TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 21]

■

Loyers commerciaux

N° RG 22/08892

N° Portalis 352J-W-B7G-CXQHO

N° MINUTE : 3

Assignation du :

12 Juillet 2022

Jugement de fixation

[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

JUGEMENT

rendu le 28 Novembre 2025

DEMANDERESSE

S.C SOCIETE CIVILE SAINT MICHEL HAUTEFEUILLE

[Adresse 13]

[Localité 16]

représentée par Maître Gilles GODIGNON SANTONI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0074

DEFENDERESSE

S.E.L.A.S SELAS PHARMACIE [Localité 21] RIVE GAUCHE anciennement dénommée la S.E.L.A.R.L [G]

[Adresse 1]

[Localité 15]

représentée par Maître Jean-Marie JOB, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0254

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Laure ALDEBERT, 1ère vice-présidente, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Manon PLURIEL, Greffière lors des débats et de Camille BERGER, Greffière lors de la mise à disposition

DEBATS

A l’audience du 26 Septembre 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

FAITS ET PROCEDURE

Par jugement de ce siège rendu le 20 septembre 2023 par le juge des loyers commerciaux, auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé des faits et de la procédure, M. [I] [E] a été désigné en qualité d’expert auquel il a été confié la mission d’usage pour parvenir à la fixation du prix du bail renouvelé à compter du 1er avril 2020 pour les locaux situés, [Adresse 3] pour le commerce de pharmacie, le loyer provisionnel ayant été fixé pour la durée de l’instance au montant du loyer indexé.

Le bail expiré, a duré plus de douze ans.

L’expert a déposé son rapport le le 9 avril 2025 concluant à une valeur locative annuelle de renouvellement au 1er avril 2020 à 129.900 euros HT HC par an, soit 1.115 euros X 110,24 m²P, montant auquel, il a appliqué un abattement de 3 % pour mises aux normes (hors grosses réparations) et une majoration forfaitaire de 5 % pour communication avec les locaux mitoyens.

Au terme de son mémoire n°3 en fixation du loyer de renouvellement, régulièrement notifié le 26 juin 2025, la S.C SOCIETE CIVILE SAINT MICHEL HAUTEFEUILLE demande au juge des loyers commerciaux de :

“ – RECEVOIR ET DECLARER bien fondée la SCI SAINT-MICHEL HAUTEFEUILLE en ses écritures et demandes

— JUGER que le bail portant sur les locaux commerciaux sis [Adresse 4] se renouvellera pour une durée de 9 ans, à compter du 1er avril 2020, date du renouvellement aux clauses et conditions du bail échu, à l’exception du montant du loyer,

— FIXER le montant du loyer du bail renouvelé, à la somme de 147.000 € hors taxes et hors charges par an, à compter du 1er avril 2020, pour une durée de neuf ans,

— CONDAMNER la SELARL [G] à payer à la SCI SAINT-MICHEL HAUTEFEUILLE, la différence entre le montant du nouveau loyer tel qu’il sera fixé par le Juge des Loyers et le loyer du bail échu depuis le 1er avril 2020, avec intérêts au taux légal sauf à parfaire

— CONDAMNER la SELARL [G] à payer à la SCI SAINT-MICHEL HAUTEFEUILLE, la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— CONDAMNER la SELARL [G] aus entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire

— ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir ”.

A l’appui de sa demande, la bailleresse soutient que par référence au marché locatif, la valeur locative à retenir est celle de 1.300 euros le m²P conformément à la valeur retenue par M. [X] [Y], expert amiable en date du 3 mars 2022 au regard de la surface pondérée retenue par l’expert judiciaire, compte tenu des éléments favorables que constituent sa bonne implantation géographique, la bonne visibilité depuis le boulevard, un sous-sol l’exploitation d’une officine de pharmacie et de parapharmacie, faible concurrence à proximité, bonne desserte par les transports communs.

Elle demande de tenir compte d’un abattement de 2,5 % au titre de la prise en charge par le preneur des travaux de mise en conformité et d’une majoration de 5 % pour la communication avec les locaux voisins.

