TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Laurent LOYER

Mme [Y] [F] ép [G]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Karim BOUANANE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/06144 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5FOE

N° MINUTE :

3

JUGEMENT

rendu le 04 février 2025

DEMANDERESSE

S.A. d'[Adresse 8], dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Karim BOUANANE de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #E1971

DÉFENDEURS

Monsieur [D] [G], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne assisté de M^e Laurent LOYER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1567

Madame [Y] [F] épouse [G], demeurant [Adresse 6]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 29 novembre 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 04 février 2025 par Clara SPITZ, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 04 février 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/06144 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5FOE

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 26 mars 2018, à effet au 29 mars 2018, la société SA d’HLM 1001 VIES HABITAT a consenti, pour une durée renouvelable de trois mois, un bail d’habitation à M. [D] [G] et Mme [Y] [F], épouse [G] sur des locaux situés au [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 568,74 euros et d’une provision pour charges de 217,78 euros.

Par actes de commissaire de justice du 25 janvier 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 5078,20 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire et de justifier de la souscription d’une assurance.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [D] [G] et Mme [Y] [F], épouse [G] le 27 décembre 2023.

Par assignations du 23 mai 2024, la société SA d’HLM 1001 VIES HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire ou subsidiairement voir prononcer la résiliation judiciaire du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [D] [G] et Mme [Y] [F], épouse [G] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,7019,08 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 27 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,390 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 4 juin 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l’audience du 29 novembre 2024, la société SA d’HLM 1001 VIES HABITAT, représentée par son conseil, se désiste de sa demande constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance, et maintient le reste de ses demandes et précise que la dette locative, actualisée au 15 novembre 2024, s’élève désormais à 4 355,28 euros hors frais de contentieux. Elle considère qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et se dit favorable à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

M. [D] [G], également représenté, expose que Mme [Y] [F], épouse [G] a quitté le logement, qu’elle a interdiction d’y paraître et qu’il y demeure ainsi seul avec ses enfants. Il déclare avoir fait un versement de 900 euros le 18 novembre 2024 et justifie de la décision favorable du FSL à son égard. Il sollicite ainsi la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de délais de paiement à hauteur de 10 euros par mois pendant 36 mois et demande enfin le rejet des demandes accessoires.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [Y] [F], épouse [G] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Dans le cours du délibéré, la société SA d’HLM 1001 VIES HABITAT a produit un décompte locatif actualisé.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société SA d’HLM 1001 VIES HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 25 janvier 2024, laissant un délai de deux mois aux locataires pour s’acquitter de la somme de 5078,20 euros.

Ce délai étant plus favorable aux locataires que les dispositions susmentionnées, il convient d’en faire application et de constater que M. [D] [G] et Mme [Y] [F], épouse [G] n’ont pas réglé cette somme dans le délai imparti, de sorte que la bailleresse est bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 26 mars 2024.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte du décompte transmis dans le cours du délibéré que les défendeurs ont bien repris le paiement du loyer courant avant l’audience puisqu’un versement de 900 euros a été enregistré le 20 novembre 2024.

Eu égard à la volonté de M. [D] [G] de s’acquitter de sa dette, des éléments contenus dans le diagnostic social et financier relatifs, notamment, à sa situation professionnelle, à la décision favorable de la part du FSL dont il justifie et à l’accord du bailleur, il convient de faire droit à sa demande et de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux. En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due, à compter du 26 mars 2024 (en deniers ou quittance) et jusqu’à libération effective du logement, dont le montant sera égal au montant actuel du loyer et des charges.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. En application de l’article 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est redevable des loyers au terme échu.

En l’espèce, il résulte des différents décomptes produits par la bailleresse qu’au 20 novembre 2024, les défendeurs lui devaient la somme de 3455,28, échéance du mois d’octobre 2024 incluse, et ce, après déduction de l’ensemble des frais de contentieux (587,46 euros) et du virement effectué par M. [D] [G] (900 euros).

Les défendeurs ne contestent pas ce montant et seront solidairement condamnés, compte-tenu de la clause contenue au contrat de bail prévoyant cette solidarité, à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation sur la somme de 2 147.94 euros et du prononcé du jugement pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6, 1342-10 et 1344-1 du code civil eu égard aux versements effectués depuis la délivrance du commandement de payer qui en ont intégralement réglé les causes et partiellement désintéressé les causes de l’assignation.

3. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [D] [G] et Mme [Y] [F], épouse [G], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n’y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Rien ne justifie, en l’espèce, de déroger à ce principe.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 25 janvier 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 26 mars 2018 entre la société SA d'[Adresse 8], d’une part, et M. [D] [G] et Mme [Y] [F], épouse [G], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] ([Adresse 7])[Adresse 1] est résilié depuis le 26 mars 2024,

CONDAMNE solidairement M. [D] [G] et Mme [Y] [F], épouse [G] à payer à la société SA d’HLM 1001 VIES HABITAT la somme de 3 455,28 euros (trois mille quatre cent cinquante-cinq euros et vingt-huit centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 20 novembre 2024, terme du mois d’octobre 2024 inclus,

DIT que cette somme produira intérêt au taux légal à compter de la date de l’assignation sur la somme de 2 147.94 euros et à compter du prononcé de la décision pour le surplus,

AUTORISE M. [D] [G] et Mme [Y] [F], épouse [G] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 10 euros (dix euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [D] [G] et Mme [Y] [F], épouse [G],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 26 mars 2024,le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [D] [G] et Mme [Y] [F], épouse [G] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,M. [D] [G] et Mme [Y] [F], épouse [G] seront solidairement condamnés à verser à la société SA d’HLM 1001 VIES HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DÉBOUTE la société SA d'[Adresse 8] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [D] [G] et Mme [Y] [F], épouse [G] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 25 janvier 2024,

RAPPELLE que la présente décision est assortie, de plein droit, de l’exécution provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 4 février 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge