TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [W] [M]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Romain ROSSILANDI

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/08990 – N° Portalis 352J-W-B7I-C55S2

N° MINUTE : 5

JUGEMENT

rendu le 23 janvier 2025

DEMANDEUR

Monsieur [V] [C] [X] [H],

[Adresse 2] (ESPAGNE)

représenté par Maître Romain ROSSILANDI, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR

Monsieur [W] [M],

[Adresse 1]

comparant en personne assisté de M^e Romain ROSSI LANDI, avocat au barreau de PARIS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 26 novembre 2024

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 23 janvier 2025 par Anne ROSENZWEIG, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 23 janvier 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/08990 – N° Portalis 352J-W-B7I-C55S2

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 26 mars 2018, prenant effet le 30 mars 2018, [P] [K] a donné à bail à usage d’habitation à [W] [M] un appartement meublé à usage d’habitation situé au [Adresse 1], moyennant un loyer de 1.764 euros, outre une provision mensuel sur charges de 88,20 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 avril 2024, [V] [X] [H] a fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme de 8.184 euros au titre des loyers et charges échus, terme de mars 2024 inclus, hors frais du commandement. Le commandement de payer a été dénoncé à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 4 avril 2024.

Par exploit en date du 24 septembre 2024, notifié au représentant de l’Etat dans le département conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, par la voie électronique le 24 septembre 2024, [V] [X] [H] a fait assigner [W] [M] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris.

A l’audience du 26 novembre 2024, [V] [X] [H] a sollicité du juge des contentieux de la protection qu’il :

— constate l’acquisition de la clause résolutoire par l’effet du commandement de payer visant la clause résolutoire ;

— ordonne l’expulsion du locataire des locaux, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

— condamne le défendeur à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges locatives jusqu’à son départ des lieux;

— condamne le défendeur au paiement de la somme de 13.086 euros au titre des loyers et charges échus impayés;

— condamne le défendeur à lui payer la somme de 2.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le défendeur aux dépens.

Au soutien de ses prétentions, [V] [X] [H] expose que les loyers ne sont pas réglés régulièrement, de sorte qu’il est bien fondé à faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, l’expulsion, la condamnation au paiement d’indemnités d’occupation et de l’arriéré locatif, qui s’élève à la somme de 13.930 euros, hors frais, échéance d’octobre 2024 incluse. Il indique ne pas s’opposer à l’octroi de délais de paiement, en présence d’une clause de déchéance du terme.

[W] [M] a comparu et a expliqué souhaiter quitter l’appartement en mars 2025 et pouvoir acquitter des mensualités de remboursement de 300 euros à partir de mars 2025.

[V] [X] [H] justifie venir aux droits de [P] [K] par la production aux débats, par note autorisée par le juge des contentieux de la protection, de l’avis de taxe foncière relatif aux lieux loués pour l’année 2024.

La décision, contradictoire, en application des dispositions de l’article 467 du code de procédure civile, a été mise en délibéré au 23 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande de résiliation pour défaut de paiement des loyers

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 mentionne une procédure précise relative à la résiliation des baux d’habitation pour défaut de paiement des loyers.

La loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En application des disposition de l’article 24, dans sa version antérieure au 29 juillet 2023, il est prévu en cas de non paiement des loyers et de mise en oeuvre de la clause résolutoire insérée au contrat qu’après un commandement de payer demeuré infructueux pendant deux mois, une assignation peut être délivrée au locataire et que copie de cette assignation doit être envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception au représentant de l’Etat dans le département.

En l’espèce, [V] [X] [H] a fait délivrer à [W] [M] un commandement de payer les loyers le 3 avril 2024, et a informé la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 4 avril 2024.

Le commandement de payer est resté infructueux pendant plus de deux mois.

C’est donc à bon droit que [V] [X] [H] a assigné [W] [M] en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et en expulsion des lieux loués, plus de deux mois après la notification de la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Cette assignation a été dénoncée à la préfecture dans les délais légaux puisqu’elle a été notifiée par l’huissier le 24 septembre 2024, soit plus de deux mois avant l’audience du 26 novembre 2024.

En conséquence, la demande de [V] [X] [H] est recevable.

Sur la résiliation du bail

Le défaut de paiement du loyer et des charges dans les termes convenus au bail constitue une cause de résiliation du bail et d’expulsion.

En l’espèce, l’existence d’un arriéré locatif est justifiée par des relevés et décomptes produits par le bailleur.