Au terme de son mémoire en ouverture de rapport de fixation du loyer du bail commercial renouvelé, régulièrement notifié le 30 juillet 2025, la SELAS PHARMACIE [Localité 21] RIVE GAUCHE demande au juge des loyers commerciaux de :

“ – Fixer le prix du bail renouvelé à la somme de 72.000 € hors taxes par an, en principal et hors charges, à effet du 1er avril 2020 ;

— Condamner la SCI SAINT-MICHEL HAUTEFEUILLE à payer à la SELAS PHARMACIE [Localité 21] RIVE GAUCHE, une somme de 5.000 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— Condamner la SCI SAINT-MICHEL HAUTEFEUILLE aux entiers dépens de l’instance incluant les frais d’expertise ”.

En réponse la locataire, en s’appuyant notamment sur une étude publiée par l’APUR au mois de juillet 2025, conteste le prix au m² demandé, qu’elle sollicite de fixer à la somme de 750 euros le m²P, compte tenu de la baisse significative de la commercialité du [Adresse 19]. Elle fait notamment valoir une baisse du chiffre d’affaires des commerces du [Adresse 23], un taux de vacance des boutiques situées sur la même portion du [Adresse 17] que les lieux loués, l’évolution des voies de circulation, la baisse de la population, de la fréquentation du métro et du RER.

Elle met en avant les évènements liés au mouvement des gilets jaunes, à la crise sanitaire consécutive à la pandémie de covid-19.

Elle demande d’appliquer un abattement de 10 % pour de travaux réalisés en 2002 qui, selon les termes de la convention du bail commercial, ne font pas accession au bailleur.

Elle s’oppose à toute majoration au titre de la communication entre les locaux mitoyens qui , selon elle, constitue des travaux dont l’accession prévue en fin de bail, ne peut jouer qu’à la fin des relations contractuelles.

Elle ajoute, en outre, que le droit de percement a été convenu en contrepartie d’une augmentation du loyer en 2007 .

Elle sollicite enfin un abattement de 3 % au titre des travaux de mise aux normes.

MOTIFS DE LA DECISION

1- Sur le montant du loyer renouvelé

L’article L.145-34 du code de commerce prévoit de retenir le déplafonnement du loyer et le principe de fixation de celui-ci à la valeur locative lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans, ce qui est le cas en l’espèce.

En application des dispositions de l’article L.145-33 du code de commerce, à défaut d’accord, la valeur locative est déterminée d’après : 1° les caractéristiques du local considéré ; 2° la destination des lieux ; 3° les obligations respectives des parties ; 4° les facteurs locaux de commercialité ; 5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

La méthode d’appréciation des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage ainsi que les correctifs éventuels à apporter à la valeur locative sont spécifiés aux dispositions des articles R.145-3 à R.145-8 du code de commerce.

Il convient de rappeler que selon l’article R.145-7 du code de commerce, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R.145-3 à R.145-6. À défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

En l’espèce M. [E] a, aux termes de son rapport d’expertise judiciaire, retenu une surface pondérée de 110,24 m², estimé la valeur locative des locaux à destination de pharmacie, à 126.776 euros, donné avis de procéder à un abattement de 3 % pour mises aux normes et une majoration de 5 % pour communication avec les locaux mitoyens, soit une valeur locative de renouvellement au 1er avril 2020 de 129.900 euros.

Les parties ne contestent pas la surface pondérée par l’expert judiciaire, qui sera retenue.

Elles sont en désaccord sur le prix au m² dont la valeur retenue par l’expert judiciaire, comprise entre 1.100 euros et 1.200 euros le m²P, est estimée insuffisante par la bailleresse.

La bailleresse demande de retenir la valeur déterminée par l’expert amiable, à hauteur de 1.300 euros le m²P, sans faire toutefois de critique sur les références retenues par l’expert judiciaire, ayant servi de base à la détermination d’une valeur inférieure.

La locataire estime pour sa part, que la valeur retenue par l’expert judiciaire a été déterminée à partir de loyers surévalués ne correspondant plus à la commercialité du quartier.

