TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

■

N° RG 25/51063 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6V2C

N° : 3

Assignation du :

30 Janvier 2025

[1]

[1] 2 copies exécutoires

délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 02 juillet 2025

par David CHRIQUI, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Estelle FRANTZ, Greffier.

DEMANDERESSE

La Société CODIF – COMMERCE DEVELOPPEMENT ILE DE FRANCE, Société Civile Immobilière

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Maître Catherine VERGNE, avocat au barreau de PARIS – #G0254

DEFENDERESSE

S.A.R.L. FRANCE PEINTURE, Société à responsabilité limitée

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par Maître Eric AZOULAY, avocat au barreau de VAL D’OISE (avocat plaidant), et Maître Mélodie PANUICZKA, avocat au barreau de PARIS – #E0782 (avocat postulant)

DÉBATS

A l’audience du 30 Mai 2025, tenue publiquement, présidée par David CHRIQUI, Juge, assisté de Estelle FRANTZ, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 14 septembre 2023, la société de COMMERCE DEVELOPPEMENT ILE DE FRANCE, ci-après la S.C.I. CODIF, a consenti un bail commercial, avec prise d’effet au 18 décembre 2023, à la société S.A.R.L. FRANCE PEINTURE portant sur des locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 8].

Le bailleur a notamment consenti une franchise de loyer de sept mois, dès lors que les locaux ont été livrés bruts de béton, avec un raccordement aux fluides en attente, sans isolation thermique.

Par ailleurs, ces locaux se situent au sein d’un ensemble immobilier notamment gérés par une association syndicale libre dénommée ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE ILOT FERTILE. Cet ensemble immobilier a été construit par la société LINKCITY, laquelle en a assuré la mission de maîtrise d’ouvrage d’exécution.

La société bailleresse a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, par acte de commissaire de justice en date du 28 octobre 2024, à la société FRANCE PEINTURE et valant mise en demeure de payer la somme de 23.383,45 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté à la date du 27 septembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 janvier 2025, la société S.A.R.L. FRANCE PEINTURE a assigné devant le tribunal judiciaire de PARIS la société S.C.I. CODIF afin de prononcer la résolution judiciaire du bail commercial conclu entre elles ainsi que la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire qui lui a été délivrée le 28 octobre 2024 ainsi qu’à lui rembourser diverses sommes indemnitaires dont celles engagées pour la réalisation des travaux utiles à l’exploitation des locaux loués.

Cette affaire est actuellement pendante devant la 18ème chambre civile du tribunal judiciaire de PARIS.

Parallèlement, par acte de commissaire de justice en date du 30 janvier 2025, la S.C.I. CODIF a fait assigner la société FRANCE PEINTURE devant le président du tribunal judiciaire de PARIS, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion de la société locataire,

— autoriser le transport et la séquestration des meubles,

— condamner la société locataire, au paiement d’une provision d’un montant de 23.604,98 euros,

— ordonner la conservation du dépôt de garantie à son profit,

— fixer et condamner la société locataire au paiement d’une indemnité d’occupation à titre provisionnel d’un montant journalier de 261,37 euros,

— condamner la société défenderesse à lui payer la somme de 24.307,41 euros au titre de l’indemnité d’occupation à compter du 28 novembre 2024 jusqu’au 28 février 2025,

— assortir l’ensemble des condamnations du taux d’intérêt légal à compter de l’assignation,

— condamner la société locataire au paiement d’une somme de 3.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens qui pourront être recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’affaire a été entendue à l’audience du 30 mai 2025.

Par conclusions déposées et soutenues oralement à cette audience, la S.C.I. CODIF sollicite du juge des référés de :

« Il est demandé à Madame ou Monsieur le Président du Tribunal Judiciaire de Paris statuant en référé de :

Vu les articles 835 et 836 du Code de Procédure Civile, l’article L. 145-41 du Code de commerce,

Vu le bail commercial du 14 septembre 2023,

Vu le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 28 octobre 2024,

Vu les moyens qui précèdent et les pièces versées aux débats,

— RECEVOIR la S.C.I. CODIF en ses demandes et les dire bien fondées,

— CONSTATER acquise au 28 novembre 2024 la clause résolutoire figurant au bail et visée au commandement de payer signifié à la société FRANCE PEINTURE le 28 octobre 2024,

Par voie de conséquence

— ORDONNER l’expulsion de la société FRANCE PEINTURE ainsi que celle de tous occupants de son chef, des locaux, objet du bail du 14 septembre 2023, sis à [Localité 9] au [Adresse 3], et consistant en le lot de volume n° 204 dépendant de l’Etat Descriptif de Division en volumes Sud, lot S 3, d’une surface utile d’environ 96,80 m², si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— AUTORISER la S.C.I. CODIF à séquestrer, soit sur place, soit dans un local ou garde-meubles au choix de la demanderesse et aux frais, risques et périls de la défenderesse, les objets mobiliers garnissant les lieux loués,

