à la majoration de l’indemnité d’occupation et à la conservation par le bailleur du dépôt de garantie s’analysent comme des clauses pénales et comme telles sont susceptibles d’être modérées par le juge du fond, en raison de leur caractère manifestement excessif. Le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil ; par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ces points.

Sur les demandes accessoires

La société Wolford, défendeur condamné au paiement d’une provision, doit supporter la charge des dépens.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société Wolford ne permet d’écarter la demande de la SCI [Adresse 5] formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 27 février 2025 à minuit ;

Condamnons la société Wolford à payer à la SCI [Adresse 5] la somme par provision de 101 545,2 €, à valoir sur les loyers, charges, accessoires arrêtés au 24 juin 2025 (deuxième trimestre compris) ;

Suspendons rétroactivement les poursuites et les effets de la clause résolutoire contractuelle, à condition que la société Wolford se libère des sommes ci-dessus allouées par 4 versements trimestriels de 25 386,3 € chacun, le premier règlement au plus tard le 30 août 2025, le deuxième règlement au plus tard le 25 novembre 2025, le troisième versement au plus tard le 26 février 2026 et le quatrième au plus tard le 26 juin 2026 ;

Disons que ces règlements seront à verser en plus des loyers, charges et accessoires courants, payés aux termes prévus par le contrat de bail ;

Disons qu’en cas de paiement de la dette selon les termes de l’échéancier susvisé, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir joué ;

Disons qu’à défaut d’un seul versement à son terme et dans son entier montant en sus d’un seul des loyers, charges, taxes et accessoires courants à leurs échéances contractuelles, et à défaut de régularisation dans le délai de huit jours après l’envoi d’un courrier de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception :

— l’intégralité de la dette sera immédiatement exigible,

— les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,

— la clause résolutoire produira son plein et entier effet,

— il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à l’expulsion de la société Wolford et de tous occupants de son chef hors des lieux loués situés [Adresse 2],

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— la société Wolford devra payer mensuellement à la SCI [Adresse 5], à titre de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation trimestrielle, une somme égale au montant du loyer trimestriel tel que résultant du bail outre les charges et taxes, à compter de la date de prise d’effet de la clause résolutoire, ladite indemnité étant révisable annuellement à la date anniversaire de la présente ordonnance ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes de majoration de l’indemnité d’occupation, à l’indemnité forfaitaire de 10 %, et à la conservation par le bailleur du dépôt de garantie ;

Condamnons la société Wolford à payer à la SCI [Adresse 5] la somme de 1000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société Wolford aux entiers dépens ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à Paris le 30 juillet 2025

Le Greffier, La Présidente,

Jean JASMIN Pauline LESTERLIN