Selon les appréciations de l’expert judiciaire, non contestées par les parties, la pharmacie est implantée dans un immeuble de bon standing, les locaux disposent d’une bonne visibilité depuis la voirie, d’une bonne configuration générale (accessibilité, volumes, distribution, éclairement naturel) notamment eu égard à la destination contractuelle, d’aménagements en très bon état apparent malgré le fait que l’escalier au sous-sol soit raide et qu’une réserve soit déportée.

La locataire, en produisant des références, conteste la valeur retenue, estimant qu’elle doit être fixée à 700 euros m²P, compte tenu des évènements majeurs ayant impacté d’attractivité commerciale du [Adresse 17] et la fermeture de nombreux commerces, faisant observer que les références retenues par l’expert judiciaire ne sont pas pertinentes, s’agissant de références anciennes ou qui correspondent à des locaux situés dans d’autres quartiers.

L’expert judicaire mentionne les éléments de comparaison suivants :

— cinq références de loyer de renouvellement amiable sur le tronçon “A” du [Adresse 18] de 938 euros à 1.727 euros/m2P, pour des surfaces situées [Adresse 14], [Adresse 5], [Adresse 10], [Adresse 7], [Adresse 5], de 52,69 m2P. à 280 m2P, des baux à effet entre le mois d’octobre 2014 et le mois de janvier 2017 et des locaux dans lesquels sont exercées des activités d’agence bancaire, télécommunication, prêt-à-porter, restauration ;

— trois références de loyer de renouvellement amiable à proximité immédiate de 1.143 euros à 1670 euros/m2 P, pour des surfaces situées [Adresse 6], [Adresse 9], de 145,2 m2 P. à 1.317 m2 P, des baux à effet entre le mois de juillet 2014 et le mois de janvier 2019 et des locaux dans lesquels sont exercés des activités d’agence bancaire, supermarché, restauration ;

— trois références de loyer fixé judiciairement de 1.100 euros à 1.200 euros/m2P, pour des surfaces situées [Adresse 12] [Adresse 2], de 41,7 m2 P à 59,64 m2 P, des baux à effet entre le mois de janvier 2016 et le mois d’octobre 2018 et des locaux dans lesquels sont exercés des activités de boulangerie-pâtisserie, articles de souvenirs, agence bancaire ;

— deux références de locations nouvelles sur le tronçon “A” du [Adresse 18] de 1.231 euros à 1.403 euros/m2 P, pour des surfaces situées [Adresse 8], de 77 m2 P à 130 m2 P et des locaux dans lesquels sont exercées des activités de cosmétiques, restauration ;

— une référence de location nouvelle à proximité immédiate de 2.167 euros/m2P, pour une surface situées [Adresse 11], de 30 m2 P et des locaux dans lesquels sont exercées une activité de glacier ;

— à titre informatif des loyers d’officine de pharmacies parisiennes implantées sur des emplacements à fort intérêt commercial, et de nouvelles locations, compris entre 880 euros et 3.100 euros.

L’expert judicaire a fait également mention des références produites par la locataire, à savoir celles du rapport de M. [T] [N], complétées par un dire du 10 juillet 2024, reproduisant 4 offres de locations sur internet, pour des locaux commerciaux situés [Adresse 17], une location nouvelle en mai 2018,79 [Adresse 17] ( 630 euros par m²P) et un renouvellement au 4février 2019, 21 [Adresse 17] (989 euros par m²P) , soit six références pour un prix moyen de 657,33 euros.

L’expert judiciaire retient, une valeur locative unitaire compris entre 1.100 et 1.200 euros, compte tenu des éléments de comparaison, ainsi que de la tendance baissière des valeurs locatives dans ce secteur, du fait de la crise sanitaire et de l’incendie de la cathédrale [20].

Il ressort de la réponse de l’expert judiciaire aux dires, qu’il a mené son analyse eu égard au tronçon du [Adresse 17] , dans lequel se situent les locaux, qui ne présentait aucune vacance commerciale au 30 juin 2019 et présentait une vacance commerciale de 7,89 % en août 2020.