Le commandement de payer régulièrement délivré le 4 avril 2024 reproduit les termes de la clause résolutoire stipulée dans le bail ainsi que les dispositions, prévues à peine de nullité de l’acte, de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, et de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990.

Il mentionne aussi la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement dont l’adresse est précisée.

La résiliation de plein droit du contrat de bail ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse.

Aussi, il y a lieu de constater la résiliation du bail de plein droit intervenue le 17 mai 2024, faute par [W] [M] d’avoir réglé l’arriéré de loyers en totalité ou d’avoir sollicité la suspension de la clause résolutoire dans les deux mois de la délivrance du commandement.

En l’espèce, le locataire indique vouloir quitter les lieux, ses revenus ne lui permettant pas de régler le loyer. Il n’y a donc pas lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire à l’égard du défendeur.

Sur l’expulsion du locataire et le sort des meubles

[V] [X] [H], qui a un intérêt manifeste à récupérer la jouissance du bien loué, sera par conséquent autorisé à faire procéder, ainsi qu’il est prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, à l’issue d’un délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux, à l’expulsion de [W] [M], ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 et R 433-1 à R 433-7 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux de [W] [M], malgré la résiliation du bail, crée à l’égard du bailleur un préjudice non sérieusement contestable.

La condamnation de l’occupant d’un logement au paiement d’une indemnité d’occupation est fondée sur la responsabilité délictuelle.

Aussi, [W] [M] sera condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, majoré des taxes et charges diverses et courantes, soit la somme de 1.764 euros, en novembre 2024, à compter du 5 juin 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

[V] [X] [H] est bien fondé à demander le paiement d’une somme correspondant aux loyer, charges et indemnités d’occupation échus impayés à la date de l’audience.

Il produit un décompte clair faisant apparaître les mois impayés jusqu’au 31 octobre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse, pour un montant de 13.930 euros, hors frais.

Au regard du décompte fourni, il convient de fixer à la somme de 13.930 euros le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 31 octobre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse, hors frais.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du Code civil dispose que “le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.”

[W] [M] sollicite un échelonnement du paiement des sommes au regard de sa situation financière.

[W] [M] sera autorisé à se libérer de la dette tel qu’il sera précisé ci-après.

Sur les dépens, l’article 700 du Code de procédure civile et l’exécution provisoire

[W] [M], partie perdante, sera condamné aux dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de [V] [X] [H] la totalité des frais irrépétibles non compris dans les dépens. [W] [M] sera condamné à lui payer la somme de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’exécution provisoire, de droit, ne sera pas écartée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort,

CONSTATE la résiliation de plein droit du bail signé entre les parties à compter du 5 juin 2024;

AUTORISE [V] [X] [H] à faire procéder, à l’issue du délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux, à l’expulsion de [W] [M], ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est, des lieux, appartement meublé à usage d’habitation, [Adresse 1];

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 et R 433-1 à R 433-7 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE [W] [M] à payer à [V] [X] [H] une indemnité mensuelle d’occupation correspondant au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, majoré des taxes et charges diverses et courantes, soit la somme de 1.764 euros (mille sept cent soixante quatre euros) en octobre 2024, à compter du 5 juin 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux, laquelle se traduira par la remise des clés au bailleur ou au mandataire désigné;

CONDAMNE [W] [M] à payer à [V] [X] [H] la somme de 13.930 euros (treize mille neuf cent trente euros), au titre de l’arriéré locatif correspondant au solde restant dû sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 31 octobre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse ;

AUTORISE [W] [M] à se libérer de la dette, soit de la somme de 13.930 euros, par le versement de 23 mensualités de 300 euros (trois cents euros) chacune payable au plus tard le 10 de chaque mois, étant précisé que le solde de la dette (7.030 euros) majoré des intérêts échus, devra être payé au plus tard le 24ème mois;

RAPPELLE que la présente décision suspend toute majoration d’intérêts ou pénalités encourues à raison du retard, pendant le délai fixé par la présente décision ;

PRÉCISE cependant qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à son terme, le solde restant dû deviendra, huit jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse, à nouveau immédiatement exigible ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE [W] [M] aux dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

CONDAMNE [W] [M] à payer à [V] [X] [H] la somme de 300 euros (trois cents euros) en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et mis à la disposition du public au greffe.

LE GREFFIER LE JUGE