— CONDAMNER la société FRANCE PEINTURE à payer, par provision, à la S.C.I. CODIF la somme de 23.604,98 € TTC, sauf à parfaire, au titre du commandement du 28 octobre 2024 et de ses suites,

— CONSTATER l’acquisition du dépôt de garantie, d’un montant de 15.900,00 € entre les mains de la S.C.I. CODIF,

— CONDAMNER la société FRANCE PEINTURE à payer à la S.C.I. CODIF une indemnité d’occupation à compter du 28 novembre 2024 et jusqu’à libération effective des locaux, d’un montant de 261,37 € TTC par jour calendaire,

— CONDAMNER la société FRANCE PEINTURE au paiement de la somme de 56.194,55 € au titre de l’indemnité d’occupation à compter du 28 novembre 2024 jusqu’au 30 juin 2025, sauf à parfaire,

— REJETER l’ensemble des conclusions, fins et prétentions de la société FRANCE PEINTURE,

— CONDAMNER la société FRANCE PEINTURE en tous les dépens que Maître [U] [I] pourra recouvrer ainsi qu’à la somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile."

Pour sa part, la société FRANCE PEINTURE, par conclusions déposées et soutenues à l’audience, sollicite du juge des référés de :

« Vu les dispositions de l’article 835 du Code de procédure civile ;

Vu les dispositions de l’article 1103 du Code civil ;

Il est demandé à Madame, Monsieur le Président du Tribunal Judiciaire de PARIS de :

RECEVOIR la société FRANCE PEINTURE en l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions;

Y faisant droit :

— A titre principal :

DECLARER irrecevabilité de l’assignation délivrée par la société CODIF à la société FRANCE PEINTURE le 30 janvier 2025 ;

— A titre subsidiaire :

CONSTATER l’existence de contestations sérieuses ;

DIRE n’y avoir lieu à référé ;

— En tout état de cause :

DEBOUTER la société CODIF de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

RENVOYER la société CODIF à mieux se pourvoir devant les Juges du fond ;

CONDAMNER la société CODIF à payer à la société FRANCE PEINTURE la somme de 3.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER la société CODIF aux entiers dépens."

Conformément aux dispositions des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il est renvoyé aux écritures des parties.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 juillet 2025.

SUR CE,

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

La société CODIF demande essentiellement à ce que l’acquisition de la clause résolutoire soit constatée, dès lors que la société FRANCE PEINTURE n’a pas procédé au paiement des sommes dues et visées dans le commandement de payer délivré par acte extra-judiciaire en date du 28 octobre 2024. Elle nie avoir manqué à ses obligations contractuelles et souligne que la difficulté soulevée par la partie adverse au titre du défaut de raccordement à l’électricité du local loué, tel qu’allégué par la société locataire, ne saurait constituer une contestation sérieuse, en ce que c’est par sa carence que la société FRANCE PEINTURE n’a pas été raccordée.

De son côté, la société FRANCE PEINTURE énonce en substance que malgré plusieurs relances, elle n’a pas pu obtenir rapidement les clés du local technique et la mise en conformité électrique des locaux conformément au contrat de bail n’a toujours pas été réalisée, dès lors que les locaux ne sont rattachés au tarif bleu en raison d’une défaillance du raccordement. Elle met en avant que le bénéfice du tarif bleu est une condition essentielle de conclusion du contrat de bail. Au surplus, elle souligne qu’une instance est en cours devant le juge du fond afin de voir prononcer la résiliation judiciaire du bail litigieux en raison notamment du manquement précité du bailleur, qui ne lui a pas permis d’exploiter les locaux pris à bail, lesquels ont été loués nus et nécessitaient un certain nombre de travaux. Par suite, les demandes formées par la société CODIF ne sauraient être tranchées par le juge des référés et doivent être déclarées irrecevables.

Sur ce,

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le juge des référés n’est toutefois pas tenu de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

En l’espèce, et sans qu’il soit besoin d’aller plus avant, la société FRANCE PEINTURE a assigné devant le tribunal judiciaire de PARIS le 29 janvier 2025 la société S.C.I. CODIF. Pour sa part, cette dernière a assigné le 30 janvier 2025 devant le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, la société FRANCE PEINTURE.

Or, la seule assignation au fond n’a pas pour effet de rendre immédiatement irrecevable l’action en référé précitée, dès lors qu’il n’est pas, notamment, démontré qu’à la date de la délivrance de l’assignation en référé, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire a été désigné.

Par suite, et par une application a contrario des dispositions des articles 771 et 789 du code de procédure civile, dès lors que le juge de la mise en état n’a pas été désigné dans le cadre de l’instance au fond, le juge des référés est compétent pour trancher les demandes présentement formées par la S.C.I. CODIF.