Selon son analyse, la dégradatation de l’attractivité commerciale a pour cause principale les conséquences de la fermeture du pays aux touristes pendant la crise sanitaire, sans lien établi avec les mouvements sociaux, l’absence de classement en zone touristique internationale, les travaux de voirie réalisés.

Il n’est cependant pas contesté que le taux de vacance commerciale de 7,89 % est le taux le plus élevé depuis 2007, que la plupart des références retenues par M. [E] sont antérieures aux évènements précités, et qu’aucune n’est contemporaine au renouvellement litigieux, pour un commerce de pharmacie dans ce quartier.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, des caractéristiques des lieux, du bon emplacement des locaux et des valeurs de références précitées, en tenant compte de la dégradation de l’attractivité commerciale de l’emplacement , le prix unitaire proposé par l’expert doit être ramené à 1.000 euros/m² P de sorte que la valeur locative en renouvellement au 1er avril 2020 est de 110,24 X 1.000 = 110.240 euros

Sur l’abattement au titre de la prise en charge des travaux par le preneur

La locataire se prévaut d’une clause d’accession en fin de jouissance pour solliciter un abattement de 10 % à raison des travaux réalisés en 2002.

Cependant il ne s’agit pas de travaux réalisés au cours du bail expiré, mais de travaux réalisés avant la prise à bail du local, à effet au 1er juillet 2007, en cause, de sorte qu’il n’y a pas lieu de faire droit à cette demande.

Sur la majoration au titre du percement, sollicitée par la bailleresse

Le bail stipule que le preneur est tenu de “ laisser en fin de bail sans indemnité, tous changements et améliorations que le preneur pourrait apporter aux lieux loués.Le bailleur conservera le droit d’exiger la remise en état des lieux loués dans leur état primitif aux frais du preneur ”.

En application de cette clause , la bailleresse sollicite une majoration de 5 % pour communication avec les locaux mitoyens, conformément à l’avis de l’expert judiciaire.

Toutefois ce percement ne peut entrainer l’application d’une majoration eu égard à la clause d’accession en fin de bail sitpulée.

Sur l’abattement au titre des travaux de mise aux normes

Il y a lieu de faire droit à cette demande qui n’est pas contestée dans son principe et sera retenue à hauteur de 3 % selon l’estimation retenue par l’expert judiciaire.

Dès lors, le loyer annuel du bail renouvelé au 1er avril 2020 sera fixé à la somme de 106.933 euros (110.240- 3 % = 106.933 euros).

En application des articles 1231-7 et 1343-2 du code civil, des intérêts ont couru sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer finalement dû, à compter 12 juillet 2022, date de l’assignation, puis au fur et à mesure des échéances échues et, en application des dispositions de l’article 1231-6 du code civil, les intérêts dûs pour une année entière doivent être capitalisés.

2- Sur les demandes accessoires

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la procédure et l’expertise ayant été nécessaires pour fixer les droits respectifs des parties, il convient en conséquence d’ordonner le partage des dépens, en ce inclus les frais d’expertise, par moitié entre les parties.

Compte tenu du partage des dépens ordonné, les demandes des parties formées en application de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

La juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Fixe à la somme de 106.933 euros hors charges et hors taxes, à compter du 1er avril 2020, le loyer annuel du bail renouvelé entre la S.C SOCIETE CIVILE SAINT MICHEL HAUTEFEUILLE et la S.E.L.A.S SELAS PHARMACIE [Localité 21] RIVE GAUCHE pour les locaux situés à [Adresse 22] ;

Dit qu’ont couru des intérêts au taux légal sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer dû, à compter du 12 juillet 2022 pour les loyers échus avant cette date, puis à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus postérieurement à cette date, avec capitalisation pour les intérêts échus et dûs au moins pour une année entière ;

Partage les dépens, en ce inclus les frais d’expertise, par moitié entre les parties ;

Rejette les demandes des parties formées en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l 'exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à [Localité 21], le 28 novembre 2025.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

C. BERGER L. ALDEBERT