S’agissant, cette fois, de l’acquisition de la clause résolutoire et des demandes subséquentes, il est constant que les parties s’opposent sur l’attitude de chacune d’entre elles au cours des derniers mois, dès lors qu’elles relèvent, de part et d’autre, des manquements à leurs obligations contractuelles. Toutefois, il n’est pas contesté que les locaux nus pris à bail doivent bénéficier d’une installation électrique permettant au preneur à bail de bénéficier du tarif bleu d’EDF. Il n’est pas non plus contesté que la franchise de loyer initialement accordée par le bailleur au preneur à bail couvre la période allant du 18 décembre 2023 au 17 juillet 2024.

Cela étant posé, concernant le problème relatif à la remise des bips pour le portail et la clé du local technique (pour pouvoir effectuer les travaux dans les locaux loués avec de l’électricité), si le bail commercial a pris effet au 18 décembre 2023, il apparaît que par courriel en date du 1er février 2024, le gérant de la société FRANCE PEINTURE a écrit à la société en charge de la gestion immobilière des locaux pris à bail, la société FONCIERE PATRIMONIA, qu’il n’en avait pas possession et qu’il ne pouvait pas commencer les travaux sans en être détenteur. Ladite société lui a alors précisé en avoir fait la demande au « syndic. »

Le 13 février 2024, le gérant de la société FRANCE PEINTURE a sollicité, à nouveau, les clés du local technique et a renouvelé son impossibilité d’effectuer les travaux sans électricité. Le 14 février 2024, la société FONCIERE PATRIMONIA lui a répondu qu’elle faisait tout son « possible. »

Parallèlement, par courriel en date du 14 mars 2024, la société ENEDIS a confirmé que l’installation électrique des locaux commerciaux pris à bail par la société FRANCE PEINTURE ne permettait pas la mise en service de leurs locaux « en segment 5. » Par suite, le 2 avril 2024, la société FRANCE PEINTURE a écrit à la société FONCIERE PATRIMONIA pour l’informer que le tarif bleu n’était toujours pas en service. A la suite de divers échanges, le 23 avril 2024, la société FONCIERE PATRIMONIA a alors répondu « Nous faisons suite à vos différents échanges avec notre service technique concernant le raccordement électrique de votre local. Nous avons pris contact avec le vendeur qui met en oeuvre les moyens nécessaires. Dans cette attente, et comme il est habituel, il vous appartient, comme pour tous les preneurs, d’avoir recours à vos frais à un groupe électrogène pour la réalisation de vos travaux. Nous ne pouvons vous accorder aucune franchise de loyer supplémentaire, étant rappelé que vous bénéficiez déjà d’une franchise de loyers de 7 mois. »

Le 17 mai 2024, soit 5 mois après la prise d’effet du bail, la société FRANCE PEINTURE a sollicité un rendez-vous urgent, dès lors que ses locaux ne disposaient toujours pas d’électricité.

Le 20 mai 2024, la société CODIF a, par lettre recommandée avec accusé de réception, informé la société LINKCITY, ès qualités de maître d’ouvrage d’exécution de cette situation. Cette dernière lui a alors répondu le 11 juin 2024 que le raccordement électrique des locaux pris à bail par la société FRANCE PEINTURE n’avait pas pu intervenir, dès lors que cette société n’avait pas laissé intervenir la société mandatée pour procéder audit raccordement.

Le 16 juillet 2024, la société CODIF, par courrier officiel de son conseil, a proposé « afin de pouvoir mettre en place une alimentation provisoire sur le tarif jaune, nous vous remercions de nous adresser par retour le consuel obtenu par la société FRANCE PEINTURE, pièce indispensable demandée par ENEDIS. »

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il est incontestable que la société FRANCE PEINTURE n’a pas pu obtenir le raccordement au tarif bleu d’EDF pendant la période couvrant la franchise de loyers et que les locaux pris à bail n’ont jamais été exploités.

Quoi qu’il en soit, le défaut de paiement, notamment, des sommes sollicitées après cette franchise de loyers de 7 mois, lesquelles sont mentionnées dans le commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 28 octobre 2024, s’analyse en une exception d’inexécution en raison des manquements qui sont imputés au bailleur par le preneur à bail.

Toutefois, à la lecture des pièces versées et au vu des éléments présentement relevés, cette action, au stade des référés, n’est pas, à ce stade, manifestement vouée à l’échec, dès lors qu’il convient de trancher la question de l’éventuelle responsabilité du bailleur eu égard, du reste, au rôle des autres intervenants, la société FONCIERE PATRIMONIA et le maître d’ouvrage, en sorte qu’il n’y a pas lieu à référé tant sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire que sur le surplus des demandes formées par la société S.C.I. CODIF.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 491 et 696 du code de procédure civile, et au vu du sens de la décision, chaque partie sera condamnée à conserver la charge des dépens qu’elle a exposés dans le cadre de cette instance.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Disons n’y avoir lieu à référé concernant l’ensemble des demandes de la société S.C.I. CODIF,

Disons n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons chaque partie à conserver la charge des dépens qu’elles ont exposés,

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 7] le 02 juillet 2025

Le Greffier, Le Président,

Estelle FRANTZ David CHRIQUI